ECLI:NL:RBMNE:2025:6158

• Datum uitspraak: 19 november 2025
• Publicatiedatum: 17 november 2025
• Zaaknummer: C/16/584337 / HA ZA 24-570
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: C. van de Lustgraaf; N.A.J. Purcell; I.M.A. Lintel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot vernietiging van bindend advies in schadestaatprocedure tussen projectontwikkelaar en gemeente Amersfoort

In een bindend adviesprocedure is vastgesteld dat de gemeente Amersfoort tekort is geschoten in haar verplichting om aan een projectontwikkelaar kavels aan te bieden voor het realiseren van woningen. In de schadestaatprocedure heeft een nieuw college van bindend adviseurs vastgesteld wat de omvang van de schade is die de gemeente daardoor moet vergoeden. De projectontwikkelaar vordert vernietiging van het bindend advies in de schadestaatprocedure. De rechtbank wijst de vorderingen van de projectontwikkelaar af, omdat niet is voldaan aan de hoge drempel voor vernietiging van een bindend advies. De procedure begon met een dagvaarding van 11 november 2024, gevolgd door een mondelinge behandeling op 6 oktober 2025. De rechtbank concludeert dat de bezwaren van de projectontwikkelaar niet kunnen leiden tot vernietiging van het bindend advies, en wijst de vorderingen af. De proceskosten worden op € 15.509,00 vastgesteld, die door de projectontwikkelaar moeten worden betaald.

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: C/16/584337 / HA ZA 24-570

Vonnis van 19 november 2025

in de zaak van

1. [eiser sub 1] B.V.,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,
2.
[eiser sub 2] B.V. ,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,
3.
[eiser sub 3] B.V. ,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,
4.
[eiser sub 4] ,

wonende in [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eiser c.s.] (mannelijk enkelvoud),

advocaten: mrs. W.J. Bosma en J.A.M.A. Sluysmans,

tegen

GEMEENTE AMERSFOORT ,

zetelend in Amersfoort,

gedaagde partij,

hierna te noemen: de gemeente,

advocaten: mrs. R.S. Wijling en O.E. de Vries.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 11 november 2024 met 35 producties;
- de conclusie van antwoord met 11 producties;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;

- de brief van [eiser c.s.] met aanvullende productie 36;

- de akte van de gemeente met aanvullende productie 12;

- de spreekaantekeningen van [eiser c.s.] ;

- de spreekaantekeningen van de gemeente;
- de mondelinge behandeling van 6 oktober 2025, waarvan een proces-verbaal is opgemaakt.

1.2.

Ten slotte heeft de rechtbank bepaald dat een vonnis zal worden uitgesproken.

2. De kern van de zaak

2.1.

Partijen hebben sinds 1980 een geschil. Zij hebben met elkaar afspraken gemaakt om dat geschil te beëindigen. Deze afspraken zijn vastgelegd in de Definitieve Vaststellingsovereenkomst 1998 (hierna: DV 98) en de Ontwikkelings- en Realisatieovereenkomst 2005 (hierna: O&R 2005). Op basis van deze overeenkomsten was de gemeente verplicht om aan [eiser c.s.] kavels aan te bieden voor het realiseren van woningen. In een bindend advies van 21 december 2020 (hierna: BA 2020) hebben bindend adviseurs geoordeeld dat de gemeente deze aanbiedingsplicht ten aanzien van de bouw van 131 woningen tijdig is nagekomen, maar dat zij voor de bouw van 244 woningen toerekenbaar tekort is geschoten in haar aanbiedingsplicht en aansprakelijk is voor de schade die [eiser c.s.] daardoor heeft geleden. De omvang van die schade is vastgesteld door een nieuw college van bindend adviseurs in een schadestaatprocedure. In het bindend advies van 8 mei 2023 (hierna: BA 2023) heeft dit college de schade begroot op € 5.350.000,- in hoofdsom.

2.2.

In deze procedure vordert [eiser c.s.] een verklaring voor recht dat BA 2023 terecht is vernietigd, althans dat de rechtbank BA 2023 vernietigt. [eiser c.s.] wil ook dat de rechtbank de schade zelf vaststelt op een bedrag van € 47.015.827,85. De rechtbank wijst de vorderingen van [eiser c.s.] af, omdat niet is voldaan aan de hoge drempel voor vernietiging van een bindend advies.

3. De beoordeling

Het oordeel van de bindend adviseurs in BA 2023

3.1.

In de schadestaatprocedure hebben de bindend adviseurs voor de schadebegroting een aantal beslissingen uit de bodemzaak vooropgesteld. Zo overwegen zij dat de aanbiedingsplicht van de gemeente inhield dat locaties voor in totaal 375 woningen in de vrije sector / goedkope vrije sector hadden moeten worden aangeboden tegen marktconforme grondprijzen. De gemeente had geen verplichting om woningen in de luxe vrije sector aan te bieden. Verder hadden de woningen gespreid moeten worden aangeboden over de periode van 29 september 2005 tot en met 28 september 2015 met een gemiddelde van 50 woningen per jaar.

