Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11757992 \ UC EXPL 25-5306
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 7 november 2025
in de zaak van
[eiseres],
die woont in [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: SVH Gerechtsdeurwaarders incasso-, juridische en deurwaardersdiensten,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
die woont in [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
die woont in [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden c.s] ,
gemachtigde: mr. G.S. Geurts.
De zitting wordt gehouden in het gebouw van de rechtbank in Utrecht.
De zaak wordt behandeld door mr. I.M.A. Lintel, kantonrechter, bijgestaan door mr. L.H.J. van Haarlem als griffier.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van deze procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 5 juni 2025 met 11 producties;
- de conclusie van antwoord met 3 producties;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte wijziging van eis tevens akte vermindering van eis met producties 12 en 13;
- de pleitnotities van [gedaagden c.s] .
1.2.
De mondelinge behandeling vond plaats op 7 november 2025. [eiseres] is in persoon verschenen, vergezeld door haar partner en bijgestaan door mr. C.J.R.F.C. van Heijnsbergen. [gedaagden c.s] zijn eveneens in persoon verschenen, vergezeld door de moeder en broer van [gedaagde sub 2] en bijgestaan door hun gemachtigde.
1.3.
Door of namens partijen zijn de standpunten toegelicht en is antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter. Daarvan heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Vervolgens is de mondelinge behandeling gesloten en heeft de kantonrechter op de zitting in aanwezigheid van partijen mondeling uitspraak gedaan. Die mondelinge uitspraak en de motivering daarvan zijn hieronder opgenomen in paragraaf 3 en 4. Paragraaf 2 is toegevoegd om inzicht in de zaak te geven.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiseres] was eigenaresse van een chalet op een recreatiepark in [plaats] . Op enig moment heeft zij haar chalet te koop aangeboden. [gedaagden c.s] hadden interesse in het chalet, maar hebben uiteindelijk van de koop afgezien. Volgens [eiseres] hebben [gedaagden c.s] hiermee onrechtmatig gehandeld. [eiseres] stelt dat partijen op 17 juni 2023 een mondelinge koopovereenkomst hebben gesloten. De koop is weliswaar niet schriftelijk vastgelegd, maar volgens [eiseres] stond het [gedaagden c.s] niet meer vrij om de onderhandelingen af te breken omdat zij het gerechtvaardigd vertrouwen hebben gewekt dat de koopovereenkomst tot stand zou komen. [eiseres] heeft het chalet uiteindelijk tegen een lagere koopprijs aan een ander verkocht. [eiseres] vordert schadevergoeding ter hoogte van € 12.138,00, bestaande uit het verschil tussen de prijs waarvoor het chalet is verkocht en de prijs die met [gedaagden c.s] zou zijn afgesproken en een bedrag aan staangeld. [gedaagden c.s] betwisten dat zij met [eiseres] mondelinge overeenstemming hadden over de koop van het chalet. Volgens hen hebben zij niet op onrechtmatige wijze de onderhandelingen afgebroken. De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiseres] af.
3.De beoordeling
3.1.
De kantonrechter zal de vorderingen van [eiseres] afwijzen. Dat betekent dat [gedaagden c.s] geen schadevergoeding aan [eiseres] hoeven te betalen.
3.2.
De kantonrechter kan in het midden laten of partijen de koop mondeling hebben afgesproken. Ook als het standpunt van [eiseres] dat partijen mondeling een koopovereenkomst hebben gesloten juist is, mochten [gedaagden c.s] namelijk van de koop afzien zonder dat zij voor de gevolgen daarvan schadeplichtig zijn tegenover [eiseres] . Dat heeft te maken met de regel dat de koop van een woning schriftelijk moet worden aangegaan als de koper een particulier is. [1] Het schriftelijkheidsvereiste biedt de koper bij het aankopen van een woning de bescherming dat hij niet gebonden is aan de koop zolang er niets schriftelijk is vastgelegd. Nu partijen geen schriftelijke overeenkomt met elkaar zijn aangegaan, hadden [gedaagden c.s] de vrijheid om van de koop af te zien. Zij zijn daarom ook niet verplicht om de schade te vergoeden die [eiseres] daardoor lijdt. Dat heeft de Hoge Raad in 2011 al beslist. [2] Alleen onder zeer uitzonderlijke omstandigheden kan er een aanspraak op schadevergoeding bestaan als onderhandelingen tussentijds worden afgebroken. Die omstandigheden doen zich hier niet voor. Dat [eiseres] een lange tijd in onzekerheid heeft verkeerd over de koop van het chalet is vervelend, maar is geen omstandigheid die haar recht geeft op een schadevergoeding van [gedaagden c.s] .
3.3.
[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden c.s] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
812,00
(2 punten × € 406,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
947,00
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af;
4.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Deze mondelinge uitspraak is gewezen door I.M.A. Lintel en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
Dit proces-verbaal is opgemaakt en ondertekend door de kantonrechter.