ECLI:NL:RBMNE:2026:1323 - Rechtbank Midden-Nederland - Afwijzing verzoek huurdersvereniging tot verlaging servic...

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Almere

Zaaknummer / rekestnummer: 11859651 \ ME VERZ 25-126

Beschikking van 23 maart 2026

in de zaak van

[verzoeker],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verzoekende partij,

hierna te noemen: de huurdersvereniging,

procederend in persoon,

tegen

AMVEST RCF CUSTODIAN B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

verwerende partij,

hierna te noemen: Amvest,

gemachtigde: mr. W.Y. Wong.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift van 29 augustus 2025, met producties;

- het verzoek van Amvest van 17 oktober 2025 om de procedure op grond van artikel 69 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering te verwijzen naar een dagvaardingsprocedure;

- de reactie op dat verzoek van de huurdersvereniging van 19 oktober 2025;

- de e-mail van de rechtbank van 27 oktober 2025, waarin het verzoek van Amvest wordt afgewezen;

- het verweerschrift van Amvest.

1.2.

Op 7 november 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens de huurdersvereniging waren aanwezig [A] , [B] en [C] . Namens Amvest waren aanwezig [D] , [E] en [F] , bijgestaan door mr. Wong. Partijen hebben hun standpunten toegelicht. De huurdersvereniging heeft zittingsaantekeningen overgelegd, die aan het dossier zijn toegevoegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat met partijen is besproken.

1.3.

De kantonrechter heeft partijen na de mondelinge behandeling de gelegenheid gegeven om onderling tot een regeling te komen. Partijen hebben op 27 januari 2026 laten weten dat zij geen regeling hebben kunnen afspreken. Zij hebben daarom verzocht om een beschikking te wijzen. De beschikking is vervolgens bepaald op 23 maart 2026.

2. De kern van de zaak

2.1.

Amvest is eigenaar van gebouw [locatie] in Almere. Gebouw [locatie] heeft 107 appartementen, die Amvest verhuurt. Elke huurder huurt bij het appartement ook een eigen parkeerplaats in de parkeergarage onder het gebouw. De huurders kunnen lid worden van de huurdersvereniging. Die vereniging behartigt de belangen van de huurders. De huurdersvereniging heeft bezwaar gemaakt tegen de door Amvest kenbaar gemaakte verhoging van de maandelijkse servicekosten voor 2025. De huurdersvereniging is met beheerder [beheerder] in gesprek gegaan over de verhoging van de servicekosten, maar dat heeft niet tot een oplossing geleid. In deze procedure verzoekt de huurdersvereniging de kantonrechter te bepalen dat de maandelijkse bijdrage aan servicekosten moet worden verlaagd en dat Amvest de servicekostenafrekening en de jaarlijkse begroting voor de maandelijkse servicekosten volgens de wettelijke bepalingen zal opstellen, met oplegging van een dwangsom.

3.Het verweer

3.1.

Amvest meent dat de huurdersvereniging niet-ontvankelijk moet worden verklaard, omdat de huurdersvereniging geen huurdersorganisatie in de zin van artikel 1, lid 1 onder f van de Wet op het overleg huurders verhuurder (hierna: Wohv) is. Als de kantonrechter de huurdersvereniging ontvankelijk acht, valt het verzoek volgens Amvest niet onder artikel 8 Wohv Pro. Amvest meent dat zij op een juiste wijze tot de berekening van het voorschot voor de maandelijkse bijdrage aan servicekosten is gekomen en het verzoek ook daarom niet kan worden toegewezen.

4.De beoordeling

4.1.

De kantonrechter is van oordeel dat de huurdersvereniging kan worden aangemerkt als een huurdersorganisatie in de zin van de Wohv en dat het verzoek van de huurdersvereniging valt onder artikel 8 van Pro die wet. De kantonrechter komt tot een afwijzing van dat verzoek. Hierna wordt dit uitgelegd.

Huurdersorganisatie in de zin van de Wohv

4.2.

