ECLI:NL:RBMNE:2025:5777

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Amersfoort

Zaaknummer: 11766456 \ AC EXPL 25-1525

Vonnis van 5 november 2025

in de zaak van

1.
[eiseres sub 1] HANDELEND IN DE HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER HET VERMOGEN VAN DE HEER [onderbewindgestelde],

wonende in [woonplaats 1] ,

hierna te noemen: [onderbewindgestelde] ,
2.
[eiser sub 2],

wonende in [woonplaats 2] ,

hierna te noemen: [eiser sub 2]
3.
[eiser sub 3],

wonende in [woonplaats 1] ,

hierna te noemen: [eiser sub 3]

eisende partijen in conventie,

verwerende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: huurders,

gemachtigde: mr. P.J.A. de Jong,

tegen

[gedaagde] B.V.,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: [A] .

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 16 juni 2025,
- het proces-verbaal van de rolzitting van 2 juli 2025, aan te merken conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie,

- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens wijziging van eis in conventie van 23 september 2025.

1.2.

Op 8 oktober 2025 heeft er een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hierbij waren de heer [onderbewindgestelde] , de bewindvoerder over zijn vermogen mevrouw [eiseres sub 1] , de heer [eiser sub 2] , de heer [eiser sub 3] aanwezig. Ook hun gemachtigde, mr. P.J.A. de Jong was aanwezig. Namens [gedaagde] waren de heren [B] en [A] aanwezig. Partijen hebben de vragen van de kantonrechter beantwoord en hebben op elkaar gereageerd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken.

1.3.

Daarna heeft de kantonrechter bepaald dat er vandaag uitspraak wordt gedaan.

2.De kern van de zaak

2.1.

Huurders hebben langere tijd in appartementen van [gedaagde] gewoond. Op 3 februari 2025 zijn zij uit hun appartementen gezet door de gemeente [gemeente] (hierna: de gemeente), omdat de appartementen niet de bestemming ‘wonen’ hebben, maar door huurders wel zo gebruikt werden. Huurders willen in deze procedure vernietiging van de huurovereenkomsten, omdat zij zeggen dat [gedaagde] hen heeft misleid bij het aangaan van deze overeenkomsten. Zij willen dat [gedaagde] hen de helft van alle betaalde huur terugbetaalt en dat [gedaagde] de door hen geleden schade vergoedt. [gedaagde] zegt dat huurders niet door haar misleid zijn, omdat zij duidelijk heeft gezegd dat huurders niet in de appartementen mochten wonen van de gemeente. [gedaagde] wil de huur niet terugbetalen en wil geen schade vergoeden, maar zegt dat de huurovereenkomst met huurders ontbonden moet worden. Huurders betalen namelijk sinds februari geen huur meer.

2.2.

De kantonrechter vernietigt de huurovereenkomsten. Zij oordeelt dat [gedaagde] 50% van de huur moet terugbetalen en (enkele) schadeposten van huurders moet vergoeden. De vorderingen van [gedaagde] worden afgewezen.

3.Het geschil

in conventie

De kantonrechter vernietigt de huurovereenkomsten

3.1.

De kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomsten tussen partijen tot stand is gekomen als gevolg van een oneerlijke handelspraktijk. Tussen partijen is niet in geschil dat huurders aangemerkt kunnen worden als consumenten en [gedaagde] als handelaar. Op grond van de wet handelt een handelaar onrechtmatig richting een consument als hij een handelspraktijk verricht die oneerlijk is.^[1]

Een handelspraktijk is oneerlijk wanneer;

een handelaar niet handelt zoals verwacht mag worden van een professionele partij, én
de gemiddelde consument minder goed een geïnformeerd besluit kan nemen over de overeenkomst, en
de consument daardoor een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen dat hij anders niet had genomen.

3.2.