3.2.

Op basis van deze uitgangspunten hebben de bindend adviseurs aan de hand van een formule vastgesteld wat de schade van [eiser c.s.] is doordat de gemeente ten aanzien van 244 woningen niet aan haar aanbiedingsplicht heeft voldaan. Deze formule luidt als volgt:

Schade = 244 x gemiddelde vrij op naam prijs (inclusief btw) in de referentieperiode / 1.191035 x redelijk en gemiddeld winstpercentage x afslag kansschade marktomstandigheden x afslag eigen schuld en schadebeperkend handelen x 1.28573.

3.3.

In de formule ziet de factor 1.191035 op de correctie voor btw over de referentieperiode. De factor 1.28573 ziet op de berekening van wettelijke rente vanaf de diverse referentiejaren tot 21 december 2020. De bindend adviseurs zien geen reden voor een afslag voor eigen schuld van [eiser c.s.] .

3.4.

Voor de VON-prijs kiezen de bindend adviseurs voor één normatieve prijs over de gehele referentieperiode. De bindend adviseurs zoeken aansluiting bij de gemiddelde VON-prijzen van nieuwbouwwoningen in Amersfoort van € 252.206,- (exclusief vrijstaand) en € 266.452,- (inclusief vrijstaand) die door [adviesbureau 1] B.V. (hierna: [adviesbureau 1] ), de deskundige van de gemeente, zijn berekend. Deze gemiddelden worden door de bindend adviseurs naar boven bijgesteld tot een bedrag van € 270.000,-. De motivering die de bindend adviseurs hiervoor geven, is dat een deel van de aanbiedingen door de gemeente zou zien op gronden in Vathorst en [eiser c.s.] heeft gesteld dat de laagste aan hem gedane aanbieding in Vathorst een VON-prijs had van € 270.000,-.

3.5.

Het winstpercentage stellen de bindend adviseurs vast op 10%. Zij gaan er daarbij van uit dat [eiser c.s.] in het kader van de afspraken met de gemeente optrad als projectontwikkelaar en aannemer, en dat ondernemers die deze activiteiten doen winstpercentages realiseren tussen 5,7% en 12,35%. Deze bandbreedte komt uit een notitie van [adviesbureau 1] en is gebaseerd op cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek en het Economisch Instituut voor de Bouw. De bindend adviseurs kiezen voor een percentage aan de bovenkant van de bandbreedte om [eiser c.s.] het voordeel van de twijfel te geven.

3.6.

De bindend adviseurs passen verder een afslag voor kansschade toe, omdat zij het niet aannemelijk achten dat [eiser c.s.] alle aanbiedingen van de gemeente zou hebben aanvaard als de gemeente haar aanbiedingsplicht ten aanzien van 244 woningen correct was nagekomen. Zij motiveren dit door erop te wijzen dat (i) de markt voor de verkoop van nieuwbouwwoningen in de referentieperiode gedurende enkele jaren slecht was; en (ii) [eiser c.s.] volgens zijn eigen stellingen 84 woningen heeft aanvaard van de 131 woningen ten aanzien waarvan de gemeente haar aanbiedingsplicht wel correct is nagekomen, wat circa 64% is. Volgens de bindend adviseurs hoeft dit percentage niet maatgevend te zijn omdat het gaat over een redelijk gering aantal woningen. Zij schatten naar redelijkheid en billijkheid dat [eiser c.s.] 75% van de aangeboden te bouwen woningen zou hebben aanvaard.

Juridisch kader: vernietiging van een bindend advies

3.7.

Een bindend advies is vernietigbaar als gebondenheid aan dat advies in verband met de inhoud of wijze van totstandkoming daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. ^[1]

3.8.

De civiele rechter moet het bindend advies in een vernietigingsprocedure terughoudend toetsen. Slechts ernstige gebreken kunnen leiden tot vernietiging van een bindend advies. Het uitgangspunt is dus dat het advies bindende kracht heeft en dat alleen in uitzonderingsgevallen vernietiging van een bindend advies plaatsvindt.

3.9.

De gebondenheid aan een bindend advies kan door de
inhoud onaanvaardbaar zijn als de bindend adviseurs de grenzen waarbinnen redelijk denkende mensen van mening kunnen verschillen hebben overschreden. Bij de vernietiging van een bindend advies vanwege de
wijze van totstandkoming daarvan moet worden gedacht aan schendingen van de beginselen van het procesrecht, zoals het beginsel van hoor en wederhoor en het motiveringsbeginsel. De eisen die worden gesteld aan de wijze van totstandkoming van een bindend advies moeten ervoor zorgen dat een advies wordt gegeven met een redelijke en billijke inhoud. Een ernstige procedurefout kan alleen leiden tot vernietiging van het bindend advies als die fout ook tot nadeel heeft geleid.

