Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/25
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 december 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] )
en
de heffingsambtenaar van de van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: P.K. Dinkla).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 januari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 715.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het kalenderjaar 2023 De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft verweerder aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met uitspraak op bezwaar van 23 november 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 21 oktober 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en de taxateur ( [taxateur] ).
Feiten
2. Eiser is eigenaar van een in 1997 gebouwde vrijstaande woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 190 m². De woning ligt op een perceel met een kadastrale oppervlakte van 1005 m².
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2023. Eiser bepleit een waarde van € 410.000,-. Ter zitting heeft eiser deze waarde aangepast naar € 684.000,-.
Het beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen, heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met aantal verkopen in gemeente [plaats] :
- [adres 2] in [plaats] , verkocht op 26 september 2021 voor € 630.036,-;
- [adres 3] in [plaats] , verkocht op 10 maart 2022 voor € 640.000,-;
- [adres 4] in [plaats] , verkocht op 23 februari 2022 voor € 600.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Ingetrokken beroepsgronden
7. Eiser heeft de beroepsgrond over de ondoelmatigheid van het perceel ingetrokken. Datzelfde geldt ook voor de beroepsgrond met betrekking tot de toegekende waarde voor de garage. Over deze gronden zal dus geen beslissing meer worden genomen.
Machtiging
8. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar opgemerkt dat de overgelegde machtiging ouder is dan een half jaar. De heffingsambtenaar verwijst naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 3 april 2025. [1] De heffingsambtenaar heeft verzocht de zaak aan te houden en een nieuwe machtiging op te vragen.
9. De gemachtigde van eiser heeft aangegeven voor de zitting nog contact te hebben gehad met eiser naar aanleiding van de vooraankondiging van de zittingsdatum. De gemachtigde heeft de mailcorrespondentie van 28 juli 2025 overgelegd aan de rechtbank.
10. De rechtbank heeft de mailcorrespondentie ontvangen. Uit de e-mail van de gemachtigde blijkt als volgt:
‘’ Zoals u weet zijn wij voor het object [adres 1] te [plaats] een beroepsprocedure gestart namens u. Deze beroepsprocedure zijn wij gestart omdat we het niet eens waren met de uitspraak op bezwaar van de gemeente en de onderbouwing van de WOZ-waarde. (…)
Inmiddels heeft de rechtbank een vooraankondiging van de zitting gestuurd. Dit betekent dat uw zaak binnen circa 2 maanden behandeld zal worden door de rechtbank. Wij zullen u vertegenwoordigen tijdens deze behandeling, zoals u ons gemachtigd hebt, u hoeft dan ook niet naar de rechtbank te komen.’’
10.1.
Eiser heeft diezelfde dag op deze e-mail gereageerd met:
‘’ Ben benieuwd! Dank voor de moeite tot nu toe. Als u aanvullende info en/of foto’s nodig heeft, laat het aub weten.’’.
‘’ Ben benieuwd! Dank voor de moeite tot nu toe. Als u aanvullende info en/of foto’s nodig heeft, laat het aub weten.’’.
10.2.
De rechtbank stelt allereerst vast dat de oorspronkelijke machtiging dateert uit 13 februari 2023. Deze machtiging was verleend aan [bedrijf] B.V. te Amsterdam. Vervolgens is deze machtiging overgedragen op 28 juni 2023 aan [bedrijf] B.V. waar de gemachtigde ook werkzaam is. Het beroepschrift is ingediend op 29 december 2023. De rechtbank komt tot het oordeel dat op het moment van het indienen van het beroepschrift de rechtbank geen gerede twijfel had om aan de vertegenwoordigingsbevoegdheid te twijfelen. Daarbij merkt de rechtbank op dat uit de mailcorrespondentie van 28 juli 2025 blijkt dat eiser nog steeds achter de beroepsprocedure en daarmee ook de machtiging staat. De rechtbank ziet geen aanleiding om de zaak aan te houden en een nieuwe machtiging op te vragen. De rechtbank zal dan ook de beroepsprocedure hierna inhoudelijk beoordelen.
Referentiewoningen
12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix, en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 715.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. De referentiewoningen zijn wat type, ligging en grootte betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn dan ook bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt en daar waar verschillen zijn geconstateerd correcties toegepast. Aannemelijk is dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
Ligging
13. Eiser voert aan dat de referentiewoning [adres 2] een betere ligging heeft dan de woning zelf en de andere referentiewoningen. In tegenstelling tot de andere objecten kijkt men vanuit [adres 2] vrij uit over het water wat een waardevermeerderend effect heeft. De ligging van dit object dient dan ook als bovengemiddeld te worden aangemerkt. Daarnaast is in 2017 de badkamer én keukenapparatuur vervangen. De voorzieningen van dit object zijn dan ook instapklaar te noemen. Gelet hierop dient het voorzieningenniveau van het object aangepast te worden naar bovengemiddeld, aldus eiser.
13. De taxateur heeft toegelicht dat de referentiewoning [adres 2] niet aan het water ligt, maar uitkijkt op een rijtjeshuis en een klein kanaaltje. Indien een (referentie)woning een ligging heeft aan het water, wordt daarmee bedoeld dat deze (referentie)woning een vrije ligging heeft aan bijvoorbeeld een meer of haven. Dat is hier niet het geval, waardoor de ligging niet als een ‘’4’’ gekwalificeerd wordt.
13. De rechtbank kan deze motivering volgen. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan te nemen dat de ligging van de woning zelf, dan wel de referentiewoning onjuist is gekwalificeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Voorzieningenniveau [adres 2] en onderhoudsniveau [adres 3]
16. Eiser voert aan dat de referentiewoning [adres 2] een instapklare woning is met een nieuwe badkamer en nieuwe keukenapparatuur. Het voorzieningenniveau dient dan ook als bovengemiddeld gekwalificeerd te worden. Ten aanzien van de referentiewoning [adres 3] merkt eiser op dat volgens de IWOZ-brochure de keuken in 2016 is geplaatst en de woning in 2020, maximaal 2 jaar voor de verkoop, aan de binnen- en buitenkant volledig is geschilderd. Gelet hierop dient een correctie van 5% voor het onderhoudsniveau toegepast te worden.
17. Ter zitting heeft de taxateur gemotiveerd dat zowel de referentiewoningen als de woning zelf, luxe woningen betreffen van gelijkwaardige niveaus. Hierbij is het niet van belang of de woningen allemaal met een ‘’3’’ of met een ‘’4’’ zijn gekwalificeerd. De onderlinge verschillen zijn dusdanig gering, dat van een duidelijk niveauverschil geen sprake kan zijn. De rechtbank kan deze motivering volgen. Uit de foto’s van de [adres 1] – die door de heffingsambtenaar zijn overgelegd – blijkt niet dat de woning zelf een minder onderhouds- of voorzieningenniveau heeft. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
18. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van mr. C. Deve, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 december 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.