Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/735
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 oktober 2025 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres,
(gemachtigde: D. van der Locht)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 355.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 355.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. [1]
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1989 gebouwde hoekwoning met een vrijstaande berging/schuur van 6 m², een serre en twee dakkapellen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van
96 m2 en ligt op een kavel van 140 m².
96 m2 en ligt op een kavel van 140 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 355.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 28 september 2021 voor € 399.999,-;
- [adres 3] , verkocht op 1 oktober 2021 voor € 374.601,-;
- [adres 4] , verkocht op 17 juni 2022 voor € 385.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook hoek- en rijwoningen zijn die in dezelfde straat in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, door voor de woning de laagste woningwaarde per m² te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Motivering uitspraak op bezwaar
9. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar onvoldoende is ingegaan op de grond dat er een hele oude keuken en badkamer in de woning aanwezig zijn, dat er een kinderspeeltuin achter de woning ligt, de zolder tochtig is en geen verwarming heeft en dat de buren een bubbelbad in de sauna in de tuin hebben die ze opwarmen met stinkend hout. Volgens eiseres is er vanaf de bouw nooit een drainageleiding gelegd. Eiseres is hierdoor van mening dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd is.
9.1
De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht dient de beslissing op het bezwaar te berusten op een deugdelijke motivering, die bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld. Op grond van de gegeven motivering moet het voor belanghebbende redelijkerwijs inzichtelijk zijn geweest welke gronden de heffingsambtenaar aan de heroverweging ten grondslag heeft gelegd en heeft belanghebbende zich op die basis een gefundeerd oordeel kunnen vormen over de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. In de uitspraak op bezwaar blijkt dat de WOZ-waarde wordt bepaald aan de hand van rondom de waardepeildatum verkochte woningen. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt ook waarom het bezwaar ongegrond is verklaard. In de uitspraak op bezwaar, gelezen in samenhang met het taxatieverslag, is in voldoende mate ingegaan op het standpunt van de eiseres ten aanzien van de staat van onderhoud (slecht, onder gemiddeld), het voorzieningenniveau (slecht, onder gemiddeld) en de ligging van de woning. Met de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau is rekening gehouden. De rechtbank is dan ook van oordeel dat van een motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar geen sprake is. Ten aanzien van de verwarming van de sauna en het bubbelbad sluit de rechtbank zich aan bij de heffingsambtenaar dat overlast van buren niet iets is wat bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ een rol speelt. De heffingsambtenaar is daar in de uitspraak op bezwaar ook op in gegaan met de opmerking dat haar “overige, niet nader gemotiveerde bezwaargronden, […] niet leiden tot een waardeverlaging”. De beroepsgrond slaagt niet.
Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer
10. Eiseres voert aan dat de keuken en badkamer gedateerd zijn. De keuken is meer dan 20 jaar oud en de badkamer meer dan 16 jaar oud. Een verouderde keuken en badkamer hebben zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken en badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
10.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat er geen foto’s van de voorzieningen zijn ingediend. Het voorzieningenniveau is gekwalificeerd als eenvoudig/verouderd. Aan deze grond is derhalve tegemoetgekomen. Als eiseres stelt dat er onvoldoende rekening gehouden is met gedateerde voorzieningen is daar in de matrix voldoende ruimte voor. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Wat eiseres heeft aangevoerd geeft geen aanleiding om aan te nemen dat het voorzieningenniveau nog lager vastgesteld had moeten worden. De woning heeft bovendien een ruim lagere m²-prijs dan de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
De staat van onderhoud
11. Eiser voert aan dat de staat van onderhoud van de woning matig is. Hier is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening mee gehouden. Woningen met een matige tot slechte staat van onderhoud, of waarbij sprake is van achterstallig onderhoud, worden verkocht tegen aanzienlijk lagere prijzen dan die van vergelijkbare woningen waarbij het onderhoud op peil is. De investeringskosten om de woning up-to-date te maken hebben invloed op de prijs en dus op de waarde in het economische verkeer. Eiser benoemt de aanwezigheid van lekkages en slecht onderhouden schilderwerk. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
11.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat het onderhoud is gekwalificeerd als matig. Aan deze grond is tegemoetgekomen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat uit de foto’s in het woningwaarderapport niet blijkt dat de staat van onderhoud lager dan met factor 2, op korte termijn verbeteringen noodzakelijk, gekwalificeerd had moeten worden. De beroepsgrond slaagt niet.
Het duurzaamheidsniveau
12. Eiseres voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Eiseres benoemd hierbij de aanwezigheid van enkele beglazing. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.
12.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning geen bekend energielabel heeft. In het woningwaarderapport is een voor- of achterdeur te zien met een naastgelegen raam dat enkele beglazing heeft. Dit is niet ongebruikelijk voor dit bouwjaar. Omdat de woning is vergeleken met referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode, is de duurzaamheid in de prijs verdisconteerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Dijkwoning
13. Eiseres voert aan dat uit onderzoek is gebleken dat de woning onderdeel uitmaakt van een dijk. De woning kan dan ook getypeerd worden als een dijkwoning. Voor dijken heeft het waterschap een legger gemaakt waarop kenbaar gemaakt is welk deel van de dijk als kernzone en welk deel als beschermingszone beschouwd dient te worden. Alle gronden welke tot de kernzone behoren tot de beschermingszone zijn vrijgesteld voor de Wet WOZ. De heffingsambtenaar heeft hier onvoldoende rekening mee gehouden, waardoor de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
13.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning niet op een dijk ligt. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De woning ligt midden in een woonwijk. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging
14. Eiseres voert aan dat de woning nabij een snelweg, nabij bedrijvigheid, nabij een UMTS mast, nabij een school en nabij een spoorweg ligt. Hierdoor is er sprake van geluidsoverlast, extra verkeer, luchtvervuiling, gezondheidsrisico’s en verstoring van de leefomgeving. Omdat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
14.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning niet nabij bedrijvigheid of een school ligt. De woning ligt wel bij een speeltuintje in een woonwijk op loopafstand van een supermarkt. In de wijk liggen twee speeltuinen. Het spoor bevindt zich op 100 meter afstand met twee rijen bebouwing tussen de woning en het spoor. Snelweg A2 ligt op 880 meter met vele rijen bebouwing ertussen. De UMTS mast ligt op 118 meter afstand. De heffingsambtenaar wijst op de fotobijlage bij het verweerschrift. De ligging is verdisconteerd in de vastgestelde waarde omdat de referentiewoningen op eenzelfde afstand liggen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De referentiewoningen liggen zeer dichtbij de woning in dezelfde straat. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 31 oktober 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 31 oktober 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.