Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: C/16/584612 / HA ZA 24-583
Vonnis van 19 november 2025
in de zaak van
de vereniging
VVE [eisende partij],
gevestigd in [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. D.N. Reijnders,
tegen
1.wijlen [gedaagde sub 1] ,
bij leven wonende in [woonplaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde sub 1]
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
wonend in [woonplaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde sub 2] ,
gedaagde partijen,
advocaat: mr. D.M.R. Janssen.
1.De procedure
1.1.
Deze zaak is begonnen met de dagvaarding van de VvE, met 22 bijlagen. [gedaagde sub 2] heeft hierop gereageerd met een conclusie van antwoord met 14 bijlagen. Vóór de mondelinge behandeling heeft [gedaagde sub 2] nog een akte ingediend met 10 bijlagen.
1.2.
Op 29 augustus 2025 vond de mondelinge behandeling plaats. Daarbij waren namens de VvE aanwezig: [A] (de administrateur), [B] (de beheerder) en de advocaat. [gedaagde sub 2] was ook aanwezig, vergezeld door haar advocaat. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat is besproken. Aan het einde van de mondelinge behandeling hebben partijen gevraagd de zaak aan te houden voor overleg. Later hebben zij vonnis gevraagd. De rechtbank heeft daarop bepaald dat er vonnis komt.
2.De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde sub 2] woont permanent op het bungalowpark [park] . De VvE wil dat [gedaagde sub 2] hiermee stopt. Volgens de regelementen van de VvE is permanente bewoning namelijk niet toegestaan, behalve als de gemeente toestemming geeft. De gemeente heeft geen toestemming gegeven, maar wel toegezegd voorlopig niet te zullen handhaven. [gedaagde sub 2] mocht er daarom op vertrouwen dat de VvE dat ook niet zou doen. De VvE heeft hier geen rekening mee gehouden, en ook niet met andere bijzondere omstandigheden van [gedaagde sub 2] . De rechtbank geeft [gedaagde sub 2] gelijk. De VvE mocht niet zomaar beëindiging van de bewoning vorderen.
3.De beoordeling
[gedaagde sub 1] is overleden
3.1.
[gedaagde sub 1] is op [2019] overleden. Uit de door [gedaagde sub 2] overgelegde verklaring van erfrecht blijkt dat zij enig erfgenaam is. Zij heeft niet om schorsing van de procedure verzocht. De procedure wordt daarom op naam van [gedaagde sub 1] voortgezet.
3.2.
Omdat [gedaagde sub 1] is overleden, heeft de VvE geen belang meer bij de vordering die ertoe strekt dat [gedaagde sub 1] de permanente bewoning van de recreatiewoning beëindigt. De vordering tegen [gedaagde sub 1] zal daarom worden afgewezen.
Vooraf: de VvE heeft een volmacht voor deze procedure
3.3.
In de ledenvergadering van de VvE op 6 maart 2023 is besloten dat de VvE juridische bijstand mag inschakelen voor de handhaving van het verbod op permanente bewoning en juridische procedures mag starten. De kantonrechter heeft het verzoek van verschillende leden van de VvE om dit besluit te vernietigen afgewezen. [1] Die beschikking is voor dit onderdeel onherroepelijk geworden. [2] [gedaagde sub 2] stelt nu dat de volmacht om te gaan procederen onvolledig is, omdat daar niet in staat tegen welke specifieke personen de VvE zal procederen. Het gevolg van een onvolledige volmacht is dat de VvE niet-ontvankelijk is in deze procedure. De rechtbank volgt dit niet. De kantonrechter heeft de op 6 maart 2023 verleende volmacht in stand gelaten en niet geëist dat een aanvullende volmacht wordt verleend vóórdat tot dagvaarding wordt overgegaan. Ook is er geen algemene regel die verplicht in een volmacht aan te geven tegen welke specifieke personen een procedure zal worden gestart. De VvE is dus wel ontvankelijk in deze procedure.
Vooraf: de VvE heeft een procesbelang
3.4.
[gedaagde sub 2] heeft gesteld dat de VvE onvoldoende belang heeft bij handhaving van het verbod op permanente bewoning. Een partij zonder voldoende belang kan geen vordering instellen. [3] De rechtbank vindt dat de VvE wel voldoende belang heeft. Vast staat dat permanente bewoning in strijd is met het splitsingsreglement [4] en het huishoudelijk reglement. [5] De VvE heeft belang bij de nakoming en handhaving van deze regels en mag een schending daarvan ook aan de rechter voorleggen.
