ECLI:NL:RBMNE:2025:7026 - Rechtbank Midden-Nederland - Kort geding over erfdienstbaarheid en toegang tot parkeer...

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: C/16/601652 / KG ZA 25-540

Vonnis in kort geding van 15 december 2025

in de zaak van

[eiser],

te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. M.R. van Leeuwen,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] B.V. THODN [handelsnaam],

te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

vertegenwoordigd door: [A] en [B] .

1.De procedure

1.1.

De voorzieningenrechter beschikt over de dagvaarding met 5 producties van [eiser] en de pleitnota van [gedaagde] .

1.2.

De mondelinge behandeling heeft op 1 december 2025 plaatsgevonden. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en op vragen van de voorzieningenrechter en op elkaar gereageerd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt. De voorzieningenrechter heeft meegedeeld dat uiterlijk op 18 december 2025 uitspraak wordt gedaan.

2.De kern van de zaak

[eiser] is eigenaar van een woonark. De ligplaats van de woonark en het daarbij horende perceel heeft hij in erfpacht. In de erfpachtakte is een erfdienstbaarheid opgenomen voor het gebruik van een nabijgelegen parkeerplek. [gedaagde] is een jachthaven en eigenaar van het perceel waarop die parkeerplek ligt. [gedaagde] en heeft [eiser] onlangs een andere parkeerplaats toegewezen. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] daarmee gehandeld in strijd met de overeenkomst van erfpacht. [gedaagde] is het daar niet mee eens. [eiser] krijgt gelijk en [gedaagde] moet ervoor zorgen dat [eiser] weer op of dichtbij zijn oude plek kan parkeren.

3. De beoordeling

Spoedeisend belang

3.1.

In een kortgedingprocedure is het nodig dat sprake is van een spoedeisend belang. Dat betekent dat de eisende partij op korte termijn een beslissing nodig heeft van de voorzieningenrechter, omdat de beslissing in een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. De voorzieningenrechter vindt dat het spoedeisende belang van [eiser] voldoende aannemelijk is gemaakt. Op dit moment kan [eiser] alleen parkeren op de nieuwe parkeerplaats, die een stuk verder weg ligt, of op de dijk verderop. Beide opties brengen mee dat [eiser] aanzienlijk verder moet lopen. Vanwege zijn hoge leeftijd (87 jaar) en zijn knieproblemen was de oude, dichterbij de woonark gelegen parkeerplaats eigenlijk al te ver lopen, maar de nieuwe plaats en de dijk zijn (veel) te ver weg om nog zelfstandig zijn woonark te kunnen bereiken. Hoewel [eiser] voor zijn woonruimte niet afhankelijk is van de woonark (permanente bewoning is daar niet toegestaan), heeft hij wel het recht om naar zijn woonark toe te kunnen gaan. Van [eiser] kan niet worden verwacht dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht, zodat de zaak inhoudelijk zal worden beoordeeld.

[gedaagde] moet de oude (of een dichtbij gelegen) parkeerplek ter beschikking stellen

De gewijzigde parkeersituatie

3.2.

Tijdens de mondelinge behandeling is duidelijk geworden dat [gedaagde] het parkeerterrein, dat op haar perceel ligt, opnieuw heeft ingedeeld. Zij heeft de parkeervakken veranderd van fileparkeervakken naar insteekvakken. Ook is het parkeerterrein feitelijk opgedeeld in twee aparte terreinen, die weliswaar op één perceel liggen, maar ieder een eigen toegangspoort met slagboom hebben. Voor elk van deze parkeerterreinen is ook een aparte autorisatie nodig. Op 1 mei 2025 was de herindeling een feit.

3.3.

Het gevolg van de herindeling is dat [eiser] niet meer terecht kan op zijn oude parkeerplaats met nummer [nummer] . Hij heeft een nieuwe parkeerplaats toegewezen gekregen, op een plek die een stuk verder weg ligt van zijn woonark. Vanaf de nieuwe parkeerplek moet [eiser] ongeveer 150 meter meer lopen dan voorheen en dat lukt hem niet vanwege zijn hoge leeftijd en knieproblemen. [eiser] beschikt vanwege zijn loopproblemen al enige tijd over een gehandicaptenparkeerkaart, waarvoor je in aanmerking komt als je niet meer dan 100 meter zelfstandig kunt lopen.

3.4.

