ECLI:NL:RBMNE:2025:7034 - Rechtbank Midden-Nederland - Schadevergoeding wegens non-conforme damwand bij perceelkoop

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 11751268 \ UC EXPL 25-5203

Vonnis van 17 december 2025

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

wonende in [woonplaats] ,
2.
[eiseres sub 2],

wonende in [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen in mannelijk enkelvoud te noemen: [eiser sub 1] c.s.,

gemachtigde: mr. S. Hartman,

tegen

1.[gedaagde sub 1] V.O.F.,

gevestigd in [vestigingsplaats 1] ,
2.
[gedaagde sub 2] B.V., MEDEVENNOOT VAN GEDAAGDE SUB 1,

gevestigd in [vestigingsplaats 2] ,
3.
[gedaagde sub 3] B.V., MEDEVENNOOT VAN GEDAAGDE SUB 1,

gevestigd in [vestigingsplaats 1] ,

gedaagde partijen,

hierna samen in vrouwelijk enkelvoud te noemen: [gedaagde sub 1] c.s.,

gemachtigde: mr. B.R.S. Goudkamp.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 3 juni 2025,
- de conclusie van antwoord van 12 augustus 2025,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,

- de aanvullende productie 16 van de zijde van [eiser sub 1] c.s. van 3 november 2025.

1.2.

Op 19 november 2025 heeft er een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hierbij waren de heer [eiser sub 1] en zijn gemachtigde, mr. S. Hartman, aanwezig. Namens [gedaagde sub 1] c.s. waren de heer [A] , de heer [B] en haar gemachtigde, mr. B.R.S. Goudkamp, aanwezig. Partijen hebben de vragen van de kantonrechter beantwoord en hebben op elkaar gereageerd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken.

1.3.

Ten slotte heeft de kantonrechter partijen laten weten dat het vonnis vandaag wordt uitgesproken.

2.De kern van de zaak

2.1.

[eiser sub 1] c.s. heeft een bouwperceel gekocht van [gedaagde sub 1] c.s. Op dit perceel was eerder al een damwand geplaatst. [eiser sub 1] c.s. heeft een terras tegen de damwand aan laten leggen, maar de tegels van dit terras verzakken. Volgens [eiser sub 1] c.s. komt dit doordat de damwand niet goed werkt. Hij zegt dat er zand langs de damwand wegspoelt omdat er geen grondkerend doek is aangebracht. Dit is volgens hem een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst van [gedaagde sub 1] c.s. [eiser sub 1] c.s. wil dat [gedaagde sub 1] c.s. het probleem oplost of hem een schadevergoeding betaalt. [gedaagde sub 1] c.s. betwist dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Volgens haar werkt de damwand zoals [eiser sub 1] c.s. mocht verwachten, heeft zij de aansprakelijkheid voor een gebrekkige damwand in de overeenkomst uitgesloten én is de vordering van [eiser sub 1] c.s. verjaard. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde sub 1] c.s. de schade van [eiser sub 1] c.s. moet vergoeden.

3.De beoordeling

De damwand beantwoordt niet aan de overeenkomst

3.1.

Op grond van de wet moet het perceel dat [eiser sub 1] c.s. van [gedaagde sub 1] c.s. heeft gekocht, aan de overeenkomst beantwoorden.^[1]Dat betekent dat het perceel de eigenschappen moet hebben die [eiser sub 1] c.s. op grond van de overeenkomst mocht verwachten en waarvan hij over de aanwezigheid niet hoefde te twijfelen.^[2]Dit geldt ook voor de damwand. De damwand was namelijk onderdeel van het perceel toen [eiser sub 1] c.s. het kocht en was daarmee onderdeel van de koopovereenkomst. Als de damwand niet de eigenschappen heeft die [eiser sub 1] c.s. mocht verwachten schiet [gedaagde sub 1] c.s. tekort in de nakoming van de overeenkomst.^[3]

3.2.

