Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almere
Zaaknummer: 11012523 \ MC EXPL 24-2038
Vonnis van 26 februari 2025
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres sub 1] B.V.,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres sub 2] B.V.,
beiden gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eiseressen] ,
gemachtigde: mr. dr. J.Ph. van Lochem,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigden: mr. T.P. de Heer en mr. M.H.P. de Wit.
1.De procedure
1.1.
[eiseressen] heeft [gedaagde] gedagvaard voor de kantonrechter. [gedaagde] heeft op de dagvaarding geantwoord en een voorwaardelijke tegenvordering ingediend. [eiseressen] heeft op die voorwaardelijke tegenvordering geantwoord. De kantonrechter heeft besloten dat de zaak op zitting moet worden besproken.
1.2.
Op 21 oktober 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens [eiseressen] zijn verschenen [A] (CFO) en [B] (legal council), bijgestaan door mr. Van Lochem. Namens [gedaagde] zijn verschenen [C] (senior assetmanager), [D] (head of finance) en [E] (head of realestate management), bijgestaan door mrs. De Heer en De Wit. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt.
1.3.
De kantonrechter heeft partijen na de mondelinge behandeling op hun verzoek tot
6 november 2024 de gelegenheid gegeven om onderling tot een regeling te komen. Bij
e-mail van 6 november 2024 heeft mr. Van Lochem namens partijen laten weten dat het niet is gelukt om een schikking te bereiken en dat zij verzoeken om vonnis te wijzen.
1.4.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.Het geschil en de beoordeling
De kern van de zaak
2.1.
Vanaf 25 februari 2021 huurt [eiseressen] van [gedaagde] bedrijfsruimte aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). In de huurovereenkomst en de algemene bepalingen is een huurprijsindexatiebeding opgenomen, waarin staat dat de huurprijsverhoging wordt berekend aan de hand van het prijsindexcijfer. [gedaagde] heeft met ingang van 25 februari 2023 een huurverhoging doorgevoerd van 14,3%. De huurverhoging is gebaseerd op de Consumentenprijsindex (hierna: CPI), die wordt berekend door het Centraal Bureau voor de Statistiek (hierna: CBS), zoals partijen zijn overeengekomen in de huurovereenkomst en de algemene bepalingen. [eiseressen] verzet zich tegen die verhoging van de huurprijs voor 2023.
De vordering van [eiseressen] (conventie)
2.2.
[eiseressen] vordert een verklaring voor recht dat het indexeringspercentage voor de huurprijs op 25 februari 2023 primair een percentage van 4%, subsidiair een percentage van 6,9%, meer subsidiair een percentage van 9,1% en uiterst subsidiair een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen percentage bedraagt. Als de kantonrechter een lager indexeringspercentage vaststelt dan door [gedaagde] gehanteerd, vordert [eiseressen] een verklaring voor recht dat zij de door haar te veel betaalde huur mag verrekenen met de huurbetalingen die direct volgen op het vonnis. [eiseressen] vordert verder dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de proceskosten en de nakosten, met wettelijke rente.
2.3.
[eiseressen] stelt dat het doorvoeren van het percentage van 14,3% in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Als de huurverhoging in stand blijft, ondervindt [eiseressen] daar een jaar lang nadeel van. Partijen hebben bij het sluiten van de huurovereenkomst niet kunnen voorzien dat het inflatiecijfer hoger zou uitvallen dan 4%. Een hoge inflatie zoals in 2022 is de afgelopen vijftig jaar niet voorgekomen en partijen hebben daar dan ook geen rekening mee hoeven houden. Die hoge inflatie is het gevolg van overheidsingrijpen naar aanleiding van de oorlog in Oekraïne met een extreme stijging van de energieprijzen tot gevolg. Die overheidsmaatregelen zijn getroffen door een uitzonderlijke omstandigheid. De Hoge Raad heeft dergelijk overheidsingrijpen in het kader van de coronacrisis aangemerkt als onvoorziene omstandigheid. Door de extreem hoge energieprijzen is de voor 2023 berekende CPI geen reële afspiegeling van de werkelijke kostenstijging. Bovendien betaalt [eiseressen] ook de hoge energielasten en wordt zij dus dubbel getroffen. [eiseressen] meent daarom subsidiair dat het redelijk zou zijn om de kerninflatie te volgen, dus het inflatiecijfer waar
nietde prijsontwikkeling ten aanzien van de energiekosten in is meegenomen. Het CBS heeft door de sterk gestegen energieprijzen vanaf 1 juni 2023 een andere methode gebruikt voor de berekening van de CPI. Volgens die nieuwe berekeningsmethode is het inflatiepercentage voor 2023 niet 14,3% maar 9,1%. [eiseressen] wil daarom meer subsidiair dat de huurverhoging voor 2023 wordt gebaseerd op het percentage dat uit de gewijzigde meetmethode volgt.
