ECLI:NL:RBMNE:2026:1480

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 11911095 \ UC EXPL 25-7780

Vonnis van 1 april 2026

in de zaak van

de besloten vennootschap

[eiseres] B.V.,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: mr. M.J. Goedhart,

tegen

[gedaagde],

wonende in [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

procederend in persoon.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van [eiseres] , met daarbij een provisionele vordering tot ontruiming;

- de akte overlegging producties 1 t/m 53 van [eiseres] ;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 1 t/m 36 van [gedaagde] ;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;

- de conclusie van antwoord in reconventie, met akte vermeerdering eis in conventie van [eiseres] ;

- de akte overlegging producties 54 t/m 72 van [eiseres] ;

- de e-mail van [gedaagde] met de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van

26 januari 2026;

- de aanvulling van [gedaagde] op de conclusie van antwoord in conventie met vermeerdering van eis in reconventie, met producties 37 t/m 51;

- de e-mail van [gedaagde] van 17 februari 2026 met als bijlage de e-mailwisseling over een NEN-meting en het slot van de voordeur;

- de e-mail van [eiseres] van 24 februari 2026 met producties 73 en 74 over de NEN-meting en het slot van de voordeur.

1.2.

De e-mailberichten van 17 februari en 24 februari 2026 met bijlagen en producties zijn ingediend buiten de in het procesreglement bepaalde termijn van tien dagen. Deze stukken behoren tot de processtukken omdat partijen daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt.

1.3.

De mondelinge behandeling vond plaats op 26 februari 2026. Namens [eiseres] waren aanwezig de heer [A] en mevrouw [B] (werkzaam bij de beheerder [bedrijf] ). Zij werden bijgestaan door de advocaat van [eiseres] , mr. Goedhart. Mevrouw [gedaagde] was aanwezig. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er op de zitting is besproken.

1.4.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De kern van de zaak

2.1.

[gedaagde] huurt woonruimte van [eiseres] . [eiseres] eist, onder meer, dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde] het gehuurde ontruimt. [eiseres] vindt dat [gedaagde] tekortschiet in meerdere huurdersverplichtingen. [eiseres] eist verder dat [gedaagde] weer de gewone huurprijs betaalt, na een periode waarin zij van de Huurcommissie een lagere huur mocht betalen omdat de woning gebreken had. Volgens [eiseres] zijn die gebreken namelijk weer hersteld. [gedaagde] is het daar niet eens. Zij eist, onder meer, dat [eiseres] de gebreken aan de woning herstelt en dat de kantonrechter de huurprijs op een lager bedrag vaststelt dan het bedrag dat de Huurcommissie heeft uitgesproken. De kantonrechter wijst de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst toe. [gedaagde] moet de woning ontruimen. Zij krijgt daarvoor krijgt een iets langere tijd dan gebruikelijk. De wederzijdse vorderingen over de gebreken en de huurprijs worden deels toegewezen.

3.De beoordeling

Het incident: de voorlopige voorziening

3.1.

Met de provisionele vorderingen tot ontruiming, terhandstelling van de sleutel en tot medewerking van [gedaagde] , zoals [eiseres] bij incident heeft ingesteld, verzoekt [eiseres] een voorlopige voorziening voor de duur van de procedure.^[1]Omdat met dit vonnis wordt beslist in de hoofdzaak en de vorderingen van [eiseres] tot ontbinding en ontruiming, en terhandstelling van de sleutel zullen worden toegewezen onder uitvoerbaarverklaring bij voorraad, heeft [eiseres] geen belang meer bij een voorlopige voorziening. Die worden daarom afgewezen.

3.2.

[eiseres] moet als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten van [gedaagde] betalen die zien op dit deel van de procedure. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op nihil omdat niet is gebleken dat sprake is van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen zoals bedoeld in artikel 237 Rv Pro. Het is namelijk niet gebleken dat [gedaagde] meer kosten heeft gehad om verweer te voeren tegen de gevraagde voorlopige voorziening, dan de kosten die zij heeft gehad om verweer te voeren tegen de vorderingen in de hoofdzaak. Deze vorderingen hangen in sterke mate samen.
De hoofdzaak: de vorderingen en de tegenvorderingen

Inleiding

3.3.

[gedaagde] huurt sinds 29 september 2019 woonruimte in het pand aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). Het pand is een bovenwoning die bestaat uit vijf kamers, een toilet, een badkamer, een keuken en gangen. Toegang tot de woning is mogelijk via één voordeur. Aanvankelijk was mevrouw [C] verhuurder, later werd dat [eiseres] . Voor de leesbaarheid wordt hier steeds gesproken over [eiseres] .^[2]

3.4.

Tussen partijen zijn geschillen ontstaan over het onderhoud van en toegang tot de woning. Er zijn procedures gevolgd bij de Huurcommissie^[3]over de huurprijs en gebreken. En bij de kantonrechter over, onder meer, de kwalificatie van het gehuurde. Ten aanzien van dit laatste punt heeft de kantonrechter geoordeeld dat [gedaagde] vier kamers huurt met medegebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen.^[4]Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.^[5]In deze procedure moet er daarom vanuit worden gegaan dat [gedaagde] onzelfstandige woonruimte huurt van [eiseres] .

3.5.

Partijen betichten elkaar over en weer van slecht (ver)huurderschap. [eiseres] verwijt [gedaagde] onder meer dat zij de woning laat vervuilen, [eiseres] niet toelaat tot het pand en het slot van de voordeur heeft vervangen zonder een sleutel aan [eiseres] af te geven. [gedaagde] voelt zich geïntimideerd en bedreigd door [eiseres] . Zij vindt dat [eiseres] handelt uit financieel eigenbelang en het civiele recht gebruikt als drukmiddel om een commercieel doel te halen.

3.6.

De kantonrechter zal eerst ingaan op de huurprijs en de gebreken, de huurachterstand dan wel huurrestitutie, en nieuwe gebreken. Daarna komt de kantonrechter toe aan een bespreking van de vraag of de door [eiseres] gestelde tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. In dat kader komt ook de toegang tot de woning aan bod. Tenslotte beoordeelt de kantonrechter de overige vorderingen van partijen.

De uitspraken van de Huurcommissie en de huurprijs

3.7.

De Huurcommissie heeft in de uitspraak van 11 juni 2024 (zaaknummer [nummer 1] ) de (kale) geldende huurprijs van € 522,50 met ingang van 1 september 2023 tijdelijk verlaagd naar € 365,75 (70% van de geldende huurprijs) in verband met de volgende vijf gebreken:

Als de kraan in de badkamer wordt uitgezet is er sprake van een hard borrelend geluid bij de afvoer, mogelijk als gevolg van een gebrek aan de beluchting;

Lekkende afsluitkraan van de radiator in slaapkamer;

Vochtplekken in de aansluiting van de trapgevel op het hellende dak en onthechting van de voorzetwand van de gevel;

Vochtplekken en beschadigde voorzetwand is ernstige gevolgschade;

Draairaam slaapkamer tweede verdieping klemt.