[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat zij heeft geprobeerd de nieuwe indeling van de parkeerterreinen zo efficiënt mogelijk te maken. Daarbij heeft zij rekening gehouden met de afstand van de parkeerplaats tot de woningen of woonarken, de grootte van de auto’s en met de frequentie waarmee gebruik wordt gemaakt van de parkeerplaats. Uitgangspunt bij de herindeling was om voor de bewoners van de flat, die ook op het perceel van [gedaagde] parkeren, de parkeerplekken te clusteren op het deel van het perceel dat het dichtst bij de flat ligt. Dat is het deel waarop zich ook de voormalige parkeerplaats nummer [nummer] van [eiser] bevond. Met de bewoners van de flat heeft [gedaagde] huurovereenkomsten voor de parkeerplaatsen gesloten voor de duur van een jaar. Eigenaars van de woonarken, die net als [eiser] minder vaak op het terrein komen, moeten parkeren op het andere, verder weg gelegen parkeerterrein.

[gedaagde] handelt in strijd met artikel 28 lid 3 onder b van de erfpachtovereenkomst

3.5.

[eiser] beroept zich op de erfdienstbaarheid uit de erfpachtovereenkomst en stelt dat [gedaagde] met de verplaatsing van zijn parkeerplek in strijd heeft gehandeld met artikel 28 lid 3 onder b van de erfpachtovereenkomst. Op grond van dat artikel mocht [gedaagde] volgens hem alleen een andere parkeerplek aanwijzen als die (a) in de naaste omgeving ligt van de oude parkeerplaats en (b) geen verslechtering voor [eiser] meebrengt. Volgens [eiser] is aan beide cumulatieve voorwaarden niet voldaan. [gedaagde] betwist dit en vindt dat [eiser] artikel 28, lid 3 van de erfpachtakte verkeerd uitlegt. Volgens [gedaagde] hoort er geen afzonderlijke parkeerplaats bij de woonark van [eiser] en is het artikellid hier niet van toepassing.

3.6.

In artikel 28 lid 3 staat, voor zover relevant:

“De erfdienstbaarheid van het – komende van de openbare weg – kunnen parkeren van een personenauto op een door de eigenaar aan te geven plaats door de erfpachter van het erfpachtsgoed en diens gezin, onder de navolgende bepalingen:

a.
(…)

b.
De eigenaar van het desbetreffende dienende erf [de rechtbank: lees de jachthaveneigenaar] is gerechtigd het vorenomschreven parkeerterrein elders — mits in de naaste omgeving daarvan en mits geen verslechtering met zich medebrengende — te situeren (…) ”

3.7.

De voorzieningenrechter constateert dat de tekst van dit artikel enige ruimte laat voor verschillende interpretaties, maar de uitleg die [eiser] geeft acht zij aannemelijker dan die van [gedaagde] . De voorzieningenrechter stelt hierbij voorop dat [gedaagde] (de huidige eigenaar van de jachthaven) niet betrokken is geweest bij het opstellen van de erfpachtovereenkomst, die in oktober 2002 is gesloten tussen [eiser] en de voormalige jachthaveneigenaar. Voor [gedaagde] is het dus gissen naar de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst, terwijl [eiser] , die als partij betrokken was bij de overeenkomst, uit de eerste hand kan vertellen over die bedoeling.

3.8.

Volgens de uitleg van [gedaagde] is met de woorden
‘door de eigenaar aan te geven plaats’in de aanhef van het artikel bedoeld het hele parkeerterrein en is met de woorden ‘
naaste omgeving’in onderdeel b bedoeld andere percelen in de buurt van de jachthaven. Daarom is onderdeel b volgens haar alleen van toepassing als het hele parkeerterrein verplaatst wordt naar een ander perceel in de omgeving. Maar, als partijen dat destijds inderdaad zo bedoeld zouden hebben, dan lijkt het vereiste van onderdeel b – dat de verplaatsing geen verslechtering mee mag brengen – zinloos en dus een lege letter. Als het hele parkeerterrein van het perceel van de jachthaven naar een ander perceel verplaatst zou worden, dan komt dat parkeerterrein – gelet op de ligging van het parkeerterrein bij de jachthaven – namelijk hoe dan ook verder weg te liggen van de jachthaven. Dat betekent dus per definitie een verslechtering zoals bedoeld in onderdeel b. Bovendien zou [gedaagde] dan de bevoegdheid moeten hebben om het parkeerterrein te mogen verplaatsen naar een ander perceel dan het hare. Dat zij eigenaar is van andere percelen in de naaste omgeving van de Jachthaven is niet genoemd. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling wel gezegd dat er ten tijde van het sluiten van de overeenkomst sprake was van meerdere percelen in de omgeving , maar dat er toen plannen waren voor de aanschaf van één van die percelen om die als parkeerterrein te gebruiken, blijkt nergens uit.