De eerste vraag die moet worden beantwoord is of de huurdersvereniging kan worden aangemerkt als een huurdersorganisatie in de zin van de Wohv. Volgens artikel 1, lid 1 onder f van de Wohv is sprake van een huurdersorganisatie als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

1- het gaat om een vereniging die als doelstelling heeft het behartigen van de belangen van de huurders;

2- het bestuur van de vereniging wordt gekozen of aangewezen door en uit de huurders die zij vertegenwoordigt;

3- de vereniging houdt de huurders op de hoogte van haar activiteiten en betrekt hen bij haar standpuntbepaling;

4- de vereniging schrijft ten minste eenmaal per jaar een vergadering uit voor de huurders en legt in die vergadering verantwoording af van haar activiteiten in het verstreken jaar, bespreekt haar plannen voor het eerstvolgende jaar en stelt deze vast;

5- de vereniging stelt alle huurders van de woongelegenheden of wooncomplexen, waarvoor zij de belangen behartigt, in de gelegenheid om zich bij haar aan te sluiten.

4.3.

Volgens Amvest voldoet de huurdersvereniging niet aan de onder 2, 3 en 5 genoemde voorwaarden. Zij wijst op de statuten van de huurdersverenging. Uit die statuten volgt dat kan worden besloten dat een bestuurder buiten de huurders die zij vertegenwoordigt wordt benoemd, dat het bestuur een verzoek van een huurder om tot de vereniging te worden toegelaten kan afwijzen en dat de huurdersvereniging haar leden slechts regelmatig informeert en zij de huurders dus niet op de hoogte houdt van haar activiteiten en betrekt bij haar standpuntbepaling, aldus Amvest.

4.4.

Het is aan de huurdersvereniging om aan te tonen dat zij wel aan de voorwaarden voldoet. De huurdersvereniging heeft ter zitting haar werkwijze toegelicht. Elke nieuwe huurder wordt benaderd om lid te worden van de huurdersvereniging. De nieuwe huurder krijgt een brief in de brievenbus of wordt door één van de bestuursleden persoonlijk benaderd. De huurdersvereniging wil dat zoveel mogelijk huurders zich bij de vereniging aansluiten en dat zij meepraten over wat er speelt. Als huurders zich niet bij de huurdersvereniging willen aansluiten is dat hun eigen keus, maar de mogelijkheid om deel te nemen en betrokken te worden bij zaken waar de huurdersvereniging mee bezig is, wordt iedere huurder wel geboden. De huurders die lid worden van de huurdersvereniging worden op de hoogte gehouden van de zaken waar de huurdersvereniging zich mee bezig houdt. Standpunten worden in vergaderingen besproken en de leden krijgen de stukken daarvan in hun brievenbus. De leden van het bestuur zijn huurders van gebouw [locatie] . De heer [G] is enige tijd bestuurslid geweest, terwijl hij geen huurder meer was van een appartement in gebouw [locatie] , maar dat is met de benoeming van een nieuw bestuurslid opgelost. De heer [G] is in april 2025 uit het bestuur getreden en vervangen door de heer [C] die wel huurder is.

4.5.

Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt hieruit dat de huurdersvereniging als huurdersorganisatie in de zin van de Wohv kan worden aangemerkt. Hoewel de statuten van de huurdersvereniging niet volledig aansluiten bij de wettelijke bepalingen van de Wohv, zoals Amvest stelt, blijkt uit de toelichting ter zitting dat de huurdersvereniging wel in overeenstemming met die bepalingen handelt. Dat het handelen van de huurdersvereniging anders zou zijn heeft Amvest niet aangetoond en blijkt verder nergens uit. Dat de heer [G] nadat hij was verhuisd nog enige tijd lid van het bestuur is geweest, kan niet tot de door Amvest getrokken conclusie leiden dat de huurdersvereniging geen huurdersorganisatie zou zijn. Dat zou namelijk betekenen dat de huurdersvereniging steeds van kleur verschiet als een bestuurder eerder verhuisd dan dat hij of zij uittreedt uit het bestuur. Dat kan niet de bedoeling van de wet zijn geweest. Bovendien zijn de huurdersvereniging en Amvest al lang in gesprek met elkaar over de servicekosten. Amvest heeft in die gesprekken nooit kenbaar gemaakt dat de huurdersvereniging geen huurdersorganisatie in de zin van de Wohv zou zijn. Amvest werpt dit pas op bij haar verweerschrift in deze procedure. Zij heeft daarmee de indruk gewekt dat zij de huurdersvereniging in ieder geval tot aan de indiening van het verzoekschrift als huurdersorganisatie heeft beschouwd.