3.8.

In de uitspraak van 7 augustus 2025 (zaaknummer [nummer 1] ) heeft de Huurcommissie twee (nieuwe) gebreken geconstateerd:

een kier onder de voordeur, en
het waterreservoir van het toilet blijft doorlopen.

De Huurcommissie heeft een tijdelijke, gematigde, verlaging tot 80% van de geldende huurprijs van 1 december 2024 tot 1 augustus 2025 redelijk geacht. Omdat de huurverlaging tot 80% van de geldende huurprijs minder is dan het eerder uitgesproken huurprijsverlaging tot 70% heeft dit geen gevolgen voor de (al verlaagde) huurprijs van € 365,75, die [gedaagde] sinds 1 september 2023 aan [eiseres] betaalt.

3.9.

Wat de Huurcommissie in de uitspraken heeft vastgesteld geldt tussen partijen als overeengekomen tenzij één van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.^[6]

3.10.

Ten aanzien van de uitspraak van 11 juni 2024 hebben partijen niet binnen acht weken een beslissing van de kantonrechter gevorderd. De in die uitspraak geconstateerde gebreken en de daaraan verbonden huurprijsverlaging staan dus vast. Dat is niet het geval bij de beslissingen in de uitspraak van de Huurcommissie van 7 augustus 2025. [eiseres] heeft namelijk tijdig, op 29 september 2025, de vordering ingediend waarin zij de kantonrechter vraagt om een beslissing te nemen op een punt waarover de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan.

Niet alle gebreken uit de uitspraak van 11 juni 2024 zijn hersteld

3.11.

[eiseres] is het niet eens met de overweging van de Huurcommissie dat ten tijde van de uitspraak van 7 augustus 2025 nog steeds de verlaagde huurprijs van € 365,75 geldt. Volgens [eiseres] moet [gedaagde] met ingang van 1 juni 2024 weer de geldende huurprijs van € 522,50 betalen omdat de in eerste uitspraak van de Huurcommissie geconstateerde gebreken in mei/juni 2024 inmiddels waren hersteld. [eiseres] heeft namelijk in mei/juni 2024 een aannemer de opdracht gegeven om alle gebreken te herstellen. De aannemer heeft rond 24 juni 2024 werkzaamheden in en aan de woning uitgevoerd en op verzoek van [eiseres] een filmpje gemaakt van de afgeronde werkzaamheden. [eiseres] verwijst naar dit filmpje ter onderbouwing van haar stelling dat de gebreken zijn hersteld.

3.12.

Over de reparatie van de lekkage bij het dak (onderdeel gebreken 3 en 4) en het draairaam (gebrek 5) bestaat geen discussie. Deze gebreken zijn opgelost. Partijen verschillen nog wel van mening over het borrelende geluid (gebrek 1), de lekkende radiatorkraan (gebrek 2) en de onthechte voorzetwand (onderdeel gebreken 3 en 4). Omdat [eiseres] wil dat er geen huurprijsverlaging meer geldt, omdat de gebreken zouden zijn verholpen, rust op haar te plicht om voldoende te stellen en te onderbouwen dat alle gebreken uit de uitspraak van de Huurcommissie van 11 juni 2024 zijn gerepareerd. Daar is [eiseres] alleen ten aanzien van gebrek 1 in geslaagd.

3.12.1.

Op het filmpje van de aannemer is na het dichtdraaien van de wastafelkraan geen borrelend geluid te horen. Na het doortrekken van het toilet is er wel een borrelend geluid te horen, maar dat staat los van het onder 1 uitgesproken gebrek. In het rapport van onderzoek van 16 juni 2025 (dat voorafgaat aan de uitspraak van de Huurcommissie) is door de onderzoeker toegelicht dat het toilet is uitgerust met een Sanibroyeur. Dit systeem vermaalt en pompt het afvalwater door de smallere leiding naar de hoofdstandleiding.^[7]Dat verklaart het borrelende geluid op het filmpje. [gedaagde] heeft daar onvoldoende tegenin gebracht. Overigens heeft de Inspecteur Handhaving van de gemeente een lijst met verholpen en niet verholpen gebreken opgesteld.^[8]Op die lijst komt het gebrek “borrelend geluid na uitzetten kraan in badkamer” niet voor. Bij de verholpen gebreken is wel opgenomen “het opborrelen van water in doucheputje bij doortrekken van de wc”. Daarmee worden de bevindingen van de aannemer van [eiseres] , zoals die te zien zijn op het filmpje van juni 2024, bevestigd.

3.12.2.

Dat de afsluitkraan van de radiator is gerepareerd (gebrek 2) is op het filmpje van de aannemer echter niet te zien. Op de mondelinge behandeling heeft de beheerder namens [eiseres] aangegeven dat hij niet zeker weet of dat gerepareerd is. Daarnaast staat dit gebrek (ook) op de lijst van de Inspecteur Handhaving in de categorie ‘niet verholpen’. Zonder nadere toelichting van [eiseres] is er geen bewijs van de stelling dat dit gebrek is opgelost. De kantonrechter kan daar dan ook niet vanuit gaan.

3.12.3.

Hetzelfde geldt voor de onthechting van de voorzetwand (onderdeel gebrek 3 en 4). Hoewel er in het filmpje door de aannemer wordt gewezen op het herstel van vochtplekken is niet te zien of en in hoeverre de onthechte voorzetwand is gerepareerd. [eiseres] heeft hierop, na de betwisting door [gedaagde] en in het geding gebrachte foto’s,^[9]geen nadere toelichting gegeven. Daardoor is er onvoldoende bewijs is voor de juistheid van die stelling van [eiseres] . Overigens volgt ook uit de door de Inspecteur Handhaving opgestelde lijst dat dit gebrek nog bestaat “
we willen wel opmerken dat een deel van de wandbekleding los was; erachter was een gat in de gevel zichtbaar; hierdoor kan ook vocht naar binnen komen”.

De bezwaren van [gedaagde] tegen de uitspraak van de Huurcommissie van 7 augustus 2025 treffen geen doel

3.13.

De tegenvordering van [gedaagde] richt zich op de beslissing van de Huurcommissie om een aantal in het rapport van onderzoek van 16 juni 2025 geconstateerde gebreken - lekkende kraan en ongedierte – niet als een gebrek aan te merken en om haar klacht over schimmel niet te behandelen. Verder vindt [gedaagde] dat de Huurcommissie de huurprijsverlaging voor de twee wel uitgesproken gebreken (de kier onder de voordeur en het blijven doorlopen van het waterreservoir van het toilet) ten onrechte heeft gematigd tot 80% met ingang van 1 december 2024. [gedaagde] eist dat de kantonrechter de huurprijs met ingang van 1 september 2024 bepaalt op 60% van de kale huurprijs. [eiseres] betwist dit alles.

De kantonrechter stelt niet meer gebreken vast dan de Huurcommissie

3.14.