Een koper mag van een damwand verwachten dat hij aan de ene kant water en aan de andere kant grond tegen houdt, om te voorkomen dat grond wegspoelt of dat water het land overspoelt. [eiser sub 1] c.s. heeft gesteld dat de damwand dit niet doet en dat er zand langs wegspoelt. Hij heeft dit voldoende onderbouwd, onder andere met het in zijn opdracht uitgevoerde deskundigenonderzoek.^[4]De deskundige van [onderneming 1] zegt in zijn rapport over de damwand namelijk het volgende:

Aan de grondzijde is over de gehele lengte van de damwand bestrating aangelegd. Deze bestrating vertoont op diverse plaatsen verzakkingen. [onderneming 1] heeft een tegel verwijderd en concludeert dat het zand tegen de damwand is weggespoeld. De oorzaak hiervan is dat geen voorzieningen zijn getroffen aan de binnenzijde (dus niet de waterzijde) van de damwand om zanduitspoeling via de naden te voorkomen. In de regel wordt een dergelijke damwand uitgevoerd door grondkerend doek aan de binnenzijde aan te brengen. Hiermee wordt de gronduitspoeling voorkomen.

De deskundige zegt dus dat bij het aanleggen van de damwand grondkerend doek had moeten worden aangebracht om gronduitspoeling te voorkomen. [gedaagde sub 1] c.s. heeft dit betwist. Zij zegt dat volgens [onderneming 2] , het bedrijf dat de damwand heeft geplaatst, de hardhouten damwand met messing en groef voor een voldoende adequate gronddichte kering zorgt. [eiser sub 1] c.s. heeft deze reactie aan de deskundige van [onderneming 1] voorgelegd. Hij heeft hier in een addendum bij zijn rapport als volgt op gereageerd:

De messing en groef constructie haakt niet in elkaar. Daardoor is er geen controle op de dichtheid van de constructie. Als de damwand maar iets scheef wordt aangebracht zal er een openstaande naad ontstaan. Als die naad aan de onderzijde aanwezig is, dan wordt dat niet gezien, maar de wand is dan niet meer volledig grondkerend. Daarom is een grondkerend doek altijd aan te bevelen (in feite een noodzaak).

De deskundige zegt dat hij altijd zou aanbevelen grondkerend doek te gebruiken bij het aanleggen van een damwand en dat het in feite een noodzaak is. De bevindingen van de deskundige zijn dus helder. [gedaagde sub 1] c.s. heeft hierop enkel gezegd dat zij het niet eens is met deze conclusie van de deskundige, onder verwijzing naar het standpunt van [onderneming 2] . Zij heeft niet aangetoond waarom de constatering niet zou kloppen. Dit had zij bijvoorbeeld kunnen doen door een contra-expertise te laten uitvoeren.

3.3.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter zich afgevraagd of bij een bepaalde gronddichtheid misschien geen grondkerend doek nodig zou zijn geweest, bijvoorbeeld bij kleigrond, omdat voorstelbaar is dat bij een bepaalde grondsoort de kans op uitspoeling bij gebruik van dit soort damwanden minder voor de hand liggend is. Deze optie bleek in dit geval echter niet relevant omdat het hier gaat om een perceel dat voorheen een waterpartij was die met zand is gedempt. Niet ter discussie staat dat de bovenste grondlaag bestaat uit twee meter diep geel zand. Een medewerker van [onderneming 2] heeft in een e-mail aan de heer [B] laten weten dat het wat hem betreft aan te bevelen is om het zandpakket af te schermen met een gronddoek wanneer er straatwerk aangebracht wordt.^[5]

3.4.

De kantonrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling aan de orde gesteld dat uit de geschetste feitelijke omstandigheden en het deskundigenrapport van [eiser sub 1] c.s. voldoende duidelijk naar voren komt dat in dit geval een grondkerend doek had moeten worden toegepast. Omdat [gedaagde sub 1] c.s. zo overtuigd was van een ander beeld, heeft de kantonrechter gevraagd of zij, al dan niet samen met [eiser sub 1] c.s., alsnog een deskundige wilde raadplegen om zich gemotiveerd te kunnen verweren tegen de vordering. [gedaagde sub 1] c.s. wilde dit niet. De kantonrechter moet het dus doen met de inhoud van dit dossier en stelt vast dat [gedaagde sub 1] c.s. onvoldoende onderbouwd heeft betwist dat de damwand voldoet aan de verwachting die [eiser sub 1] c.s. daarvan mocht hebben. [gedaagde sub 1] c.s. is dus tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst.

Is er sprake van eigen schuld bij [eiser sub 1] c.s.? nee

3.5.

