Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almere
Zaaknummer / rekestnummer: 11982850 \ ME VERZ 25-166
Beschikking van 17 maart 2026
in de zaak van
STICHTING BRONX BEGELEID WONEN,
gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam,
verzoekende partij,
hierna te noemen: Bronx,
gemachtigde: mr. D.N. Allick,
tegen
INNERCITY PROPERTY B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam,
verwerende partij,
hierna te noemen: ICP,
gemachtigde: mr. D.A.J. Sturhoofd,
en
[belanghebbende 1]en
[belanghebbende 2],
[belanghebbende 2],
wonende te [plaats] ,
belanghebbenden,
hierna samen te noemen (in mannelijk enkelvoud): [belanghebbende 1] c.s.,
gemachtigde: mr. F.B. Mahalabi.
1.De procedure
1.1.
Bronx heeft op 24 november 2025 een verzoekschrift tot verlenging van de ontruimingstermijn als bedoeld in artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) ingediend. Daarbij heeft Bronx tien producties meegestuurd. Bronx heeft op het verzoekschrift gereageerd (verweerschrift). Daarbij heeft ICP vijf producties meegestuurd. De kantonrechter heeft besloten dat de zaak op een zitting verder besproken moet worden. Voordat de zaak met de kantonrechter is besproken, heeft Bronx nog aanvullende producties 11 tot en met 16 opgestuurd. Ook heeft [belanghebbende 1] c.s. zich gemeld als belanghebbende en een verweerschrift ingediend.
1.2.
De zaak is op 3 februari 2026 bij de kantonrechter besproken. Namens Bronx is de heer [A] – [functie] van Bronx – verschenen, bijgestaan door mr. Allick. Namens ICP is de heer [B] – [.] – verschenen, bijgestaan door mr. Sturhoofd. [belanghebbende 2] is verschenen, bijgestaan door mr. Mahabali. De gemachtigden van Bronx en [belanghebbende 1] c.s. hebben pleitnotities overgelegd. Na de mondelinge behandeling hebben alle partijen verzocht om aanhouding van de zaak in verband met de te voeren onderhandelingen. De zaak is vervolgens aangehouden tot 17 februari 2026. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat op de zitting is besproken.
1.3.
Op 19 februari 2026 heeft ICP de kantonrechter bericht dat partijen er niet uit zijn gekomen. ICP heeft verzocht om een beschikking.
1.4.
De kantonrechter heeft besloten dat vandaag uitspraak wordt gedaan.
2.De kern van de zaak
2.1.
[belanghebbende 1] c.s. is de eigenaar van de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). [belanghebbende 1] c.s. heeft het gehuurde als woonruimte verhuurd aan ICP. ICP heeft de woning vervolgens als kantoorruimte en overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW voor bepaalde tijd (onder)verhuurd aan Bronx. Bronx heeft op haar beurt het gehuurde als woonruimte (onder)verhuurd aan haar cliënten.
De hoofdhuurovereenkomst tussen [belanghebbende 1] c.s. en ICP is in september 2024 beëindigd. De hoofdhuur van het gehuurde is per 1 oktober 2024 voortgezet door Stichting Woonzorg, een stichting die is gelieerd aan ICP. De onderhuurovereenkomst tussen ICP en Bronx is blijven voortbestaan. Pas op 16 juli 2025 heeft ICP de onderhuurovereenkomst met Bronx bij brief opgezegd per 31 oktober 2025 en heeft zij gelijktijdig de ontruiming aangezegd. Bronx heeft bij de kantonrechter een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn (hierna: het verzoek) ingediend. Bronx vindt – primair – dat zij niet-ontvankelijk is in haar verzoek omdat zij meent feitelijk woonruimte en geen kantoor of overige bedrijfsruimte te huren. Mocht zij wel ontvankelijk zijn in haar verzoek, dan vraagt Bronx – subsidiair – om een verlenging van de ontruimingstermijn tot en met 31 oktober 2026. ICP en belanghebbende [belanghebbende 1] c.s. zijn het om verschillende redenen niet eens met het verzoek van Bronx.
2.2.
De kantonrechter is van oordeel dat het gehuurde – in de huurrelatie tussen ICP en Bronx – gekwalificeerd moet worden als kantoorruimte en overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, zodat Bronx kan worden ontvangen in haar verzoek. Het (subsidiaire) verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn tot en met 31 oktober 2026 wordt toegewezen. Dit betekent dat Bronx het gehuurde tot die tijd nog niet hoeft te verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarom.
3.De beoordeling
Waarom is [belanghebbende 1] c.s. aan te merken als belanghebbende?
3.1.
[belanghebbende 1] c.s. heeft zich in de procedure als belanghebbende gemeld en heeft zelfstandig verweer gevoerd. De kantonrechter is van oordeel dat [belanghebbende 1] c.s. als belanghebbende is aan te merken en wel om het volgende.
3.2.
