Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 25/826
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 december 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: J.P.J. Siewe),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder,
(gemachtigde: R. Ligthart),
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.1
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 24 februari 2024 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 3.898.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2023 en geldt voor het belastingjaar 2024. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 24 december 2024 (de bestreden uitspraak) het bezwaar gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verminderd tot € 2.879.000,-.
1.3
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak en zijn gronden op 19 februari 2025 aangevuld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en taxatieverslag. Eiser heeft hierop gereageerd met aanvullende beroepsgronden van 14 april 2025. De heffingsambtenaar heeft hierop gereageerd met een aanvullend verweerschrift en een taxatierapport met matrix van 23 juni 2025.
1.4
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of partijen het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. [1]
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning die in 1939 is gebouwd. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 505 m², een kelder van 107 m², een bergzolder van 36 m², een gastenverblijf van 247 m², een kelder van 58 m², een inpandige garage van 110 m², een overdekt zwembad van 192 m² en garage van 48 m². De woning ligt op een perceel van 26.615 m².
Het geschil
3. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan deze niet hoger zijn dan € 2.450.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarde van € 2.879.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Het beoordelingskader
4. Volgens artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Volgens het tweede lid van dat artikel ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld. In dit geval moet dus gekeken worden naar de waarde van de woning op 1 januari 2023 en moet worden gekeken naar de staat waarin de woning verkeert op deze datum.
4.1.
De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop van die woning zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde, waarbij de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding aangeboden wordt. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport met matrix overgelegd (gedateerd 23 juni 2025) om de vastgestelde waarde te onderbouwen. In het taxatierapport vergelijkt de heffingsambtenaar de woning met drie andere woningen gelegen in dezelfde straat als de woning. Van deze woningen zijn gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar. Het gaat om: [adres 2] (referentiewoning 1), [adres 3] (referentiewoning 2) en [adres 4] (referentiewoning 3) (gezamenlijk: de referentiewoningen). De heffingsambtenaar noemt in het taxatierapport/matrix ook nog de [adres 5] als referentie, maar uit het taxatierapport begrijpt de rechtbank dat de heffingsambtenaar deze referentie niet aan de waardevastelling ten grondslag heeft gelegd. Volgens de heffingsambtenaar onderbouwen de verkoopprijzen van de referentiewoningen op de waardepeildatum een waarde in het economisch verkeer voor de woning van € 2.879.000,-. Daarom is volgens de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en het taxatierapport met matrix van 23 juni 2025 aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 2.879.000,- niet te hoog is vastgesteld. De woning is gebouwd in 1939 en de referentiewoningen zijn gebouwd tussen 1906 en 1930. Het zijn allemaal ruime vrijstaande woningen met meerdere deelobjecten. De referentiewoningen liggen in hetzelfde waardegebied en zelfs in dezelfde straat als de woning. De referentiewoningen 2 en 3 zijn binnen 1 jaar rondom de waardepeildatum verkocht, en ook referentiewoning 1 is minder dan twee jaar na de waardepeildatum verkocht (november 2024). Naar het oordeel van de rechtbank zijn de referentiewoningen dan ook goed bruikbaar voor een vergelijking.
5.1.
De heffingsambtenaar heeft in het taxatierapport met matrix ook inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de waarderelevante verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De woningwaarde per m² van de woning is € 2.149,- en is hiermee veel lager dan de verkoopprijzen per m² van de overige referentiewoningen (€ 2.363,- /€ 4.235,- / € 3.761,-). Volgens de rechtbank heeft de heffingsambtenaar dan ook aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Beoordeling van de beroepsgronden van eiser
6. Eiser voert aan dat de woning in 2019 heeft gekocht, waarbij sprake was van achterstallig onderhoud. Hij heeft vervolgens wel een aantal zaken aangepakt, maar nauwelijks gemoderniseerd. Eiser voert aan dat de voorzieningen 20-30 jaar oud zijn en de woning energielabel G heeft. Hij onderbouwt zijn standpunt met foto’s. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de onderhoudstoestand van de woning en de gedateerde voorzieningen.
6.1
De rechtbank stelt vast dat uit het taxatierapport met matrix volgt dat een score van 1 tot en met 9 gebruikt wordt voor correcties, waarbij 5 gemiddeld is. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de voorzieningen van de woning op een 2 gewaardeerd, omdat – voor een dergelijke woning – sprake is van gedateerde voorzieningen. Verder volgt uit het taxatierapport dat de heffingsambtenaar de kwaliteit/luxe van de woning op een 3 gewaardeerd heeft en daarmee een negatieve correctie heeft toegepast, omdat de woning niet tot nauwelijks geïsoleerd is. De prijs per m2 van de woning waar de heffingsambtenaar vanuit is gegaan, is veel lager dan de prijs per m2 van de referentiewoningen. Gelet daarop kan eiser niet worden gevolgd in zijn standpunt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening zou hebben gehouden met het niveau van de voorzieningen van de woning. Voor wat betreft de staat van het onderhoud heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat eiser na de aankoop in 2019 op de eerste en tweede verdieping nieuwe kunststof kozijnen heeft geplaatst. Eiser heeft zelf ook aangegeven dat hij wat onderhoud betreft wel een aantal zaken heeft aangepakt. Tegen die achtergrond ziet de rechtbank geen aanknopingspunten voor het oordeel dat onvoldoende rekening is gehouden met de staat van de woning van eiser. De beroepsgrond slaagt niet.
