Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Lelystad
Zaaknummer: C/16/601575 / KL ZA 25-269
Vonnis in kort geding van 16 december 2025
in de zaak van
[eiser],
te [plaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. O.S.H. Horssius,
tegen
[gedaagde] B.V.,
te [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. U. Aloni.
1.De procedure
1.1.
De rechter heeft de volgende processtukken gelezen en toegevoegd aan het procesdossier:
- de dagvaarding van [eiser] met 25 producties;
- aanvullende producties 26 t/m 29 van [eiser] ;
- de conclusie van antwoord met eis in reconventie van [gedaagde] met 10 producties;
- de conclusie van antwoord met eis in reconventie van [gedaagde] met 10 producties;
- aanvullende productie 11 van [gedaagde] .
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 december 2025. [eiser] is verschenen met mr. Horssius. Aan de zijde van [gedaagde] waren aanwezig mevrouw [A] , projectmanager bij [gedaagde] , de heer [B] , projectbegeleider bij [gedaagde] , en mr. Vreugdenhil. De spreekaantekeningen die de advocaten hebben voorgelezen zijn aan het dossier toegevoegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken.
1.3.
Op de mondelinge behandeling is aan partijen gezegd dat er op 16 december 2025 een vonnis zou komen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiser] heeft met [gedaagde] een aanneemovereenkomst gesloten voor de bouw van zijn woning. De oplevering was oorspronkelijk gepland op 24 maart 2023, maar de woning is nog steeds niet af. [eiser] wil dat [gedaagde] de aanneemovereenkomst nakomt en de woning oplevert. Hij heeft daarom verschillende vorderingen geformuleerd. [gedaagde] vindt dat de vertraging in de bouw niet haar schuld is, en wil dat de voorzieningenrechter de vorderingen van [eiser] afwijst. Ook stelt [gedaagde] tegenvorderingen in. Zij wil dat [eiser] facturen voor meerwerk aan de woning betaalt, en zekerheid stelt voor de betalingen die hij nog moet verrichten als de woning wordt afgebouwd. [eiser] krijgt gelijk.
3.De beoordeling
3.1.
In een kortgedingprocedure wordt gevraagd om een spoedmaatregel te nemen. De wet gaat ervan uit dat na de kortgedingprocedure een gewone rechtszaak zal komen, dit heet een ‘bodemprocedure’. Een kortgedingprocedure loopt op een bodemprocedure vooruit. De voorzieningenrechter in kort geding probeert in te schatten of een bodemrechter de vordering waarschijnlijk zal toewijzen. Een kortgeding uitspraak is daarom niet meer dan een voorlopige beslissing waarbij een spoedeisend belang bij de vorderingen aanwezig is. Daarom moeten belangrijke feiten duidelijk zijn, want tijd voor bewijslevering is er niet.
in conventie
[eiser] heeft een spoedeisend belang
3.2.
De voorzieningenrechter moet eerst vaststellen of [eiser] een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen. [eiser] heeft uitgelegd dat hij voor de bouw van de woning een bouwdepot heeft geopend bij de bank. Het bouwdepot kent een beperkte looptijd, en wordt in februari 2026 in principe beëindigd. [eiser] vreest dat de woning voor die tijd niet zal zijn afgebouwd. Hij zal dan niet meer kunnen betalen voor de rest van de bouw en met een onaf huis blijven zitten. De voorzieningenrechter stelt vast dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen, omdat hij er belang bij heeft dat de woning zo snel mogelijk, en uiterlijk in februari 2026, af is gebouwd.
[gedaagde] heeft de afgesproken opleverdata niet gehaald
3.3.
Sinds de start van de bouw op 27 oktober 2022 zijn er meer dan drie jaar verstreken. In deze periode heeft [gedaagde] meerdere opleverdata voorgesteld, en deze telkens niet gehaald. Zij heeft de opleverdatum eerst verplaatst naar 14 februari 2024, later naar eind Q1/begin Q2 2025, en weer later naar 1 augustus 2025. Toen ook deze datum niet werd gehaald, heeft (de advocaat van) [eiser] [gedaagde] in gebreke gesteld en gesommeerd om uiterlijk op 15 september 2025 op te leveren. Dit is niet gebeurd.
De sanering van de grond is geen redelijke oorzaak meer voor vertraging
3.4.