De permanente bewoning door [gedaagde sub 2] is in strijd met de reglementen
3.5.
[gedaagde sub 2] is eigenaresse van de recreatiewoning gelegen aan het adres [adres] in [woonplaats] . Zij is op dit adres ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP) en heeft hier haar hoofdverblijf. [gedaagde sub 2] en de VvE zijn het erover eens dat sprake is van permanente bewoning. [gedaagde sub 2] handelt dus in strijd met het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement.
Geen toestemming van de gemeente
3.6.
In artikel 9 van het splitsingsreglement staat:
“De bungalows zijn uitsluitend bestemd voor niet permanente bewoning. Afwijkend gebruik is uitsluitend toegestaan met toestemming van de gemeente Maartensdijk.”De gemeente Maartensdijk is inmiddels opgegaan in de gemeente De Bilt. De VvE heeft op de zitting uitgelegd dat het splitsingsreglement is gebaseerd op een model waarin staat dat de vereniging zelf toestemming kan geven voor afwijkend gebruik. Die mogelijkheid is niet overgenomen in het splitsingsreglement van de VvE. In plaats daarvan is de toestemming voor afwijkend gebruik afhankelijk van de toestemming van de gemeente. Als de gemeente toestemming geeft voor afwijking van de gebruiksregels van het omgevingsplan, dan is daarmee ook de toestemming gegeven voor afwijking van het splitsingsreglement.
“De bungalows zijn uitsluitend bestemd voor niet permanente bewoning. Afwijkend gebruik is uitsluitend toegestaan met toestemming van de gemeente Maartensdijk.”De gemeente Maartensdijk is inmiddels opgegaan in de gemeente De Bilt. De VvE heeft op de zitting uitgelegd dat het splitsingsreglement is gebaseerd op een model waarin staat dat de vereniging zelf toestemming kan geven voor afwijkend gebruik. Die mogelijkheid is niet overgenomen in het splitsingsreglement van de VvE. In plaats daarvan is de toestemming voor afwijkend gebruik afhankelijk van de toestemming van de gemeente. Als de gemeente toestemming geeft voor afwijking van de gebruiksregels van het omgevingsplan, dan is daarmee ook de toestemming gegeven voor afwijking van het splitsingsreglement.
3.7.
[gedaagde sub 2] stelt dat de gemeente die toestemming heeft gegeven. Zij had de gemeente gevraagd om een tijdelijke gedoogverklaring. Het college van burgemeester en wethouders heeft geantwoord die verklaring niet te geven. De reden hiervoor is dat de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening een instructieregel heeft aangekondigd die permanente bewoning op recreatieparken mogelijk maakt. De minister heeft de gemeente gevraagd in afwachting van die instructieregel niet te handhaven op permanente bewoning op recreatieparken. Het college schrijft dat daarom voorlopig niet zal worden gehandhaafd.
3.8.
De VvE heeft terecht opgemerkt dat deze mededeling van het college niet de toestemming is die in het splitsingsreglement wordt genoemd. Met het bericht dat de gemeente voorlopig niet zal handhaven blijft de permanente bewoning in strijd met het ter plaatse geldende omgevingsplan. Om toestemming te krijgen van de gemeente kan [gedaagde sub 2] een afwijking of een wijziging van het omgevingsplan aanvragen. [6] Dat heeft zij niet gedaan. De brief die de gemeente heeft gestuurd, is geen toestemming voor afwijkend gebruik.
Handhaving door de VvE is niet in strijd met de beschikking van de kantonrechter
3.9.
Op 6 maart 2023 heeft de VvE besloten tot handhaving tegen de permanente bewoning. Verschillende leden van de VvE, waaronder [gedaagde sub 2] , hebben tegen dit besluit geprocedeerd. In de beschikking van 14 februari 2024 heeft de kantonrechter geoordeeld over het besluit van de VvE. In deze beschikking heeft de kantonrechter verschillende onderwerpen genoemd die destijds nog niet konden worden beoordeeld. Volgens [gedaagde sub 2] heeft de kantonrechter daarmee voorwaarden gesteld waar de VvE eerst aan moest voldoen vóórdat zij tot dagvaarding mocht overgaan. De rechtbank is het niet eens met dit standpunt van [gedaagde sub 2] . Het zijn onderwerpen die pas kunnen worden beoordeeld als een concreet geval van handhaving voorligt, zoals in deze procedure.
3.10.