[gedaagde sub 1] c.s. heeft ook gesteld dat sprake is van eigen schuld van [eiser sub 1] c.s.. [eiser sub 1] c.s. had namelijk volgens [gedaagde sub 1] c.s. de schade kunnen voorkomen door geen terras tot aan de waterkant aan te leggen en/of moeten zorgen dat zijn hovenier de tuin zo had ingericht dat uitspoeling van het zandpakket voorkomen werd. Daarvoor had de hovenier grondkerend doek aan kunnen brengen. Dit verweer gaat niet op om de volgende redenen.

3.6.

Het is niet ongebruikelijk dat tegelterrassen tot aan de waterkant en dus tegen de damwand worden gelegd. [eiser sub 1] c.s. mocht er daarom vanuit gaan dat hij dit op zijn perceel ook kon doen. Wanneer dit, om wat voor reden dan ook, bij deze damwand niet kon had het op de weg van [gedaagde sub 1] c.s. gelegen om de kopers hier op te wijzen bij het sluiten van de koopovereenkomst. Dan had [eiser sub 1] c.s. ervoor kunnen kiezen een houten steiger aan de waterkant aan te brengen zoals veel omwonenden hebben gedaan. Maar dat is niet gebeurd en dat kan dus niet aan [eiser sub 1] c.s. worden tegengeworpen. Overigens is met het aanbrengen van een houten steiger het uitspoelprobleem niet opgelost, maar vooralsnog niet zichtbaar.

3.7.

Dat op de hovenier van [eiser sub 1] c.s. eveneens een waarschuwingsplicht had gerust of een zorgplicht om in dit specifieke geval grondkerend doek aan te brengen ontslaat [gedaagde sub 1] c.s. evenmin van haar verplichting een goed te leveren dat aan de verwachtingen voldoet. Dat geldt te meer als, zoals in dit geval, de damwand is bedoeld om een zandpakket van 2 meter diep te keren en het vrijwel ondoenlijk is over deze hele diepte nog grondkerend doek aan te brengen nadat het perceel was opgeleverd. Bovendien ligt voor de hand dat de hovenier erop heeft vertrouwd dat het zandpakket dat was aangebracht geschikt zou zijn als basis voor het stenen terras. Tegels worden namelijk altijd op een zandpakket aangebracht en die basis was er dus.

Aansprakelijkheid van [gedaagde sub 1] c.s. is niet uitgesloten in de overeenkomst

3.8.

Het derde verweer van [gedaagde sub 1] c.s. tegen de vordering van [eiser sub 1] c.s. is dat [gedaagde sub 1] c.s. niet aansprakelijk kan zijn voor schade aan de damwand of schade die door de damwand is veroorzaakt, omdat haar aansprakelijkheid in de koopovereenkomst is uitgesloten. Dit verweer gaat niet op. In het artikel waar [gedaagde sub 1] c.s. een beroep op doet, artikel 31, staat dit namelijk niet. Het artikel luidt als volgt:

De percelen grond worden inclusief een damwand en de eerste twee meter aangrenzend water, gemeten vanuit de kade, uitgegeven. De Koper van het perceel grond is zelf verantwoordelijk voor het onderhoud en de instandhouding van de kadeconstructie en de vaardiepte tot de 2 meter grens. De gemeente beheert het openbare deel van het water en zorgt onder andere voor het op diepte houden van het vaargebied. De notaris zal deze verplichting in de leveringsakte als een kettingbeding opnemen en hier een boetebeding aan toevoegen.

De Koper vrijwaart de Verkoper voor alle directe en indirecte schade voortkomend uit het niet nakomen van al het in dit artikel bepaalde.

Uit dit artikel volgt dat [eiser sub 1] c.s. verantwoordelijk is voor het onderhoud aan de damwand. Er staat dat [gedaagde sub 1] c.s. niet aansprakelijk is voor schade die voortkomt uit het niet nakomen van dit artikel, dus schade die zou ontstaan als [eiser sub 1] c.s. de damwand niet goed zou onderhouden. Er staat echter niet dat [gedaagde sub 1] c.s. niet aansprakelijk is wanneer de damwand zelf, vanaf het begin af aan, niet goed is. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de damwand niet voldoet aan wat [eiser sub 1] c.s. ervan mocht verwachten op grond van de overeenkomst. De damwand is dus non-conform en was dit ook al bij het aangaan van de koopovereenkomst tussen [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde sub 1] c.s. Aangezien het artikel in de algemene voorwaarden enkel aansprakelijkheid van [gedaagde sub 1] c.s. voor schade als gevolg van het niet goed onderhouden door [eiser sub 1] c.s. uitsluit, slaagt het beroep van [gedaagde sub 1] c.s. op dit artikel niet.

