Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/3596
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 december 2025 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [plaats], verweerder
(gemachtigde: mr. D. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op
€ 400.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 400.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
25 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
25 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 26 november 2025. Eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1915 gebouwde tussenwoning met een vrijstaande berging/schuur van 3 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 70 m2 en ligt op een perceel van
70 m².
70 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 400.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum is verkocht. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum
(1 januari 2023) niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
(1 januari 2023) niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 4 juli 2022 voor € 497.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 4 mei 2023 voor € 430.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 9 juni 2022 voor € 476.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 22 maart 2022 voor € 475.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 22 april 2022 voor € 465.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het eigen aankoopcijfer, de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar, omdat de referentiewoningen ook tussenwoningen zijn die in dezelfde wijk in [plaats] liggen, van hetzelfde bouwjaar zijn en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde onder de
m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Het gelijkheidsbeginsel, de referentiewoningen, de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau
9. Eiseres voert aan dat zij door de gemeente anders wordt behandeld dan haar naaste buren. Daarom beroept zij zich op het gelijkheidsbeginsel. De woningen aan de [adres 7] en [adres 8] zijn hetzelfde als de woning van eiseres, met dezelfde gebruiksoppervlakte en kavelgrootte. De huidige WOZ-waarde van [adres 7] is € 348.000,- en van [adres 8] € 387.000,-. De woning aan de [adres 9] ligt op een groter kavel dan de woning en heeft een lagere WOZ-waarde (€ 394.000,-). Daarnaast voert eiseres aan dat de in het taxatieverslag opgenomen referentiewoningen [adres 4] en [adres 3] niet vergelijkbaar zijn met de woning, aangezien deze woningen in een bovengemiddelde staat verkeren en er geen rekening is gehouden met de gebreken van de woning. Daarnaast beargumenteert de gemeente dat de waarde van de sociale huurwoningen lager is door de staat van deze woningen en het voorzieningenniveau, terwijl de woning een slecht, onder gemiddeld voorzieningenniveau heeft en de staat van onderhoud als voldoende, gemiddeld wordt vastgelegd. Uit de gegevens op [internetsite] is op te maken dat de WOZ-waarden van [adres 8] , [adres 7] , [adres 1] en [adres 9] in 2014 tot en met 2017 ongeveer gelijk waren. Desondanks lopen de WOZ-waarden daarna uit elkaar. Eiseres is van mening dat de WOZ-waarde van de woning op basis van het gelijkheidsbeginsel moet worden vastgesteld op
€ 348.000,-.
10. In de op 14 oktober 2025 ingediende pleitnota gaat eiseres nogmaals in op het gelijkheidsbeginsel en met name op de volgens haar identieke (gespiegelde) buurwoning [adres 7] . Ook gaat zij nogmaals in op de in het taxatieverslag gebruikte referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] , die volgens eiseres in veel betere staat zijn dan de woning. Daarbij wordt er over deze woningen gesproken over een goede, bovengemiddelde staat van onderhoud en voorzieningenniveau, terwijl de staat van onderhoud van de woning volgens eiseres voldoende is en het voorzieningenniveau slecht, onder gemiddeld. Eiseres wijst op structurele lekkages in het dak en de slaapkamer in 2024. Dit bevestigt dat de woning niet in een goede staat van onderhoud verkeerde, terwijl de referentiewoningen wel in goede staat van onderhoud verkeerden. De lekkages in de woning hebben onder andere geleid tot vochtschade en schimmel aan plafonds en muren en aantasting van de afwerking. Tot slot wijst eiseres op het deels gegrond verklaarde bezwaar ten aanzien van belastingjaar 2025, waarin zij de bevestiging ziet in haar standpunt dat de WOZ-waarde voor belastingjaar 2024 niet klopt en te hoog is vastgesteld.
11. De heffingsambtenaar geeft aan dat het systeem van de Wet WOZ inhoudt dat de waarde van de woning jaarlijks geheel onafhankelijk van een in een eerder tijdvak vastgestelde waarde wordt vastgesteld. Die waarde wordt vastgesteld aan de hand van rondom de waardepeildatum daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen van met de woning vergelijkbare woningen. Een vergelijking met WOZ-waarden van buurpanden, waarvan geen rondom de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers bekend zijn, kan niet dienen als basis van de waardebepaling van de woning van eiseres. Een uitzondering is het beroep op het gelijkheidsbeginsel. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel in een zaak over de WOZ-waarde slaagt als eiseres stelt, en bij betwisting aannemelijk maakt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven. Eiseres heeft gewezen op de buurwoningen. De buurpanden zijn enigszins vergelijkbaar, maar volgens de heffingsambtenaar zeker niet identiek. De woningen zijn in 1915 gebouwd en sinds die tijd hebben de eigenaren de woningen naar eigen inzicht en behoefte aangepast. Er is aan- en bijgebouwd, de ene woning is beter onderhouden dan de andere woning en de één heeft meer gedaan aan verduurzaming dan de andere. De buurwoningen waar eiseres op wijst zijn sociale huurwoningen aan de [straat] . Er is een duidelijk verschil tussen de sociale huurwoningen en woningen die in particulier eigendom zijn. Dit wordt onderbouwd met de verkopen van particuliere woningen in de taxatiematrix. Bovendien laat de eigen aankoopadvertentie zien dat er geen sprake is van een vergelijkbaar niveau met een sociale huurwoning of een onder gemiddeld voorzieningenniveau, zoals wordt gesteld. De staat van onderhoud en het voorzieningenniveau zijn als gemiddeld beoordeeld. Dit komt volgens de heffingsambtenaar overeen met de verkoopinformatie van de woning in vergelijking met de verkoopinformatie van de referentiewoningen. Volgens de heffingsambtenaar is de waarde van de woning juist beoordeeld. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat een lekkage, ondanks dat dit een hoop ellende met zich meebrengt, geen invloed heeft op de waarde. Dit blijkt niet uit marktgegevens. Ten aanzien van het deels gegronde bezwaar voor belastingjaar 2025, wat heeft geresulteerd in een verlaging van de waarde voor dat jaar merkt de heffingsambtenaar op dat dat kwam doordat er voor dat jaar onvoldoende geschikte verkoopcijfers beschikbaar waren om de in de aanslag vastgestelde waarde te onderbouwen. Dit heeft niets te maken met de waardebepaling voor dit belastingjaar.
12. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen. Naast de vergelijking met referentiewoningen is de eigen aankoop als indicatie gebruikt. De eigen aan- of verkoop is vaak de beste benadering van de waarde. Daarnaast ontstaat er door de foto’s in de vastgoedkaarten (de informatie van de makelaar) een goed beeld van de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de woning. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgronden slagen niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dit betekend dat de WOZ-waarde wordt gehandhaafd. Dit betekent ook dat eiseres geen recht heeft op vergoeding van de proceskosten en het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
17 december 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
17 december 2025.
de griffier is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.