Bezwaren van [eiser c.s.] halen de drempel voor vernietiging niet

3.10.

[eiser c.s.] heeft in deze procedure een groot aantal bezwaren tegen BA 2023 opgeworpen, die moeten leiden tot vernietiging van dat bindend advies. De rechtbank is van oordeel dat de gestelde bezwaren noch afzonderlijk, noch gezamenlijk kunnen leiden tot vernietiging van BA 2023. De rechtbank zal de verschillende bezwaren van [eiser c.s.] hierna beoordelen, waarbij zij eerst de procedurele bezwaren en daarna de inhoudelijke bezwaren behandelt.

Gestelde procedurele gebreken

Schending hoor en wederhoor

3.11.

[eiser c.s.] stelt dat de bindend adviseurs het beginsel van hoor- en wederhoor hebben geschonden. De reden die hij hiervoor geeft, is dat hij niet heeft kunnen reageren op de beslissing van de bindend adviseurs om zonder enige deskundige beoordeling het rapport van [adviesbureau 2] B.V. (hierna: [adviesbureau 2] ) terzijde te leggen en te kiezen voor een abstracte schadeberekening met voorbijgaan aan (de impact van) de voor [eiser c.s.] gunstige contractuele voorwaarden. Volgens [eiser c.s.] kwam deze benadering van de bindend adviseurs eerst in de eindbeslissing als verrassingsbeslissing naar voren. Partijen hebben niet op een concept van die beslissing kunnen reageren.

3.12.

De bindend adviseurs hebben het beginsel van hoor- en wederhoor niet geschonden door geen concept van hun beslissing aan partijen voor te leggen zodat zij daarop konden reageren. In de bindend adviesprocedure hebben partijen uitgebreid de kans gehad om – zowel schriftelijk als mondeling - hun zienswijze op de schadebegroting over het voetlicht te brengen en op elkaars standpunten en deskundigenrapporten te reageren. Het is dan aan de bindend adviseurs om op basis van alle informatie in de procedure een beslissing te nemen over de omvang van de schade. Een concept van die beslissing hoeft niet eerst te worden voorgelegd aan partijen. Bovendien hebben partijen in de bindend adviesprocedure de gelegenheid gekregen om te reageren op de wijze waarop de bindend adviseurs voornemens waren om de schade te begroten. Tijdens de mondelinge behandeling op 16 december 2022 hebben de bindend adviseurs op verzoek van partijen over de verschillende onderdelen van de schadebegroting (namelijk de spreiding van woningen binnen de referentieperiode, de VON-prijzen, de winstmarge, de kansschade en de rentecomponent) voorlopige oordelen gegeven. Zij hebben toen ook kenbaar gemaakt dat zij voornemens waren om de schade meer abstract te begroten, omdat een concrete schadebegroting niet goed mogelijk was. Partijen hebben de gelegenheid gekregen om schriftelijk op die voorlopige oordelen te reageren. [eiser c.s.] heeft ook van die mogelijkheid gebruik gemaakt door het indienen van een Nadere schriftelijke reactie, tevens eiswijziging van 10 februari 2023. ^[2] De benadering van de schadebegroting zoals de bindend adviseurs die voorlopig aan partijen hebben voorgehouden, komt overeen met de wijze van schadebegroting in BA 2023. De bindend adviseurs hebben dus geen verrassingsbeslissing gegeven en [eiser c.s.] is meer dan voldoende gehoord.

Geen eigen deskundige voorlichting

3.13.

In de bindend adviesprocedure hebben beide partijen schaderapporten overgelegd van hun eigen deskundigen, [eiser c.s.] van [adviesbureau 2] en de gemeente van [adviesbureau 1] . De schadebedragen waartoe deze deskundigen kwamen, verschilden enorm van elkaar (een factor 10). [eiser c.s.] stelt dat deze omstandigheid en de omstandigheid dat de bindend adviseurs op het gebied van
business valuation geen deskundigheid hebben, maken dat de bindend adviseurs zich hadden moeten laten voorlichten door een eigen deskundige.

3.14.

Dit standpunt gaat niet op. De bindend adviseurs hadden geen verplichting om een eigen deskundige te benoemen. Bindend adviseurs hoeven geen eigen deskundige te benoemen als partijdeskundigen tot enorm verschillende conclusies komen. Het is alleen aan de bindend adviseurs om te bepalen of zij behoefte hebben aan eigen deskundige voorlichting. ^[3]

Gebrekkige motivering

3.15.

[eiser c.s.] voert aan dat de bindend adviseurs zonder enige onderbouwing de uitkomst van het rapport van [adviesbureau 2] “onrealistisch en disproportioneel” hebben geacht en om die reden zonder nadere motivering het hele rapport van [adviesbureau 2] terzijde hebben geschoven. Hiermee zou sprake zijn van een ernstig motiveringsgebrek in BA 2023.

