Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: C/16/601791 / KG ZA 25-548
Vonnis in kort geding van 24 december 2025
in de zaak van
[eisende partij],
wonend in [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eisende partij] ,
advocaten: mr. E.K. Sneeuw en mr. S.W. Derksen,
tegen
1. ZIJ DIE VERBLIJVEN in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan aan de [adres 1] ,
2. ZIJ DIE VERBLIJVEN in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan aan de [adres 2] ,
3. ZIJ DIE VERBLIJVEN in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan aan de [adres 3] ,
4. ZIJ DIE VERBLIJVEN in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan aan de [adres 4] ,
5. ZIJ DIE VERBLIJVEN in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan aan de [adres 5] ,
in [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna te noemen: de krakers,
van wie is verschenen: [A] ,
hierna te noemen: [A] ,
advocaat: mr. M.F. van Hulst.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 20,
- de producties 1 tot en met 5 van [A] ,
- de mondelinge behandeling van 10 december 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt,
- de spreekaantekeningen van [A] .
- de mondelinge behandeling van 10 december 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt,
- de spreekaantekeningen van [A] .
1.2.
Aan het eind van de mondelinge behandeling heeft de voorzieningenrechter meegedeeld dat vandaag uitspraak zal worden gedaan.
2. De kern van de zaak
[eisende partij] is eigenaar van de panden aan de [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] en de [adres 5] in [woonplaats] (hierna: de panden). [eisende partij] is van plan de panden te slopen. Dit plan kan niet worden uitgevoerd omdat de panden op 28 juni 2024 zijn gekraakt. [eisende partij] heeft de krakers gesommeerd de panden te verlaten, maar zij hebben daar geen gehoor aan gegeven. [eisende partij] vordert daarom in dit kort geding ontruiming van de panden. De voorzieningenrechter wijst deze vordering af.
3.De beoordeling
Verstek tegen de niet verschenen krakers
3.1.
Voor de niet verschenen (anonieme) krakers geldt dat de bij de wet voorgeschreven formaliteiten in acht zijn genomen, zodat aan hen verstek wordt verleend. Omdat [A] wel in de procedure is verschenen, wordt één vonnis gewezen dat voor alle partijen als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd. [1]
Toetsingskader voor ontruiming
3.2.
Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat een (rechts)persoon op een zaak kan hebben. Het staat de eigenaar met uitsluiting van ieder ander vrij om van zijn eigendom gebruik te maken zoals hij dat wenst. [2] Bij dat gebruik moet hij wel de rechten van anderen respecteren en ook de overheidsregels die de vrijheid van de eigenaar beperken. De eigenaar is bevoegd zijn eigendom terug te eisen van een ieder die de zaak zonder recht of titel onder zich houdt. [3] Dat betekent dat de eigenaar zijn eigendomsrecht kan handhaven tegenover iedereen die daar inbreuk op maakt.
3.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat [eisende partij] eigenaar is van de panden en dat de krakers daar zonder recht of titel verblijven. Dat is een duidelijke inbreuk op het eigendomsrecht van [eisende partij] , zodat zijn vordering tot ontruiming in principe toegewezen kan worden.
3.4.
Maar met een eventuele ontruiming komt het huisrecht [4] van de krakers in het geding. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad en het Europese Hof voor de Rechten van de Mens volgt dat een huisrecht wordt ontleend aan de feitelijke bewoning, waarbij niet van belang is of die bewoning rechtmatig is. Een ontruiming is een vergaande inmenging in de uitoefening van het huisrecht. Iedereen die het risico loopt op een dergelijke inmenging moet daarom in principe de mogelijkheid hebben de proportionaliteit daarvan door de rechter te laten toetsen, voordat de ontruiming wordt uitgevoerd. Meestal zal in het concrete geval het belang van de eigenaar zwaarder wegen, maar niet kan worden uitgesloten dat vanwege de ernstige inbreuk op het huisrecht en de onomkeerbare gevolgen van een ontruiming het belang van (een) kraker(s) in een specifiek geval, (bijvoorbeeld) voor beperkte tijd, zwaarder weegt.
3.5.
Daarom moet worden beoordeeld of de ontruimingsvordering moet worden afgewezen op grond van een afweging van de wederzijdse belangen van partijen. Dat is alleen aan de orde als [eisende partij] zijn bevoegdheid om ontruiming van het pand te vorderen zou misbruiken, in die zin dat hij, in aanmerking nemend zijn belang bij ontruiming en het belang van de krakers dat daardoor wordt geschaad, in redelijkheid niet tot ontruiming kan komen. [5] Tegen die achtergrond moet [eisende partij] het spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming voldoende concreet onderbouwen. Daarnaast mag volgens vaste rechtspraak de ontruiming van een gekraakt pand niet tot ongerechtvaardigde leegstand leiden.
[eisende partij] heeft onvoldoende spoedeisend belang bij ontruiming op korte termijn
3.6.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eisende partij] vooralsnog onvoldoende spoedeisend belang heeft bij ontruiming van de panden.
De bouwplannen zijn onvoldoende concreet
3.7.
Gemeente Utrecht (hierna: de gemeente) heeft goedkeuring aan [eisende partij] gegeven om de panden te slopen en omgevingsvergunningen verleend om er één grote winkel en twaalf appartementen te realiseren met een ondergrondse kelder. [eisende partij] beschikt verder over een offerte van [aannemer] B.V. (hierna: [aannemer] ) voor het slopen van de panden en een brief van 18 november 2025 waarin [aannemer] verklaart dat zij ongeveer vier weken na het vertrek van de krakers met de sloopwerkzaamheden kan beginnen. Dat [eisende partij] snel na ontruiming tot sloop van de panden zal overgaan, is daarom voldoende aannemelijk.
