Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/286
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 oktober 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: D. van der Locht)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos ).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 325.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 325.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
21 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
21 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. [1]
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1981 gebouwde rijwoning met een aangebouwde berging/schuur van 10 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 92 m2 en ligt op een kavel van
139 m².
139 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 325.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 14 oktober 2021 voor € 325.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 19 maart 2021 voor € 325.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 31 oktober 2021 voor € 372.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 12 september 2021 voor € 359.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook rij-of hoekwoningen zijn die in dezelfde straat in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, door voor de woning de laagste woningwaarde per m² te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer
9. Eiser voert aan dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn. De keuken is meer dan 16 jaar oud en de badkamer is meer dan 20 jaar oud. Een verouderde keuken en badkamer hebben zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken en badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
9.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat het voorzieningenniveau met factor 2 “eenvoudig/verouderd” is gekwalificeerd. Er is geen reden het voorzieningenniveau (nog) lager te kwalificeren. Afgezien daarvan is de waarde per m² van de woning lager dan die van de referentiewoningen en ligt deze in lijn met de referentiewoningen die ook eenvoudige/verouderde voorzieningen hebben, zodat hier volgens de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat eiser ook geen objectieve, verifieerbare gegevens zoals foto’s heeft overlegd waaruit anders zou moeten blijken. De beroepsgrond slaagt niet.
Het duurzaamheidsniveau
10. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.
10.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning energielabel B heeft. Gelet hierop stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat in voldoende mate rekening is gehouden met het duurzaamheidsniveau. Eén referentiewoning heeft geen bekend energielabel, de overige drie referentiewoningen hebben energielabel C. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De woning is vergeleken met referentiewoningen uit dezelfde straat, uit hetzelfde bouwjaar. Drie van de vier referentiewoningen hebben een lager energielabel. Hieruit volgt dat het duurzaamheidsniveau van de woning niet ‘onder gemiddeld’ is en dat hiermee onvoldoende rekening zou zijn gehouden bij de waardevaststelling. De beroepsgrond slaagt niet.
Asbest
11. Eiser voert aan dat in de woning asbest aanwezig is. Volgens de Hoge Raad dient de waardedrukkende invloed te worden gesteld op het bedrag dat op de waardepeildatum door de veronderstelde koper zou worden gereserveerd voor de toekomstige verwijdering van asbesthoudende materialen. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende rekening gehouden met de aanwezigheid van asbest bij de woning, waardoor de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
11.1
De heffingsambtenaar merkt hierover op dat voor zover er al sprake is van asbest bij de woning, dit wordt namelijk niet onderbouwd en/of aannemelijk gemaakt, dit geen waardedrukkend effect heeft. Er bestaat geen verplichting om asbest te verwijderen. Bovendien komen de referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode c.q. bouwblok zodat ervan uit kan worden gegaan dat als er al sprake is van aanwezige asbest, dit ook bij de referentiewoningen aanwezig is. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan het volgende toe. Kleine hoeveelheden (maximaal 35 m²) asbest in bepaalde vormen, zoals golfplaten, mogen onder strikte voorwaarden door particulieren worden verwijderd en afgevoerd. Dan is er sprake van geringe kosten. Omdat eiser niet heeft gesteld of aannemelijk gemaakt in welke vorm en welke hoeveelheid het asbest aanwezig is, heeft de heffingsambtenaar hier niet op een andere manier rekening mee hoeven houden dan zoals is toegelicht. En zelfs als er aanzienlijke kosten zouden zijn, is hier voldoende ruimte voor in de matrix gezien de m²-prijs van de woning en de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Zolder met vlizotrap
12. Eiseres voert aan dat de zolder enkel te betreden is met een vlizotrap. Een zolderverdieping kan alleen als gebruiksoppervlakte worden aangemerkt als er een vaste trap is en daglichttoetreding. De heffingsambtenaar heeft hier tijdens de oorspronkelijke taxatie onvoldoende rekening mee gehouden, waardoor er met teveel m² gebruiksoppervlakte is gerekend. Hierdoor is volgens eiseres de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
12.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de gehanteerde gebruiksoppervlakte correct is. Als er sprake is van een vlizotrap en geen daglichttoetreding is wordt de vliering niet meegenomen in de berekening van de gebruiksoppervlakte. Bovendien bestaat er volgens de heffingsambtenaar geen geschil over de gebruiksoppervlakte. In het woningwaarderapport van eiser staat een gebruiksoppervlakte van 102 m² vermeld. Uit de taxatiematrix (en het taxatieverslag) blijkt dat de heffingsambtenaar ook uitgaat van 102 m² (92 m² voor de woning en 10 m² voor de berging/schuur). De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 oktober 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 oktober 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.