Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Amersfoort
Zaaknummer: 11506388 \ UC EXPL 25-573
Vonnis van 15 oktober 2025
in de zaak van
WONINGSTICHTING VEENVESTERS,
gevestigd in Veenendaal ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Veenvesters,
gemachtigde: mr. M.J. Jeths,
tegen
[gedaagde],
wonend in [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M.A.R. Schuckink Kool.
1.De procedure
1.1.
Deze zaak is begonnen met een dagvaarding van Veenvesters, met veertien bijlagen. Dit wordt de ‘eis in conventie’ genoemd. [gedaagde] heeft hierop gereageerd met een conclusie van antwoord met negen bijlagen. Daarin heeft [gedaagde] ook een tegeneis ingesteld. Dat wordt een ‘eis in reconventie’ genoemd. Veenvesters heeft daarop gereageerd en heeft ook de eigen eis gewijzigd. Bij dat stuk zaten twee bijlagen. Voor de zitting heeft Veenvesters nog verschillende berichten met daarbij drie bijlagen aan de rechtbank gestuurd, en [gedaagde] ook verschillende berichten met daarbij elf bijlagen.
1.2.
Op 17 september 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij waren namens Veenvesters [A] , [functie] , en de gemachtigde aanwezig. [gedaagde] was ook aanwezig, vergezeld door zijn gemachtigde, zijn moeder [B] en zijn drie begeleiders [C] , [D] , en [E] . De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken. Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde] huurt een woning van Veenvesters aan de [adres] in [plaats] . Het is een tijdelijke overeenkomst om [gedaagde] de kans te geven een nieuwe start te maken en te laten zien dat hij zich als goed huurder kan gedragen. Veenvesters heeft de overeenkomst niet verlengd en wil dat [gedaagde] de woning verlaat. [gedaagde] vindt dat de huurovereenkomst niet is geëindigd. Daarnaast vindt hij dat de klachten van buren over overlast onterecht zijn of hem niet kunnen worden verweten omdat hij te weinig begeleiding had en zijn woning te gehorig is. De kantonrechter is het niet met [gedaagde] eens. De overeenkomst is niet geëindigd vanwege de klachten, maar omdat de afgesproken termijn was verstreken. Veenvesters was niet verplicht de overeenkomst te verlengen en mocht daar vanwege de klachten ook van afzien. [gedaagde] moet daarom de woning verlaten.
3.De beoordeling
De huur is geëindigd, ook al was mededeling één dag te vroeg
3.1.
De huurovereenkomst tussen Veenvesters en [gedaagde] geldt voor een bepaalde tijd: van 13 september 2022 tot 13 maart 2024. In de wet [1] en in de huurovereenkomst staat dat Veenvesters aan [gedaagde] een mededeling zal sturen over het eindigen van de huur. Die mededeling moet minimaal één maand en maximaal drie maanden voor het einde worden gestuurd. Dat is dus tussen 13 december 2023 en 13 februari 2024. Veenvesters heeft op 12 december 2023 aan [gedaagde] een brief gestuurd met de mededeling over het einde van de huur.
3.2.
Veenvesters heeft de mededeling over het einde van de huur dus één dag te vroeg verstuurd. Het gevolg daarvan is [2] dat de huurovereenkomst in beginsel voor onbepaalde tijd is verlengd. Maar Veenvesters doet een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Het was voor [gedaagde] duidelijk dat de overeenkomst zou eindigen en [gedaagde] heeft zo juist meer tijd gekregen om een andere woning te zoeken.
3.3.
De kantonrechter geeft Veenvesters gelijk. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat op grond van het één dag voor aanvang van de termijn verzenden van de mededeling, een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. De verplichting om het einde van de huur aan te zeggen is bedoeld om de huurder de tijd te geven een andere woning te zoeken. Om te voorkomen dat in de huurovereenkomst zelf al de mededeling zou worden opgenomen, is voorgeschreven dat dit niet eerder dan drie maanden voor het einde moet worden gedaan. In dit geval is de mededeling niet in de huurovereenkomst opgenomen en is de mededeling slechts één dag te vroeg verzonden. Daarmee is voldaan aan de bedoeling van de wet en de huurovereenkomst.
3.4.
Bovendien kwam de mededeling dat de huur zou gaan eindigen niet uit de lucht vallen. Vanaf het voorjaar van 2023 was Veenvesters met [gedaagde] en zijn begeleider in gesprek over de klachten van de buren. In dat overleg was duidelijk dat Veenvesters de huur niet zomaar wilde verlengen.
3.5.
Doordat het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid slaagt, is de huurovereenkomst met ingang van 13 maart 2024 geëindigd.