In de wet zijn enkele voorbeelden genoemd van oneerlijke handelspraktijken. Een voorbeeld dat altijd als misleidend wordt gezien, is het beweren of anderszins de indruk wekken dat een product (een goed of een dienst) legaal kan worden verkocht, terwijl dat niet zo is.^[3]Daaronder valt ook het verhuren van een gebouw als woning, terwijl het gebouw niet als woning mag worden gebruikt.^[4]Huurders zeggen dat [gedaagde] deze oneerlijke handelspraktijk tegen hen heeft gepleegd. De kantonrechter volgt huurders hierin. Volgens huurders heeft [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomsten voor woonruimte niet tegen hen gezegd dat de appartementen volgens het bestemmingsplan van de gemeente niet aan huurders als woonruimte verhuurd mochten worden. [gedaagde] heeft dit betwist en zegt dat zij wel heeft gezegd dat de appartementen officieel niet als woonruimte gebruikt mochten worden. Daarom, zegt zij, mochten huurders zich niet inschrijven op het adres van de appartementen. Het is aan [gedaagde] om aan te tonen dat zij dit daadwerkelijk heeft verteld aan huurders. Volgens de wet moet de handelaar namelijk bewijzen dat hij de consument juist en volledig heeft geïnformeerd.^[5]

3.3.

De kantonrechter vindt dat [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd dat zij huurders juist en volledig hebben geïnformeerd. [gedaagde] zegt dat zij de huurders heeft verteld dat zij zich niet op het adres van de appartementen konden inschrijven omdat het niet toegestaan was daar te wonen. Dat zij huurders hiervan op de hoogte heeft gebracht blijkt nergens uit. Deze stelling is door huurders betwist en ook niet verder door [gedaagde] onderbouwd. [gedaagde] heeft alleen verklaard dat huurders zich niet gelijk op het adres van hun woning hebben ingeschreven. [eiser sub 2] had zelfs gedurende lange tijd bij de overburen ingeschreven gestaan. Hieruit blijkt volgens [gedaagde] dat huurders ook wisten dat zij niet op het adres van het eigen appartement ingeschreven mochten worden. Huurders hebben hier echter tegenin gebracht dat zij zich niet direct op het adres van hun appartement hebben ingeschreven omdat de er een probleem was met de brievenbussen. Daarmee hebben zij de stelling van [gedaagde] dat zij geïnformeerd waren en wisten dat zij niet in de woning mochten wonen voldoende weerlegd. [gedaagde] heeft namelijk ook geen enkele onderbouwing gegeven, terwijl zij dat wel had moeten doen. De kantonrechter volgt de stellingen van huurders dat zij bij het sluiten van de huurovereenkomsten niet door [gedaagde] geïnformeerd zijn over het ontbreken van de bestemming ‘wonen’ bij de appartementen.

3.4.

Door haar huurders niet te informeren dat bewoning van de appartementen in strijd is met het bestemmingsplan, heeft [gedaagde] onrechtmatig tegenover huurders gehandeld. [gedaagde] heeft daardoor namelijk de indruk gewekt dat verhuur van de appartementen als woonruimte legaal was, terwijl [gedaagde] wist dat dit niet zo was. Dit is een oneerlijke handelspraktijk in de zin van de wet.^[6]

3.5.

Huurders hebben alle drie verklaard dat ze vóór het sluiten van de huurovereenkomst met [gedaagde] een huurwoning hadden waar zij ook nog konden blijven. Zij zeggen alle drie dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] niet gesloten zouden hebben als zij wisten dat eigenlijk niet in de woning gewoond mocht worden. [gedaagde] heeft dit niet betwist. Daarom gaat de kantonrechter ervan uit dat de overeenkomsten tot stand zijn gekomen als gevolg van de oneerlijke handelspraktijk.

3.6.

Uit de wet volgt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen als gevolg van een oneerlijke handelspraktijk, vernietigbaar is.^[7]De kantonrechter vernietigt daarom de huurovereenkomsten tussen huurders en [gedaagde] . Dat betekent dat ervan moet worden uitgegaan dat de huurovereenkomsten nooit hebben bestaan. De kantonrechter komt daardoor niet toe aan de beoordeling van de subsidiaire vordering van huurders tot ontbinding van de huurovereenkomsten.

Het verweer van [gedaagde] dat de overeenkomst met [onderbewindgestelde] al is ontbonden, slaagt niet

3.7.