3.9.

[gedaagde sub 1] c.s. heeft ook gezegd dat uit artikel 5 van Pro de koopovereenkomst volgt dat alle aanspraken en rechten die [gedaagde sub 1] c.s. had op het perceel, overgenomen zijn door [eiser sub 1] c.s. Uit de tekst van die bepaling kan echter niet worden afgeleid dat [eiser sub 1] c.s. de rechten die [gedaagde sub 1] c.s. zou hebben op [onderneming 2] heeft overgenomen en/of dat [gedaagde sub 1] c.s. rechtsgeldig is gevrijwaard van aansprakelijkheid voor gebreken die eventueel voor rekening van [onderneming 2] behoren te komen. Ook dit verweer gaat dus niet op.

De vordering is niet verjaard en [eiser sub 1] c.s. heeft op tijd geklaagd

3.10.

[gedaagde sub 1] c.s. beroept zich ten slotte nog op verjaring van de vordering van [eiser sub 1] c.s. Ook dit verweer slaagt niet om de volgende redenen.

3.11.

Een vordering op grond van non-conformiteit verjaart binnen twee jaar nadat de koper de verkoper van het gebrek op de hoogte heeft gesteld.^[6]De eerste melding van verzakking van een terrastegel door [eiser sub 1] c.s. was op 21 juni 2021. Toen heeft [gedaagde sub 1] c.s. het probleem doorgezet naar [onderneming 2] . Er is vervolgens een medewerker van [onderneming 2] bij [eiser sub 1] c.s. langs geweest en hij heeft geprobeerd het gebrek te herstellen door, zo zegt [eiser sub 1] c.s., er ter hoogte van de verzakking ‘een zak beton in te gooien’. Dat dit de gang van zaken is geweest is niet betwist en wordt ondersteund door de informatie die [gedaagde sub 1] c.s. heeft overgelegd.^[7][eiser sub 1] c.s. zegt dat hij er in 2024 achter kwam dat dit herstel niet afdoende is geweest, en dat hij vlak daarna weer bij [gedaagde sub 1] c.s. heeft geklaagd op 5 mei 2024. De kantonrechter heeft geen reden om aan te nemen dat dit niet klopt. De kantonrechter is daarom van oordeel dat [eiser sub 1] c.s. op 5 mei 2024 op tijd heeft geklaagd over een terugkerend gebrek. Nadat [onderneming 2] het gebrek in 2021 had hersteld is namelijk in 2024 opnieuw een verzakking aan het licht gekomen, waarover [eiser sub 1] c.s. [gedaagde sub 1] c.s. kort na ontdekking heeft geïnformeerd.

3.12.

Uit de jurisprudentie volgt dat een nieuwe verjaringstermijn begint te lopen, wanneer een gebrek terugkeert dat in eerste instantie is opgelost.^[8]Dat [eiser sub 1] c.s. volgens [gedaagde sub 1] c.s. al in 2021 wist dat de problemen veroorzaakt werden doordat er geen worteldoek was aangebracht, maakt dit niet anders. [eiser sub 1] c.s. mocht erop vertrouwen dat [onderneming 2] het probleem had opgelost. [onderneming 2] was immers door [gedaagde sub 1] c.s. ingeschakeld om het probleem op te lossen en na het bezoek van [onderneming 2] was het probleem in eerste instantie weg.^[9]

[gedaagde sub 1] c.s. moet € 4.333,73 aan [eiser sub 1] c.s. betalen

3.13.

[eiser sub 1] c.s. heeft voldoende duidelijk gemaakt dat hij schade heeft geleden. Dit volgt uit het deskundigenrapport dat in zijn opdracht is opgemaakt door [onderneming 1] . De deskundige heeft de schade begroot op € 4.333,73. [eiser sub 1] c.s. vordert echter een schadevergoeding van € 8.553,83 en stelt dat dit de werkelijke kosten van herstel van de schade zijn. Hij baseert dit op een offerte van [onderneming 3] . Op deze offerte staat twee keer infiltratiedoek genoemd. Ook staan de posten ‘herstellen verzakken keerwand’ en ‘herstellen bestrating veranda’ op de offerte. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter gevraagd aan [eiser sub 1] c.s. wat er met deze posten bedoeld wordt en waarom [gedaagde sub 1] c.s. twee keer zou moeten betalen voor een infiltratiedoek. [eiser sub 1] c.s. heeft uitgelegd dat hij dat ook niet precies weet, maar dat hij vermoedt dat dit te maken heeft met een overkapping die hij nabij de damwand heeft laten plaatsen door zijn hovenier en dat ook die is gaan verzakken. De hovenier zou dus de nodige aanpassingen aan de veranda moeten doen.