4.6.

De kantonrechter komt door het voorgaande tot het oordeel dat de huurdersvereniging kan worden aangemerkt als een huurdersorganisatie in de zin van de Wohv. De huurdersvereniging is dus ontvankelijk in haar verzoek.

Verzoek valt onder artikel 8 Wohv Pro

4.7.

De huurdersvereniging heeft haar verzoek aan de kantonrechter voorgelegd op grond van artikel 8 Wohv Pro. De vraag is aan de orde in hoeverre het verzoek valt onder de reikwijdte van dit artikel.

4.8.

De huurdersvereniging heeft ter zitting toegelicht dat het haar er in deze procedure om gaat dat Amvest niet voldoende inzage heeft gegeven in de stukken op grond waarvan Amvest de servicekosten in rekening heeft gebracht. Amvest heeft een flinke verhoging doorgevoerd. Dat komt met name door het toevoegen van de energie-, water-, schoonmaak-, en glasbewassingskosten voor de parkeergarage aan de servicekosten. Amvest had voor het toevoegen van deze kosten aan de servicekosten instemming van de huurdersvereniging moeten vragen, maar heeft dat niet gedaan. De huurdersvereniging wil kunnen nagaan waarom de kosten (flink) zijn verhoogd en of het redelijk is dat Amvest de kosten aan de huurders doorbelast en Amvest daar zelf geen voordeel uit haalt.

4.9.

Uit artikel 8 Wohv Pro volgt dat partijen geschillen aan de kantonrechter kunnen voorleggen die voortvloeien uit de Wohv. De Wohv regelt alleen het recht op informatie, advies en instemming van een huurdersorganisatie. De kantonrechter mag beoordelen of deze rechten zijn nageleefd en dus of de juiste procedure in het kader van deze rechten is gevolgd. Om dat te kunnen beoordelen kan het ook nodig zijn om vast te stellen of sprake is van een recht op informatie of instemming. De kantonrechter maakt uit de toelichting op dat de huurdersvereniging deze vragen voorlegt. Dat betekent dat de verzoeken van de huurdersvereniging vallen onder de reikwijdte van artikel 8 Wohv Pro.

4.10.

Dat betekent dat de kantonrechter in deze procedure zal beoordelen of Amvest de juiste procedure heeft gevolgd om tot de in rekening gebrachte servicekosten te kunnen en mogen komen. Een inhoudelijk oordeel over de hoogte van de servicekosten die Amvest in rekening heeft gebracht, valt niet onder artikel 8 Wohv Pro. Het verzoek van de huurcommissie tot het verlagen van de servicekosten, blijft daarom buiten beschouwing.

Geen instemmingsrecht servicekosten parkeergarage

4.11.

De huurdersvereniging stelt zich op het standpunt dat de servicekosten ten aanzien van de parkeergarage nieuwe servicekosten zijn die aan het servicekostenbeleid zijn toegevoegd. Amvest had op grond van artikel 5a Wohv aan de huurdersvereniging instemming moeten vragen en de huurdersvereniging in de gelegenheid moeten stellen om over die kosten een advies uit te brengen. Omdat zij dat niet heeft gedaan, kunnen die kosten volgens de huurdersvereniging niet zomaar in rekening worden gebracht.

4.12.

De kantonrechter volgt de huurdersvereniging op dit punt niet. Artikel 5a Wohv bepaalt dat de verhuurder een voornemen tot een wijziging in het door hem gevoerde beleid ten aanzien van de vaststelling van servicekosten uitvoert met voorafgaande instemming van de huurdersorganisatie. Een huurdersorganisatie heeft dus instemmingsrecht over een wijziging van het servicekostenbeleid van de verhuurder, maar van een wijziging van het servicekostenbeleid is in deze zaak naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake. In de huurovereenkomst staat namelijk opgenomen dat onder de servicekosten valt “
stroomverbruik en schoonmaakkosten parkeergarage/parkeerplaatsen”. Amvest en de huurders zijn dus al bij aanvang van de huur overeengekomen dat de kosten voor de parkeerplaatsen als servicekosten in rekening mogen worden gebracht.

4.13.

