ECLI:NL:RBMNE:2025:7042

• Datum uitspraak: 17 december 2025
• Publicatiedatum: 30 december 2025
• Zaaknummer: 11710534 \ UC EXPL 25-4478
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: D.A. van Steenbeek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verzoek tot vaststelling servicekosten afgewezen, verhuurder moet borgsom terugbetalen

Eiseres en eiser huurden elk een kamer in hetzelfde pand van de verhuurder. Na beëindiging van de huurovereenkomsten ontstond onenigheid over de financiële afwikkeling, met name over de servicekosten en de borgsom.

De Huurcommissie had eerder de servicekosten vastgesteld en haar beslissing was onherroepelijk. Verhuurder wilde dat de kantonrechter de servicekosten alsnog vaststelde, maar dit verzoek werd afgewezen omdat de uitspraak van de Huurcommissie bindend is en het verzoek te laat kwam.

De kantonrechter veroordeelde verhuurder tot terugbetaling van de teveel betaalde servicekosten en de borgsom aan eiseres en eiser. Daarnaast werden de vorderingen van verhuurder tot vergoeding van legeskosten en verwijderingskosten van een hoogslaper afgewezen.

De proceskosten en buitengerechtelijke incassokosten werden eveneens aan verhuurder opgelegd. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad, behalve voor het afgewezen deel van de vordering van verhuurder.

Uitkomst: Verhuurder moet teveel betaalde servicekosten en borgsom aan huurders terugbetalen en vorderingen tot vaststelling servicekosten worden afgewezen.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 11710534 \ UC EXPL 25-4478

Vonnis van 17 december 2025

in de zaak van

1. [eiseres] ,

in [plaats] ,
2.
[eiser] ,

in [plaats] ,

eisende partijen in conventie,

verwerende partijen in reconventie,

gemachtigde: De Huurdokters,

tegen

[gedaagde] ,

in [plaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

procederend in persoon.

Partijen zullen hierna [eiseres] , [eiser] en [gedaagde] worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie,
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie,
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie,
- de conclusie van dupliek in reconventie.

1.2.

Daarna is bepaald dat een vonnis zal worden uitgesproken.

2. De kern van de zaak

2.1.

[eiseres] en [eiser] hebben los van elkaar een kamer (onzelfstandige woonruimte) gehuurd van [gedaagde] . [eiseres] huurde eerst ‘de kleine kamer’ en heeft tijdens de huur een hoogslaper ingebouwd. Op of rond 1 april 2023 is [eiseres] naar de ‘grote kamer’ gegaan in hetzelfde pand en heeft [eiser] de kleine kamer gehuurd. Beide huurovereenkomsten zijn inmiddels geëindigd. Partijen zijn het niet eens over de financiële afhandeling. [eiseres] en [eiser] vorderen in conventie terugbetaling van teveel betaalde servicekosten (respectievelijk € 986,03 en € 524,78). [eiseres] vordert in conventie terugbetaling van de door haar betaalde waarborgsom (€ 600,00), alles met nevenvorderingen. De kantonrechter wijst dat toe. [gedaagde] vordert in reconventie dat de kantonrechter de servicekosten vaststelt op basis van de werkelijke kosten, dat [eiseres] en [eiser] per persoon € 500,00 aan door [gedaagde] betaalde legeskosten voor de Huurcommissie aan hem terugbetaalt, en dat [eiseres] € 700,00 betaald voor de verwijdering van de hoogslaper. De kantonrechter wijst dat allemaal af.

3. De beoordeling

De servicekosten zijn zoals de Huurcommissie heeft vastgesteld

3.1.

Op verzoek van [eiseres] en [eiser] heeft de Huurcommissie op 13 februari 2024 beslist over de redelijkheid van de aanvangshuurprijzen van de kleine kamer en de grote kamer ^[1] . Daarbij is beslist dat de overeengekomen all-in huur gesplitst wordt in een redelijke huurprijs en een voorschot op de servicekosten. Bij beslissing van 15 oktober 2024 heeft de Huurcommissie de hoogte van de servicekosten van de kleine kamer en de grote kamer vastgesteld op € 363,97 per kamer over de periode van 1 april tot en met 31 december 2023 ^[2] . [gedaagde] heeft verzet ingesteld bij de Huurcommissie tegen die beslissing, maar dat verzet is bij brief van 30 december 2024 ongegrond verklaard ^[3] .

3.2.

[gedaagde] is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie over de servicekosten, en wil dat de kantonrechter de hoogte daarvan vaststelt. Dat verzoek van [gedaagde] betreft dezelfde periode als waar de Huurcommissie al over heeft geoordeeld. Dat wordt afgewezen. Volgens de wet is de uitspraak van de Huurcommissie tussen partijen bindend, omdat geen van de partijen binnen acht weken na de uitspraak een vordering bij de kantonrechter heeft ingesteld ^[4] . [gedaagde] is dus met zijn verzoek te laat. De kantonrechter heeft geen mogelijkheid nu alsnog de hoogte van de servicekosten te bepalen en gaat uit van wat de Huurcommissie daarover heeft bepaald.

3.3.

Er is geen rechtsgrond op basis waarvan [eiseres] en [eiser] de legeskosten die [gedaagde] heeft betaald aan de Huurcommissie aan [gedaagde] terug te betalen. Die kosten blijven voor rekening van [gedaagde] , omdat hij in die procedure in het ongelijk is gesteld. De vordering in reconventie wordt daarom afgewezen.