Op grond van de wet is een gebrek: een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.^[10]De aanwezigheid van een gebrek kan er toe leiden dat een verhuurder verplicht is om de gebreken te verhelpen en dat de huurder recht heeft op vermindering van de huurprijs.^[11]Het Gebrekenboek van de Huurcommissie vormt een leidraad bij de beoordeling of een klacht van de huurder als gebrek moet worden aangemerkt. Omdat [gedaagde] eist de dat huurprijs wordt verminderd en [eiseres] de gebreken herstelt, rust op haar de plicht om haar stelling dat sprake is van gebreken (in de zin van de wet) voldoende te onderbouwen. Zoals uit het hiernavolgende blijkt is [gedaagde] daar niet in geslaagd.

3.14.1.

Voor de lekkende kraan heeft de Huurcommissie
vooralsnoggeen gebrek uitgesproken omdat niet valt uit te sluiten dat het verwijderen van kalkaanslag en het vervangen van de kraanleertjes afdoende zal zijn. Die herstellingen vallen onder het Besluit kleine herstellingen en dat betekent dat [gedaagde] die zelf zal moeten uitvoeren. Door [gedaagde] is niet gesteld dat zij de kalkaanslag heeft verwijderd en de kraanleertjes heeft vervangen en dat desondanks de kraan is blijven lekken. Dit had wel op haar weg gelegen. De verwijzing naar het filmpje van de aannemer van juni 2024 is onvoldoende. Dat de kraan lekt staat niet ter discussie en uit het filmpje blijkt (ook) niet wat hiervan de oorzaak is.

De oorzaak van de kraanlekkage staat dus nog steeds niet vast en dat maakt dat de kantonrechter (net als de Huurcommissie) op dit punt geen gebrek kan constateren.

3.14.2.

Dat geldt ook voor de klacht over het ongedierte. In het gebrekenboek van de Huurcommissie staat dat de aanwezigheid van ongedierte in de woonruimte een gebrek oplevert indien het gehuurde als gevolg van de bouwkundige staat toegankelijk is voor ongedierte. De Huurcommissie heeft voor deze klacht geen gebrek uitgesproken omdat de mogelijk bouwkundige oorzaak - de kier van 17 mm onder de voordeur - al als gebrek is uitgesproken. De Huurcommissie heeft [gedaagde] gevraagd om een aanvullend deskundigenrapport om vast te kunnen stellen dat de muizenoverlast is ontstaan door andere bouwkundige oorzaken. De Huurcommissie heeft daarbij opgemerkt dat [gedaagde] voedselresten in de woning liet staan en dat kan ook een oorzaak zijn van de aanwezigheid van ongedierte. [gedaagde] heeft zo’n rapport niet aangeleverd, ook niet bij de kantonrechter. [gedaagde] heeft geen aanknopingspunten geboden voor een ander oordeel. Een aanvullend deskundigenrapport waaruit zou kunnen blijken dat de bouwkundige staat van de woning debet is aan de muizenoverlast ontbreekt, terwijl op foto’s in het dossier, die op verschillende tijdstippen in het jaar in de woning zijn genomen, voedsel is te zien. Verder overweegt de kantonrechter dat als het waar is dat muizen zich eenvoudig kunnen verplaatsen in de woningen in het rijtje of zelfs de wijk waar [gedaagde] woont, onduidelijk is gebleven wat [eiseres] daartegen zou kunnen doen, anders dan de kier onder de voordeur herstellen.

3.14.3.

De klacht van [gedaagde] over schimmel in de badkamer heeft de Huurcommissie niet beoordeeld omdat [gedaagde] die klacht na het indienen van het verzoek bij de Huurcommissie bij [eiseres] had gemeld. De kantonrechter overweegt dat schimmel volgens het gebrekenboek kan worden aangemerkt als een gebrek als het een oppervlakte heeft van minimaal 0,25 vierkante meter. [gedaagde] heeft haar klacht onvoldoende concreet gemaakt, waardoor niet kan worden vastgesteld of daadwerkelijk sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro, laat staan van een gebrek dat leidt tot een substantiële vermindering van het woongenot. De kantonrechter neemt hierbij in aanmerking dat op het in juni 2024 gemaakte filmpje geen schimmel is te zien en op de door [gedaagde] zelf overgelegde foto’s van december 2025^[12]slechts beperkte schimmelvorming. Verder wordt in aanmerking genomen dat [eiseres] op de mondelinge behandeling onweersproken naar voren heeft gebracht dat het een kleine badkamer is met een standaard (werkende) afzuiginstallatie die in elke badkamer volstaat. Volgens [eiseres] kan de schimmel door [gedaagde] zelf verwijderd worden. [gedaagde] heeft dat onvoldoende weersproken.

Over de matiging van de huurprijsverlaging

3.15.

De Huurcommissie heeft ten aanzien van de kier onder de voordeur een gebrek uitgesproken. De tijdelijke huurverlaging die daar in beginsel uit voortvloeit heeft de Huurcommissie gematigd tot nihil. De Huurcommissie vindt namelijk dat [eiseres] voldoende pogingen heeft ondernomen om de voordeur/dorpel te herstellen. De kantonrechter is het daarmee eens. Uit de stukken kan worden afgeleid dat op of rond 9 november 2024 een reparatie aan de dorpel is uitgevoerd. Volgens [gedaagde] is tijdens die reparatie echter een deel van de deur afgezaagd wat (uiteindelijk) tot de kier onder de deur heeft geleid. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] zelf aan de deur gezaagd, wat [gedaagde] met klem betwist. Wat hier ook van zij, uit de processtukken kan niet worden afgeleid wanneer [gedaagde] heeft geklaagd over de afgezaagde deur, terwijl [eiseres] in ieder geval op 4 juli 2025 (onder andere) herstel daarvan heeft aangeboden. [gedaagde] heeft dat herstel echter niet toegestaan. Dat [gedaagde] kennelijk in de veronderstelling verkeerde dat zij niet verplicht was [eiseres] toe te laten tot de woning laat onverlet dat [eiseres] de deur/dorpel niet heeft kunnen repareren ondanks het aangeboden herstel. Een huurprijsverlaging voor dat gebrek ligt in dat geval niet in de rede.

Over de ingangsdatum van de huurprijsverlaging

3.16.

De Huurcommissie heeft uitgesproken dat de tijdelijke huurprijsverlaging ingaat op 1 december 2024; dat is eerste van de maand nadat de huurder het gebrek aan het spoelreservoir van het toilet bij verhuurder heeft gemeld (20 november 2024). De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] zich op het standpunt stelt dat het gebrek met betrekking tot het waterreservoir al eerder, in augustus 2024, bij [eiseres] is gemeld. Zij vordert immers dat huurprijsverlaging met ingang van 1 september 2024 ingaat. De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet. Op het filmpje van de aannemer van juni 2024 werkt het spoelreservoir. De eerstvolgende (kenbare) melding van dit gebrek bij [eiseres] is in november 2024 gedaan. Uit het op 25 november 2024 door de Inspecteur Handhaving opgestelde overzicht volgt ook dat dit gebrek op 20 november 2024 aan [eiseres] is gemeld. [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat dit gebrek al in augustus 2024 bij [eiseres] bekend was. Daarom bestaat er geen aanleiding om ten aanzien van de ingangsdatum van de huurprijsverlaging anders te oordelen dan de Huurcommissie heeft gedaan.