[gedaagde] heeft tegen de vordering ingebracht dat zij de overeenkomst met [onderbewindgestelde] zelf al heeft ontbonden. Volgens [gedaagde] was [onderbewindgestelde] niet bevoegd om een huurovereenkomst aan te gaan met [gedaagde] , omdat [onderbewindgestelde] onder bewind staat. Daarom heeft zij de bewindvoerder van [onderbewindgestelde] op 21 februari 2025 laten weten dat de huurovereenkomst door [gedaagde] werd ontbonden. Dit verweer is niet meer relevent, omdat de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [onderbewindgestelde] door de kantonrechter is vernietigd. Op het moment dat [gedaagde] de overeenkomst wilde ontbinden, bestond de overeenkomst dus niet.

3.8.

[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling ook nog gezegd dat het onrechtmatig zou zijn wanneer iemand die onder bewind staat, een huurovereenkomst aangaat. Volgens [gedaagde] is de huurovereenkomst dan niet geldig. Voor zover [gedaagde] hiermee heeft willen zeggen dat de huurovereenkomst met [onderbewindgestelde] om die reden nooit heeft bestaan, volgt de kantonrechter dit niet. Het is in de wet namelijk zo geregeld dat als [onderbewindgestelde] onbevoegd een overeenkomst aangaat, alleen de bewindvoerder van [onderbewindgestelde] om die reden de vernietiging kan inroepen. [gedaagde] kon dit niet. De bewindvoerder heeft dit toen niet gedaan. Nu doet zij dat wel, maar niet op grond van de onbevoegdheid van [onderbewindgestelde] bij het aangaan van de huurovereenkomst. Het verweer van [gedaagde] slaagt niet.

Het verweer van [gedaagde] dat zij met huurders afspraken wilde maken over tijdelijke woonruimte, slaagt niet

3.9.

[gedaagde] heeft ook gezegd dat zij voor de huurders andere, tijdelijke woonruimte zou regelen toen huurders door de gemeente uit de woning werden gezet. Eén huurder kon in een caravan terecht, een ander in een tuinhuisje en voor de laatste zou een stacaravan worden geregeld . Huurders wilden daar alleen veel minder geld voor betalen. Toen is dat plan door [gedaagde] stopgezet. [gedaagde] vindt dat dit haar niet kwalijk kan worden genomen. Omdat zij steeds bereid is geweest om huurgenot te verschaffen aan de huurders, vindt zij dat de overeenkomsten niet vernietigd hoeven te worden. Het verweer slaagt echter niet. Het aanbieden van andere, tijdelijke woonruimte, neemt namelijk niet weg dat huurders niet goed zijn geïnformeerd bij het sluiten van de overeenkomsten. Doordat de huurovereenkomsten om die reden door de kantonrechter zijn vernietigd, bestaan deze overeenkomsten niet meer en is het dus niet relevant of partijen nog afspraken hebben gemaakt of wilden maken over het verschaffen van huurgenot met andere, tijdelijke woonruimte.

[gedaagde] moet huurders 50% van de huur terugbetalen

3.10.

Omdat de huurovereenkomsten tussen partijen zijn vernietigd, moet alles wat partijen hebben gedaan om uitvoering te geven aan die huurovereenkomsten, ongedaan gemaakt worden.^[8]Het uitgangspunt is dan ook dat [gedaagde] alle betaalde huur aan huurders zou moeten terugbetalen. Maar, huurders hebben slechts terugbetaling van 50% van de huur gevorderd. [gedaagde] moet daarom 50% van de betaalde huur terugbetalen voor de gehele huurperiode.

3.11.

[gedaagde] heeft aan de huurovereenkomst uitvoering gegeven door aan huurders appartementen beschikbaar te stellen. Dit moet in beginsel ook ongedaan gemaakt worden, maar dat kan niet. [gedaagde] kan namelijk niet het huurgenot dat huurders hebben gekregen weer terugkrijgen. Zij had wel kunnen zeggen dat zij vindt dat ze een vergoeding moet krijgen voor het huurgenot dat zij aan huurders heeft gegeven. Maar, dat heeft [gedaagde] niet gedaan. Omdat het niet is gevorderd, zal de kantonrechter daarom niet oordelen dat huurders een vergoeding moeten betalen voor de periode dat zij de appartementen van [gedaagde] hebben kunnen gebruiken. Overigens hebben huurders hun vordering beperkt tot 50% van de huurprijs. Uit de dagvaarding en de toelichting op zitting leidt de kantonrechter af dat zij daarmee [gedaagde] een vergoeding van 50% van de huurprijs hebben willen geven voor het huurgenot dat huurders hebben ontvangen.