3.4.

[gedaagde] vordert in reconventie ook een verklaring voor recht ten aanzien van de uitspraken van de Huurcommissie. Dat wordt afgewezen, omdat [gedaagde] zijn vordering onvoldoende concreet omschrijft. Het is de kantonrechter niet duidelijk wat [gedaagde] nu precies wil op dit punt.

[gedaagde] moet de teveel betaalde servicekosten terugbetalen.

3.5.

[eiseres] betaalde over die periode € 1.350,00 aan voorschot servicekosten, [eiser] betaalde over die periode € 888,75. [eiseres] betaalde dus (€ 1.350,00 -/- € 363,97 =) € 986,03 teveel, en [eiser] (€ 888,75 -/- € 363,97 =) 524,78 teveel. [gedaagde] moet die bedragen terugbetalen.

[gedaagde] moet de waarborgsom terugbetalen aan [eiseres]

3.6.

Partijen verschillen er niet van mening over dat [eiseres] in haar huurperiode van de kleine kamer een hoogslaper heeft ingebouwd. De huur van de kleine kamer is inclusief de hoogslaper op of rond 1 april 2023 overgegaan op [eiser] . [gedaagde] heeft (zo stelt [eiseres] en weerspreekt [gedaagde] niet) [eiseres] voor het eerst gesommeerd op 4 juli 2024 ^[5] om de hoogslaper te verwijderen. Volgens [gedaagde] was hij er niet eerder van op de hoogte dat zich in de kleine kamer een hoogslaper bevond, omdat (zo stelt [gedaagde] ) de overdracht van de kamer onderling tussen [eiseres] en [eiser] werd geregeld. Op het moment van de overdracht bevond [gedaagde] zich naar zijn zeggen in het buitenland.

3.7.

Het kan zijn dat [eiseres] en [eiser] onderling de overdracht van de kamer hebben gedaan, maar dat blijft voor rekening en risico van [gedaagde] zelf. Niet [eiseres] heeft de kleine kamer verhuurd aan [eiser] , maar [gedaagde] ^[6] . Het blijft de verantwoordelijkheid van [gedaagde] in welke staat de kleine kamer opnieuw werd verhuurd. Met de verhuur van de kleine kamer inclusief de hoogslaper wordt [gedaagde] geacht akkoord te zijn gegaan met de aanwezigheid van de hoogslaper.

3.8.

Het voorgaande betekent dat [eiseres] de kosten voor verwijdering van de hoogslaper niet aan [gedaagde] hoeft te betalen. De vordering in reconventie van [gedaagde] op dat punt wordt afgewezen. [gedaagde] heeft geen andere feiten of omstandigheden gesteld op basis waarvan [gedaagde] de waarborgsom voor [eiseres] zou kunnen inhouden, anders dan de kosten van de verwijdering van de hoogslaper. Omdat [eiseres] die kosten niet hoeft te betalen, moet [gedaagde] moet de borgsom aan [eiseres] terug betalen.

Slotsom en nevenvorderingen

3.9.

In conventie wordt [gedaagde] veroordeeld om (€ 986,03 + € 600,00 =) € 1.586,03 aan [eiseres] te betalen, en € 524,78 aan [eiser] . [eiseres] en [eiser] vorderen de wettelijke rente vanaf 4 maart 2025 tot de betaling over genoemde bedragen, en dat wordt als onweersproken toegewezen.

3.10.

[eiseres] en [eiser] vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten (respectievelijk € 287,86 en € 95,25, beide inclusief btw). De vordering is beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en voldoet aan de eisen. Het gevorderde zal worden toegewezen.

[gedaagde] moet ook de proceskosten betalen

3.11.

[gedaagde] is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] en [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

146,14

- griffierecht

€

257,00

- salaris gemachtigde

€

408,00

(2 punten × € 204,00)

- nakosten

€

102,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

913,14

3.12.

[gedaagde] is ook in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [eiseres] en [eiser] worden begroot op € 204,00 (2 punten × factor 0,5 × € 204,00).

3.13.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

4.1.

veroordeelt [gedaagde] om te aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 1.586,03, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 4 maart 2025, tot de dag van volledige betaling,

4.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 287,86 aan buitengerechtelijke kosten,

4.3.

veroordeelt [gedaagde] om te aan [eiser] te betalen een bedrag van € 524,78, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 4 maart 2025, tot de dag van volledige betaling,

4.4.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 95,25 aan buitengerechtelijke kosten,

4.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten in conventie van € 913,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

in reconventie

4.6.

wijst de vorderingen van [gedaagde] af,

4.7.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 204,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

in conventie en in reconventie

4.8.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

4.9.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

4.10.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, behalve voor onderdeel 4.6.,

4.11.

wijst het meer of anders in conventie of in reconventie gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.A. van Steenbeek en in het openbaar uitgesproken op 17 december 2025.

RW1368

Voetnoten

1. Productie IV van [eiseres] en [eiser]

2. Productie V van [eiseres] en [eiser]

3. Ook productie V van [eiseres] en [eiser]

4. Artikel 7:262 BW

5. Productie 10 van [gedaagde]

6. Zie de huurovereenkomst tussen partijen, productie III van [eiseres] en [eiser]