3.9.

Volgens de uitleg van [eiser] is met de woorden
‘door de eigenaar aan te geven plaats’in de aanhef bedoeld een specifieke parkeerplaats die alleen voor hem als erfpachter is aangewezen. Dat lijkt een logischere uitleg van het artikel. Want, waarom zou de eigenaar van het dienende erf (de jachthaveneigenaar) een parkeerplaats aanwijzen als er op dat moment alleen een parkeerterrein is waar op een willekeurige plek geparkeerd kan worden. Bovendien heeft [eiser] , naar eigen zeggen, ook altijd op dezelfde aan hem aangewezen parkeerplek [nummer] geparkeerd. Daarnaast is van belang dat [eiser] tijdens de mondelinge behandeling goed heeft uitgelegd hoe de erfdienstbaarheid tot stand is gekomen en hoe in de praktijk de aanwijzing van de parkeerplaats heeft plaatsgevonden. Zo heeft hij verteld dat hij destijds met de toenmalige eigenaar van het perceel, [C] (de opa van de bestuurders van [gedaagde] ), heeft afgesproken dat die zijn woonark zou mogen bouwen als hij ( [eiser] ) een eigen parkeerplek zou krijgen op het jachthaven terrein, naast de woonark. De prijs voor die vaste parkeerplek zou dan bij het erfpachtbedrag inbegrepen zijn. [C] is daarmee akkoord gegaan en is vervolgens op zoek gegaan naar een parkeerplek voor [eiser] . Hij heeft die parkeerplek, dat was parkeervak nummer [nummer] , ter plekke aan [eiser] laten zien en gevraagd of hij dat een goede plek vond. [eiser] vond de plek goed en zo is volgens [eiser] deze afspraak mondeling tot stand gekomen. [gedaagde] betwist dit wel, maar heeft dat helemaal niet onderbouwd. Zij voert alleen aan dat de vorige eigenaars van de jachthaven ( [C] en daarna een korte periode de inmiddels overleden vader van de eigenaars van [gedaagde] ) jaarlijks de parkeerplekken wijzigden. Voor zover dat al klopt, heeft zij in ieder geval niet aannemelijk gemaakt dat dit ook gold voor de parkeerplek van [eiser] . [eiser] heeft weersproken dat zijn oude parkeerplek ooit is gewijzigd en zegt in dit verband dat hij dezelfde parkeerplaats sinds 2002 onafgebroken heeft gebruikt totdat [gedaagde] tot herinrichting over ging. Dat de parkeerplaats van [eiser] wel al eerder is verplaatst is ook niet aannemelijk, omdat [eiser] daar in dat geval – zo heeft hij naar voren gebracht – eerder bezwaar tegen zou hebben gemaakt.

3.10.

En ook als de uitleg van [gedaagde] wel gevolgd wordt, dan nog leidt dat niet tot een andere uitkomst in dit kort geding. In dat geval geldt namelijk nog steeds dat [gedaagde] niet aan de cumulatieve voorwaarden van artikel 28, lid 3 onder b voldoet. Tijdens de zitting is namelijk gebleken dat (na de herindeling) feitelijk sprake is van twee parkeerterreinen die van elkaar gescheiden zijn en via verschillende toegangspoorten bereikbaar zijn. [gedaagde] heeft ook bevestigd dat [eiser] geen toegang meer heeft tot het oude terrein. Partijen zijn het er bovendien over eens dat het parkeerterrein waartoe [eiser] nu wel toegang heeft, verder weg ligt van de woonark van [eiser] . [gedaagde] voldoet dus ook in dat geval niet aan de voorwaarde dat de wijziging geen verslechtering (voor [eiser] ) mag opleveren.

Conclusie

3.11.