3.12.

[onderbewindgestelde] stelt dat hij in de periode van 1 oktober 2022 tot en met februari 2025 € 32.700,00 aan huur heeft betaald. Dit is niet door [gedaagde] betwist. [gedaagde] moet de helft aan [onderbewindgestelde] terugbetalen. Dat is € 16.350,00.

3.13.

[eiser sub 2] stelt dat hij in de periode van 1 november 2020 tot en met februari 2025 € 56.040,00 aan huur heeft betaald. Dit is niet door [gedaagde] betwist. [gedaagde] moet de helft aan [eiser sub 2] terugbetalen. Dat is € 28.020,00.

3.14.

[eiser sub 3] stelt dat hij in de periode van 1 februari 2024 tot en met februari 2025 € 19.600,00 aan huur heeft betaald. Dit is niet door [gedaagde] betwist. [gedaagde] moet de helft aan [eiser sub 3] terugbetalen. Dat is € 9.800,00.

[gedaagde] moet huurders een schadevergoeding betalen

3.15.

Volgens de wet moet [gedaagde] de schade die door de oneerlijke handelspraktijk is ontstaan bij huurders vergoeden, omdat [gedaagde] door het verrichten van de oneerlijke handelspraktijk onrechtmatig heeft gehandeld tegen huurders.^[9]De schadeposten zullen hierna in volgorde van de dagvaarding aan bod komen.

[gedaagde] hoeft geen vergoeding te betalen voor eventuele hogere huur van vervangende woonruimte

3.16.

De kantonrechter wijst de vergoeding af die huurders hebben gevorderd voor eventuele hogere huur van vervangende woonruimte. Huurders stellen schade te lijden doordat zij als gevolg van de oneerlijke handelspraktijk uit hun woning zijn gezet door de gemeente. Daardoor zullen zij ergens anders een woning moeten huren, maar die huur zal hoger zijn dan wat zij betaalden aan [gedaagde] en ook hoger dan wat zij betaalden voor hun woningen vóórdat zij naar de appartementen van [gedaagde] verhuisden. De schade wordt gevorderd vanaf het moment dat huurders andere woonruimte hebben gevonden tot het moment dat zij woonruimte hebben gevonden die een vergelijkbare huurprijs heeft als het gehuurde, maar voor een periode van maximaal drie jaar. Het gaat hier om toekomstige schade.^[10]Hoewel de kantonrechter wil aannemen dat het niet eenvoudig zal zijn (vergelijkbare) woonruimte voor een vergelijkbare prijs te vinden, vindt de kantonrechter de vordering niet toewijsbaar. Daarbij speelt het volgende een rol:

Huurders vorderen een bedrag van € 700,00 per maand, omdat de huurprijs gemiddeld € 700,00 hoger zal zijn dan wat huurders op grond van de huurovereenkomst moesten betalen. De kantonrechter vindt dat zo’n abstracte schadeberekening, die los staat van de werkelijke schade die wordt geleden, hier niet op zijn plaats is. Als, in de toekomst, meer informatie bekend is, kan namelijk aan de hand van de dan bekende informatie beter worden beoordeeld welke schade huurders lijden als gevolg van het handelen (of nalaten) van [gedaagde] .
Het begrip ‘vergelijkbare huurprijs’ is niet geconcretiseerd, waardoor onduidelijk is wanneer iets als ‘vergelijkbare huurprijs’ aangemerkt kan worden.
Bovendien hebben huurders zelf (enigszins) in de hand voor welke huurprijs zij een huurovereenkomst sluiten. huurders hebben daarmee grote invloed op de hoogte van de door hen te lijden schade en tot wanneer de vergoeding door zou moet lopen. Toewijzing van de vordering zoals huurders die hebben ingesteld, kan daardoor zelfs leiden tot een verdienmodel voor huurders, ofwel een mogelijkheid om voor de duur van (vooralsnog maximaal) drie jaar op kosten van [gedaagde] een duurdere en betere woning te huren dan zij anders mogelijk zouden doen. Dit zal de kantonrechter dan ook niet doen.

