ECLI:NL:RBMNE:2025:688

• Datum uitspraak: 19 februari 2025
• Publicatiedatum: 20 februari 2025
• Zaaknummer: 11217371 UC EXPL 24-4801
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.W. Wagenaar
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beëindiging van een voortgezette huurovereenkomst wegens ontbreken huisvestingsvergunning en belangenafweging in het voordeel van de verhuurder

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland op 19 februari 2025 uitspraak gedaan in een geschil tussen de Stichting Woongroen en een gedaagde partij die in een sociale huurwoning woont. De zaak betreft de beëindiging van een voortgezette huurovereenkomst, waarbij de verhuurder, Woongroen, zich beroept op het ontbreken van een huisvestingsvergunning en een belangenafweging die in haar voordeel uitvalt. De gedaagde, die met haar kinderen in de woning verblijft, heeft de woning onderhuurd zonder toestemming van de verhuurder, wat leidt tot juridische complicaties. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de gedaagde geen huisvestingsvergunning heeft overgelegd, wat in strijd is met de Huisvestingswet. Ondanks de persoonlijke omstandigheden van de gedaagde, waaronder het feit dat zij met vijf kinderen in de woning woont, heeft de kantonrechter geoordeeld dat de belangen van de verhuurder zwaarder wegen. De huurovereenkomst wordt per 1 juli 2025 beëindigd, met een termijn voor ontruiming. De kantonrechter heeft ook de proceskosten toegewezen aan de gedaagde, die in het ongelijk is gesteld.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 11217371 UC EXPL 24-4801 MB/40202

Vonnis van 19 februari 2025

inzake

de stichting

Stichting Woongroen ,

gevestigd in Zeist,

verder ook te noemen: Woongroen,

eisende partij,

gemachtigde: mr. G.J. Scholten,

tegen:

[gedaagde] ,

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. E.L. van de Water.

1. De procedure

1.1.

De kantonrechter beschikt over de volgende stukken:

• de dagvaarding van 16 juli 2024 met producties 1 tot en met 20;
• de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 6;
• de aanvullende producties 6 tot en met 10 van de zijde van [gedaagde] .

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 januari 2025. Tijdens de mondelinge behandeling is namens Woongroen verschenen mevrouw [A] , woonconsulent, samen met de gemachtigde van Woongroen. Ook mevrouw [gedaagde] is verschenen samen met haar gemachtigde. De griffier heeft aantekening gemaakt van hetgeen tijdens de mondeling behandeling is besproken.

1.3.

Ten slotte is bepaald dat er een vonnis komt.

2. Waar gaat de zaak over?

2.1.

De rechtsvoorganger van Woongroen heeft in 2010 de woning aan de [adres] in [plaats] verhuurd aan de heer [B] voor een bedrag van € 490,42 per maand. [B] heeft de woning op enig moment zonder toestemming van Woongroen onderverhuurd aan de heer [C] . [C] heeft een relatie gekregen met [gedaagde] en [gedaagde] is in 2019 met haar kinderen vanuit Suriname naar Nederland gekomen en is met [C] in de woning gaan samenwonen. Kennelijk heeft [B] de woning vervolgens aan [C] en [gedaagde] samen onderverhuurd. De relatie tussen [C] en [gedaagde] is inmiddels geëindigd en [C] heeft de woning verlaten. [gedaagde] is als onderhuurder in de woning blijven wonen met vier kinderen en een kleinkind.

2.2.

Woongroen is in gesprek gegaan met [B] over de verboden onderhuur. [B] heeft geprobeerd de onderhuurovereenkomst op te zeggen, maar [gedaagde] heeft hier niet mee ingestemd. [B] heeft vervolgens zijn huurovereenkomst opgezegd met Woongroen per 20 maart 2024. Woongroen heeft daarop [gedaagde] bericht dat zij de woning moet verlaten. Gezien de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] heeft Woongroen haar tot 1 juni 2024 de tijd gegeven om de woning te ontruimen. [gedaagde] heeft de woning niet verlaten.

