Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/8143
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 maart 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. R. Janmaat)
Inleiding
1.1
In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning).
1.2
In de beschikking van 31 januari 2024 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 675.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 31 januari 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.4
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.5
De zaak is behandeld op de zitting van 23 januari 2025. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Beoordelingskader
3. Eiser is eigenaar van de woning, een twee-onder-één-kap-woning uit 1937. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 111 m². De woning beschikt over een garage van 13 m², een berging van 13 m² en een aanbouw van 9 m².
4. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2023. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 640.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 675.000,-.
5. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.
6. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen.
8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , namelijk:
- [adres 2] , verkocht op 7 februari 2023 voor € 800.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 23 juni 2022 voor € 875.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 31 maart 2023 voor € 675.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 24 mei 2023 voor € 611.000,-.
Het oordeel van de rechtbank
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de m²-prijs van de woning, namelijk € 3.206,-, lager is dan de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen, namelijk € 3.682,25. Daarnaast zijn de referentiewoningen uit de taxatiematrix goed bruikbaar, omdat de woningen in de nabije omgeving liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Ook zijn de referentiewoningen wat doelmatigheid, bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt de rechtbank hieronder uit.
Zij-dakkapel
10.1
Eiser stelt dat de gebruiksoppervlakte van de woning niet op de juiste manier is vastgesteld. De zij-dakkapel krijgt namelijk 1 of 2 m² toegekend terwijl de zij-dakkapel feitelijk geen gebruiksoppervlakte oplevert. Bovendien is de zij-dakkapel te hoog gewaardeerd, omdat de lichttoetreding van de dakkapel minimaal is en een dergelijke zij-dakkapel veel onderhoud nodig heeft.
10.2
De heffingsambtenaar wijst erop dat een dakkapel niet wordt meegenomen in de berekening van de gebruiksoppervlakte van de woning. Bij het toekennen van de waarde aan een dakkapel wordt niet uitgegaan van de gebruiksoppervlakte in m² maar in de breedte van de dakkapel in meters. In dit geval is de taxateur uitgegaan van een breedte van 1 meter, waaraan een waarde van € 1.725 is toegekend. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar daaraan toegevoegd dat de zij-dakkapel daadwerkelijk een toevoeging is aan de woning, niet alleen esthetisch maar ook omdat het voor lichtinval zorgt. De rechtbank is van oordeel dat de gebruiksoppervlakte van de woning op de juiste manier is vastgesteld. Daarnaast kan de rechtbank de uitleg hoe tot de waardering van de zij-dakkapel is gekomen, goed volgen. De rechtbank ziet in wat eiser heeft aangevoerd geen aanleiding voor de heffingsambtenaar om af te wijken van deze standaard waardering. De beroepsgrond slaagt niet.
Aanbouw
11.1
Eiser stelt dat de waardering van de aanbouw van de woning niet goed is uitgevoerd. De aanbouw moet een minimale score krijgen voor wat betreft doelmatigheid omdat het plafond te laag is en er sprake is van vochtproblemen. Daar heeft de heffingsambtenaar volgens eiser onvoldoende rekening mee gehouden.
11.2
De heffingsambtenaar wijst erop dat bij de beoordeling van de doelmatigheid gekeken wordt naar de gehele woning en niet naar de doelmatigheid van een afzonderlijk onderdeel, zoals de aanbouw. De woning is vergeleken met goed vergelijkbare jaren 30 woningen met een vergelijkbare doelmatigheid. Daarnaast is aan de aanbouw een lagere waarde toegekend vanwege de geschetste problemen zoals het lage plafond. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de doelmatigheid van de woning op de juiste manier heeft beoordeeld. Bovendien heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de gedateerde staat van onder andere de aanbouw doordat de m²-prijs lager is dan de
m²-prijs van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Monumentale boom
12.1
Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de monumentale boom in de achtertuin en als gevolg daarvan is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. De monumentale taxus is zo hoog als het huis en werpt een schaduw over de hele achtertuin gedurende bijna het hele jaar. De boom brengt beperkingen met zich mee zoals de verplichting tot onderhoud van de boom en de boom beperkt het gebruik van de tuin. Zo zijn bijvoorbeeld het bouwen van een grotere garage of een carport niet mogelijk. Dat maakt dat de boom waardedrukkend is. Eiser stelt dat de monumentale status van de boom vergelijkbaar is met een erfdienstbaarheid op het perceel.
12.2
De heffingsambtenaar wijst erop dat de meeste monumentale bomen zich op gemeentelijke grond bevinden en niet op eigen grond. Daarom is het moeilijk om te vergelijken met verkoopcijfers van vergelijkbare woningen met een monumentale boom op eigen grond. Daarom is er aansluiting gezocht bij vergelijkbare woningen met een grote boom of grote bomen in de tuin. Zo is er bij de referentiewoning aan de [adres 3] ook sprake van een monumentale boom op gemeentelijke grond naast de woning en is er bij de [adres 5] en [adres 2] sprake van bomen in de tuin welke schaduwwerking hebben en niet zondermeer mogen worden gekapt. Daar voegt de heffingsambtenaar aan toe dat het afhankelijk is van persoonlijke voorkeur of een dergelijke boom in de tuin als positief of negatief wordt ervaren.
12.3
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de monumentale boom in de tuin van de woning. De heffingsambtenaar heeft namelijk, gezien de unieke situatie, zo goed mogelijk vergeleken met referentiewoningen die te maken hebben met vergelijkbare hinder van een boom of bomen in de tuin. Daarnaast is het verschil tussen de m²-prijs van de woning en de gemiddelde
m²-prijs van de referentiewoningen zodanig, dat er voldoende marge bestaat voor het waarde-drukkend effect van de beperkingen die de boom met zich meebrengt. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
13. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Er bestaat daarom geen aanleiding voor een veroordeling van de proceskosten of vergoeding van het betaalde griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van
mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 maart 2026.
de griffier de rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.