De huurdersvereniging geeft aan dat Amvest de kosten voor de parkeergarage niet eerder aan de huurders heeft doorbelast. Amvest heeft daar ter zitting op toegelicht dat zij klachten kreeg over de parkeergarage en dat zij de problemen eerst heeft laten verhelpen voordat zij de servicekosten in rekening bracht. Gedurende de herstelperiode heeft Amvest geen kosten hoeven betalen en zij heeft daarom ook geen kosten aan de huurders doorbelast. Amvest heeft de huurdersvereniging niet laten weten dat de servicekosten tijdelijk niet in rekening zouden worden gebracht, maar zouden worden doorbelast op het moment dat de problemen (deels) zouden zijn verholpen, althans blijkt dit nergens uit. Hoewel van Amvest had mogen worden verwacht dat zij de huurdersvereniging over het doorbelasten van de kosten voor de parkeergarage zou informeren, betekent dit niet dat als gevolg van het gebrek aan die informatie sprake is van een wijziging van beleid. Omdat geen sprake is van een wijziging van het servicekostenbeleid hoefde Amvest voor het doorbelasten van deze servicekosten geen instemming of advies aan de huurdersvereniging te vragen.

Amvest heeft voldoende stukken ter inzage overgelegd

4.14.

De huurdersvereniging stelt zich op het standpunt dat Amvest haar geen inzage geeft in essentiële stukken, die de huurdersvereniging meent nodig te hebben om te kunnen beoordelen of Amvest de (hogere) servicekosten in rekening kan en mag brengen bij de huurders. Amvest stelt daar tegenover dat zij de stukken die zij tot haar beschikking heeft aan de huurdersvereniging heeft gegeven, behalve het getekende energiecontract en de jaarrekening. Die stukken kan Amvest nog niet overleggen, omdat zij het getekende energiecontract zelf nog niet van de energieleverancier heeft gekregen en de jaarrekening eerst nog in de vergadering moet worden goedgekeurd.

4.15.

De huurdersvereniging betwist niet dat zij het schoonmaakcontract en energieleveringscontract heeft gekregen, maar stelt dat dit de niet getekende contracten zijn. De huurdersvereniging meent dat Amvest de getekende contracten moet overleggen, omdat zij alleen aan de hand van de getekende contracten de in rekening gebrachte kosten zou kunnen toetsen. De kantonrechter kan dat standpunt van de huurdersvereniging niet volgen. Amvest heeft aangegeven dat de contracten die zijn overgelegd de definitieve contracten zijn. De huurdersvereniging kan aan de hand van die contracten toetsen of de servicekosten die Amvest doorbelast redelijk zijn. Het enkele feit dat een handtekening ontbreekt, maakt dat niet anders. De huurdersvereniging zegt dat zij er niet van kan uitgaan dat wat in de overgelegde contracten staat juist is, maar zij onderbouwt dat verder niet. De kantonrechter heeft daarom geen aanleiding om aan te nemen dat Amvest niet de juiste stukken heeft overgelegd. Van Amvest kan ook niet worden verlangd dat zij stukken overlegt die zij zelf (nog) niet heeft. Amvest heeft ter zitting toegezegd dat zij deze stukken aan de huurdersvereniging zal overleggen als zij deze stukken zelf tot haar beschikking heeft. Bovendien brengt Amvest bij de huurders een voorschot op de servicekosten in rekening. Zij moet als verhuurder jaarlijks een gedetailleerd overzicht opstellen waarin de kosten per service nauwkeurig worden uiteengezet en waaruit duidelijk blijkt of de huurder voldoende, te veel of te weinig heeft betaald. Als dan blijkt dat de huurders teveel aan voorschot hebben betaald, zullen zij het teveel betaalde terugontvangen.

4.16.

Dat Amvest tot op dit punt niet de stukken heeft overgelegd die de huurdersvereniging nodig heeft om de in rekening gebrachte servicekosten te kunnen toetsen, is gelet op het voorgaande niet komen vast te staan. Het verzoek van de huurdersvereniging zal gelet op het voorgaande worden afgewezen.

Proceskosten

4.17.

De huurdersvereniging is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van Amvest worden begroot op € 577,00 aan salaris gemachtigde.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst het verzochte af;

5.2.

veroordeelt de huurdersvereniging in de proceskosten van € 577,00.

Deze beschikking is gegeven door mr. drs. B.G.W.P. Heijne en in het openbaar uitgesproken op 23 maart 2026.

41264