Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/2789
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 maart 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: Y. el Mathari)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: D.J. Koopmans)
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] (de woning) in [plaats] voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 635.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing gebouwd opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 16 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Het beroep is behandeld op de zitting van 10 februari 2026. De gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2000 gebouwde eindwoning met een aangebouwde garage van 18 m², een dakkapel van 8 m², een berging/schuur van 8 m² en een tuinhuis/blokhut van
5 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 118 m² en ligt op een perceel van
216 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 635.000,-. Eiser bepleit een waarde van € 571.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in Utrecht, te weten:
- [adres 2] , verkocht op 19 juli 2021 voor € 620.000,-;
- [adres 3] ,verkocht op 3 maart 2022 voor € 578.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 29 juli 2021 voor € 640.033,-;
- [adres 5] , verkocht op 9 november 2021 voor € 631.525,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat drie referentiewoningen tussenwoningen zijn die zijn gelegen in dezelfde straat en de vierde referentiewoning een goed vergelijkbare eindwoning is. De referentiewoningen zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woning een woningwaarde onder de prijs per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Verschillen met de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen
9. Eiser stelt dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde geen of onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen zijn woning en de referentiewoningen wat betreft het type woning, het bouwjaar, de perceeloppervlakte, de woonoppervlakte en de ligging. Eiser heeft door middel van een WOZ Waarderapport nog gewezen op een drietal, volgens hem goed vergelijkbare, referentiewoningen.
9.1
De heffingsambtenaar voert aan dat de woning in de taxatiematrix wordt vergeleken met transacties van rondom de waardepeildatum verkochte woningen die gelegen zijn in dezelfde straat en/of wijk als de woning van eiser. Het onderhouds- en voorzieningenniveau, de bouwkundige kwaliteit, de doelmatigheid en de ligging van de woning van eiser en van de referentiewoningen zijn benoemd en gekwalificeerd in de taxatiematrix. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de onderhavige woning niet te hoog is. De waarde per vierkante meter van de onderhavige woning is lager dan de waarde per vierkante meter van de referentiewoningen. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin. Zoals overwogen in overweging 7, is de rechtbank van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn en dat met verschillen rekening is gehouden. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op
1 januari 2022 niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan de door eiser aangedragen woningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Motivering uitspraak op bezwaar
10.1
Eiser stelt dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met het motiveringsbeginsel zoals opgenomen in artikel 3:46 van Pro de Algemenen wet bestuursrecht (Awb), omdat de heffingsambtenaar niet heeft gereageerd op het WOZ Waarderapport dat door eiser is ingebracht.
10.2
De rechtbank overweegt als volgt. Deze beroepsgrond mist feitelijke grondslag. In de uitspraak op bezwaar van 16 februari 2024 is de heffingsambtenaar namelijk ingegaan op het taxatierapport van eiser. De heffingsambtenaar overweegt daarin:
“Het door u overlegde taxatierapport voldoet aan de eisen die de Wet WOZ aan dergelijke rapporten stelt en geeft een goede onderbouwing van de waarde zoals die in het kader van de Wet WOZ dient te worden bepaald. Echter zijn de door u gehanteerde verkoopcijfers minder vergelijkbaar, omdat Zuid-Oostraklaan 10 qua bouwstijl te veel afwijkt en [adres 6] in 2020 reeds is verkocht en [adres 7] is eveneens door ons als onderbouwing gehanteerd. Samen met de verkopen [adres 2] , [adres 5] en [adres 4] onderbouwen deze volgens de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde.”Van een motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar is naar het oordeel van de rechtbank dan ook geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet.
“Het door u overlegde taxatierapport voldoet aan de eisen die de Wet WOZ aan dergelijke rapporten stelt en geeft een goede onderbouwing van de waarde zoals die in het kader van de Wet WOZ dient te worden bepaald. Echter zijn de door u gehanteerde verkoopcijfers minder vergelijkbaar, omdat Zuid-Oostraklaan 10 qua bouwstijl te veel afwijkt en [adres 6] in 2020 reeds is verkocht en [adres 7] is eveneens door ons als onderbouwing gehanteerd. Samen met de verkopen [adres 2] , [adres 5] en [adres 4] onderbouwen deze volgens de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde.”Van een motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar is naar het oordeel van de rechtbank dan ook geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet.
Gedateerde voorzieningen
11. Eiser voert aan dat de voorzieningen gedateerd zijn. De woning van eiser heeft een eenvoudige gedateerde keuken, badkamer en woon- en slaapkamer. De voorzieningen van de woning voldoen niet aan de eisen van deze tijd. Daarom moet er rekening worden gehouden met een waardedrukkend effect.
11.1
De heffingsambtenaar stelt dat de bewijslast om aannemelijk te maken dat er sprake is van een gedateerde woning bij eiser ligt. Eiser heeft geen foto’s overgelegd. Mocht de woning wel gedateerd zijn, dan is er voldoende ruimte in de taxatiematrix om dit op te lossen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Eiser heeft deze beroepsgrond niet onderbouwd. Er is geen aanleiding om aan te nemen dat het voorzieningenniveau lager vastgesteld had moeten worden. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Eiser krijgt ook geen vergoeding van de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. ing. A. Rademaker, rechter, in aanwezigheid van mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.