3.16.

Naar het oordeel van de rechtbank gaat ook dit standpunt niet op. De rechtbank stelt voorop dat voor de rechter een beperkte motiveringsplicht geldt ten aanzien van zijn beslissing om de bevindingen van een partijdeskundige al dan niet te volgen. Voor de bindend adviseurs geldt geen zwaardere motiveringsplicht dan voor de rechter. De bindend adviseurs hebben hun oordeel dat de schadebegroting in de rapporten van [adviesbureau 2] “onrealistisch en disproportioneel” is, gemotiveerd door te verwijzen naar de onrealistisch hoge winst die [eiser c.s.] volgens [adviesbureau 2] zou hebben behaald als de gemeente haar aanbiedingsplicht was nagekomen. Ter onderbouwing van die motivering verwijzen de bindend adviseurs naar een rapport van [adviesbureau 1] waarin is toegelicht waarom de winst waarmee [adviesbureau 2] rekent “absurd hoog, totaal onrealistisch en niet plausibel” is. De bindend adviseurs hebben overwogen dat zij daardoor twijfelen over de onderbouwing in het rapport en de notities van [adviesbureau 2] . Zij hebben ook geoordeeld dat het rapport en de notities van [adviesbureau 2] onvoldoende bruikbare, betrouwbare en verifieerbare uitgangspunten bevatten. Om deze redenen is het rapport [adviesbureau 2] terzijde geschoven. Gelet op de hiervoor genoemde motivering is er geen sprake van een ernstig motiveringsgebrek.

Buiten de kaders van BA 2020 getreden

3.17.

[eiser c.s.] stelt dat de bindend adviseurs de schadebegroting hadden moeten baseren op de aanbiedingen voor 393 woningen die de gemeente in werkelijkheid heeft gedaan. Op basis van de beslissingen in de bodemzaak waren de bindend adviseurs hiertoe gehouden. De gemeente heeft zich in de bodemzaak namelijk op het standpunt gesteld dat zij met die aanbiedingen had voldaan aan haar aanbiedingsplicht en het zijn deze aanbiedingen die in de bodemzaak zijn beoordeeld.

3.18.

De rechtbank volgt [eiser c.s.] hierin niet. De bindend adviseurs hebben in BA 2023 overwogen dat de daadwerkelijk door de gemeente gedane aanbiedingen voor het vaststellen van de schade niet maatgevend zijn, omdat het er om gaat in hoeverre de gemeente niet heeft gedaan waartoe zij verplicht was. ^[4] De bindend adviseurs hebben hiermee duidelijk gemaakt dat de aanbiedingen die de gemeente in werkelijkheid heeft gedaan niet gelijk staan aan de aanbiedingen die zij verplicht was te doen op basis van de overeenkomsten. De werkelijk gedane aanbiedingen staan dus ook niet gelijk aan de aanbiedingen die zouden zijn gedaan in het hypothetische scenario dat de gemeente niet was tekortgeschoten in haar aanbiedingsplicht. Dit strookt met de beslissingen in de bodemzaak, omdat in BA 2020 juist is vastgesteld dat 244 van de 393 door de gemeente aangeboden woningen
niet voldeden aan de voorwaarden in DV 98 en O&R 2005. Dat de gemeente zich in de bodemzaak nog op het standpunt stelde dat zij met de werkelijk gedane aanbiedingen aan haar aanbiedingsplicht had voldaan, leidt niet tot een ander oordeel, omdat dat standpunt in de bodemzaak dus juist is verworpen.

3.19.

Volgens [eiser c.s.] zijn de bindend adviseurs ook buiten de kaders van BA 2020 getreden door naar eigen inzicht onder de noemer ‘kansschade’ een aftrek van 25% op het totale schadebedrag toe te passen. In de bodemzaak is namelijk bepaald dat de gemeente ten aanzien van 244 woningen in haar aanbiedingsplicht tekort is geschoten, zodat [eiser c.s.] voor die 244 woningen gecompenseerd moet worden. Tegen die achtergrond bestaat er voor de bindend adviseurs in de schadestaatprocedure geen ruimte om een afslag van 25% toe te passen, omdat [eiser c.s.] daardoor feitelijk voor maar 183 woningen gecompenseerd wordt, aldus [eiser c.s.] .

3.20.