[gedaagde] hoeft de huurprijs van februari 2025 niet (geheel) terug te betalen

3.17.

De kantonrechter wijst de (extra) vergoeding die huurders hebben gevorderd voor de huurprijs van februari 2025 af. Tijdens de mondelinge behandeling hebben huurders aangegeven dat deze schadepost alleen door hen gevorderd wordt wanneer de primaire vordering tot vernietiging van de huurovereenkomst afgewezen zou worden. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst vernietigd en wijst daarom deze vordering tot schadevergoeding daarom af. Zoals is overwogen in rechtsoverweging 3.10 tot en met moet een deel van de huurprijs over deze maand wel terugbetaald worden.

[gedaagde] hoeft niet te betalen voor het niet in acht nemen van de opzegtermijn

3.18.

Ook over deze schadepost hebben huurders tijdens de mondelinge behandeling gezegd dat hij alleen gevorderd wordt bij afwijzing van de vordering tot vernietiging van de huurovereenkomst. De kantonrechter wijst daarom de vordering tot betaling van een schadevergoeding voor het niet in acht nemen van de opzegtermijn af.

[gedaagde] moet alleen [eiser sub 3] betalen voor misgelopen inkomsten uit werk

3.19.

[onderbewindgestelde] en [eiser sub 3] stellen vervolgens dat zij schade hebben geleden omdat zij niet konden werken, doordat zij op zoek moesten naar alternatieve woonruimte.

3.20.

De kantonrechter zal de vordering voor misgelopen inkomsten uit werk voor [onderbewindgestelde] afwijzen. [onderbewindgestelde] stelt dat hij als ZZP’er werkzaam is en dat hij door de zoektocht naar alternatieve woonruimte, één week lang (zeven dagen) niet heeft kunnen werken. [gedaagde] heeft betwist dat [onderbewindgestelde] überhaupt werkte en inkomen misgelopen zou zijn. [onderbewindgestelde] heeft niet verklaard welke dagen hij niet gewerkt zou hebben of welke inkomsten hij dan specifiek misgelopen zou zijn. Dit deel van de vordering is daarom onvoldoende onderbouwd gesteld door [onderbewindgestelde] . Er is door [onderbewindgestelde] wel een bewijsaanbod gedaan, maar [onderbewindgestelde] heeft onvoldoende gesteld om aan dit bewijsaanbod toe te komen.

3.21.

[eiser sub 3] heeft gesteld dat hij vijf keer een vrije dag heeft moeten opnemen ter waarde van € 150,00 per dag. [gedaagde] heeft niet betwist dat [eiser sub 3] deze dagen heeft moeten opnemen. Zij heeft alleen gezegd dat als [eiser sub 3] in loondienst werkt, hij niet hoeft te betalen voor het opnemen van een vrije dag. Dit is onjuist. Ook wanneer je in loondienst werkt is een vrije dag geld waard. [eiser sub 3] kan daarom een vergoeding vragen voor de vrije dagen die hij heeft moeten opnemen. [gedaagde] zal daarom moeten betalen voor de vijf vrije dagen van [eiser sub 3] . Dit is een bedrag van € 750,00 (€ 150,00 x 5).

3.22.

[eiser sub 3] zegt ook een onkostenvergoeding van € 47,50 per dag misgelopen te zijn, doordat hij geen ritten naar het buitenland kon doen. [gedaagde] heeft wel betwist dat [eiser sub 3] ritten naar het buitenland reed. [eiser sub 3] heeft dit onvoldoende onderbouwd gesteld. De kantonrechter wijst daarom de onkostenvergoeding af.

[gedaagde] moet de waarborgsom aan huurders terugbetalen

3.23.