De kantonrechter stelt voorop dat in artikel 282 lid 1 van Pro het Wetboek Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) niet in het algemeen is aangegeven wie tot de belanghebbenden in de zin van deze bepaling zijn te rekenen, en dat dit uit de aard van de procedure en de daarmee verband houdende wetsbepalingen moet worden afgeleid (HR 25 oktober 1991, rek. nr. 7932, NJ 1992,149). Bij de beantwoording van de vraag of iemand belanghebbende is, zal een rol spelen in hoeverre deze door de uitkomst van de betreffende procedure zodanig in een eigen belang kan worden getroffen dat deze daarin behoort te kunnen opkomen ter bescherming van dat belang of in hoeverre deze anderszins zo nauw betrokken is of is geweest bij het onderwerp dat in de procedure wordt behandeld, dat daarin een belang is gelegen om in de procedure te verschijnen.
3.3.
Het is evident dat de uitkomst in deze procedure directe gevolgen heeft voor [belanghebbende 1] c.s. Het gaat om zijn woning en om de vraag op welke termijn hij weer over zijn woning kan beschikken en deze zelf in gebruik kan nemen. [belanghebbende 1] c.s. heeft er dan ook belang bij om in deze procedure te verschijnen en is dus aan te merken als belanghebbende. Wat [belanghebbende 1] c.s. in zijn verweerschrift naar voren heeft gebracht zal worden betrokken bij de te maken belangenafweging over een eventuele verlenging van de ontruimingstermijn (hierover later meer).
Waarom kan het verzoek van Bronx in behandeling worden genomen?
3.4.
Bronx heeft haar verzoek tijdig binnen de wettelijke termijn ingediend (artikel 7:230a lid 1 BW).
Waarom wordt het gehuurde aangemerkt als een kantoorruimte en overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW?
3.5.
ICP en Bronx verschillen van mening over de vraag welk huurregime op de tussen hen bestaande onderhuurovereenkomst van toepassing is. ICP meent dat sprake is van kantoorruimte en overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Volgens Bronx gaat het feitelijk om woonruimte als bedoeld in artikel 7:233 BW Pro. Daarom moet eerst onderzocht worden welk huurregime op de onderhuurovereenkomst tussen ICP en Bronx van toepassing is.
3.6.
Voor de vraag welk huurregime op de huurovereenkomst tussen ICP en Bronx van toepassing is, is in beginsel de overeengekomen gebruiksbestemming beslissend. Op de onderhuurrelatie tussen ICP en Bronx is in beginsel het huurregime van ‘
overige gebouwde onroerende zaken’ als bedoeld in artikel 7:230a BW van toepassing, zoals in de onderhuurovereenkomst is bepaald. Uit de schriftelijke opgestelde onderhuurovereenkomst volgt namelijk dat Bronx het gehuurde niet huurt om zelf te bewonen, maar om vanuit het gehuurde een onderneming te drijven die mensen met een zorgvraag huisvest en begeleidt. Hierdoor is het niet vanzelfsprekend dat de huurrelatie tussen ICP en Bronx als huur van woonruimte wordt aangemerkt. Dit wordt mogelijk anders als de onderhuurrelatie van kleur verschiet doordat in de contractuele relatie tussen Bronx en haar cliënt(en) het woonelement overheerst (Hoge Raad van 20 september 1985, ECLI:NL:HR:1985:AC9008, Het Zonshofje 1 arrest). Alsdan zou het huurregime van woonruimte kunnen gelden.
overige gebouwde onroerende zaken’ als bedoeld in artikel 7:230a BW van toepassing, zoals in de onderhuurovereenkomst is bepaald. Uit de schriftelijke opgestelde onderhuurovereenkomst volgt namelijk dat Bronx het gehuurde niet huurt om zelf te bewonen, maar om vanuit het gehuurde een onderneming te drijven die mensen met een zorgvraag huisvest en begeleidt. Hierdoor is het niet vanzelfsprekend dat de huurrelatie tussen ICP en Bronx als huur van woonruimte wordt aangemerkt. Dit wordt mogelijk anders als de onderhuurrelatie van kleur verschiet doordat in de contractuele relatie tussen Bronx en haar cliënt(en) het woonelement overheerst (Hoge Raad van 20 september 1985, ECLI:NL:HR:1985:AC9008, Het Zonshofje 1 arrest). Alsdan zou het huurregime van woonruimte kunnen gelden.
3.7.
De kantonrechter is van oordeel dat in de contractuele relatie tussen Bronx en haar cliënt(en) het woonelement niet overheerst. In de eerste plaats valt uit de tenaamstelling en de ondernemingsactiviteiten van Bronx af te leiden dat zij als zorginstelling moet worden beschouwd en niet als professioneel bemiddelaar op de woningmarkt. Bronx biedt haar diensten slechts aan aan cliënten die over een zorgindicatie beschikken. Verder volgt uit de onderhuurovereenkomst tussen Bronx en haar cliënt(en) dat de overeenkomst is aangegaan voor de duur zoals in de met de onderhuurovereenkomst samenhangende zorgovereenkomst is aangegeven (artikel 3.1. van de onderhuurovereenkomst, zie productie 9 van Bronx). Dit betekent dat wanneer de zorg eindigt, ook de huur eindigt. Ook vindt de betaling van de huur plaats door de gemeente vanuit Wet Maatschappelijke Ondersteuning 18+. Bronx heeft altijd toegang tot de door haar cliënt(en) gehuurde ruimte. De voornoemde omstandigheden zijn sterke aanwijzingen dat in de relatie tussen Bronx en haar cliënt(en) juist het zorgelement en niet het woonelement overheerst. Dat feitelijk slechts anderhalf uur per week zorg zou worden verleend, maakt het oordeel niet anders. Opschaling van de zorg is mogelijk.