Volgens [gedaagde] is deze vertraging veroorzaakt door omstandigheden die niet voor haar rekening komen, namelijk de sanering van grond en het feit dat [eiser] niet betaald heeft voor meerwerk. De voorzieningenrechter zal eerst de sanering van de grond bespreken. In het najaar van 2022 is ontdekt dat de grond waarop de woning gebouwd moest worden vervuild was en dat sanering noodzakelijk was. [gedaagde] heeft toen een nieuwe opleverdatum van 14 februari 2024 voorgesteld. Tijdens de sanering bleek dat er nóg een laag vervuilde grond afgegraven moest worden, en dat er een granaat in de grond zat die ook verwijderd moest worden. De hele sanering heeft volgens partijen een vertraging van vijf maanden opgeleverd. Volgens [gedaagde] werkte deze vertraging ook door in de periode na de sanering, omdat zij voor verschillende fases van de bouw verschillende onderaannemers had ingeschakeld, die nu niet meer beschikbaar waren. Hierdoor heeft zij de opleverdatum van 14 februari 2024 niet kunnen halen.
3.5.
De voorzieningenrechter vindt dit geen goede reden om de woning nog steeds niet op te leveren. Zelfs als de sanering verhinderd heeft dat [gedaagde] op 14 februari 2024 kon opleveren, had dit niet (zoveel) langer hoeven doorwerken. Op 8 mei 2024, bijna een jaar nadat de sanering was afgerond, heeft [gedaagde] zich gecommitteerd aan een oplevering eind Q1/begin Q2 2025. Zij heeft dus voldoende tijd gehad om een nieuwe planning op te stellen en eventueel nieuwe onderaannemers te zoeken. Dat dit niet is gebeurd is niet redelijkerwijs meer toe te rekenen aan de sanering begin 2023.
[eiser] hoeft de factuur voor meerwerk nog niet te voldoen
3.6.
[gedaagde] heeft ook aangevoerd dat de vertraging is veroorzaakt doordat [eiser] geen duidelijkheid geeft over de betaling van meerwerk, onder meer over de kuip voor de kelder die duurder is uitgevallen dan oorspronkelijk gepland. De voorzieningenrechter volgt [gedaagde] hier niet in. Uit de communicatie en gedragingen van partijen blijkt namelijk dat ze hebben afgesproken dat het meerwerk later in het bouwproces betaald en verrekend zou worden. De voorzieningenrechter baseert dit op het volgende.
3.7.
Op 10 mei 2024, na een overleg tussen partijen over de voortgang van de bouw en kosten meerwerk stuurt de adviseur van [eiser] , dhr. [C] , namens hem een e-mail waarin hij de afspraken van het overleg samenvat. Hij schrijft onder meer:
“Meerkosten wordt een discussie later in het traject, er is nu nog genoeg ruimte in te ontvangen facturen om verder te gaan met de bouw. Door stelposten die mee kunnen vallen zal er op een later moment bepaald worden waar we staan en of er überhaupt meerkosten zijn. Tegenover de meerkosten zoals Grond en Sanering geen [eiser] aan die uiteindelijk berekende meerkosten te betalen. [D][toevoeging voorzieningenrechter: [D] is de directeur van [gedaagde] ]
geeft aan dat Damwanden ook deels bij [gedaagde] ligt en dat we daar tegen die tijd over in discussie moeten en handje klap moeten hebben. Intentie beide partijen is eruit te komen.”
geeft aan dat Damwanden ook deels bij [gedaagde] ligt en dat we daar tegen die tijd over in discussie moeten en handje klap moeten hebben. Intentie beide partijen is eruit te komen.”
Diezelfde dag reageert [gedaagde] met:
“Nog 1 opmerking (…). We hebben gesproken over discussiepunt bemaling en huur damwanden dat gesprek volgt later. En de andere 3 punten (– Grond en Sanering en Gesloten kuip met 4 hoeken/Kelder zijn akkoord..”
[C] antwoordt hier later die dag het volgende op:
“De opmerking (…) is iets anders verwoord. Laat me weten als dit zoals hieronder akkoord is. [gedaagde] zet zich in om in het verdere proces besparingen te doen. Er kunnen ook nog posten meevallen. Wij bepalen op een later moment welke kosten en welke acties nog open staan en zijn bereid zodra dit redelijk is overgebleven kosten te verrekenen met nog uit te voeren werkzaamheden. Verantwoordelijkheid om de bouw voortgang te geven is nu prioriteit en de stelpost overschrijding willen we beoordelen en het totaal, of ver gevorderd stadium van de bouw. Gezien er nog genoeg facturen gestuurd kunnen worden per fase loopt [gedaagde] zoals afgesproken geen groter risico dan normaal.”