Anders dan [eiser c.s.] stelt, zijn de bindend adviseurs niet buiten de kaders van BA 2020 getreden door een afslag voor kansschade toe te passen. Op basis van BA 2020 was het de taak van de bindend adviseurs om de schade te bepalen die [eiser c.s.] heeft geleden doordat de gemeente toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichting om aan [eiser c.s.] locaties aan te bieden voor de bouw van 244 woningen. Daarvoor hebben de bindend adviseurs een vergelijking moeten maken tussen de werkelijke situatie en het hypothetische scenario dat de gemeente die verplichting niet had geschonden. In dat hypothetische scenario is relevant in hoeverre [eiser c.s.] de aanbiedingen van de gemeente had geaccepteerd. De in BA 2020 vastgestelde tekortkoming van de gemeente ziet namelijk op het niet aanbieden van woningen onder de overeengekomen voorwaarden. ^[5] Uit het feit dat [eiser c.s.] in de werkelijke situatie correcte aanbiedingen van de gemeente heeft geweigerd, leiden de bindend adviseurs terecht af dat hij dat ook in de hypothetische situatie zou hebben gedaan.

Gestelde inhoudelijke gebreken

Gebruik van rapporten van partijdeskundigen

3.21.

[eiser c.s.] stelt dat de bindend adviseurs de rapportages van [adviesbureau 2] ten onrechte terzijde hebben geschoven en de rapportages van [adviesbureau 1] ten onrechte hebben gebruikt. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft [eiser c.s.] een notitie van [adviesbureau 3] (hierna: [adviesbureau 3] ) in het geding gebracht. Hij wijst erop dat uit de notitie van [adviesbureau 3] blijkt dat de rapportages van [adviesbureau 2] voldoen aan de daaraan te stellen eisen, terwijl aan de rapportages van [adviesbureau 1] zoveel gebreken kleven dat ze onbruikbaar zijn.

3.22.

Ook dit bezwaar van [eiser c.s.] kan naar het oordeel van de rechtbank niet leiden tot vernietiging van BA 2023. De waardering van rapporten van partijdeskundigen is aan de bindend adviseurs. Het is niet aan de rechtbank in deze vernietigingsprocedure om de rapporten inhoudelijk te beoordelen. De rechtbank toetst het bindend advies namelijk terughoudend. Het enkele feit dat [adviesbureau 3] , een partijdeskundige van [eiser c.s.] , in deze vernietigingsprocedure een notitie heeft afgegeven waarin de rapportages van [adviesbureau 2] worden onderschreven en de rapportages van [adviesbureau 1] worden bekritiseerd, maakt niet dat de bindend adviseurs eenzelfde oordeel over de rapporten van de partijdeskundigen hadden moeten hebben.

Abstracte schadeberekening en gunstige contractvoorwaarden

3.23.

[eiser c.s.] verwijt de bindend adviseurs ook dat zij de schade abstract hebben begroot in plaats van concreet. Volgens [eiser c.s.] was een concrete schadebegroting in deze zaak aangewezen, met name gelet op de gunstige contractvoorwaarden in DV 98. Doordat de bindend adviseurs geen rekening hebben gehouden met de gunstige contractvoorwaarden, wordt niet de volledige schade van [eiser c.s.] vergoed. In dit geval was een concrete schadebegroting mogelijk aan de hand van de werkelijk door de gemeente gedane aanbiedingen. De overweging van de bindend adviseurs dat [eiser c.s.] geen (jaar)cijfers heeft overgelegd, waaruit met voldoende mate van zekerheid kan worden afgeleid of en in hoeverre de overige activiteiten van [eiser c.s.] winstgevend waren, is onnavolgbaar en rechtvaardigt in elk geval niet een abstracte schadebegroting, aldus [eiser c.s.] .

3.24.

Naar het oordeel van de rechtbank waren de bindend adviseurs niet gehouden de schade concreet te begroten op de door [eiser c.s.] bepleite manier en hebben zij ook geen rekening hoeven houden met de door [eiser c.s.] genoemde contractvoorwaarden. In het schadevergoedingsrecht is weliswaar het uitgangspunt dat de schade zoveel mogelijk wordt begroot met inachtneming van alle omstandigheden van het concrete geval, maar zowel op praktische gronden als om redenen van billijkheid is daarop uitzondering mogelijk. De wet geeft de rechter veel vrijheid bij de wijze waarop de schade wordt begroot. ^[6] In dit geval hebben de bindend adviseurs bovendien geoordeeld als goede personen naar billijkheid, wat hen nog meer vrijheid geeft om de schade naar billijkheid vast te stellen. ^[7] De bindend adviseurs hebben gekozen voor een abstracte schadebegroting naar redelijkheid en billijkheid, weliswaar zo mogelijk aan de hand van de bekende gegevens, maar waar dit niet anders kan door een redelijke inschatting. De bindend adviseurs hadden de vrijheid om de schade van [eiser c.s.] op die wijze te begroten en hebben ook onderbouwd waarom zij voor een abstracte benadering hebben gekozen. ^[8] Zij wijzen erop dat niet met voldoende zekerheid kan worden vastgesteld welke aanbiedingen de gemeente in het hypothetische scenario zonder tekortkoming zou hebben gedaan en welke woningen [eiser c.s.] zou hebben ontwikkeld. Ook kan volgens de bindend adviseurs niet meer concreet worden vastgesteld of en in hoeverre het om winstgevende projecten zou zijn gegaan, waarbij zij opmerken dat ze niet beschikken over (jaar)cijfers van [eiser c.s.] . Daarmee hebben de bindend adviseurs hun keuze voldoende begrijpelijk gemotiveerd. Ook als de (jaar)cijfers geen beeld hadden kunnen geven van de winst die [eiser c.s.] had kunnen behalen als de gemeente haar aanbiedingsplicht was nagekomen, zoals [eiser c.s.] stelt, blijft staan dat de bindend adviseurs niet concreet konden vaststellen hoe hoog de winst van [eiser c.s.] in dat scenario zou zijn geweest. De concrete cijfers waar [eiser c.s.] in deze procedure naar verwijst, volgen uit de rapportages van [adviesbureau 2] die de bindend adviseurs terzijde hebben geschoven (zie daarover 3.16 en 3.22 hiervoor). Ook een concrete schadebegroting aan de hand van de werkelijk door de gemeente gedane aanbiedingen hebben de bindend adviseurs van de hand gewezen (zie daarover 3.18 hiervoor).

