Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/803
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 oktober 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: D. van der Locht)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 622.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 622.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
28 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
28 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. [1]
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1931 gebouwde tussenwoning met een vrijstaande berging van
16 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 114 m2 en ligt op een kavel van
126 m².
16 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 114 m2 en ligt op een kavel van
126 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 622.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 26 november 2021 voor € 695.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 19 oktober 2021 voor € 710.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 4 februari 2022 voor € 738.411,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook tussenwoningen zijn die in dezelfde straat in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere het voorzieningenniveau, door voor de woning de laagste woningwaarde per m² te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Motivering uitspraak op bezwaar
9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar onvoldoende is ingegaan op de grond dat eiser van mening is dat de WOZ-waarde € 150.000,- boven de verkoopwaarde ligt. In de afgelopen jaren is de WOZ-waarde exponentieel gestegen van onder de verkoopwaarde naar ruim daarboven. De WOZ-waarde van huizen van buren met meer dakkapellen en met recente renovaties en uitbreidingen (serre) ligt onder de WOZ-waarde van de woning. Eiser is hierdoor van mening dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd is.
9.1
De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht dient de beslissing op het bezwaar te berusten op een deugdelijke motivering, die bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld. Op grond van de gegeven motivering moet het voor belanghebbende redelijkerwijs inzichtelijk zijn geweest welke gronden de heffingsambtenaar aan de heroverweging ten grondslag heeft gelegd en heeft belanghebbende zich op die basis een gefundeerd oordeel kunnen vormen over de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. In de uitspraak op bezwaar blijkt dat de WOZ-waarde wordt bepaald aan de hand van rondom de waardepeildatum verkochte woningen. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt ook waarom het bezwaar ongegrond is verklaard. In de uitspraak op bezwaar wordt de manier van waardebepaling in het kader van de Wet WOZ voldoende toegelicht. Daaruit volgt onder meer dat de waarde ieder jaar afzonderlijk wordt bepaald aan de hand van recente verkopen van vergelijkbare woningen. Hieruit volgt dat een vergelijking met eerdere jaren, of een vergelijking met WOZ-waarden van andere woningen niet relevant is. Van een motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar is dan ook, naar oordeel van de rechtbank, geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet.
Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer
10. Eiser voert aan dat de keuken en badkamer gedateerd zijn. De keuken is meer dan 20 jaar oud en de badkamer meer dan 16 jaar oud. Een verouderde keuken en badkamer hebben zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken en badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
10.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat er geen foto’s van de voorzieningen zijn ingediend. Het voorzieningenniveau is gelet op het bouwjaar gekwalificeerd met factor 3, normaal. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Eiser heeft geen objectieve, verifieerbare gegevens ingediend waaruit zou moeten blijken dat het voorzieningenniveau lager zou moeten worden gekwalificeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
De staat van onderhoud
11. Eiser voert aan dat de staat van onderhoud van de woning matig is. Hier is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening mee gehouden. Woningen met een matige tot slechte staat van onderhoud, of waarbij sprake is van achterstallig onderhoud, worden verkocht tegen aanzienlijk lagere prijzen dan die van vergelijkbare woningen waarbij het onderhoud op peil is. De investeringskosten om de woning up-to-date te maken hebben invloed op de prijs en dus op de waarde in het economische verkeer. Eiser benoemt de scheurvorming in de binnenmuren en het slecht onderhouden buitenschilderwerk.
Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
11.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat eiser onvoldoende gemotiveerd en aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een matige staat van onderhoud. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Ook hierbij geldt dat eiser geen objectieve, verifieerbare gegevens zoals foto’s heeft ingediend waaruit dit zou moeten blijken. Daarnaast ligt de m²-prijs ruim lager dan de m²-prijzen van de referentiewoningen, waardoor er genoeg ruimte in de taxatiematrix zit om eventuele verschillen in de staat van onderhoud tussen de woning en de referentiewoningen te compenseren. De beroepsgrond slaagt niet.
Het duurzaamheidsniveau
12. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Eiser benoemd hierbij de aanwezigheid van enkele beglazing. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.
12.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning geen bekend energielabel heeft. Omdat de woning is vergeleken met woningen uit dezelfde bouwperiode, is de duurzaamheid in de prijs verdisconteerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging
13. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een snelweg. De ligging nabij een snelweg zorgt voor een lagere waarde vanwege de mogelijke overlast en verminderde leef kwaliteit die wordt ervaren. Geluidsoverlast en luchtvervuiling door het verkeer kunnen potentiële kopers afschrikken. De heffingsambtenaar heeft de woning vergeleken met referentiewoningen die geen last hebben van een ligging nabij een snelweg. Omdat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
13.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning ongeveer 772 meter van de A12 ligt. Op deze afstand is geen sprake van hinder. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Daarnaast liggen de referentiewoningen in dezelfde straat en hebben dus een vergelijkbare ligging. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 31 oktober 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 31 oktober 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.