3.8.
Uit deze communicatie volgt dat partijen hebben afgesproken dat het meerwerk aan het eind van de bouw verrekend zou worden, omdat de hoogte van de vordering nog onvoldoende duidelijk was. [gedaagde] zou zich namelijk inspannen om in het verdere proces besparingen te doen. [gedaagde] heeft akkoord gegeven op de stelling van [C] dat ‘meerwerk een discussie later in het traject’ zou worden. Alleen met betrekking tot het meerwerk en de overschrijding van de stelposten betreffende de sanering, kuip voor de kelder en de realisatie van de kelder reageert [gedaagde] dat daar wat haar betreft akkoord op is gegeven. [C] geeft daarop aan dat [eiser] in principe bereid is de meerkosten daarvoor uiteindelijk te betalen als deze berekend zijn. [gedaagde] heeft hier niet meer op gereageerd, terwijl het op haar weg had gelegen om dit te doen als zij niet akkoord was met deze afspraak. Dat partijen dit hebben afgesproken blijkt ook uit de gedragingen die hierop volgden. [gedaagde] heeft namelijk alleen facturen gestuurd voor de overeengekomen termijnen, die [eiser] ook telkens heeft betaald. Zij heeft nooit een factuur voor meerwerk gestuurd, tot 6 oktober 2025. Het lijkt de voorzieningenrechter dus niet aannemelijk dat de oplevertermijnen van eind Q1/begin Q2 2025, en later
1 augustus 2025, niet gehaald zijn vanwege het feit dat [eiser] nog niet had betaald voor meerwerk.
1 augustus 2025, niet gehaald zijn vanwege het feit dat [eiser] nog niet had betaald voor meerwerk.
[gedaagde] moet de woning uiterlijk op 28 januari 2026 opleveren
3.9.
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] verschillende overeengekomen opleverdata niet gehaald heeft. Zij moet zich aan haar afspraken uit de aanneemovereenkomst houden en de woning afbouwen. De voorzieningenrechter wijst daarom de vorderingen van [eiser] grotendeels toe, maar past twee elementen aan. Ten eerste heeft [eiser] gevorderd dat [gedaagde] de woning zal opleveren binnen veertien dagen na de vonnisdatum. Veertien dagen is naar het oordeel van de voorzieningenrechter te kort om de woning af te bouwen. Tijdens de mondelinge behandeling op 2 december 2025 heeft [gedaagde] aangegeven nog drie à vier weken binnen werk te hebben aan de woning aan de binnenzijde en aan de buitenzijde. Deze werkzaamheden zouden gelijktijdig kunnen plaatsvinden. De voorzieningenrechter houdt rekening met het feit dat bouwwerkzaamheden tijdens de kerstvakantie stil zullen liggen. De voorzieningenrechter zal daarom [gedaagde] veroordelen om de woning uiterlijk op 28 januari 2026 op te leveren.
3.10.
Ten tweede heeft [eiser] gevorderd dat de woning in overeenstemming met de eisen van goed en deugdelijk werk en vrij van gebreken wordt opgeleverd, en dat een deskundige bij de oplevering een bindend advies uitbrengt over of hieraan is voldaan. Als de woning niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk voldoet, zou [gedaagde] dit moeten corrigeren tot de woning opgeleverd kan worden. De voorzieningenrechter ziet geen grondslag voor dit deel van de vordering. Het is onduidelijk welke deskundige moet beoordelen of hiervan sprake is en aan de hand van welke maatstaf, en hoe dit geregeld moet worden op dusdanig korte termijn. Dit zal naar het oordeel van de voorzieningenrechter tot executieproblemen leiden. Bovendien verhoudt dit deel van de vordering zich niet tot artikel 9 van Pro de toepasselijke algemene voorwaarden van [gedaagde] , waarin een specifieke procedure voor oplevering is opgenomen. Dit deel van de vordering zal dan ook niet worden toegewezen.
[gedaagde] moet een dwangsom betalen als hij niet op tijd oplevert
3.11.
