Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11874081 \ UV EXPL 25-222 VL/58599
Vonnis in kort geding van 10 oktober 2025
in de zaak van
[eiseres] B.V.,
gevestigd in [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. M.P.M. Riep,
tegen
[gedaagde] B.V.,
gevestigd in [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
vertegenwoordigd door: [A] .
1.De procedure
1.1.
[eiseres] heeft [gedaagde] op 17 september 2025 gedagvaard voor de kantonrechter. De kantonrechter heeft vervolgens een mondelinge behandeling bepaald.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 26 september 2025 plaatsgevonden. Namens [eiseres] was de heer [B] aanwezig, bijgestaan door mr. Riep. Namens [gedaagde] was de heer [A] aanwezig. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] een overzicht overgelegd met informatie over de huur van de verschillende appartementen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat is besproken.
1.3.
Tenslotte heeft de kantonrechter bepaald dat het vonnis vandaag wordt uitgesproken.
2.De kern van de zaak
[eiseres] verhuurt 12 appartementen aan [gedaagde] . Volgens [eiseres] is de huur per 31 mei 2025 dan wel per 31 augustus 2025 geëindigd en had [gedaagde] per die datum de 12 appartementen leeg en vrij van huur moeten opleveren. Dit heeft [gedaagde] niet gedaan. Volgens [eiseres] heeft zij daardoor schade geleden en zij wil in deze procedure een voorschot op de schadevergoeding. Daarbij wil zij dat [gedaagde] , op straffe van een dwangsom, de appartementen alsnog leeg en vrij van huur oplevert en geen nieuwe onderhuurovereenkomsten aangaat. [gedaagde] is het hier niet mee eens. Volgens haar hebben partijen nooit afgesproken dat alle appartementen vrij van huur zouden worden opgeleverd. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] 8 appartementen vrij van huur moet opleveren, de andere 4 appartementen moet zij verhuurd opleveren. [gedaagde] hoeft geen voorschot op een schadevergoeding te betalen.
3.De beoordeling
3.1.
Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. Voor toewijzing van een vordering in kort geding moet aan twee voorwaarden worden voldaan. Er moet sprake zijn van een spoedeisend belang én het moet zeer waarschijnlijk zijn dat de vordering in een normale, uitgebreide procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen.
3.2.
Een spoedeisend belang is aanwezig als van [eiseres] niet verwacht kan worden dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Dat is hier het geval voor bijna alle vorderingen. [eiseres] heeft namelijk aangevoerd dat zij schade lijdt doordat [gedaagde] weigert de appartementen leeg en vrij van huur op te leveren. Hierdoor kan zij de appartementen nu niet renoveren en verkopen, waardoor zij minder liquide middelen heeft voor andere projecten. Daarbij kan het zijn dat [gedaagde] nog nieuwe onderhuurovereenkomsten sluit, waardoor er nog meer huurders voor onbepaalde tijd in de appartementen verblijven en de schade van [eiseres] alleen maar oploopt.
3.3.
Voor de vordering van [eiseres] tot het doorstorten van de door de onderhuurders betaalde huur heeft [eiseres] geen spoedeisend belang gesteld. De kantonrechter kan dit spoedeisende belang ook niet uit de door [eiseres] gestelde feiten opmaken.
3.4.
Voor de beantwoording van de vraag of het zeer waarschijnlijk is dat de vorderingen van [eiseres] in een bodemprocedure zullen worden toegewezen, is van belang wat partijen hebben afgesproken over de beëindiging van de huurovereenkomst voor de 12 appartementen. Partijen verschillen van mening over de vraag per wanneer de huurovereenkomst zou eindigen en of is afgesproken dat de appartementen allemaal vrij van huur zouden worden opgeleverd.
Wat hebben partijen afgesproken?
De overeenkomst is niet beëindigd per 31 mei 2025
3.5.