nietde prijsontwikkeling ten aanzien van de energiekosten in is meegenomen. Het CBS heeft door de sterk gestegen energieprijzen vanaf 1 juni 2023 een andere methode gebruikt voor de berekening van de CPI. Volgens die nieuwe berekeningsmethode is het inflatiepercentage voor 2023 niet 14,3% maar 9,1%. [eiseressen] wil daarom meer subsidiair dat de huurverhoging voor 2023 wordt gebaseerd op het percentage dat uit de gewijzigde meetmethode volgt.
[eiseressen] wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
Het antwoord en de voorwaardelijke tegenvordering van [gedaagde] (reconventie)
2.4.
[gedaagde] is het niet eens met [eiseressen] . Zij meent dat geen sprake is van onvoorziene omstandigheden en dat het beroep van [eiseressen] op de redelijkheid en billijkheid niet kan slagen. [gedaagde] stelt daartoe dat partijen expliciet zijn overeengekomen dat de huurprijs meestijgt met de inflatie. Die afspraak geldt voor zowel een lage als een hoge inflatie. De mogelijkheid van een hoge inflatie is dus verdisconteerd in de huurovereenkomst en kan niet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid. [eiseressen] is een professionele organisatie die beschikt over de juridische kennis om de gevolgen van een indexeringsbeding bij het sluiten van de huurovereenkomst in te schatten en zij is bij het sluiten van de huurovereenkomst ook juridisch bijgestaan. Verder betaalt [eiseressen] een huurprijs die al aanzienlijk lager ligt dan de markthuurprijs en heeft [eiseressen] geen directe financiële gevolgen ondervonden van de indexering in 2023. Als de vordering van [eiseressen] zou worden toegewezen, kan van verrekening geen sprake zijn, omdat verrekening in artikel 23.1 van de algemene bepalingen is uitgesloten, aldus [gedaagde] .
2.5.
[gedaagde] stelt dat als het door het CBS gepubliceerde indexcijfer consequent wordt gebruikt het nadeel dat [eiseressen] lijdt als gevolg van de huurverhoging in 2023 in 2024 wordt opgeheven, omdat de huurverhoging in 2024 in dat geval lager uitvalt. Als de huurprijs in 2023 volgens de ‘nieuwe’ methode wordt geïndexeerd en in 2024 weer volgens de ‘oude’ methode, zal de huurprijs die [eiseressen] vanaf 25 februari 2024 gaat betalen lager zijn dan wanneer twee keer volgens de oude methode of twee keer volgens de nieuwe methode wordt geïndexeerd. [gedaagde] meent daarom dat ook de indexering voor het jaar 2024 bij die aanpassing moet worden betrokken. Als de kantonrechter [eiseressen] volgt, vordert [gedaagde] dan ook een verklaring voor recht dat de huurverhoging per 25 februari 2024 met terugwerkende kracht door [gedaagde] kan worden aangepast naar 10,3% bij toewijzing van het primaire, 7,4% bij toewijzing van het subsidiaire, 5,3 % dan wel 5,2% bij toewijzing van het meer subsidiaire en 14,3% bij toewijzing van het uiterst subsidiaire.
2.6.
Voor een aanvullende verhoging in 2024 is naar de mening van [eiseressen] geen rechtvaardiging of grondslag aanwezig.
Wat vindt de kantonrechter?
2.7.
De kantonrechter is van oordeel dat de vorderingen van [eiseressen] moeten worden afgewezen en [eiseressen] de proceskosten moet betalen. Aan bespreking van de voorwaardelijke tegenvordering van [gedaagde] komt de kantonrechter daarom niet toe. Hierna wordt dit uitgelegd.