De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] aan huurders de waarborgsom die zij bij aanvang van de huurovereenkomst betaald hebben, terug moet betalen. Omdat de vordering tot vernietiging van huurders is toegewezen, begrijpt de kantonrechter uit de dagvaarding en de mondelinge behandeling dat huurders deze vordering baseren op onverschuldigde betaling. Doordat de huurovereenkomsten zijn vernietigd, hadden zij namelijk helemaal geen waarborgsom hoeven te betalen. De kantonrechter volgt huurders in deze stelling en wijst de vordering toe. [gedaagde] moet aan [eiser sub 2] € 1.950,00 betalen en aan [eiser sub 3] € 2.200,00. [onderbewindgestelde] heef een bedrag gevorderd van € 2.200,00 voor de waarborgsom en € 250,00 voor de vloer die hij heeft overgenomen. De waarborgsom van € 2.200,00 moet [gedaagde] aan [onderbewindgestelde] betalen. De kantonrechter is van oordeel dat het bedrag voor de vloer is inbegrepen in de vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten (zie hierna) en wijst dit deel van de vordering daarom af.

[gedaagde] moet betalen voor de verhuis- en inrichtingskosten van huurders

3.24.

De vergoeding die huurders hebben gevorderd voor de verhuis- en inrichtingskosten wijst de kantonrechter toe. Dat huurders schade hebben geleden doordat zij moeten verhuizen, is op zichzelf niet door [gedaagde] betwist en staat dus vast. Huurders hebben weliswaar niet concreet gesteld hoe hoog deze schade is, maar de kantonrechter moet, indien het aannemelijk is dat er schade is geleden, op grond van de wet de schade vaststellen op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is.Als dat niet nauwkeurig kan, dan kan de kantonrechter de schade schatten.^[11]De kantonrechter sluit net als huurders aan bij de minimumbijdrage zoals genoemd in de Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie. Deze minimumbijdrage geldt zowel bij tijdelijke verhuizing in verband met renovatie,^[12]als bij beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik of op grond van de wens van verhuurder een krachtens het geldende omgevingsplan aan het verhuurde toegedeelde functie te verwezenlijken.^[13]Hoewel dit bedrag niet specifiek is vastgesteld voor het moeten verlaten van de woning omdat de woning niet de juiste bestemming heeft, is het bedrag wel vastgesteld voor situaties waarin de huurder wordt geconfronteerd met een gedwongen verhuizing, waarvan in dit geval ook sprake is. De [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat de kosten van het verhuizen wel mee zouden moeten vallen omdat het een ‘kleine verhuizing’ zal zijn. Daarmee gaat zij eraan voorbij dat de vergoeding niet alleen wordt gevraagd voor het daadwerkelijk verhuizen van spullen, maar ook voor het tijdelijk opslaan van de spullen en het inrichten van een nieuwe woning. Bovendien geeft de regeling recht op een minimale vergoeding, juist om lastige discussies over werkelijk gemaakte kosten te voorkomen.

3.25.

De minimumbijdrage volgens de Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie is vastgesteld op € 7.673,00. [gedaagde] moet dit bedrag aan [onderbewindgestelde] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] betalen.

[gedaagde] hoeft geen schadevergoeding te betalen voor de voorraad die verloren is gegaan

3.26.

Huurders willen dat [gedaagde] een vergoeding betaalt omdat zij hun voorraad in de koelkast en voorraadkast door de uithuiszetting door de gemeente niet hebben kunnen gebruiken. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] hier niet voor hoeft te betalen. Volgens [gedaagde] konden huurders namelijk na de uithuiszetting nog de woning in. Huurders moesten dan de gemeente bellen en dan zou de woning voor huurders geopend worden. Dit is door huurders onvoldoende betwist: zij zeggen dat de woning op een gegeven moment definitief door de gemeente gesloten is, maar dit was een week na de uithuiszetting. In deze week hadden zij spullen uit de woning kunnen halen. In het licht hiervan hebben huurders onvoldoende duidelijk gemaakt waarom [gedaagde] voor hun ‘verloren’ voorraad een vergoeding zou moeten betalen.

[gedaagde] moet de immateriële schade van huurders vergoeden

3.27.