De huur eindigt ook zonder tekortkoming van [gedaagde]
3.6.
Omdat een huur voor bepaalde tijd was afgesproken, eindigt die huur bij het einde van de termijn. In de overeenkomst staat niet dat Veenvesters verplicht is de overeenkomst bij het einde van de looptijd te verlengen. Ook is er voor het standpunt van [gedaagde] geen basis in de wet. Omdat de huur door het verstrijken van de termijn is geëindigd, is dus niet relevant of [gedaagde] overlast heeft veroorzaakt.
Het inroepen van het einde van de huur is niet onredelijk
3.7.
[gedaagde] heeft de tijdelijke huurovereenkomst gekregen omdat hij tot een bijzondere doelgroep behoort en behoefte heeft aan woonbegeleiding. Volgens [gedaagde] wordt in een dergelijke situatie in beginsel overgegaan tot verlenging van de huurovereenkomst. Dat is alleen anders als sprake is van zodanig zwaarwegende omstandigheden dat verlenging in redelijkheid niet van Veenvesters kan worden gevergd.
3.8.
Dit standpunt van [gedaagde] is niet juist. [gedaagde] heeft van Veenvesters een zogenoemde laatste kansovereenkomst gekregen. [gedaagde] kreeg hiermee een kans om een nieuwe start te maken en te laten zien dat hij zich als goed huurder kan gedragen. Dat staat in de overwegingen van de overeenkomst, onder h. Bij het einde van de looptijd kan de overeenkomst worden verlengd. Aan het einde van de looptijd kan Veenvesters ervoor kiezen de overeenkomst te verlengen, maar zij is daartoe niet verplicht.
3.9.
Veenvesters heeft geen verlenging aangeboden, omdat zij verschillende overlastmeldingen heeft ontvangen van buren van [gedaagde] . [gedaagde] heeft de inhoud van die meldingen onvoldoende weersproken. Hij voert aan dat die buren tegen hem zijn en ten aanzien van enkele meldingen dat het gehoorde geluid niet als overlast kan zijn ervaren. Ook voert hij aan dat er ook buren zijn die geen overlast ervaren. Tegelijk voert [gedaagde] aan dat de woning bijzonder gehorig is, het hem een periode aan goede begeleiding heeft ontbroken en er omstandigheden waren die ervoor zorgden dat hij meer last had van woedeaanvallen en tics. Die omstandigheden hebben geleid tot het gedrag dat als overlast is ervaren. Dat de woning bijzonder gehorig is, kan niet worden vastgesteld. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat er wel overlast is geweest, ook al hebben niet alle buren dat ervaren en ook al kan die overlast een verklaarbare oorzaak hebben. Het veroorzaken van overlast past niet bij wat van een goed huurder mag worden verwacht. Gelet op de meldingen van overlast in het dossier is het niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat Veenvesters heeft besloten om geen verlening van de huur aan te bieden.
3.10.
[gedaagde] heeft erop gewezen dat hij mogelijk dakloos zal zijn als hij geen andere woonruimte kan vinden. Ook verwacht hij dat het vinden van woonruimte moeilijker zal zijn doordat Veenvesters in de verhuurdersverklaring heeft opgenomen dat er klachten zijn over overlast. Maar dat zijn geen redenen om de huur voor bepaalde tijd om te zetten in huur voor onbepaalde tijd.
3.11.
Verder is van belang dat Veenvesters rekening heeft gehouden met deze belangen van [gedaagde] . Veenvesters heeft namelijk tijdens de looptijd van de huur het overleg gezocht en heeft daarna ook een mediation gestart. Dat de deelname van de buren daarbij heel beperkt was, kan Veenvesters niet worden verweten. Onder deze omstandigheden mocht Veenvesters vasthouden aan het afgesproken einde van de huurovereenkomst. Dat Veenvesters geen gebruik maakt van de mogelijkheid die overeenkomst te verlengen, is niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
Geen verplichting voor Veenvesters om een langere termijn te bieden
3.12.
[gedaagde] is niet te laat geïnformeerd over het einde van zijn tijdelijke huur. En na het einde van de huur is nog anderhalf jaar verstreken als gevolg van de gestarte, maar afgebroken, kort geding procedure, de mediation en de procedure die tot dit vonnis heeft geleid. Al die tijd heeft [gedaagde] kunnen uitkijken naar een alternatieve woning. Er is daarom geen reden waarom Veenvesters [gedaagde] nu nog een langere termijn zou moeten bieden om een andere woning te kunnen vinden.
Tussenconclusie: de eis van Veenvesters wordt toegewezen
3.13.