De na de laatste uitspraak van de Huurcommissie bij [eiseres] gemelde klachten zijn geen gebreken in de zin van de wet

3.17.

[gedaagde] heeft op 23 september 2025^[13]de volgende gebreken bij [eiseres] gemeld, zakelijk weergegeven:

Inbouwoven : kortsluiting/vervanging toegezegd in november 2024

Bedienbaarheid klapramen woonkamer (250 cm)

Muizenoverlast – ook bij buren nr. [nummer 2] en [nummer 3]

3.18.

Ook ten aanzien van deze klachten moet [gedaagde] voldoende onderbouwen dat sprake is van gebreken die tot een substantiële vermindering van het huurgenot (en dus tot een huurprijsverlaging) leiden. [gedaagde] is daar niet in geslaagd.

3.18.1.

Zo is niet komen vast te staan dat de inbouwoven kortsluiting veroorzaakt. [gedaagde] vermoedt dat dat zo is, maar concrete aanknopingspunten die haar vermoeden onderbouwen ontbreken. Dat de verhuurmakelaar in november 2024 vervanging van de inbouwoven zou hebben toegezegd is niet onderbouwd. Maar ook als dat wel het geval zou zijn betekent dat nog niet dat de inbouwoven de oorzaak is van kortsluiting en dat sprake is van een gebrek aan de woning. [gedaagde] heeft immers ook naar voren gebracht dat de medehuurder, die in de periode november 2024 – april 2025 de zolderkamer huurde, wel eens een pizza warm maakte in de oven, zonder dat er kortsluiting ontstond. Overigens heeft de Huurcommissie in de eerste uitspraak al geoordeeld dat geen gebrek aan de elektrische installatie kan worden vastgesteld omdat een rapport (dat kennelijk door [gedaagde] had moeten worden ingebracht) ontbreekt. Dat is nu niet anders. Bovendien heeft [eiseres] in januari 2026 aangekondigd dat zij een NEN-meting wil laten uitvoeren in de woning en dus onderzoek wil doen naar de klacht van [gedaagde] op dit punt. Ook om die reden kan een huurprijsverlaging nu niet aan de orde zijn.

3.18.2.

Ten aanzien van de muizenoverlast is hierboven al geoordeeld dat dat vooralsnog geen gebrek oplevert en [gedaagde] heeft hierover niets nieuws naar voren heeft gebracht.

3.18.3.

De omstandigheid dat de klapramen in de woonkamer voor [gedaagde] niet eenvoudig te bedienen te zijn is onhandig, maar geen gebrek in de zin van de wet. [gedaagde] heeft dat op de mondelinge behandeling ook erkend.

Conclusie ten aanzien van de (tegen)vorderingen over de huurprijs, huurachterstand/huurrestitutie en het herstel van de gebreken

3.19.

Niet is komen vast te staan dat [eiseres] de lekkende afsluitkraan van de radiator en de onthechte voorzetwand (de gebreken uit de eerste uitspraak van de Huurcommissie) heeft hersteld. Dat [eiseres] ten aanzien van die punten herstel heeft aangeboden is niet gebleken. Deze gebreken (beide categorie C) rechtvaardigen daarom (nog steeds) een huurprijsverlaging. De kantonrechter stelt de huurkorting voor deze gebreken vast op 20%. Dat betekent dat [gedaagde] met ingang van de maand na de maand waarin een aantal gebreken wél is hersteld (juni 2024) de overeengekomen kale huurprijs verschuldigd is minus 20%.

3.20.

Zonder de huurkorting was [gedaagde] met ingang van 1 juni 2024 een kale huurprijs verschuldigd van € 522,50 per maand en als gevolg van indexatie (+ 5%) per 1 juli 2025 een kale huurprijs van € 548,62 per maand. Na toepassing van de huurkorting moest [gedaagde] per 1
juli2024 dus een kale huurprijs betalen van € 418,- per maand en per 1 juli 2025 een kale huurprijs van € 438,90 per maand. Die laatste huurprijs heeft te gelden totdat de gebreken verholpen zijn. € 438,90 betalen. De door [eiseres] gevorderde verklaringen van recht welke kale huurprijs [gedaagde] verschuldigd is per 1 juni 2024 en 1 juli 2025 worden toegewezen als in de beslissing staat vermeld.

3.21.

[eiseres] heeft betaling gevorderd van een bedrag van € 1.826,36 aan huurachterstand, berekend op basis van een geldende huurprijs van € 522,50 per maand vanaf 1 juni 2024 en een geïndexeerde huurprijs van € 548,62 vanaf 1 juli 2025 tot 1 september 2025. Die bedragen en de periode kloppen niet, gelet op wat hiervoor is overwogen.

3.22.

Als wordt uitgegaan van de vastgestelde huurprijs van € 418,- met ingang van 1 juli 2024 en € 438,90 met ingang van 1 juli 2025, dan heeft [gedaagde] in de periode van 1 juli 2024 tot 1 september 2025 (waarin zij een maandelijkse huurprijs van € 365,75 betaalde) een bedrag van € 773,30 te weinig betaald. Dat bedrag zal zij alsnog aan [eiseres] moeten voldoen. De kantonrechter wijst de vordering van [eiseres] toe tot dit bedrag. De vordering van [eiseres] tot betaling van de kale huurprijs van € 548,62 per maand vanaf 1 september 2025 wordt toegewezen tot het hiervoor vermelde gekorte bedrag van € 438,90, als in de beslissing staat vermeld.

3.23.

De bezwaren van [gedaagde] tegen de uitspraak van de Huurcommissie van

7 augustus 2025 hebben niet geleid tot een andere beslissing over de tijdelijke huurprijsverlaging. De vordering die strekt tot een huurprijsverlaging tot 60% met ingang van 1 september 2024 wordt afgewezen. De vordering tot terugbetaling van te veel betaalde huur vanaf 1 september 2024 deelt datzelfde lot.

3.24.

Van de in september 2025 door [gedaagde] gemelde klachten is niet komen vast te staan dat dit gebreken zijn in de zin van de wet. Van een huurprijsvermindering of een veroordeling van [eiseres] tot herstel van die gebreken kan dan geen sprake zijn. De vordering van [gedaagde] die ziet op herstel van die gebreken wordt daarom afgewezen. Voor zover de vordering betrekking heeft op het herstel van de lekkende afsluitkraan van de radiator en onthechte voorzetwand zal die wel worden toegewezen. Van die gebreken staat vast dat [eiseres] verplicht is die te herstellen.

De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst

3.25.