2.3.

Woongroen wil dat de door haar voortgezette onderhuurovereenkomst met [gedaagde] wordt beëindigd en dat [gedaagde] de woning ontruimt. [gedaagde] is het hier niet mee eens. De kantonrechter zal Woongroen in het gelijk stellen. [gedaagde] zal de woning dus moeten verlaten. De kantonrechter legt hierna uit hoe en waarom tot dit oordeel is gekomen.

3. De beoordeling

Wat staat er in de wet over het beëindigen van een voortgezette (onder)huurovereenkomst?

3.1.

De voortgezette huur kan door de kantonrechter worden beëindigd op één van de vier in artikel 7:269 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek genoemde gronden. De verhuurder moet daarvoor binnen zes maanden na de voortzetting van de huur een vordering instellen. De huurovereenkomst is door [gedaagde] na 20 maart 2024 voortgezet en Woongroen heeft in de dagvaarding van 16 juli 2024 beëindiging van de voortgezette huurovereenkomst gevorderd. De vordering is daarmee tijdig ingesteld. Partijen zijn verdeeld over de vraag of de huur kan worden beëindigd op één van de beëindigingsgronden waarop Woongroen een beroep doet, namelijk op het ontbreken van een benodigde huisvestigingsvergunning en op de belangenafweging die volgens Woongroen in haar voordeel moet uitvallen.

De huurovereenkomst wordt beëindigd

3.2.

In artikel 7:269 lid 2 sub d BW is bepaald dat de voortgezette huur wordt beëindigd als het een woning betreft waarvoor op grond van de Huisvestingswet een huisvestingsvergunning is vereist en die vergunning niet door de huurder wordt overgelegd.

3.3.

Volgens de Huisvestingswet ^[1] is het verboden om een in de plaatselijke huisvestingsverordening aangewezen woning te verhuren zonder vergunning. In de huisvestingsverordening van de gemeente Zeist is bepaald ^[2] dat een huurder een vergunning nodig heeft als die een sociale huurwoning wil huren en dat een sociale huurwoning een zelfstandige woonruimte betreft met een aanvangshuurprijs tot en met de liberalisatiegrens ^[3] .

3.4.

[gedaagde] heeft geen huisvestingsvergunning overgelegd omdat volgens haar voor de woning geen vergunning is vereist. Volgens [gedaagde] is de woning geen sociale huurwoning omdat de huurprijs die zij in 2023 en 2024 aan Woongroen heeft betaald boven de liberalisatiegrens lag. De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet en legt hierna uit waarom niet.

3.5.