Op grond van de beoordeling in de alinea’s hierboven kan de eis van Veenvesters worden toegewezen. Hierna wordt nog ingegaan op de tegeneis van [gedaagde] .
Geen verplichting voor Veenvesters om een andere woning aan te bieden
3.14.
[gedaagde] heeft gesteld dat Veenvesters hem met de huidige woning een verkeerde, niet passende woning heeft aangeboden. Daarvoor noemt hij twee redenen: juist deze woning is bijzonder gehorig en destijds had Veenvesters ook een andere woning beschikbaar waar de kans op overlast kleiner zou zijn geweest. Volgens [gedaagde] moet Veenvesters hem daarom nu een andere woning aanbieden. Dit betoog slaagt niet. Veenvesters is niet verplicht een andere woning aan te bieden. Hieronder wordt dit uitgelegd.
3.15.
[gedaagde] heeft gesteld dat de huidige woning bijzonder gehorig is. Maar Veenvesters heeft dit betwist. [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat de huidige woning meer gehorig is dan een gemiddelde woning. Bovendien kan niet worden vastgesteld dat in een minder gehorige woning geen sprake zou zijn geweest van overlast. De vorige woning van [gedaagde] was namelijk extra geïsoleerd. Toch waren er ook daar klachten over overlast. Dat overlast wordt ervaren ligt dus niet aan het meer of minder gehorig zijn van de woning, maar aan de activiteiten van [gedaagde] . Daarom staat niet vast dat als [gedaagde] in een andere woning van Veenvesters zou hebben gewoond, die mogelijk beter geïsoleerd is dan de huidige woning, daar geen sprake zou zijn geweest van overlast.
3.16.
Verder stelt [gedaagde] dat Veenvesters in het verleden ook een andere woning aan hem had kunnen verhuren, waarbij de kans op overlast kleiner zou zijn geweest. Of dat zo is, kan en hoeft nu niet te worden beoordeeld. Het gaat nu om de gevolgen van het einde van de huur van de huidige woning van [gedaagde] . Het gaat niet om de vraag of in het verleden ook een andere woning had kunnen worden gehuurd. Bovendien is de woning die [gedaagde] in het verleden op het oog had, op dit moment niet beschikbaar.
3.17.
Omdat niet kan worden vastgesteld dat de woning bijzonder gehorig is, is de overlast die is ervaren ook geen gevolg van de eigenschappen van die woning. Veenvesters is daarom niet verplicht een andere woning, met eigenschappen die beter passen bij [gedaagde] , aan te bieden. De tegeneis van [gedaagde] moet daarom worden afgewezen.
3.18.
Als [gedaagde] zich inschrijft als woningzoekende, kan hij net als ieder ander in aanmerking komen voor een huurwoning. En als hij tot een bijzondere doelgroep behoort of een urgentieverklaring kan krijgen, kan hij daarmee mogelijk voorrang krijgen. Maar Veenvesters hoeft niet, buiten dit systeem om, [gedaagde] een nieuwe woning aan te bieden.
[gedaagde] moet de proceskosten van Veenvesters betalen
3.19.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten Van Veenvesters die verband houden met de eis van Veenvesters worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
135,97
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
775,97
3.20.
[gedaagde] moet ook de proceskosten die verband houden met zijn tegeneis vergoeden. Omdat een samenhang bestaat tussen de eis van Veenvesters en de tegeneis van [gedaagde] , worden deze kosten gehalveerd.
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × factor 0,5 × € 204,00)
Totaal
€
408
Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
3.21.
Veenvesters heeft gevraagd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De kantonrechter wijst dit verzoek toe. Dit betekent dat [gedaagde] de woning moet verlaten en de kosten moet betalen, ook als hoger beroep wordt ingesteld.
4.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
4.1.
veroordeelt [gedaagde] de gehuurde woning aan de [adres] in [plaats] uiterlijk binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis ontruimd en verlaten te hebben met alles en iedereen van wat zich daarop en daarin vanwege [gedaagde] bevindt, de sleutels aan Veenvesters te geven en de woning ter beschikking van Veenvesters te stellen,
4.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 775,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, en als hij niet binnen die veertien dagen heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag, met ingang van de vijftiende dag na de genoemde aanschrijving tot de dag van volledige betaling,
in reconventie
4.3.
wijst het in reconventie gevorderde af,
4.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 408,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, en als hij niet binnen die veertien dagen heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag, met ingang van de vijftiende dag na de genoemde aanschrijving tot de dag van volledige betaling,
in conventie en reconventie
4.5.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van betekening als hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving heeft betaald en het vonnis daarna wordt betekend, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over die kosten, met ingang van de dag na de dag van betekening tot de dag van volledige betaling,
4.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. de Snoo en in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2025.