3.8.
Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter van oordeel is dat de onderhuurovereenkomst tussen ICP en Bronx ziet op de (ver)huur van kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Bronx geniet dus geen (afgeleide) huurbescherming zoals die geldt bij de huur van woonruimte. Dit brengt mee dat ICP op 16 juli 2025 de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 31 oktober 2025.
Waarom wordt de ontruimingstermijn verlengd tot en met 31 oktober 2026?
3.9.
Omdat het gehuurde aangemerkt moet worden als kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW is Bronx ontvankelijk in haar – subsidiaire – verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn tot en met 31 oktober 2026. De kantonrechter wijst dit verzoek toe en hij overweegt daartoe als volgt.
3.10.
Het verzoek van Bronx wordt slechts toegewezen als de belangen van de huurder en van de onderhuurder(s) aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd (lees: in gebruik gegeven), door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Het belang van Bronx en haar cliënt(en) aan wie zij bevoegdelijk onderverhuurt is gelegen in de continuering van een stabiele zorgverlenings- en woonsituatie. Dit belang is evident en het bestaan daarvan is op zichzelf door ICP niet weersproken. Het belang van ICP is gelegen in het teruggeven van de woning aan [belanghebbende 1] c.s., omdat de hoofdhuurovereenkomst tussen [belanghebbende 1] c.s. en ICP al geruime tijd is geëindigd.
3.11.
De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van Bronx als huurder en haar cliënten bij de door ICP verlangde ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van ICP bij voortgezet gebruik door Bronx. Hiervoor is redengevend dat ICP zelf deze situatie heeft veroorzaakt door het gehuurde langer onder te verhuren aan Bronx dan zij zelf van [belanghebbende 1] c.s. heeft gehuurd, waardoor zij het gehuurde op dit moment niet aan [belanghebbende 1] c.s. terug kan geven. Weliswaar heeft [belanghebbende 1] c.s. aangevoerd dat hij belang heeft bij een spoedige teruggave van de woning, omdat hij en zijn gezin de woning willen betrekken, tijdelijk een niet geschikt onderkomen hebben en lijden onder deze situatie. Op de zitting heeft [belanghebbende 1] c.s. daarover gezegd dat hij op dit moment met drie minderjarige kinderen (3, 12 en 16 jaar) samen op één kamer in de woning bij zijn (schoon)ouders in [plaats] woont. Het is geestelijk en lichamelijk zwaar voor hen. De kinderen krijgen psychologische hulp op school. Ook lopen de spanningen op. De dochter van 16 jaar wil thuis mensen kunnen ontvangen, maar dat kan nu niet. Hoewel de kantonrechter begrip heeft voor de door [belanghebbende 1] c.s. gestelde omstandigheden, kan hij deze niet meewegen, omdat elke onderbouwing van zijn standpunt (met stukken) ontbreekt. De kantonrechter kan op dit moment niet vaststellen of de situatie zo ernstig is zoals [belanghebbende 1] c.s. stelt.
3.12.
Het voorgaande leidt ertoe dat het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn tot en met 31 oktober 2026 wordt toegewezen.
ICP en [belanghebbende 1] c.s. worden in de proceskosten veroordeeld
3.13.
ICP en [belanghebbende 1] c.s. worden als de partijen die geen gelijk krijgen in de proceskosten van Bronx veroordeeld.
3.14.
ICP wordt veroordeeld tot betaling van het volgende bedrag aan proceskosten:
- de helft van het griffierecht van € 135,00: € 67,50
- het salarisgemachtigde van: € 288,50
- nakosten van:
€ 144,00
€ 144,00
Totaal: € 500,00
3.15.
[belanghebbende 1] c.s. wordt veroordeeld tot betaling van het volgende bedrag aan proceskosten:
- de helft van het griffierecht van € 135,00: € 67,50
- het salarisgemachtigde van: € 288,50
- nakosten van:
€ 144,00
€ 144,00
Totaal: € 500,00
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
verlengt de ontruimingstermijn tot en met 31 oktober 2026,
4.2.
veroordeelt ICP in de proceskosten van Bronx van € 500,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als ICP niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
veroordeelt [belanghebbende 1] c.s. in de proceskosten van Bronx van € 500,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [belanghebbende 1] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.4.
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. drs. B.G.W.P. Heijne en in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2026.
HHt/37278