3.25.

[eiser c.s.] heeft met name bezwaar tegen de abstracte schadebegroting omdat de bindend adviseurs bepaalde contractvoorwaarden, die door [eiser c.s.] zijn geduid als
favourable terms , niet in de schadebegroting hebben meegenomen. Deze voorwaarden zouden volgens [eiser c.s.] een winstverhogend effect hebben gehad. Voor zover de bindend adviseurs deze voorwaarden niet in de schadebegroting hebben betrokken, leidt dat niet tot vernietiging van BA 2023. Anders dan in deze vernietigingsprocedure, heeft [eiser c.s.] in de schadestaatprocedure voor de bindend adviseurs namelijk maar beperkt aandacht gevraagd voor die voorwaarden. Daarbij heeft [eiser c.s.] vooral in algemene zin betoogd dat de
favourable terms hem veel meer winst zouden hebben opgeleverd, maar het effect van de voorwaarden op de schadebegroting nergens echt concreet gemaakt. De heer [A] van [adviesbureau 2] , die in de schadestaat als deskundige voor [eiser c.s.] heeft opgetreden, heeft desgevraagd tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat de concrete impact van de
favourable terms op het winstpercentage van [eiser c.s.] in de schadestaatprocedure niet duidelijk is uitgelegd. [eiser c.s.] heeft in de schadestaatprocedure slechts het standpunt ingenomen dat de voorwaarden uit de DV 98 een van de factoren was die maakten dat hij een winstpercentage van 33,4% per woning had kunnen behalen. Over het winstpercentage hebben de bindend adviseurs een oordeel gegeven. Bij deze stand van zaken hebben de bindend adviseurs niet specifiek de bedoelde voorwaarden in de schadebegroting hoeven meenemen.

Gemist exploitatierendement

3.26.

Volgens [eiser c.s.] hebben de bindend adviseurs ook ten onrechte geoordeeld dat de schade die bestaat uit gemist exploitatierendement, doordat [eiser c.s.] een deel van de woningen zelf zou hebben verhuurd, niet in een zodanig verband staat met de toerekenbare tekortkoming van de gemeente dat deze aan de gemeente kan worden toegerekend. Dit oordeel zou bovendien niet zijn gemotiveerd.

3.27.

Onder verwijzing naar artikel 6:98 BW hebben de bindend adviseurs geoordeeld dat de schade als gevolg van gemist exploitatierendement niet aan de gemeente kan worden toegerekend. Zij hebben dit oordeel gemotiveerd door erop te wijzen dat de schade van [eiser c.s.] bestaat uit de winst die hij in de hypothetische situatie op de door hem gerealiseerde woningen en/of appartementen had kunnen behalen. De gestelde derving van exploitatierendement past volgens de bindend adviseurs niet bij de aard van de schade en een redelijke begroting daarvan. Bovendien overwegen de bindend adviseurs dat de huurderving niet met voldoende mate van zekerheid kan worden vastgesteld. ^[9] Hiermee hebben de bindend adviseurs hun oordeel voldoende inzichtelijk gemaakt. Een ander oordeel was wellicht ook mogelijk geweest, maar dat is onvoldoende voor vernietiging van het bindend advies. De bindend adviseurs hebben een oordeel gegeven dat past binnen de grenzen waarbinnen redelijk denkende mensen van mening kunnen verschillen.

VON-prijs

3.28.

[eiser c.s.] heeft verschillende, inhoudelijke bezwaren aangevoerd tegen de vaststelling van de VON-prijs in BA 2023:

• De bindend adviseurs hebben de wijk Vathorst ten onrechte niet als maatgevend beschouwd.
• De bindend adviseurs hebben ten onrechte geen rekening gehouden met VON-prijzen van luxe vrije sector woningen; woningen in deze sector vallen onder het containerbegrip “vrije sector” en zijn daarvan niet uitgesloten.
• De bindend adviseurs hebben ten onrechte rekening gehouden met VON-prijzen van sociale koopwoningen.
• De bindend adviseurs hebben ten onrechte de prijzen voor bestaande bouw/niet te leveren locaties betrokken. Deze kavels had de gemeente niet daadwerkelijk kunnen aanbieden.