7. Eiser voert aan dat de woning een incourant object is dat lastig te vergelijken en onderbouwen is. Hij heeft een timmerman in dienst die ook inwoning geniet, zodat sprake is van een verminderde privacy. Dit geldt ook voor de tuin. Eiser heeft zijn tuin aangemeld bij de Nederlandse Tuinenstichting die de tuin van eiser heeft aangemerkt als ‘groen monument’. Eiser heeft zijn tuin opengesteld voor bezoekers. Bovendien heeft hij 3 appartementen gemaakt om te verhuren, waardoor de privacy van de tuin wederom wordt beperkt. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar hiermee onvoldoende rekening gehouden.
7.2
De heffingsambtenaar voert aan dat de woning inderdaad lastig te onderbouwen is, vanwege de grootte van de woning en tuin, maar de heffingsambtenaar heeft in het taxatierapport de woning vergeleken met verkochte woningen die qua formaat, ligging en/of andere kenmerken zo goed mogelijk overeenkomen met de woning. Daarbij is uitgebreid beargumenteerd op welke punten de onderbouwingen afwijken ten opzichte van onderhavig object en hoe daar bij de waardering rekening mee is gehouden.
7.3
De rechtbank stelt vast dat de woning een oppervlakte heeft van 505 m² en een grondoppervlakte van 26.615 m². De oppervlakten van de woning zijn groter dan die van de referentiewoningen, maar dit maakt niet dat de referentiewoningen niet gebruikt kunnen worden. Er is met het verschil in oppervlakte rekening gehouden door de kijken naar de prijs per m² en bij de grondwaarde is rekening gehouden met de wet van het afnemend grensnut. Verder is het de keuze van eiser geweest om een tuinman in dienst te nemen en de tuinman inwoning te bieden. Dit geldt ook voor het openstellen van de tuin voor bezoekers en het verhuren van appartementen. De heffingsambtenaar heeft met deze aspecten geen rekening hoeven houden bij de waardering van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Eiser voert aan dat de woning 128 meter van de snelweg A1 verwijderd ligt en dat dit geluidsbelasting en gezondheidsrisico’s meebrengt. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar hiermee onvoldoende rekening gehouden bij het bepalen van de waarde van de woning en grond. Bovendien is eiser het er niet mee eens dat de grond boven de 4.000 m² niet verder is afgestaffeld.
8.1
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in beroep referenties heeft gebruikt, waarvan er drie in dezelfde straat liggen als de woning. Uit het taxatierapport met matrix volgt dat de prijs per m² van de grond tot 34.000 m² is gestaffeld. Dit heeft voor de grond bij de woning geleid tot een ongecorrigeerde grondwaarde van € 80,- per m2. Die prijs is naar beneden gecorrigeerd naar € 59,- per m2, naar de rechtbank begrijpt om rekening te houden met de ligging naast de A1, de enorme oppervlakte van de tuin van de woning en het feit dat op een deel van de tuin een agrarische bestemming rust. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar dan ook voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning in de buurt van de snelweg en het afnemend grensnut als gevolg van de omvang van het perceel. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar referenties gebruikt die niet vergelijkbaar zijn. Het gaat om [adres 6] in [plaats] en [adres 3] in [plaats] . De woning aan de [adres 3] zou recent verbouwd zijn, het perceel is volgens eiser “met een nagelschaartje bijgehouden” en heeft veel privacy. Ook de [adres 6] in [plaats] is wat betreft de onderhoudstoestand en privacy niet vergelijkbaar met de woning, zo stelt eiser. Volgens eiser had in plaats van een vergelijking met deze woningen het eigen (geïndexeerde) aankoopcijfer uit 2019 moeten worden gebruikt om de WOZ waarde vast te stellen.
9.1
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar het verkoopcijfer van de woning aan de [adres 6] in [plaats] niet heeft gebruikt voor de onderbouwing in de beroepsfase. De heffingsambtenaar heeft de woning aan de [adres 3] (referentiewoning 2) wel gebruikt. De rechtbank heeft onder punt 5 overwogen waarom de door de heffingsambtenaar gebruikte referenties bruikbaar zijn voor een vergelijking. Volgens de rechtbank heeft de heffingsambtenaar ook voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen, door de uitstraling van referentiewoning 2 te corrigeren met een 7. De heffingsambtenaar heeft de doelmatigheid van de woning en de grond gewaardeerd op een 1 en de ligging van de grond gewaardeerd op een 2. Volgens de heffingsambtenaar heeft referentiewoning 2 een gemiddelde onderhoudsstaat en gemiddelde voorzieningen. De rechtbank kan dit volgen, gelet op de overgelegde iWoz-gegevens. De verkoopprijs per m2 van referentiewoning 2 is ook bijna twee keer zo hoog als de woningwaarde per m2 waar de heffingsambtenaar voor de waardering van de woning vanuit is gegaan. Gelet daarop heeft de heffingsambtenaar ook voldoende rekening gehouden met de waarderelevante verschillen tussen referentiewoning 2 en de woning. Anders dan eiser meent, is het (geïndexeerde) eigen aankoopcijfer uit 2019 niet bruikbaar voor de vaststelling van de WOZ-waarde. Dit vanwege het tijdsverloop tot aan de waardepeildatum (meer dan drie jaar) en de verbeteringen die in de tussentijd zijn aangebracht. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
10. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, is het beroep ongegrond. Eiser krijgt geen gelijk en krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
mr. R. van Manen, griffier.
De rechter is niet in de gelegenheid de uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Uitgesproken op 15 december 2025.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.