Om te kunnen beoordelen of een woning moet worden aangemerkt als een sociale huurwoning, moet worden gekeken of de aanvangshuurprijs ligt onder de liberalisatiegrens. Vast staat dat de woning als sociale huurwoning is verhuurd aan [B] . De aanvangshuurprijs van € 490,42 lag immers onder de in 2010 geldende liberalisatiegrens van € 647,53. Onduidelijk is wanneer [B] de woning aan [C] heeft onderverhuurd en voor welke aanvangshuurprijs. Woongroen beroept zich op het rechtsgevolg van het feit dat geen huisvestingsvergunning is overgelegd terwijl het om een sociale huurwoning zou gaan. Het ligt daarom in beginsel op de weg van Woongroen om deze stelling nader te onderbouwen. In dit geval is Woongroen echter geen partij geweest bij de onderhuurrelatie tussen [B] en [C] / [gedaagde] . Zij kan daar dus niet meer informatie over geven dan zij heeft gedaan. [gedaagde] zou als onderhuurder wel in staat moeten zijn om hier meer informatie over te geven. Als er een onderhuurovereenkomst bestaat zou zij die kunnen overleggen. Verder zou zij – al dan niet in overleg met [C] – moeten kunnen laten zien wat er daadwerkelijk aan huur betaald is. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat op haar een verzwaarde stelplicht rust. Daaraan heeft zij niet voldaan. De kantonrechter houdt het daarom voor dat de onderhuur, net als de hoofdhuur, onder de sociale huurregels valt, met name ook omdat [gedaagde] heeft gesteld dat [C] en zij altijd hetzelfde aan huur hebben betaald aan [B] als [B] betaalde aan Woongroen. Soms werd de huur ook direct aan Woongroen overgemaakt. Ervan uitgaande dat dit juist is, ligt het ook in de rede dat de huur onder liberalisatiegrens lag. [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat zij in 2023 een bedrag van € 821,74 aan huur betaalde terwijl de liberalisatiegrens toen op € 808,06 lag. Naar tijdens de zitting voldoende is gebleken was bij dit bedrag echter ook een voorschot voor de verwarmingskosten inbegrepen. Dat zou moeten worden verrekend om de kale huur vast te stellen. Gelet op de hoogte van verwarmingskosten moet het ervoor gehouden worden dat de kale huur ook in 2023 onder de liberalisatiegrens lag. Het voorgaande betekent dat [gedaagde] voor de woning een huisvestingsvergunning nodig heeft. Vast staat dat zij deze niet heeft overgelegd.

3.6.

Maar ook in het geval de tussen [B] en [C] overeengekomen aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens lag, kan niet van Woongroen worden verwacht dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] voortzet. Bij deze beoordeling is een afweging gemaakt tussen het belang van [gedaagde] bij het behoud van de woning en het belang van Woongroen bij ontruiming van de woning. Volgens [gedaagde] heeft zij geen andere woning en ziet het er niet naar uit dat zij op korte termijn in aanmerking kan komen voor een andere woning. [gedaagde] en haar vijf (klein)kinderen ^[4] , waarvan er twee minderjarig zijn, raken dan dakloos. Toch is de kantonrechter van oordeel dat de belangenafweging in het voordeel van Woongroen uitvalt, gelet op het volgende.

3.7.

Hoewel de kantonrechter ervan uitgaat dat [gedaagde] zich niet willens en wetens in de positie van huurder heeft willen manoeuvreren, zij de huurprijs altijd volledig en op tijd betaalt en zij met vijf kinderen in de woning woont, doorkruist zij wel het woonruimteverdelingssysteem. Woongroen heeft namelijk onweersproken gesteld dat er lange wachttijden zijn en dat kandidaat-huurders vaak al jaren staan ingeschreven op de wachtlijst. De sociale woningen worden aan kandidaat-huurders toegewezen op grond van de woningtoewijzingsregels. Het voortzetten van de huurovereenkomst met [gedaagde] zou ten koste gaan van andere kandidaat-huurders van sociale huurwoningen. [gedaagde] zou hierdoor namelijk met voorrang een huurwoning krijgen, waar anderen jarenlang voor op een wachtlijst moeten staan. Om dit tegen te gaan, heeft Woongroen een groot belang bij handhaving van haar beleid voor de woningtoewijzing: de sociale huurwoningen moeten eerlijk verdeeld worden. De kantonrechter onderschrijft dit als een zwaarwegend belang. Er zijn geen bijzondere omstandigheden aan de zijde van [gedaagde] gesteld of gebleken waarvoor die belangen van Woongroen moeten wijken of op grond waarvan Woongroen gehouden is een oplossing aan [gedaagde] te bieden. Het enkele feit dat er ook twee minderjarige kinderen in de woning wonen, is in dit verband onvoldoende. Niet gesteld of gebleken is dat de kinderen in een acute noodsituatie terecht zouden komen bij een eventuele ontruiming. Door Woongroen is onweersproken gesteld dat het Centrum voor Jeugd en Gezin is betrokken en op de achtergrond druk bezig is met zoeken naar alternatieven.

3.8.