3.14.

De kantonrechter is van oordeel dat [eiser sub 1] c.s. onvoldoende heeft toegelicht wat het causaal verband is tussen de schade aan de veranda en het ontbreken van grondkerend doek bij de damwand. Een hovenier heeft bij het plaatsen van de veranda een eigen verantwoordelijkheid voor wat betreft de plaatsing/bevestiging van de dragende delen en de wijze waarop de ondergrond daarop is afgestemd. Dat de veranda moet worden aangepast als gevolg van het ontbreken van grondkerend doek bij de damwand en niet te wijten is aan een fout van de hovenier bij de plaatsing van de veranda kan de kantonrechter niet beoordelen en dat is wel nodig. Dat betekent dat de vordering zal worden toegewezen tot het bedrag dat de deskundige heeft begroot. Daar is ook geen verweer op gevoerd. [gedaagde sub 1] c.s. moet dus € 4.333,73 aan [eiser sub 1] c.s. betalen.

3.15.

[gedaagde sub 1] c.s. moet ook de wettelijke rente over dit bedrag betalen, omdat zij te laat heeft betaald.^[10][eiser sub 1] c.s. vordert de rente vanaf 15 april 2025. [gedaagde sub 1] c.s. heeft dit niet betwist dus de kantonrechter zal dit toewijzen.

[gedaagde sub 1] c.s. moet de deskundigenkosten betalen

3.16.

[eiser sub 1] c.s. heeft deskundigenkosten gemaakt en gevorderd. Deze deskundigenkosten wijst de kantonrechter toe. Volgens de wet komen redelijke kosten die gemaakt zijn om de schade en aansprakelijkheid vast te stellen, voor vergoeding in aanmerking.^[11]De kosten voor de deskundige van [onderneming 1] zijn door [eiser sub 1] c.s. redelijk gemaakt en de kantonrechter heeft het rapport ook gebruikt in haar beoordeling. De kantonrechter wijst hiervoor een bedrag van € 1.388,48 toe. [gedaagde sub 1] c.s. moet ook de wettelijke rente over dit bedrag betalen.

[gedaagde sub 1] c.s. moet de buitengerechtelijke incassokosten betalen

3.17.

[eiser sub 1] c.s. vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van de wet^[12]en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eiser sub 1] c.s. heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eiser sub 1] c.s. heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Omdat de kantonrechter een lager bedrag toewijst aan schadevergoeding dan [eiser sub 1] c.s. heeft gevorderd, zal de kantonrechter de incassokosten die [eiser sub 1] c.s. vordert matigen tot € 661,11, overeenkomstig het tarief uit het Besluit bij de toegewezen hoofdsom. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen.

[gedaagde sub 1] c.s. moet de proceskosten betalen

3.18.

[gedaagde sub 1] c.s. is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser sub 1] c.s. worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

148,04

- griffierecht

€

257,00

- salaris gemachtigde

€

812,00

(2 punten × € 406,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.352,04

De veroordelingen worden hoofdelijk uitgesproken

3.19.

De veroordelingen worden hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat [gedaagde sub 1] c.s. alle drie kunnen worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

De beslissing zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard

3.20.

De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd door [eiser sub 1] c.s. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.

4.De beslissing

De kantonrechter

4.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser sub 1] c.s. te betalen:

 een bedrag van € 4.333,73, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, met ingang van 15 april 2025, tot de dag van volledige betaling,

 een bedrag van € 1.388,48 aan deskundigenkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, met ingang van 15 april 2025, tot de dag van volledige betaling,

 een bedrag van € 661,11 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,

4.2.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser sub 1] c.s. te betalen de proceskosten van € 1.352,04, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde sub 1] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

4.3.

wijst het meer of anders gevorderde af,

4.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 17 december 2025.

62938