De vordering om de oude parkeerplaats (vóór de herindeling aangeduid met nummer [nummer] ) weer aan [eiser] ter beschikking te stellen, wordt dus toegewezen. Omdat de indeling van de parkeervakken en ook de nummering daarvan is gewijzigd kan de oude parkeerplek kennelijk niet meer op exact dezelfde manier als voorheen aan [eiser] ter beschikking worden gesteld. Bovendien moet ook rekening gehouden worden met het feit dat [gedaagde] huurcontracten heeft gesloten voor de parkeerplaatsen op het terrein van de ‘oude’ parkeerplek nummer [nummer] en moet [gedaagde] daarom enige flexibiliteit gegund worden. De vordering wordt daarom in iets gewijzigde vorm toegewezen. Bij het (opnieuw) ter beschikking stellen van de ‘oude’ parkeerplaats mag [gedaagde] een plek kiezen binnen een straal van 15 meter van de ‘oude’ parkeerplek. De voorzieningenrechter acht [eiser] in staat om een extra afstand van 15 meter te overbruggen. Daarnaast verlengt de voorzieningenrechter de termijn waarbinnen [gedaagde] aan de veroordeling moet voldoen van 14 dagen naar één maand. Met die termijn wordt [gedaagde] in de gelegenheid gesteld een passende oplossing te vinden.

De toegangspas moet geactiveerd worden

3.12.

Omdat [eiser] weer de beschikking moet krijgen over zijn ‘oude’ parkeerplaats, moet hij ook toegang krijgen tot het terrein waarop die parkeerplaats zich bevindt. [eiser] heeft er bovendien belang bij dat zijn toegangspas voor dat terrein al direct (en niet pas na een maand) wordt geactiveerd. Het kan immers zijn dat hij – om wat voor reden dan ook en bijvoorbeeld in een spoedsituatie – bij zijn woonark moet komen. Verder moet ook de toegangspas naar het nieuwe terrein geactiveerd blijven, totdat de ‘oude’ parkeerplaats weer voor [eiser] beschikbaar is. [eiser] heeft namelijk terecht naar voren gebracht dat ook anderen naar zijn woonark moeten kunnen gaan.

Dwangsom

3.13.

De vordering tot het opleggen van een dwangsom wijst de voorzieningenrechter in gematigde vorm toe, omdat de gevorderde dwangsom (€ 50.000,- ineens plus € 5.000,- per dag waarop het vonnis niet wordt nageleefd) onevenredig hoog is en het toegewezen bedrag voldoende prikkel vormt voor het naleven van dit vonnis. Ook wordt een maximum aan de dwangsom verbonden. Bij niet voldoen aan de veroordelingen zal [gedaagde] per dag een dwangsom van € 250,- verbeuren tot een maximum van € 20.000,- is bereikt.

Buitengerechtelijke kosten

3.14.

[eiser] vordert betaling van buitengerechtelijke kosten. Primair ter hoogte van € 2.500,- en subsidiair ter hoogte van € 925,-. Bij een vordering tot betaling van buitengerechtelijke kosten moet het gaan om kosten die zijn gemaakt om het geschil buiten de rechtbank te beslechten. Dus kosten die zijn gemaakt ter voorbereiding van dit kort geding horen daar niet bij. Die vallen onder de gewone proceskosten. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eiser] onvoldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt.

Proceskosten

3.15.

[eiser] krijgt gelijk. [gedaagde] moet daarom zijn proceskosten betalen.

De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- dagvaarding € 148,08

- griffierecht € 331,00

- salaris advocaat € 1.107,00 (tarief gemiddelde zaak)

- nakosten
€ 178,00(plus eventueel de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 1.764,08

4.De beslissing

De voorzieningenrechter

4.1.

veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk binnen een maand na betekening van dit vonnis de parkeerplaats, voorheen aangeduid met nummer [nummer] , of in ieder geval een parkeerplaats in de naaste omgeving (dat wil zeggen binnen een straal van 15 meter) aan [eiser] ter beschikking te stellen,

4.2.

veroordeelt [gedaagde] om [eiser] per direct toegang te verlenen tot het terrein waar de oude parkeerplaats met nummer [nummer] zich bevond en de toegangspas voor de toegangspoort van dat terrein direct te activeren, en de toegangspas voor de toegangspoort van het nieuwe terrein te activeren en geactiveerd te houden totdat de ‘oude’ parkeerplek weer beschikbaar is voor [eiser] ,

4.3.

bepaalt dat [gedaagde] , als zij niet voldoet aan de veroordelingen genoemd onder 4.1 en 4.2, een dwangsom verbeurt van € 250,- voor iedere dag dat zij in gebreke blijft tot een maximum van € 20.000 is bereikt,

4.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.764,08, te betalen binnen veertien dagen na betekening. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij € 92,- extra betalen, plus de kosten van betekening,

4.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

4.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door C.A.J. van Yperen als voorzieningenrechter, en mr. G. Delissen als griffier, en in het openbaar uitgesproken op 15 december 2025.