De kantonrechter stelt voorop dat uit een huurovereenkomst voor huurder en verhuurder rechten en verplichtingen voortvloeien. Bij de uitoefening van de wederzijdse rechten en verplichtingen is goed (ver)huurderschap het richtsnoer. Partijen moeten zich bovendien allebei houden aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet.

3.26.

[eiseres] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] een aantal verplichtingen uit de huurovereenkomst niet goed is nagekomen en zij tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst. Dit kan een reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming van onvoldoende gewicht is om de ontbinding te rechtvaardigen.^[14]

In dit geval is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van tekortkomingen die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. De kantonrechter zal de door [eiseres] gestelde tekortkomingen hierna bespreken, in volgorde van ernst.

Weigering toegang, bejegening verhuurder en vervangen slot voordeur

3.27.

[eiseres] heeft in de periode van mei 2025 tot de dagvaarding in september 2025 via e-mail een paar keer aangekondigd dat zij in de woning moest zijn: in mei 2025 voor inspectie van de zolderkamer die [eiseres] wilde gaan verhuren, in juli 2025 voor de reparatie van gebreken, en in augustus 2025 opnieuw voor de reparatie van gebreken. [eiseres] stelde in die mails een datum voor waarop zij langs wilde komen. [gedaagde] heeft steeds gereageerd dat zij daar niet mee akkoord gaat en voorwaarden gesteld aan de toegang tot de woning en de wijze van herstel. Als [eiseres] op de door haar aangekondigde momenten voor de deur stond weigerde [gedaagde] [eiseres] de toegang. In mei 2025 heeft [eiseres] de woning uiteindelijk kunnen betreden onder begeleiding van de politie. De andere twee keren is dat niet gelukt. In juli 2025 is de situatie rond de toegang tot de woning tussen partijen verbaal en fysiek geëscaleerd. Voor het laatst in augustus 2025 heeft [gedaagde] zonder toestemming van [eiseres] het slot van de voordeur vervangen en [eiseres] geen sleutel gegeven.

3.28.

Niet ter discussie staat dat een verhuurder voor het uitvoeren van een verhuurderstaak de woning moet kunnen betreden. Partijen hebben ieder een andere visie op hoe die toegang vormgegeven moet worden. [eiseres] meent dat zij kan volstaan met een aankondiging van de verhuurderstaak en datumvoorstel, terwijl [gedaagde] vindt dat een en ander in overleg met haar moet plaatsvinden en dat zij aan het bezoek van [eiseres] voorwaarden mag stellen.

3.29.

Wie het gelijk op dit punt aan zijn zijde heeft is afhankelijk van de situatie. Daarbij is een gezichtspunt of een verhuurder voor zijn verhuurderstaak in een door huurders gedeelde ruimte moet zijn of in exclusief gehuurde woonruimte. Een andere factor die meespeelt is of sprake is van een ‘lichte’ verhuurderstaak, zoals het vastzetten van een wandcontactdoos, of een ‘zware’ verhuurderstaak zoals het herstellen van gebreken of dringende onderhoudswerkzaamheden. Er bestaat dus een glijdende schaal van wat partijen over en weer van elkaar mochten verwachten/eisen. Bij het uitvoeren van een lichte verhuurderstaak in een exclusief gehuurde ruimte ligt het meer voor de hand dat dat in onderling overleg plaatsvindt, terwijl bij het uitvoeren van dringende werkzaamheden in een gemeenschappelijke gebruiksruimte het aankondigen van een hersteldatum voldoende kan zijn.

3.30.

In dit geval is sprake van gebreken waarvoor de Huurcommissie een tijdelijke huurprijsverlaging heeft uitgesproken. Niet ter discussie staat dat [eiseres] in juni en augustus 2025 die gebreken wilde komen herstellen.^[15]Dit zijn dus ernstige gebreken die de in de weg staan aan het woongenot van huurder. Pas als die gebreken zijn opgelost is huurder verplicht om de huurprijs van vóór de verlaging betalen. De huurprijsverlaging is een prikkel voor de verhuurder om tot herstel over te gaan. De werkzaamheden om die gebreken te herstellen moeten worden aangemerkt als dringende werkzaamheden.

3.31.

[gedaagde] was verplicht om [eiseres] daartoe de gelegenheid geven.^[16]Met de door [gedaagde] in haar mails gestelde voorwaarden, het barricaderen van de voordeur^[17]en het niet toelaten van de verhuurder als deze voor de deur staat om die dringende werkzaamheden uit te voeren, is [gedaagde] tekortgeschoten in die (wettelijke) huurdersverplichting. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat alle gebreken die [eiseres] wilde herstellen zich in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. Het stellen van nadere voorwaarden aan de toegang en het herstel ligt dan zeker niet in de rede en is bovendien onwerkbaar voor de verhuurder. De kantonrechter weegt verder mee dat [gedaagde] ermee bekend was dat zij [eiseres] , na een aankondiging tot herstel, in principe toegang tot de woning moest verschaffen. De Huurcommissie heeft in de uitspraak van 11 juni 2024 immers overwogen “
Ook mag van de huurder worden verwacht dat zij werklieden toegang verleent tot de gezamenlijke ruimten voor het uitvoeren van werkzaamheden. Huurder woont immers in het pand en kan de werklieden gemakkelijk toegang verschaffen” en “
Bovendien is het in het belang van de huurder dat de werkzaamheden worden uitgevoerd”. De Huurcommissie heeft in de uitspraak van 7 augustus 2025 benadrukt: “
als een huurder een gebrek meldt, huurder verhuurder ook in de gelegenheid dient te stellen dat gebrek te herstellen” en “
Huurder is dan ook gehouden medewerking te verlenen aan het herstel, zonder daaraan aanvullende voorwaarden te stellen. Daarnaast houdt medewerking verlenen ook in dat de woning toegankelijk is, zonder gevaarzetting voor de verhuurder en derden die zijn ingeschakeld door de verhuurder. De huurder dient voor een veilige situatie te zorgen zoals een vrije doorgang”.

3.32.

Van [gedaagde] mocht in het kader van de aangekondigde herstelwerkzaamheden dus een constructieve houding worden verwacht. Van die constructieve houding heeft [gedaagde] in ieder geval vanaf mei 2025 onvoldoende blijk gegeven en dat moet worden aangemerkt als een tekortkoming in haar huurdersverplichting. Daar komt nog bij dat [gedaagde] zonder toestemming van [eiseres] het slot van de voordeur van de woning vervangen en geen sleutel aan [eiseres] heeft gegeven. Ook dit is een tekortkoming.

3.33.

[gedaagde] meent dat zij goede redenen had om voorwaarden te stellen aan de toegang van [eiseres] tot de woning en om het voordeurslot te vervangen. Volgens [gedaagde] hebben hulppersonen van [eiseres] zich schuldig gemaakt aan intimidatie en bedreiging en hebben zij zich onverwacht toegang verschaft tot het gehuurde met de beheersleutel van [eiseres] . [gedaagde] wil voorkomen dat dat opnieuw gebeurt en is daarom voorwaarden gaan stellen aan de toegang van [eiseres] tot het gehuurde.