Voor de door de kantonrechter genoemde onderwerpen geldt het volgende. Allereerst staat vast dat de VvE inmiddels een administrateur heeft benoemd. Dat dit [naam] B.V. is, de grootste eigenaar binnen de VvE, maakt dit niet anders. Ook staat vast dat de VvE voorafgaand aan het uitbrengen van de dagvaarding juridisch advies heeft ontvangen van haar advocaat.
3.11.
Met de beschikking van 14 februari 2024 heeft de kantonrechter het besluit van de VvE om tot handhaving over te gaan, in stand gelaten. Voor de uitvoering heeft de kantonrechter niet als voorwaarde gesteld dat de VvE eerst nog een nieuw besluit neemt waarin wordt vastgesteld tegen welke eigenaren wordt opgetreden.
3.12.
Anders dan [gedaagde sub 2] stelt, is ook geen sprake van willekeur of machtsmisbruik van de VvE. Zoals de VvE bij de mondelinge behandeling heeft toegelicht, wordt opgetreden tegen alle eigenaren die op het adres van de recreatiewoning staan ingeschreven in de BRP of die hebben erkend daar permanent te wonen. Daarnaast staat vast dat na het besluit van de VvE tot handhaving uitvoerig overleg heeft plaatsgevonden tussen de advocaat van de VvE en de advocaat die de betrokken eigenaren vertegenwoordigt.
3.13.
Deze werkwijze laat ook zien dat de VvE niet ‘rauwelijks’ heeft gedagvaard. Aan die dagvaarding zijn meerdere ledenvergaderingen, overleggen en de procedure bij de kantonrechter vooraf gegaan.
3.14.
Het zonder willekeur of machtsmisbruik optreden van de VvE betekent dat de VvE ook zal moeten optreden als bij andere eigenaren het vermoeden van overtreding van het permanente woonverbod bestaat. Ook tegen de eigenaar van een groot aantal recreatiewoningen op het park: [naam] B.V. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de VvE dit bevestigd en aangegeven dat als dit toch niet zou gebeuren, de leden de VvE daar ook op kunnen aanspreken. De rechtbank gaat ervan uit dat de VvE woord houdt en ook, als daar aanleiding toe is, de genoemde B.V. zal aanspreken.
Geen gerechtvaardigd vertrouwen dat niet zal worden gehandhaafd
3.15.
[gedaagde sub 2] stelt dat de VvE het vertrouwen heeft gewekt dat tegen permanente bewoning niet wordt opgetreden. Handhaving van het verbod is dan in strijd met dit vertrouwen. Dit verweer slaagt niet. Van een gerechtvaardigd vertrouwen op niet-handhaven is geen sprake. [gedaagde sub 2] is in 2017 op het park komen wonen. In dat jaar is in de ledenvergadering van de VvE gesproken over permanente bewoning. Besproken is dat permanente bewoning is strijd is met de reglementen, dat de VvE dit ook onwenselijk vindt en dat de VvE met de gemeente in overleg gaat over de mogelijkheden voor handhaving. In het jaarverslag over 2017 schrijft de voorzitter van de VvE dat permanente bewoning in strijd is met de splitsingsakte en daarom niet is toegestaan. Daarnaast benoemt de voorzitter dat de permanente bewoning een bedreiging vormt voor het recreatieve karakter van het park. [gedaagde sub 2] kon er daarom niet op vertrouwen dat niet zal worden gehandhaafd.
Handhaving door de VvE is op dit moment wel in strijd met de redelijkheid
3.16.
[gedaagde sub 2] heeft tot slot ook gesteld dat het handhaven van het verbod op permanente bewoning door de VvE op dit moment naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De rechtbank is dit met haar eens. De VvE heeft de belangen van [gedaagde sub 2] onvoldoende betrokken bij het besluit om daadwerkelijk tot handhaving over te gaan. Daarbij zijn de volgende omstandigheden van belang.
3.17.
Allereerst heeft de VvE de toestemming voor permante bewoning uitbesteed aan de gemeente. Dat is hiervoor in 3.6 tot en met 3.8 besproken. De gemeente heeft geen toestemming gegeven voor permanente bewoning, maar wel uitdrukkelijk en rechtstreeks aan [gedaagde sub 2] meegedeeld dat zij niet zal handhaven. Omdat de VvE het geven van toestemming voor permanente bewoning heeft uitbesteed aan de gemeente, mag [gedaagde sub 2] erop vertrouwen dat de VvE ook het standpunt van de gemeente over handhaving tegen permanente bewoning volgt. Maar dat heeft de VvE niet gedaan. De VvE heeft dat standpunt van de gemeente niet betrokken in de overweging om tegen de permanente bewoning door [gedaagde sub 2] op te treden en de VvE heeft de procedure ook niet gestaakt toen zij bekend werd met de brief van de gemeente. Dat had zij wel moeten doen.