3.8.
Maar dat vervolgens ook op korte termijn met de herontwikkeling zal worden begonnen, heeft [eisende partij] onvoldoende inzichtelijk gemaakt. [eisende partij] is na het verlenen van de laatste omgevingsvergunning in 2016 niet met het project gestart omdat de gemeente geen uit-/inritvergunning wilde verlenen. Zonder die vergunning kon de in het bouwplan opgenomen kelder onder de herbouw niet worden gebruikt zoals [eisende partij] voor ogen had en dat maakte de ontwikkeling volgens hem niet rendabel. [eisende partij] heeft daarom tot de hoogste bestuursrechter over de weigering om een uit-/inritvergunning te verlenen geprocedeerd. Die rechter heeft [eisende partij] op 19 februari 2020 in het ongelijk gesteld. [eisende partij] heeft vervolgens onderzocht of verkoop van de panden een optie was. Volgens [eisende partij] hebben zich meerdere potentiële kopers gemeld, maar is er geen overeenstemming bereikt omdat de in het bouwplan voorziene kelder niet bruikbaar is. Tegen die achtergrond lag het op de weg van [eisende partij] om zijn stelling dat hij nu wel het project zal uitvoeren, nader te onderbouwen. Dat heeft hij onvoldoende gedaan. Weliswaar heeft [eisende partij] een brief overgelegd van
18 november 2025 waarin [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ) meedeelt met de voorbereidingen van de bouw te beginnen zodra de sloop is gestart, maar een offerte van [bedrijf] en concrete planning van de bouwwerkzaamheden ontbreken. Uit de brief van [bedrijf] kan slechts worden afgeleid dat de voorbereidende werkzaamheden 4 à 5 maanden zullen duren. Het is dus mogelijk dat na sloop van de panden (voorlopig) een braakliggende bouwkavel overblijft, zoals de krakers vrezen. Er blijft dan woonruimte onbenut, terwijl sprake is van woningnood.
18 november 2025 waarin [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ) meedeelt met de voorbereidingen van de bouw te beginnen zodra de sloop is gestart, maar een offerte van [bedrijf] en concrete planning van de bouwwerkzaamheden ontbreken. Uit de brief van [bedrijf] kan slechts worden afgeleid dat de voorbereidende werkzaamheden 4 à 5 maanden zullen duren. Het is dus mogelijk dat na sloop van de panden (voorlopig) een braakliggende bouwkavel overblijft, zoals de krakers vrezen. Er blijft dan woonruimte onbenut, terwijl sprake is van woningnood.
3.9.
Het belang van [eisende partij] bij het slopen van de panden en daarmee de gevorderde ontruiming is op dit moment daarom onvoldoende spoedeisend in verhouding tot het belang van de krakers bij een dak boven hun hoofd.
Er is geen sprake van een acuut onveilige situatie
3.10.
Volgens [eisende partij] heeft hij ook spoedeisend belang bij ontruiming omdat hij de veiligheid van de krakers in de panden en van omwonenden niet kan garanderen. De panden zijn intern volledig gestript, niet-dragende plafonds en binnenwanden zijn gesloopt en nutsvoorzieningen zijn afgesloten. Dat maakt volgens [eisende partij] dat de panden niet brandveilig zijn. Hij wijst er in dat verband op dat de krakers een koelkast in de panden hebben en koken op gasstellen. Verder verwacht [eisende partij] dat de krakers de panden zullen proberen te verwarmen met elektrische kachels of gaskachels.
3.11.
Hieruit blijkt echter niet dat sprake is van een acuut gevaar voor de krakers en omwonenden. Daar komt bij dat de krakers rookmelders hebben geplaatst en zich bereid hebben verklaard om aanvullende maatregelen te nemen. De (on)veiligheid van de panden levert dus ook onvoldoende spoedeisend belang voor [eisende partij] bij ontruiming op.
De panden zijn niet onverzekerbaar
3.12.
Tot slot heeft [eisende partij] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de panden onverzekerbaar zijn. [A] heeft er namelijk op gewezen dat bij verzekeraars OHRA en ASR leegstand en kraken in dezelfde categorie staan. In beide gevallen is het pand volgens de polisvoorwaarden verzekerd tegen schade door brand en storm.
De krakers hoeven de panden (nog) niet te verlaten
3.13.
De conclusie is dat de uitoefening van het eigendomsrecht door [eisende partij] op dit moment niet proportioneel is. De gevorderde ontruiming zal daarom worden afgewezen, ook tegenover de niet in de procedure verschenen krakers.
3.14.
Uiteindelijk zullen de krakers moeten wijken voor de herontwikkeling van de panden. Die herontwikkeling moet dan wel onderbouwd zijn met een getekende offerte en een geplande startdatum van de aannemer. De voorzieningenrechter geeft partijen in overweging om op voorhand afspraken te maken over vertrek van de krakers om zo een nieuwe rechtszaak te voorkomen.
[eisende partij] moet de proceskosten betalen
3.15.
[eisende partij] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [A] worden begroot op:
- griffierecht
€
90,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.375,00
4.De beslissing
De voorzieningenrechter
4.1.
verleent verstek tegen de niet verschenen krakers,
4.2.
wijst de vorderingen van [eisende partij] af,
4.3.
veroordeelt [eisende partij] in de proceskosten van € 1.375,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisende partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Gaertman en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2025.
4204