In de belangafweging telt bovendien mee dat volgens de eigen redenering van [gedaagde] de huur die Woongroen met haar moet voortzetten een geliberaliseerde huur zou zijn. Volgens [gedaagde] is de door haar betaalde huurprijs namelijk een all-in huurprijs ^[5] . Woongroen zou daarmee andere huurvoorwaarden opgedrongen krijgen dan waarvoor zij de woning aan de hoofdhuurder heeft verhuurd.

3.9.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Woongroen een geslaagd beroep op twee beëindigingsgronden toekomt met als gevolg dat de kantonrechter de voortgezette huurovereenkomst tussen Woongroen en [gedaagde] zal beëindigen. Gelet op het feit dat [gedaagde] in de woning woont met vijf (klein)kinderen (waarvan twee minderjarig) en er bovendien geen sprake is van een achterstand in de betalingen, ziet de kantonrechter aanleiding om de huurovereenkomst op termijn te beëindigen per 1 juli 2025. In het verlengde daarvan wordt [gedaagde] veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, maar niet eerder dan 1 juli 2025, de woning te verlaten.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

3.10.

Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat Woongroen het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming voldoet. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als zij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. [gedaagde] heeft tijdens de zitting verzocht om de veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, omdat het volgens haar de vraag blijft of er sprake is van geliberaliseerde woonruimte. De kantonrechter begrijpt hieruit dat zij het hoger beroep wil afwachten.

3.11.

Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van Woongroen om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. [gedaagde] woont in het huis met (minderjarige) kinderen, zij heeft altijd tijdig betaald en zij heeft gesteld geen uitzicht te hebben op een andere woning. De kantonrechter ziet daarom aanleiding om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dat betekent dat – als op 1 juli 2025 hoger beroep is ingesteld – de uitkomst van de procedure in hoger beroep afgewacht moet worden. De veroordeling tot betaling van de proceskosten zal wel uitvoerbaar bij voorraad verklaard worden.

[gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten

3.12.

[gedaagde] heeft ongelijk gekregen en moet daarom haar eigen proceskosten en de proceskosten (inclusief nakosten) van Woongroen betalen. De proceskosten van Woongroen worden begroot op:

- dagvaarding € 136,72

- griffierecht € 130,00

- salaris gemachtigde € 408,00 (2 punten x tarief € 204,00)

- nakosten €
135,00

Totaal € 809,72

3.13.

De gevorderde wettelijke rente over de nakosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4. De beslissing

De kantonrechter:

4.1.

bepaalt dat de huurovereenkomst tussen Woongroen en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan de [adres] in [plaats] per 1 juli 2025 wordt beëindigd;

4.2.

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, maar niet eerder dan 1 juli 2025, de woning aan de [adres] in [plaats] met alle personen en zaken die zich daar namens haar bevinden, te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van sleutels geheel ter vrije beschikking van Woongroen te stellen;

4.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 809,72 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag van € 135,00 aan nakosten met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening;

4.4.

verklaart de veroordeling onder 4.3. uitvoerbaar bij voorraad;

4.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2025.

Voetnoten

1. Artikel 8 Huisvestingswet 2014.

2. Artikel 1 en 2 van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2023, gemeente Zeist.

3. De liberalisatiegrens is het bedrag dat bij het ingaan van de huur de grens aangeeft tussen een sociale huurwoning en een vrije sector woning. Er bestaan verschillende regels voor de verschillende soorten huurwoningen.

4. Vier kinderen van (ten tijde van de conclusie van antwoord) [leeftijden] jaar en één kleinkind.

5. Volgens [gedaagde] is in de huurprijs ook de verwarming begrepen, hetgeen door Woongroen wordt weersproken. Volgens Woongroen is er sprake van een kale huurprijs onder de liberalisatiegrens, vermeerderd met een voorschotbetaling voor verwarming dat later met de werkelijke kosten wordt verrekend.