3.34.

Het is de kantonrechter duidelijk geworden dat het gehuurde voor [gedaagde] niet als een veilige plek voelt en dat de door haar gestelde voorwaarden aan de toegang van de verhuurder voortkomen uit een behoefte aan veiligheid en voorspelbaarheid. Maar dat betekent niet dat voorbij zou moeten worden gegaan aan de hierboven vastgestelde tekortkomingen. Zonder af te willen doen aan de gevoelens van [gedaagde] overweegt de kantonrechter dat in de stukken geen aanknopingspunten te vinden zijn die de door [gedaagde] ervaren situatie onderschrijven. De kantonrechter ziet wel dat de communicatie tussen partijen gaandeweg verhard is geraakt en uiteindelijk heeft geleid tot zelfs een fysieke confrontatie en een impasse, maar dat [eiseres] (dan wel anderen voor [eiseres] ) zonder aankondiging de door [gedaagde] gehuurde ruimtes in de woning heeft betreden of zich schuldig heeft gemaakt aan de gestelde intimidatie is niet gebleken. Volgens [eiseres] is er geen enkel bewijs voor de ernstige en diffamerende aantijgingen die [gedaagde] aan het adres van [eiseres] maakt. [eiseres] heeft verwezen naar het besluit van de Gemeente waarin dat wordt bevestigd. De Gemeente heeft het verzoek van [gedaagde] om handhaving op grond van de Wet goed verhuurderschap namelijk afgewezen.^[18]De kantonrechter heeft dat bewijs ook niet gezien. Zonder nadere toelichting of bewijsaanbod van [gedaagde] kan (en mag) de kantonrechter niet uitgaan van de juistheid van de stellingen van [gedaagde] . Deze kunnen dan ook niet leiden tot het door haar gewenste rechtsgevolg, namelijk dat die tekortkomingen van onvoldoende gewicht zijn om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

3.35.

Het verweer van [gedaagde] dat het vervangen van het slot geen echte tekortkoming is omdat [eiseres] nooit om de sleutel heeft gevraagd wordt verworpen. Het zonder toestemming van de verhuurder vervangen van het voordeurslot zonder een sleutel aan de verhuurder ter beschikking te stellen is zonder meer een (ernstige) tekortkoming in de huurdersverplichting. Bovendien valt het verweer van [gedaagde] moeilijk te rijmen met haar mededeling in het e-mailbericht van 22 augustus 2025 aan [eiseres] dat het slot van de voordeur is vervangen, dat toegang uitsluitend wordt verleend in haar aanwezigheid en na bevestigde afspraak, en dat de oorspronkelijke situatie wordt hersteld bij einde huur.^[19]Ook hier geldt overigens dat [gedaagde] een gewaarschuwd huurder is: de kantonrechter heeft in de uitspraak van 11 oktober 2023 namelijk al geoordeeld dat [gedaagde] de sleutels van de woning aan de verhuurder moest afgeven omdat die de algemene ruimtes en de vijfde kamer moet kunnen betreden.

Gebruik gemeenschappelijke ruimten en ernstige vervuiling

3.36.

Uitgangspunt is dat de huurder verplicht is om de woning schoon en opgeruimd te houden. Voor zover [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij dat heeft gedaan, volgt de kantonrechter haar niet. Hoewel [gedaagde] het gelijk aan haar zijde heeft als zij stelt dat zij ook (persoonlijke) spullen mag plaatsen in de gemeenschappelijke ruimten om deze ruimten te gebruiken waarvoor ze bedoeld zijn, is daar een grens aan. Er bestaat geen aanleiding om te twijfelen aan de waarnemingen van [eiseres] tijdens de opname van het pand in juni 2024, van de huurder van de vijfde kamer – Jakub Argasinski – in januari 2025, en de deurwaarder op 1 april 2025. Uit de door [eiseres] overgelegde foto’s blijkt dat er bovenmatig veel spullen van [gedaagde] in de gemeenschappelijke ruimten staan en dat het in ieder geval op bepaalde momenten niet schoon is geweest. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om haar betwisting nader te onderbouwen, bijvoorbeeld met foto’s waaruit zou kunnen blijken dat het beeld dat [eiseres] naar voren heeft gebracht niet klopt. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan. Daarom staat vast dat [gedaagde] in ieder geval op bovengenoemde data te veel spullen in de gemeenschappelijke ruimten had staan en deze ruimten onvoldoende opgeruimd en schoon werden gehouden. Verder heeft [eiseres] [gedaagde] herhaaldelijk verzocht om op te ruimen. Die verzoeken waren niet zonder reden. [eiseres] wilde de zolderkamer immers verhuren. Niet is gebleken dat [gedaagde] aan de (redelijke) verzoeken van [eiseres] gevolg heeft gegeven. Ook dit levert een tekortkoming op.

Procedures Huurcommissie en handhavingsprocedure gemeente

3.37.

[eiseres] verwijt [gedaagde] dat zij gebreken blijft melden bij de Huurcommissie en de gemeente terwijl zij [eiseres] voor het herstel van die gebreken de toegang tot de woning weigert. Anders dan [eiseres] heeft gesteld levert het starten van procedures geen tekortkoming op en ook geen misbruik van recht. Het staat een huurder vrij om bij de Huurcommissie om huurprijsverlaging te verzoeken en de lat voor het aannemen van misbruik van recht ligt hoog. [eiseres] heeft onvoldoende gesteld om die lat te kunnen halen. De procedures bij de Huurcommissie is [gedaagde] bovendien niet voor niets gestart: de Huurcommissie heeft in beide procedures gebreken vastgesteld en een huurprijsverlaging uitgesproken. Dat [gedaagde] niet meewerkt aan herstel van gebreken is inderdaad een tekortkoming, maar die tekortkoming is hierboven al vastgesteld en staat los van haar recht om deze procedures te starten.

Belangenafweging in het voordeel van [eiseres] maar wel langere ontruimingstermijn

3.38.

Er is dus sprake van meerdere tekortkomingen van [gedaagde] en die zijn, in samenhang bezien, ernstig genoeg om een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. [gedaagde] wijst er op dat ontbinding van de huurovereenkomst zal leiden tot dakloosheid en verlies van bestaanszekerheid. Dat de woning belangrijk is voor [gedaagde] is begrijpelijk. Een gedwongen ontruiming heeft nu eenmaal vergaande gevolgen. Die gevolgen, hoe vervelend die ook zijn voor [gedaagde] , wegen niet zwaarder dan het exploitatiebelang van [eiseres] , wat inhoudt dat [eiseres] (anders dan nu) op efficiënte wijze haar verhuurderstaken kan uitvoeren en de zolderkamer in de woning kan verhuren. De kantonrechter weegt mee dat deze zaak een lange geschiedenis heeft waar de verhoudingen alleen maar verder onder druk zijn komen te staan en er geen uitzicht is op een verandering daarin. Ook na dagvaarding is niet gebleken dat [gedaagde] gevolg heeft gegeven aan redelijke verzoeken van [eiseres] om, bijvoorbeeld, gebreken te herstellen of een NEN-keuring uit te voeren. Deze houding van [gedaagde] leidt tot een situatie waarin [eiseres] haar verhuurderstaken niet onbelemmerd kan uitvoeren en daaraan moet een einde komen.