3.29.

Deze bezwaren gaan niet op.

3.30.

Ad (1): De bindend adviseurs hebben overwogen dat de wijk Vathorst niet maatgevend is, omdat uit de overeenkomsten tussen partijen is af te leiden dat slechts een deel van de aanbiedingen betrekking zou hebben op gronden in Vathorst. Dit oordeel is begrijpelijk tegen de achtergrond van de afspraken in DV 98, die in O&R 2005 zijn gehandhaafd. Uit artikel III.A.2. DV 98 kan namelijk niet worden afgeleid dat de gemeente een verplichting had om uitsluitend kavels in Vathorst aan te bieden. De omstandigheid dat [eiser c.s.] het recht had om aanbiedingen van de gemeente voor woningen buiten Vathorst te vervangen door projecten binnen Vathorst (hierna: de ruiloptie), maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat [eiser c.s.] een ruiloptie had betekent nog niet dat die optie in de hypothetische situatie dat de gemeente haar aanbiedingsplicht was nagekomen altijd was ingeroepen. [eiser c.s.] heeft niet gesteld dat hij in de schadestaatprocedure bij de bindend adviseurs het standpunt heeft ingenomen dat de ruiloptie altijd zou zijn benut.

3.31.

Ad (2): De bindend adviseurs hebben terecht overwogen dat in de bodemzaak is beslist dat niet is overeengekomen dat de gemeente aan [eiser c.s.] woningen in de luxe vrije sector moest aanbieden. Dat is namelijk beslist in de eerste tussenbeslissing in de bodemzaak. ^[10] In die tussenbeslissing is ook overwogen dat tussen partijen niet in discussie is dat de luxe vrije sector een duurder segment is dan de vrije sector / goedkope vrije sector. Bij de vaststelling van de VON-prijs ten behoeve van de schadebepaling ligt dan in de rede om woningen in de luxe vrije sector niet mee te nemen, omdat er geen verplichting was van de gemeente om woningen in dat segment aan te bieden en de vastgestelde tekortkoming van de gemeente dus ook niet op woningen uit dat segment ziet.

3.32.

Ad (3): Voor de bepaling van de VON-prijs hebben de bindend adviseurs de gemiddelde VON-prijzen van nieuwbouwwoningen in Amersfoort als vertrekpunt genomen, zoals die zijn berekend en toegelicht in de aanvullende notitie van [adviesbureau 1] van 10 februari 2023. In deskundigenrapport deel B van [adviesbureau 1] , dat de grondslag vormt voor de aanvullende notitie, is opgenomen dat geen sociale woningen in de berekeningen zijn meegenomen. ^[11] Ter zitting heeft de heer [B] van [adviesbureau 1] toegelicht hoe de sociale woningen buiten de berekeningen zijn gehouden. Voor de stelling van [eiser c.s.] dat de bindend adviseurs sociale woningen hebben betrokken bij hun beoordeling bestaat dus geen feitelijke grondslag.

3.33.

Ad (4): De bindend adviseurs hebben voor de bepaling van de VON-prijs niet alleen kavels hoeven betrekken die de gemeente daadwerkelijk had kunnen aanbieden. Het past bij de keuze van de bindend adviseurs voor een abstracte, normatieve VON-prijs dat is uitgegaan van de relevante transacties in Amersfoort in de referentieperiode.

Winstpercentage

3.34.

[eiser c.s.] vindt dat de bindend adviseurs in de schadeberekening zijn uitgegaan van een onjuist, te laag winstpercentage. In wezen verzet [eiser c.s.] zich ook in het kader van het gehanteerde winstpercentage tegen de abstracte benadering van de bindend adviseurs. [eiser c.s.] stelt dat er concrete gegevens voorhanden waren waaruit het winstpercentage kon worden afgeleid, namelijk de winstmarges die volgen uit een aantal referentieprojecten die [adviesbureau 2] in haar schadebegroting van 29 juni 2022 heeft gebruikt. Bovendien hadden de bindend adviseurs rekening moeten houden met de gunstige contractvoorwaarden, wat niet is gebeurd, aldus [eiser c.s.] .

3.35.