Het laatste punt waarvoor huurders schadevergoeding vorderen, is de immateriële schade die zij hebben geleden door de uithuiszetting. De kantonrechter wijst deze vergoeding toe. [gedaagde] heeft niet betwist dat huurders immateriële schade hebben geleden en heeft ook de hoogte van de gevorderde vergoeding niet weersproken. [gedaagde] moet daarom de gevorderde vergoeding van € 150,00 per maand voor een periode van vijf maanden betalen aan alle afzonderlijke huurders. Dit betekent dat [gedaagde] € 750,00 moet betalen aan [onderbewindgestelde] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] .

De verklaring voor recht wordt afgewezen

3.28.

De laatste vordering van huurders is een verklaring voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die zij hebben geleden door de uithuiszetting van de gemeente. Deze vordering wijst de kantonrechter af. Een derde is namelijk niet (zonder meer) aansprakelijk te houden voor een overheidsdaad van de gemeente. Dit geldt helemaal als de overheidsdaad mogelijk niet rechtmatig is geweest, zoals [gedaagde] heeft gesuggereerd. Huurders hebben waarschijnlijk gedoeld op een verklaring voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor schade die huurders hebben geleden als gevolg van de onrechtmatige daad van [gedaagde] , die heeft geleid tot de uithuiszetting. Maar, dit is niet gevorderd. Verder is niet gesteld of gebleken welk belang huurders daarbij hebben naast de al ingestelde vorderingen. Voor zover huurders een nadere vordering willen instellen zal weer getoetst moeten worden of er sprake is van een causaal verband tussen de verweten gedragingen van [gedaagde] en de gestelde schade.

Conclusie: [gedaagde] moet € 26.973,00 en € 38.393,00 en € 21.173,00 aan schadevergoeding betalen

3.29.

[gedaagde] moet aan huurders de volgende bedragen betalen:

- [onderbewindgestelde] : € 26.973,00 (€ 16.350,00 + € 2.200,00 + € 7.673,00 + € 750,00).

- [eiser sub 2] : € 38.393,00 (€ 28.020,00 + € 1.950,00 + € 7.673,00 + € 750,00).

- [eiser sub 3] : € 21.173,00 (€ 9.800,00 + € 750,00 + € 2.200,00 + € 7.673,00 + € 750,00).

[gedaagde] moet de wettelijke rente betalen

3.30.

Omdat [gedaagde] te laat is met betalen, moet zij de wettelijke rente betalen over de in rechtsoverweging 3.29 genoemde bedragen betalen. Zij heeft zelf ook erkend dat zij de rente moet betalen als de kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] een bedrag moet betalen.

3.31.

Huurders vorderen de rente vanaf de schadedatum. Tijdens de mondelinge behandeling hebben zij uitgelegd dat zij hiermee 3 februari 2025 bedoelen en dat zij de wettelijke rente over alle posten vanaf deze datum vorderen. Ook hier heeft [gedaagde] niets tegenin gebracht. De wettelijke rente wordt daarom toegewezen vanaf 3 februari 2025.

[gedaagde] moet de buitengerechtelijke incassokosten betalen

3.32.

Huurders vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [onderbewindgestelde] vordert hiervoor een bedrag van € 1.188,74, [eiser sub 2] een bedrag van € 1.185,90 en [eiser sub 3] een bedrag van € 1.163,15. Dat zijn kosten die huurders zeggen te hebben gemaakt om te proberen te voorkomen dat zij naar de rechter moesten stappen. De vordering van huurders is niet uit een overeenkomst is ontstaan (maar juist uit het ontbreken daarvan). De vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn moet dan worden beoordeeld aan de hand van het zogenaamde Rapport BGK-integraal. Dat betekent dat de proceskosten niet zonder meer worden genormeerd door het Besluit buitengerechtelijke incassokosten (BIK), maar dat nog getoetst moet worden of het redelijk is geweest om kosten te maken voor buitengerechtelijke handelingen en of de omvang van de gemaakte kosten ook redelijk is. Het moet bovendien gaan om andere kosten dan de kosten die gemaakt zijn om processtukken voor te bereiden en op te stellen en de zaak voor de rechter te brengen.

3.33.