3.18.
Daar komt bij dat de VvE na de beschikking van de kantonrechter van 14 februari 2024 niet meer in overleg is getreden met [gedaagde sub 2] of haar advocaat. De VvE heeft zich niet ingespannen om vóór het uitbrengen van de dagvaarding een actueel beeld van de omstandigheden en belangen van [gedaagde sub 2] te vormen. Dat had wel van de VvE mogen worden verwacht, allereerst omdat de kantonrechter in de genoemde beschikking heeft overwogen dat een belangenafweging per individueel geval moet plaatsvinden. Daarnaast mocht dit van de VvE worden verwacht omdat bekend was dat [gedaagde sub 1] ernstig ziek was. Op de zitting heeft de VvE aangegeven dat zij niet tot dagvaarding zou zijn overgegaan als zij had geweten wat op dat moment de situatie van [gedaagde sub 1] was. De VvE heeft de ernstige gezondheidssituatie van [gedaagde sub 1] en de zorg die [gedaagde sub 2] daarin als echtgenote droeg, niet betrokken in de overweging om tegen de permanente bewoning door [gedaagde sub 2] op te treden en de VvE heeft de procedure ook niet gestaakt toen zij bekend werd met die situatie en het overlijden van [gedaagde sub 1] .
3.19.
Verder is van belang dat [gedaagde sub 2] zelf kampt met fysieke klachten en beperkingen. De behandelend arts van [gedaagde sub 2] heeft aangegeven dat het wenselijk is dat zij in deze woning kan blijven wonen, omdat zij hier gelijkvloers woont en de afmetingen van de ruimte passend zijn. De rechtbank is van oordeel dat hieruit niet volgt dat het voor [gedaagde sub 2] noodzakelijk is dat zij in deze woning blijft wonen. Wel betekent dit dat minder eenvoudig een passend alternatief zal worden gevonden.
3.20.
Tot slot is van belang dat de VvE vordert dat [gedaagde sub 2] de permanente bewoning binnen vier weken staakt en gestaakt houdt. Dat betekent dat [gedaagde sub 2] binnen vier weken een andere woning moet hebben gevonden. Vast staat dat [gedaagde sub 2] zich wel heeft ingeschreven voor een sociale huurwoning, maar dat zij daar voorlopig nog niet voor in aanmerking komt. De VvE vraagt hier dus de beëindiging van de niet-toegestane situatie in vier weken, terwijl de situatie voor [gedaagde sub 2] al meer dan zeven jaar bestaat – en voor [gedaagde sub 1] op het moment van dagvaarding al meer dan tien jaar. Bovendien is duidelijk dat [gedaagde sub 2] niet op de gevorderde termijn een passende alternatieve woning zal kunnen vinden.
3.21.
De rechtbank is van oordeel dat het beroep van de VvE op het verbod op permanente bewoning op dit moment en onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat wil niet zeggen dat de permanente bewoning is toegestaan en ook niet dat de VvE nooit daartegen zou mogen optreden. Maar de VvE mocht het niet doen zoals zij het nu heeft gedaan. De rechtbank zal daarom de vordering van de VvE afwijzen.
De VvE moet de proceskosten van [gedaagde sub 2] betalen
3.22.
De VvE is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten, inclusief de kosten na dit vonnis, betalen. De proceskosten van [gedaagde sub 2] worden begroot op:
- griffierecht
€
320,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2 punten × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.726,00
3.23.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
3.24.
[gedaagde sub 2] heeft gevraagd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De rechtbank wijst dit verzoek toe. Dit betekent dat de VvE de kosten ook moet betalen als hoger beroep wordt ingesteld.
4.De beslissing
De rechtbank
4.1.
wijst de vorderingen van de VvE af,
4.2.
veroordeelt de VvE in de proceskosten van € 1.726,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, en als hij niet binnen die veertien dagen heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag, met ingang van de vijftiende dag na de genoemde aanschrijving tot de dag van volledige betaling,
4.3.
veroordeelt de VvE als hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving heeft betaald en het vonnis daarna wordt betekend in de extra proceskosten van € 92,00 en de kosten van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over die kosten, met ingang van de dag na de dag van betekening tot de dag van volledige betaling,
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. de Snoo en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2025.