Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 24/20
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 december 2025 in de zaak tussen
[eiser] uit [plaats 1] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeente en hoogheemraadschap [plaats 2] ,verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage)
Inleiding
1. In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats 1] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 657.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar
van 20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar
heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. Eiser heeft daar nog een nadere reactie op gestuurd.
1.4.
Het beroep is behandeld per zitting van 3 september 2025. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling door de rechtbank
Feiten
2. De woning is een twee-onder-één-kapwoning uit 2004 met een gebruiksoppervlakte van 154 m² (inclusief aanbouw van 12 m²). De woning heeft een aangebouwde garage van 19 m² op een perceel van 220 m².
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarde van € 657.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde van € 584.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats 1] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 4 juni 2021 voor € 850.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 1 november 2021 voor € 513.046,-;
- [adres 4] in [plaats 1] , verkocht op 13 oktober 2021 voor € 810.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen gelijksoortige woningen zijn die ook in [plaats 1] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde onder de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen te blijven. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
Onjuiste vaststelling WOZ-waarde door vergelijking met woning nr. [nummer 1] en nr. [nummer 2] .
8. Eiser stelt dat de vastgestelde WOZ-waarde onjuist is gelet op de WOZ-waardes die voor de buurpanden [adres 5] en [adres 6] zijn vastgesteld voor het belastingjaar 2023. Voor wat betreft het buurpand op nr. [nummer 1] wijst eiser erop dat de WOZ-waarde van die woning is vastgesteld op € 681.000,-, en stelt dat – gelet op de veel grotere grondoppervlakte van nr. [nummer 1] ten opzichte van zijn woning – “een verschil van € 6.000,- in de WOZ-waarde tussen beide woningen veel te klein is”. Volgens eiser zou het verschil in grondoppervlakte van 78 m² moeten leiden tot een verlaging van
€ 60.000,-, zo begrijpt de rechtbank het standpunt van eiser. Voor wat betreft het buurpand op nr. [nummer 2] wijst eiser erop dat de WOZ-waarde van die woning voor het belastingjaar 2023 is vastgesteld op € 651.000,-. Eiser stelt dat het verschil in WOZ-waardes van beide woningen nu € 24.000,- bedraagt terwijl dit voor het belastingjaar 2022 nog slechts € 3.000,- was. Ook daarom verzoekt eiser om verlaging van de WOZ-waarde van zijn woning “met een passend bedrag”.
€ 60.000,-, zo begrijpt de rechtbank het standpunt van eiser. Voor wat betreft het buurpand op nr. [nummer 2] wijst eiser erop dat de WOZ-waarde van die woning voor het belastingjaar 2023 is vastgesteld op € 651.000,-. Eiser stelt dat het verschil in WOZ-waardes van beide woningen nu € 24.000,- bedraagt terwijl dit voor het belastingjaar 2022 nog slechts € 3.000,- was. Ook daarom verzoekt eiser om verlaging van de WOZ-waarde van zijn woning “met een passend bedrag”.
9. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Daarbij stelt zij voorop dat eiser er bij zijn berekeningen kennelijk ten onrechte vanuit gaat dat de WOZ-waarde van zijn woning is vastgesteld op € 675.000,- in plaats van € 657.000,-. Bovendien wordt de WOZ-waarde niet vastgesteld op basis van een vergelijking met WOZ-waardes van andere woningen. Dat past niet binnen het systeem van de Wet WOZ, waarbij de waarde ieder jaar opnieuw bepaald wordt aan de hand van daadwerkelijke verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die vallen binnen een jaar van de waardepeildatum. Een vergelijking met andere WOZ-waardes is dan ook niet bruikbaar om de waarde van de woning uit af te leiden. Voor zover eiser met zijn beroepsgrond betoogt dat de WOZ-waarde daar wel op had moeten worden gebaseerd, slaagt die beroepsgrond niet
10. Voor zover eiser een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel overweegt de rechtbank als volgt. Voor een succesvol beroep op het gelijkheidsbeginsel dient er volgens vaste rechtspraak sprake te zijn van tenminste twee (nagenoeg) identieke woningen, die lager gewaardeerd zijn dan de woning van eiser. [1] De bewijslast dat daarvan sprake is rust op eiser als degene die zich op het gelijkheidsbeginsel beroept. In dit geval is niet gebleken dat het gaat om woningen die (nagenoeg) identiek zijn aan de woning van eiser. Integendeel, eiser heeft zelf juist gewezen op een aantal verschillen tussen zijn woning en de twee genoemde buurpanden, zoals de verschillen in grondoppervlak. Ook het beroep op het gelijkheidsbeginsel kan dus niet slagen.
Grond bij de woning
11. Eiser heeft op de zitting nog aangevoerd dat de waarde van de grond bij zijn woning onjuist is berekend. Volgens eiser zou de grond lineair gewaardeerd moeten worden in plaats van op basis een grondstaffel, zo begrijpt de rechtbank het standpunt van eiser.
12. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de grond wordt gewaardeerd doormiddel van een grondstaffel. Die grondstaffel is te vinden bij het taxatieverslag. Hij wijst erop dat de grond van 0 tot 250 m² wordt gewaardeerd op € 600,- per m². Van 250 m² tot 375 m² wordt de grond gewaardeerd op € 425,- per m². Die grondstaffel is bedoeld om rekening te houden met het afnemend grensnut bij een groter grondoppervlak. De rechtbank kan dit volgen. In wat eiser heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de waardering van de grond bij de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 8 december 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.