Geen onvoorziene omstandigheid
2.8.
[eiseressen] doet een beroep op onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 Burgerlijk Pro Wetboek (BW). Zij stelt dat de hoge inflatie in 2022, die heeft geleid tot de hoge huurprijsindexering in 2023, met name het gevolg is van de hoge energieprijzen die zijn veroorzaakt door het overheidsingrijpen naar aanleiding van de oorlog in Oekraïne. Dat overheidsingrijpen bestond uit het verbod om brandstoffen van Rusland af te nemen, waardoor landen, waaronder Nederland, elders energie duurder hebben moeten inkopen. Dat heeft een ongekend hoge stijging van de energieprijzen en daarmee het indexcijfer tot gevolg gehad met als gevolg een huurprijsverhoging die partijen niet hebben beoogd, aldus [eiseressen] . [eiseressen] vergelijkt dit overheidsingrijpen en de gevolgen daarvan met het ingrijpen van de overheid tijdens de coronacrisis, welk overheidsingrijpen is aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid.
2.9.
De kantonrechter volgt [eiseressen] op dit punt niet. Het feit dat de energieprijzen als gevolg van de oorlog in Oekraïne en het daarop volgende overheidsingrijpen zeer aanzienlijk zijn gestegen, is ook als partijen daar bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening mee hebben gehouden, geen onvoorziene omstandigheid die moet leiden tot wijziging van de indexeringsclausule. Partijen hebben immers door het opnemen van de indexeringsbepaling in de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden juist rekening gehouden met de inflatie en die afspraak geldt voor het geval dat de CPI laag is, maar ook als deze omhoog schiet, zoals in 2022 het geval was. Dat partijen geen maximumpercentage in de huurovereenkomst hebben opgenomen maakt dit niet anders. Partijen hebben de mogelijkheid van een hoge inflatie met wat zij zijn overeengekomen verdisconteerd in de huurovereenkomst. Er is aldus geen sprake van een onvoorziene omstandigheid op grond waarvan [eiseressen] een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet hoeft te verwachten.
Redelijkheid en billijkheid
2.10.
[eiseressen] doet verder een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Een tussen partijen overeengekomen afspraak kan op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid niet van toepassing zijn als dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (artikel 6:248 lid 2 BW Pro). Voor een geslaagd beroep op de redelijkheid en billijkheid aan de zijde van [eiseressen] moet sprake zijn van onaanvaardbare gevolgen voor [eiseressen] . Daarbij moeten alle omstandigheden worden meegewogen. Verder moet de kantonrechter zich terughoudend opstellen bij de beoordeling of de bepaling uit de overeenkomst buiten toepassing moet worden gelaten of gewijzigd. Het uitgangspunt is namelijk dat partijen hun afspraken moeten nakomen. Dat [eiseressen] , zoals zij stelt, niet gehouden kan worden aan de afspraak die partijen hebben gemaakt, omdat voor haar niet was te voorzien dat het inflatiecijfer meer dan 4% zou gaan bedragen dan wel de energieprijzen enorm zouden stijgen en het voor haar onaanvaardbare gevolgen oplevert als zij de afspraak desondanks wel moet nakomen, heeft [eiseressen] onvoldoende onderbouwd. Zonder nadere onderbouwing valt niet in te zien dat die omstandigheden zouden moeten leiden tot het buiten toepassing laten of wijzigen van de in de huurovereenkomst opgenomen afspraak. De primaire en subsidiaire vorderingen van [eiseressen] zullen daarom worden afgewezen.
Onaanvaardbaarheid van de huurprijsverhoging
2.11.
Het CBS heeft aanleiding gezien voor een nieuwe methode voor het meten en verwerken van de energieprijzen met ingang van 1 juni 2023. [gedaagde] heeft de huurprijsverhoging vanaf 25 februari 2023 berekend aan de hand van de oude berekeningsmethode van de CPI.
2.12.