Huurders hebben voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Deze kosten zijn ook in redelijkheid gemaakt. Maar, de kantonrechter ziet wel aanleiding om de kosten te matigen. Alle drie de huurders vorderen namelijk afzonderlijk buitengerechtelijke incassokosten. Mr. De Jong, de gemachtigde van huurders, heeft de aanmaningen aan [gedaagde] voor de afzonderlijke huurders in vrijwel gelijkluidende tekst verzonden en overige correspondentie heeft met dezelfde brieven en e-mails plaatsgevonden. Uitgaande van het totaal van de vorderingen van huurders van € 86.539,00, zou op grond van de Staffel bij het BIK een bedrag van € 1.640,39 exclusief BTW redelijk zijn. De kantonrechter zal daarom de buitengerechtelijke incassokosten matigen tot een totaalbedrag van € 1.640,39. Naar rato van de vorderingen van huurders komt dit neer op € 511,29 exclusief BTW en € 618,66 inclusief BTW voor [onderbewindgestelde] , € 727,76 exclusief BTW en € 880,59 inclusief BTW voor [eiser sub 2] en € 401,34 exclusief BTW en € 485,62 inclusief BTW voor [eiser sub 3] .

[gedaagde] moet de proceskosten in conventie betalen

3.34.

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in conventie betalen. Omdat huurders hebben geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [gedaagde] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten
.De proceskosten van huurders worden begroot op:

- griffierecht

€

90,00

- salaris gemachtigde

€

1.630,00

(2 punten × € 815,00)

- nakosten

€

135,00

Totaal

€

1.855,00

3.35.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De beslissing wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard

3.36.

De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd door huurders. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.

in reconventie

De vorderingen van [gedaagde] worden afgewezen

3.37.

[gedaagde] vordert in reconventie dat de huurovereenkomsten tussen huurders en [gedaagde] wordt ontbonden, omdat huurders de huur al langere tijd niet betalen en huurders nog ingeschreven staan op het adres van [gedaagde] . Ook wil [gedaagde] dat huurders de huur vanaf februari 2025 die huurders nog niet betaald hebben, alsnog betalen.

3.38.

De kantonrechter wijst de vorderingen van [gedaagde] af. Omdat de huurovereenkomsten hiervóór in 3.5 zijn vernietigd door de kantonrechter, hebben de vorderingen van [gedaagde] geen grondslag meer. De huurovereenkomsten bestaan niet meer, dus hoeven huurders ook geen huur te betalen. Een vernietigde huurovereenkomst kan overigens ook niet ontbonden worden.

[gedaagde] moet de proceskosten in reconventie betalen

3.39.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Er zal alleen een procespunt worden toegekend voor het opstellen van de conclusie van antwoord in reconventie. Er wordt geen afzonderlijk punt in rekening gebracht voor de mondelinge behandeling. De proceskosten van huurders in reconventie worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

543,00

(1 punt × € 543,00)

Totaal

€

543,00

De beslissing wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard

3.40.

4.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

4.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [onderbewindgestelde] te betalen een bedrag van € 26.973,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 3 februari 2025, tot de dag van volledige betaling,

4.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 2] te betalen een bedrag van € 38.393,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 3 februari 2025, tot de dag van volledige betaling,

4.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 3] te betalen een bedrag van 21.173,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 3 februari 2025, tot de dag van volledige betaling,

4.4.

veroordeelt [gedaagde] om aan [onderbewindgestelde] te betalen een bedrag van € 618,66 aan buitengerechtelijke incassokosten,

4.5.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 2] te betalen een bedrag van € 880,59 aan buitengerechtelijke incassokosten,

4.6.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 3] te betalen een bedrag van € 485,62 aan buitengerechtelijke incassokosten,

4.7.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.855,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

4.8.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

4.9.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

4.10.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

4.11.

wijst de vorderingen van [gedaagde] af,

4.12.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 543,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

4.13.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.T. Werner en in haar afwezigheid in het openbaar uitgesproken door mr. D.C.P.M. Straver op 5 november 2025.

62938

Vernietiging van huurovereenkomsten door misleiding van huurders over bestemming appartementen