3.39.

De kantonrechter zal de huurovereenkomst dus ontbinden. [gedaagde] heeft onweersproken gesteld dat het moeilijk is om in de huidige woningmarkt een woning te vinden. Daarom zal de kantonrechter de ontruimingstermijn bepalen op drie maanden na betekening van dit vonnis in plaats van de termijn van twee weken die normaal gesproken wordt gehanteerd.

3.40.

De vordering om [gedaagde] te veroordelen om vanaf 1 september 2025 de kale huurprijs en de overeengekomen servicekosten te voldoen met dien verstande dat deze bedragen na ontbinding van de huurovereenkomst verschuldigd zijn als vergoeding voor het voortgezette gebruik van het gehuurde, wordt toegewezen als onder de beslissing staat vermeld.

De overige vorderingen van [eiseres]

3.41.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 20 januari 2026 eindarrest gewezen. In het arrest heeft het gerechtshof de beslissing van de kantonrechter dat [gedaagde] vier kamers in de woning huurt en het medegebruik heeft van de gemeenschappelijke ruimten, bekrachtigd. Volgens [eiseres] betekent dat dat [gedaagde] ten onrechte de toegang tot het pand aan [eiseres] heeft geweigerd en ten onrechte het slot heeft vervangen. Om die reden heeft [eiseres] haar eis vermeerderd met de onderstaande vorderingen.

Terhandstelling sleutel

3.42.

Voor toewijzing van de vordering die strekt tot een veroordeling van [gedaagde] om aan [eiseres] een sleutel van de voordeur van het pand ter hand te stellen, bestaat voldoende grond. De gevorderde dwangsom van € 250,00 per dag wordt gematigd en gemaximeerd toegewezen zoals in de beslissing vermeld.

Meewerken aan het betreden van de woning

3.43.

[eiseres] eist verder dat [gedaagde] wordt veroordeeld om op eerste verzoek van [eiseres] medewerking te verlenen aan het betreden van de woning door [eiseres] en de door haar in te schakelen hulppersonen, waaronder (medewerkers) van de beheerder en aannemers, op straffe van een dwangsom.

3.44.

Deze vordering wordt afgewezen. Op [gedaagde] rust in beginsel de verplichting om [eiseres] voor het uitvoeren van een verhuurderstaak toegang te verlenen. Zoals in 3.30 is overwogen is er een glijdende schaal voor wat partijen in dat verband van elkaar mogen verwachten/eisen. [eiseres] heeft niet concreet gemaakt om van welke verhuurderstaak het gaat en of alleen toegang de gemeenschappelijke ruimten nodig is of ook toegang tot de (exclusief) gehuurde kamers van [gedaagde] . De vordering is dus te ruim geformuleerd en dat maakt dat die niet kan worden toegewezen. Toewijzing zal immer tot executieproblemen leiden.

Verklaringen van recht

3.45.

De gevorderde verklaring van recht dat [gedaagde] toerekenbaar te kort is geschoten in de nakoming van op haar rustende verplichtingen uit de huurovereenkomst door zonder instemming van [eiseres] het slot van de voordeur van de woning waarin gehuurde is gelegen te vervangen en te weigeren een sleutel aan [eiseres] ter beschikking te stellen, wordt toegewezen. In 3.33 is al overwogen dat [gedaagde] op dit punt is tekortgeschoten in haar huurdersverplichting. [eiseres] heeft voldoende belang gesteld voor het kunnen toewijzen van de in die zin gevorderde verklaring van recht.

3.46.

Over de gevorderde verklaring van recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die [eiseres] daardoor (de kantonrechter begrijpt ‘het vervangen van het slot’, opmerking kantonrechter) heeft geleden, bestaande uit gederfde huurinkomsten voor de verhuur van de vrije kamer, overweegt de kantonrechter het volgende. Dat [eiseres] plannen had om de kamer te verhuren is duidelijk, maar dat [eiseres] die plannen ook daadwerkelijk ten uitvoer wilde leggen vanaf het moment dat [gedaagde] het slot van de voordeur heeft vervangen (22 augustus 2025) en daarin dus is belemmerd, is onvoldoende concreet gemaakt. [eiseres] heeft naar eigen zeggen (pas) op 5 februari 2026 [gedaagde] om de sleutel gevraagd. Daarmee is onvoldoende duidelijk of er wel sprake is van schade die bestaat uit gederfde huurinkomsten. De gevorderde verklaring van recht is dus te ruim geformuleerd om te kunnen worden toegewezen.

Schadevergoeding, bestaande uit gederfde huurinkomsten

3.47.

[eiseres] heeft ook betaling gevorderd van een schadevergoeding van € 3.302,64 aan gederfde huurinkomsten over de periode juni 2025 tot en met februari 2026 als gevolg van het niet kunnen verhuren van de vrije kamer. Ook deze vordering wordt afgewezen. [eiseres] heeft wisselend verklaard over haar plannen om de zolderkamer te verhuren. Zo heeft zij op 5 juni 2025 te kennen gegeven dat zij heeft besloten om de kamer niet te verhuren. Niet is gebleken dat [eiseres] nadien toch een huurder voor de kamer heeft voorgedragen en ook niet welke huur er voor de kamer betaald moet worden. Verder is het de vraag of [eiseres] die huurprijs ook daadwerkelijk had gekregen. Er is dus nog te veel onduidelijk om de schadevordering toe te kunnen wijzen. Een vaststelling van de schade in goede justitie is dan evenmin mogelijk.

Verwijzing naar de schadestaatprocedure

3.48.

Volgens [eiseres] moet de uiteindelijke schade vastgesteld worden in de schadestaatprocedure. [eiseres] verwacht niet dat [gedaagde] zich redelijker zal gaan opstellen en daarom kan de uiteindelijke schade nu niet berekend worden. [eiseres] vraagt verwijzing naar de schadestaatprocedure.

3.49.

Voor verwijzing naar de schadestaatprocedure is voldoende dat [eiseres] de mogelijkheid dat schade is geleden aannemelijk heeft gemaakt. [eiseres] heeft voldoende gesteld voor toewijzing van deze vordering. In de schadestaatprocedure wordt de schade die [eiseres] heeft geleden precies bepaald, en wordt ook bepaald of [gedaagde] dit gehele bedrag of een deel daarvan moet betalen.

Ontruimen gemeenschappelijke ruimten

3.50.

[eiseres] vordert veroordeling van [gedaagde] om de gemeenschappelijke ruimten van de woning te ontruimen, in die zin dat al haar eigendommen worden verwijderd, op straffe van een dwangsom. Deze vordering wordt afgewezen. Hoewel van [gedaagde] verlangd mag worden dat ze het gehuurde netjes en opgeruimd houdt en geen persoonlijke spullen neerzet die niet horen bij de functie van de gemeenschappelijke ruimten, heeft [eiseres] ook deze vordering onvoldoende concreet geformuleerd om tenuitvoerlegging via een deurwaarder mogelijk te maken.