De kantonrechter oordeelt dat de situatie waarin wordt uitgegaan van de CPI zoals vastgesteld door het CBS per 1 januari 2023 een resultaat oplevert dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dit betekent namelijk dat [eiseressen] over het jaar 2023 een aanzienlijk hoger bedrag aan huur moet betalen. Het onverkort vasthouden aan de huurprijsindexering betekent voor [eiseressen] over het jaar 2023 een verhoging van € 274.826,55. Hierbij speelt een rol dat partijen de wijziging van de huurprijs hebben gekoppeld aan de CPI van het CBS met als doel de huurprijs te corrigeren als sprake is van inflatie. De berekeningsmethode van het CBS voor januari 2023 is echter niet adequaat gebleken om een goed beeld te geven van de inflatie. Dat is voor het CBS ook aanleiding geweest om de rekenmethode voor na juni 2023 aan te passen. De ‘oude’ CPI van het CBS geeft dus een te hoog en niet reëel prijsindexcijfer. Het CBS heeft ervoor gekozen om de nieuwe methode niet met terugwerkende kracht toe te passen, omdat het nadeel voor de huurder bij de huurprijsindexering voor 2024 (bij hantering van datzelfde oude prijsindexcijfer) weer wordt opgeheven. Dat doet niets af aan het feit dat [eiseressen] over het jaar 2023 bij een afwijzing van de vordering een aanmerkelijk hogere huur moet betalen, waarvoor een redelijke grondslag ontbreekt. Het te hoge indexcijfer wordt in 2024 wel gecorrigeerd, waardoor vanaf dat moment het nadeel voor [eiseressen] weer wordt opgeheven, maar dat neemt dus niet weg dat [eiseressen] over een periode van een jaar een veel hogere huur moet betalen dan wordt gerechtvaardigd door de daadwerkelijke inflatie.
Vordering moet worden afgewezen
2.13.
Uit het voorgaande volgt dat er in beginsel reden is voor een aanpassing van de indexering van de huurprijs. De kantonrechter vindt echter dat [gedaagde] terecht heeft aangevoerd dat ook de indexering voor 2024 in de beoordeling had moeten worden betrokken. De onaanvaardbaarheid van de door [gedaagde] doorgevoerde indexering per
25 februari 2023 kan naar het oordeel van de kantonrechter alleen worden weggenomen door toepassing van de nieuwe methode voor de indexering van zowel februari 2023 als februari 2024. Dat heeft [eiseressen] echter niet gevorderd. [eiseressen] vordert alleen de aanpassing van de indexering per 25 februari 2023. Zij heeft bij gelegenheid van de mondelinge behandeling desgevraagd benadrukt dat haar vordering ook op die wijze moet worden begrepen. Toewijzing van de vordering tot wijzing van de huurindexering over alleen 2023 zou er echter toe leiden dat de huurprijs vanaf 25 februari 2024 lager uitkomt dan bij toepassing van de nieuwe methode. [eiseressen] heeft geen inzicht gegeven in de indexering die voor de huurprijs per 25 februari 2024 is toegepast en of die indexering volgens de oude of de nieuwe berekeningsmethode is bepaald. [gedaagde] mag niet worden geconfronteerd met een aanpassing die erop neerkomt dat zij vanaf 25 februari 2024 een lagere huurprijs ontvangt dan de huurprijs die zij bij consequente toepassing van één van beide CBS-methodes zou hebben ontvangen.
2.14.
Nu de kantonrechter moet beslissen op de vordering die [eiseressen] heeft ingesteld, dus alleen aanpassing van de indexering per 25 februari 2023, zal die vordering worden afgewezen. Omdat alle vorderingen van [eiseressen] aldus zullen worden afgewezen, komt de kantonrechter aan de bespreking van de door [gedaagde] ingestelde voorwaardelijke tegenvordering niet toe.
Proceskosten
2.15.
[eiseressen] is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op € 677,00, bestaande uit € 542,00 aan salaris gemachtigde (2 punten) en € 135,00 aan nakosten. De door [gedaagde] gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
3.De beoordeling
De kantonrechter:
3.1.
wijst de vorderingen van [eiseressen] af;
3.2.
veroordeelt [eiseressen] in de proceskosten van € 677,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiseressen] niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiseressen] ook de kosten van betekening betalen;
3.3.
veroordeelt [eiseressen] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Pro Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
3.4.
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. B.G.W.P. Heijne en in het openbaar uitgesproken op
26 februari 2025.
41264