Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/82
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 april 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , gemeente [gemeente] , eiser,
(gemachtigde: H. Vloet)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigden: H. Smeijers en B. Olieman)
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 18 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 480.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 21 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Het beroep is behandeld op de zitting van 25 februari 2026. De gemachtigde van eiser, de gemachtigden van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1987 gebouwde vrijstaande woning met een aangebouwde garage van 30 m², een tuinhuis van 4 m² en een dakkapel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 108 m² en ligt op een perceel van 516 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 480.000,-. Eiser bepleit een waarde van € 460.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 24 september 2021 voor € 490.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 27 augustus 2021 voor € 457.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 3 maart 2021 voor € 433.333,-.
Beoordeling van het geschil
7. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser de beroepsgronden die zijn opgenomen in het initiële beroepschrift van 2 januari 2024 ingetrokken. Het beroep spitst zich daarom uitsluitend toe op de beroepsgronden die in het aanvullend beroepschrift van 12 februari 2026 zijn opgenomen.
8. Eiser stelt dat het voorzieningenniveau van de woning ten onrechte als gemiddeld is gewaardeerd. In het taxatierapport worden de voorzieningen als gedateerd omschreven. Eiser kan zich er niet mee verenigen dat de woning qua voorzieningenniveau hetzelfde is gewaardeerd als de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] . Deze referentiewoningen beschikken over vernieuwde keukens en badkamers.
9. De heffingsambtenaar voert aan dat het voorzieningenniveau van de woning niet afwijkt van het voorzieningenniveau ten tijde van de verkoop van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar wijst hierbij op de IWOZ-rapporten. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar bovendien toegelicht dat zelfs wanneer het voorzieningenniveau van de woning van eiser, naast het onderhoudsniveau, als benedengemiddeld (‘2’) zou worden gewaardeerd, de m²-prijs van de woning uit zou komen op € 3.092,-. Deze m²-prijs ligt dan nog steeds in lijn met de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] . Deze twee referentiewoningen zijn beter vergelijkbaar met de woning van eiser dan de referentiewoning [adres 4] , want deze laatste referentiewoning heeft een veel groter gebruiksoppervlakte.
10. Eiser stelt in reactie op de heffingsambtenaar dat wanneer het voorzieningenniveau naar beneden wordt bijgesteld, de heffingsambtenaar niet alleen de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] in zijn waardering moet betrekken, maar ook de derde referentiewoning, [adres 4] .
11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoning [adres 4] inderdaad minder goed vergelijkbaar is. De overige in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen zijn goed bruikbaar, omdat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] ook vrijstaande woningen zijn, die in dezelfde straat in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere het onderhoudsniveau, door voor de woning een woningwaarde onder de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen te hanteren. Zelfs als de voorzieningen van de woning van eiser als slechter dan die van de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] zouden worden aangemerkt, dan is daar naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening mee gehouden. Dit gelet op de aanzienlijke ruimte die er is ten opzichte van de gemiddelde prijs per m² van die referentiewoningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de overgebleven referentiewoningen dan ook voldoende inzichtelijk gemaakt.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Eiser krijgt ook geen vergoeding van de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 3 april 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.