De overige vorderingen van [gedaagde]

Herstel gebreken

3.51.

[gedaagde] heeft herstel van een groot aantal gebreken gevorderd. Ten aanzien van een aantal klachten is in 3.14.1 tot en met 3.14.3 en in 3.18.1 tot en met 3.18.3 vastgesteld dat dat geen gebreken zijn in de wet. Daaronder valt ook de klacht van [gedaagde] over de ventilatievoorziening in de woonkamer. Die hoeft [eiseres] dus niet te herstellen. Voor wat betreft de onderhoudsbeurt voor de verwarmingsketel heeft [eiseres] aangegeven dat zij bereid is dat onderhoud uit te voeren. Ook deze klacht kan niet worden aangemerkt als een gebrek.

3.52.

In 3.25 is al geoordeeld dat [eiseres] verplicht is de lekkende afsluitkraan van de radiator en onthechte voorzetwand te herstellen. Hoewel het belang van [gedaagde] bij herstel beperkt is gelet op de ontbinding en verplichting de woning binnen afzienbare tijd te ontruimen, is er nog wel een belang. De vordering van [gedaagde] zal op dit punt worden toegewezen.

Bergruimte, isolatie en zonwering

3.53.

[gedaagde] eist dat [eiseres] zorgt voor voldoende bergruimte in de woning zorgt, de woning isoleert en voor zonwering zorgt op de zuidzijde. Deze eisen worden afgewezen vanwege het ontbreken van een (juridische) grondslag.

Respectvolle bejegening

3.54.

[gedaagde] wil dat [eiseres] haar respectvol bejegent en niet zonder instemming van [gedaagde] beeld- en geluidsopnamen maakt die de privacy van [gedaagde] schenden. [eiseres] betwist dat zij [gedaagde] niet respectvol zou hebben bejegend. [eiseres] heeft aangevoerd dat zij een te rechtvaardigen belang heeft bij het filmen van de bezoeken van [eiseres] aan de gemeenschappelijke ruimten.

3.55.

De kantonrechter overweegt dat goed (ver)huurderschap meebrengt dat partijen zich ten aanzien van elkaar respectvol gedragen. De kantonrechter ziet echter geen aanleiding om deze vordering toe te wijzen. Respectvolle bejegening is een open norm en zonder nadere concretisering maakt dat tenuitvoerlegging door de deurwaarder onmogelijk.

Schade kamerplanten en boeken

3.56.

[gedaagde] heeft gesteld dat de muizen schade hebben aangebracht aan haar kamerplanten en boeken. Zij vordert een schadevergoeding van € 175,- en € 750,-. Deze vordering wordt afgewezen. Over de muizenoverlast heeft de kantonrechter al geoordeeld dat dit geen gebrek is dat [eiseres] moet herstellen. [eiseres] is dus ook niet aansprakelijk voor de schade die daaruit is voortgevloeid voor [gedaagde] .

De proceskosten in conventie en reconventie

3.57.

[gedaagde] is in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. [eiseres] heeft ook vergoeding van de kosten van de procedure bij de huurcommissie gevorderd. Die worden afgewezen. De procedures bij de huurcommissie heeft [gedaagde] niet onnodig gevoerd. De huurcommissie heeft [gedaagde] immers ten aanzien van een aantal gebreken gelijk gegeven en op grond daarvan de huurprijs verlaagd.

3.58.

De proceskosten van [eiseres] worden daarom begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

120,21

- griffierecht

€

385,00

- salaris gemachtigde

€

434,00

(2 punten × € 217,00)

- nakosten

€

108,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.047,71

3.59.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten in conventie wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

3.60.

In reconventie krijgt [gedaagde] grotendeels ongelijk. De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten in reconventie te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Uitvoerbaar bij voorraad

3.61.

De veroordelingen in dit vonnis in conventie worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard, zoals [eiseres] heeft gevorderd. Dat betekent dat [eiseres] het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoet. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als zij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. [gedaagde] heeft niet verzocht de veroordeling in reconventie uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dat kantonrechter zal dat dan ook niet doen.

4.De beslissing

De kantonrechter

in het incident

4.1.

wijst de vordering af;

4.2.

veroordeelt [eiseres] in de kosten van dit incident, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op nihil;

in conventie

4.3.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomsten met betrekking tot de woning aan de [adres] in [plaats] ;

4.4.

veroordeelt [gedaagde] om de door haar gehuurde kamers, gelegen in het pand [adres] in [plaats] , binnen drie maanden na betekening van dit vonnis in de hoofdzaak te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan [eiseres] , ook voor zover deze zich in de gemeenschappelijke ruimten bevinden, en om deze kamers met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;

4.5.

verklaart voor recht dat de kale huurprijs met ingang van 1 juli 2024 € 418,- per maand bedraagt;

4.6.

verklaart voor recht dat de kale huurprijs met ingang van 1 juli 2025 € 438,90 per maand bedraagt tot het moment waarop de gebreken zijn verholpen en daarna € 548,62 per maand;

4.7.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 773,38 aan huurachterstand (berekend over de periode 1 juli 2024 tot 1 september 2025), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag waarop elk bedrag verschuldigd was tot de dag waarop alles is betaald, waarbij rekening wordt gehouden met tussentijdse betalingen;

4.8.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de kale huurprijs van als vermeld onder 4.6, te vermeerderen met de overeengekomen servicekosten, voorschotten en indexaties, vanaf 1 september 2025 tot de ontruiming, met dien verstande dat deze bedragen na ontbinding van de huurovereenkomst verschuldigd zijn als vergoeding van het voortgezette gebruik en dat een deel van de maand als een gehele maand zal gelden;

4.9.

veroordeelt [gedaagde] om binnen vijf dagen na dit vonnis aan [eiseres] ter hand te stellen de sleutel van het door [gedaagde] vervangen deurslot, op straffe van een dwangsom van € 50,- per dag met een maximum van € 5.000,-;

4.10.

verklaart voor recht dat [gedaagde] jegens [eiseres] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen uit de huurovereenkomst door zonder instemming van [eiseres] het slot van de voordeur te vervangen en te weigeren een sleutel aan [eiseres] ter beschikking te stellen;

4.11.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van schadevergoeding aan [eiseres] die [eiseres] heeft geleden als gevolg van de onder 4.10 vermelde tekortkoming, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

4.12.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.047,71, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

4.13.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

4.14.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

4.15.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

4.16.

veroordeelt [eiseres] tot herstel van de lekkende afsluitkraan van de radiator en de onthechte voorzetwand;

4.17.

compenseert de kosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

4.18.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.T. Werner en in het openbaar uitgesproken op 1 april 2026.

1257

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens tekortkomingen huurder en geschil over huurprijs en gebreken