[eiser] heeft oplevering gevorderd op straffe van een dwangsom van € 5000,00 per dag dat [gedaagde] niet aan de veroordeling voldoet, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 500.000,00. De voorzieningenrechter zal dit toewijzen, maar het maximum beperken tot € 100.000,00. [gedaagde] heeft aangevoerd dat [gedaagde] op grond van artikel 10 lid 3 van Pro haar algemene voorwaarden bij overschrijding van de bouwtijd een gefixeerde schadevergoeding van € 40,00 per werkdag verschuldigd zal zijn. Wat ook verder van die bepaling zij, naar het oordeel van de voorzieningenrechter is deze niet relevant voor een eventueel op te leggen dwangsom. Het gaat in dit artikel namelijk om een vergoeding voor de schade als [gedaagde] eenmaal niet is nagekomen, terwijl een dwangsom een prikkel tot nakoming vormt. Daarbij vindt [gedaagde] dat zij deze contractuele schadevergoeding niet verschuldigd is, dus zij is ook niet voornemens om die te betalen. [eiser] heeft voldoende onderbouwd waarom hij een dwangsom noodzakelijk vindt. Bovendien zal [gedaagde] ook geen nadeel ondervinden van de opgelegde dwangsom als zij de veroordelingen naleeft. De voorzieningenrechter vindt het gevorderde maximum onevenredig hoog en zal het daarom beperken tot € 100.000,00.
[gedaagde] moet de proceskosten in conventie betalen
3.12.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
144,47
- griffierecht
€
331,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.721,47
in reconventie
[gedaagde] heeft geen spoedeisend belang
3.13.
In reconventie heeft [gedaagde] betaling gevorderd van de factuur voor meerwerk, ter hoogte van € 333.954,69, vermeerderd met kosten. Daarnaast heeft [gedaagde] gevorderd om [eiser] te veroordelen zekerheid te stellen voor een bedrag van
€ 200.000,00.
3.14.
De drempel voor spoedeisend belang bij geldvorderingen ligt hoog. Een partij moet aantonen dat van haar écht niet gevergd kan worden om een bodemprocedure af te wachten. Het is de vraag of [gedaagde] een dergelijk spoedeisend belang heeft. [gedaagde] vindt dat zij dat heeft, omdat [eiser] heeft aangegeven dat zijn bouwdepot in februari 2026 waarschijnlijk zal worden beëindigd. [gedaagde] vreest dus dat [eiser] binnenkort geen verhaal meer zal bieden voor de factuur voor meerwerk en de overige facturen die zij nog zal versturen als de bouw van de woning is afgerond. De voorzieningenrechter ziet hier geen spoedeisend belang in. Als [gedaagde] de woning namelijk uiterlijk op 28 januari 2026 oplevert, zou zij nog betaald kunnen worden uit het bouwdepot voordat deze afloopt. Maar zelfs als de voorzieningenrechter het spoedeisend belang aanneemt, zouden de vorderingen van [gedaagde] niet toegewezen worden, om de volgende redenen.
De vordering tot betaling van meerwerk is onvoldoende onderbouwd
3.15.
Met betrekking tot de factuur voor meerwerk heeft de voorzieningenrechter hiervoor onder 3.6. tot en met 3.8. al overwogen dat partijen hebben afgesproken dat het meerwerk pas zou worden uitbetaald aan het eind van de bouw, als dit verrekend kan worden met eventuele besparingen. Partijen hebben dus afgesproken dat [eiser] nu nog niet voor het meerwerk hoeft te betalen, waardoor [gedaagde] er nog geen recht op heeft. Bovendien heeft [gedaagde] de verschillende meerwerkposten onvoldoende onderbouwd, zodat onduidelijk is of, en zo ja hoe veel, [eiser] daadwerkelijk verschuldigd is.
[gedaagde] heeft geen belang bij zekerheidsstelling
3.16.
Ook de vordering tot zekerheidsstelling is naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende onderbouwd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] aangegeven dat er nog ongeveer € 300.000,00 in het bouwdepot zit. Dit is een hoger bedrag dan de gevraagde zekerheid, en biedt daarom voldoende zekerheid voor de nog te betalen bouwtermijnen. Dat [gedaagde] recht zou hebben op meerwerk is niet vast komen te staan, waardoor [eiser] daarvoor ook geen zekerheid hoeft te bieden. Omdat [gedaagde] veroordeeld zal worden uiterlijk op 28 januari 2026 op te leveren, biedt het bouwdepot voldoende zekerheid voor de betaling van [gedaagde] .
[gedaagde] moet de proceskosten in reconventie betalen
3.17.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.246,00
4.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk op 28 januari 2026 de woning aan de [adres] in [plaats] op te leveren aan [eiser] , overeenkomstig de aanneemovereenkomst,
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 5.000,00 voor iedere dag dat zij niet aan de hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 100.000,00 is bereikt,
4.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.721,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
4.4.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
4.5.
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
4.6.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.246,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en in reconventie
4.7.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M.J. Schoenaker en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025.
5827