In 3.24 hiervoor heeft de rechtbank al overwogen dat de bindend adviseurs veel vrijheid hebben bij het begroten van de schade en dat zij hebben kunnen kiezen voor een abstracte benadering van de schade. Dat geldt ook voor de vaststelling van het winstpercentage. De bindend adviseurs hebben in BA 2023 aanvullend onderbouwd waarom zij ook in het kader van het winstpercentage kiezen voor een abstracte benadering. ^[12] Zij hebben daarmee op voldoende begrijpelijke wijze inzicht gegeven in hun keuze. Bij de bepaling van het winstpercentage hebben de bindend adviseurs gebruikgemaakt van gegevens die partijen hebben aangereikt en hebben zij gemotiveerd waarom zij tot een percentage van 10% zijn gekomen. De bindend adviseurs hebben niet de gemiddelde winstmarge van 33,4% uit het rapport van [adviesbureau 2] hoeven gebruiken. Daarvan hebben de bindend adviseurs juist geoordeeld dat het onrealistisch en disproportioneel is (zie daarover 3.16 en 3.22 hiervoor). Hiervoor onder 3.25 is al geoordeeld dat de bindend adviseurs ook niet de ‘gunstige’ contractvoorwaarden, waarvan de gemeente heeft betwist dat ze gunstig waren, in de begroting hebben hoeven meenemen.

Afslag kansschade

3.36.

[eiser c.s.] meent niet alleen dat de bindend adviseurs buiten de kaders van BA 2020 zijn getreden door een afslag voor kansschade toe te passen (zie 3.19 hiervoor), maar stelt ook dat zij materieel niet tot een afslag van 25% hebben kunnen komen. Volgens [eiser c.s.] is het namelijk volstrekt onaannemelijk dat hij aanbiedingen van de gemeente zou hebben geweigerd.

3.37.

De bindend adviseurs hebben geoordeeld dat niet aannemelijk is dat [eiser c.s.] in het hypothetische scenario dat de gemeente haar aanbiedingsplicht was nagekomen, alle aanbiedingen van de gemeente zou hebben aanvaard. Dat oordeel hebben zij onderbouwd door er onder andere op te wijzen dat [eiser c.s.] volgens zijn eigen stellingen slechts een deel van de door de gemeente correct gedane aanbiedingen heeft aanvaard, namelijk circa 64% van de aangeboden woningen. De bindend adviseurs hebben dit percentage daadwerkelijk aanvaarde aanbiedingen kunnen gebruiken als concreet aanknopingspunt voor de beantwoording van de vraag in hoeverre [eiser c.s.] aanbiedingen zou hebben aanvaard in het hypothetische geval dat de gemeente niet was tekortgeschoten. Door [eiser c.s.] wordt niet bestreden dat hij in de schadestaatprocedure heeft gesteld dat hij 84 van de 131 correct aangeboden woningen heeft geaccepteerd. [eiser c.s.] heeft niet duidelijk gemaakt waarom de bindend adviseurs niettemin – en tegen de achtergrond van het partijdebat in de schadestaatprocedure – bij die omstandigheid geen aansluiting hebben mogen zoeken.

Conclusie

3.38.

De conclusie is dat de door [eiser c.s.] gestelde procedurele en inhoudelijke gebreken niet kunnen leiden tot vernietiging van BA 2023. De hoge drempel voor vernietiging van het bindend advies is niet gehaald. De rechtbank wijst de vorderingen van [eiser c.s.] daarom af.

Proceskosten

3.39.

[eiser c.s.] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de gemeente worden begroot op:

- griffierecht

€

6.617,00

- salaris advocaat

€

8.714,00

(2 punten × € 4.357,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

15.509,00

3.40.

De proceskostenveroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

3.41.

De rechtbank verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dat betekent dat die beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt. De beslissing van de rechtbank geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.

4. De beslissing

De rechtbank

4.1.

wijst de vorderingen van [eiser c.s.] af,

4.2.

veroordeelt [eiser c.s.] hoofdelijk in de proceskosten van € 15.509,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser c.s.] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

4.3.

verklaart de onder 4.2 genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. van de Lustgraaf, mr. N.A.J. Purcell en mr. I.M.A. Lintel en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2025.

Voetnoten

1. Zie artikel 7:904 lid 1 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).

2. Zie productie 24 van [eiser c.s.] .

3. Vergelijk artikel 186 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

4. Zie BA 2023, punt 18 (productie 4 van [eiser c.s.] ).

5. Zie BA 2020, punt 20 (productie 3 van [eiser c.s.] ).

6. Zie artikel 6:97 BW.

7. Deze maatstaf zijn partijen overeengekomen in artikel VI lid 3 DV 98 en artikel 9.3 O&R 2005.

8. Zie BA 2023, punt 14 (productie 4 van [eiser c.s.] ).

9. Zie BA 2023, punt 19 (productie 4 van [eiser c.s.] ).

10. Zie de tussenbeslissing bij wege van bindend advies van 13 juli 2016, punten 70-72 en 76 (productie 12 van [eiser c.s.] ).

11. Zie Deskundigenrapport Deel B van [adviesbureau 1] van 29 september 2022, par. 5.2 (productie 20 van [eiser c.s.] ).

12. Zie BA 2023, punt 23 onder c (productie 4 van [eiser c.s.] ).