Voor de kantonrechter is het onvoldoende aannemelijk dat een rechter in de bodemprocedure zal beslissen dat partijen een overeenkomst hebben gesloten op basis waarvan [gedaagde] de appartementen op 31 mei leeg en vrij van huur moest opleveren. Voor een overeenkomst is nodig dat partijen overeenstemming hebben bereikt. [eiseres] wijst op haar e-mail van 11 april 2025. Maar het is niet duidelijk of [gedaagde] ook akkoord is gegaan met de beëindiging zoals door [eiseres] voorgesteld in deze e-mail. In de stukken die [eiseres] heeft overgelegd staat geen expliciet akkoord van [gedaagde] op de punten zoals [eiseres] die heeft opgesomd in haar e-mail van 11 april 2025. Ook uit het feit dat [gedaagde] na deze e-mail als onderdeel van de gemaakte afspraken de onderhuurovereenkomsten aan [eiseres] heeft toegestuurd, is onvoldoende om van dit akkoord uit te gaan. [gedaagde] heeft namelijk uitgelegd dat dit niet bedoeld was als akkoord, maar dat zij transparant wilde zijn en zo veel mogelijk medewerking wilde verlenen zodat partijen tot afspraken zouden kunnen komen. Daarnaast volgt uit de whatsappgesprekken naar het oordeel van de kantonrechter juist dat partijen nog géén overeenstemming hadden bereikt, omdat daarin staat dat de oplevering met een maand werd uitgesteld (tot eind mei) en dat partijen nog ‘een en ander op papier moesten zetten’.
Beëindiging per 31 augustus 2025, maar niet alle appartementen vrij van huur opgeleverd
3.6.
De kantonrechter vindt het aannemelijk dat de huurovereenkomst van de 12 appartementen is geëindigd per 31 augustus 2025 door de opzegging van [gedaagde] . Daarentegen is niet aannemelijk dat partijen hebben afgesproken dat dit betekent dat alle 12 appartementen leeg en vrij van huur opgeleverd moeten worden. De kantonrechter legt dit hierna uit.
3.7.
[gedaagde] huurde de 12 appartementen sinds september 2020 van [C (voornaam)] , de vorige eigenaar, voor een periode van 10 jaar. Op 16 januari 2024 heeft [eiseres] deze appartementen van [C (voornaam)] gekocht, onder de voorwaarde dat de appartementen per 31 augustus 2025 leeg en vrij van huur zouden zijn, zodat [eiseres] de appartementen allemaal tegelijk zou kunnen renoveren en verkopen. [C (voornaam)] heeft [gedaagde] daarom verzocht om de huurovereenkomst op te zeggen, waarop [gedaagde] op 16 januari 2025 aan [C (voornaam)] heeft gemaild:
“Zoals besproken zeg ik hierbij de huurovereenkomst getekend op 02-09-2020 op van de [adres 1] t/m [adres 8] per 31-08-2025. Het een en ander afhankelijk van de wetgeving zullen wij hem leeg en vrij van huur opleveren, mits de algemene huurovereenkomsten voor bepaalde tijd worden teruggedraaid. In dit geval zullen we de zittende huurders worden overgenomen.”
3.8.
Op 11 december 2023 heeft de wetgever de Wet vaste huurcontracten aangenomen. Deze wet maakte vanaf 1 juli 2024 een einde aan huurovereenkomsten voor bepaalde tijd. Op het moment dat [gedaagde] de opzeggingsmail stuurde, moet zij volgens [eiseres] op de hoogte zijn geweest van deze nieuwe wetgeving. [eiseres] stelt dat [gedaagde] met de opzeggingsmail van 16 januari 2025 heeft bedoeld dat zij leeg en vrij van huur zou opleveren,
tenzijde wetgever besluit om toch weer huurovereenkomsten voor bepaalde tijd mogelijk te maken. Dat is volgens [eiseres] ook logisch, want in dat geval – als de wetgever huurovereenkomsten voor bepaalde tijd toch weer mogelijk had gemaakt – dan had [gedaagde] nog nieuwe onderhuurovereenkomsten kunnen aangaan. Die huurovereenkomsten had [eiseres] dan kunnen overnemen omdat die toch vanzelf zouden aflopen. [eiseres] had dan geen belang gehad bij het leeg en vrij van huur opleveren van de appartementen. Maar aangezien de Wet vaste huurcontracten in werking is getreden, moet [gedaagde] alle appartementen leeg en vrij van huur opleveren, aldus [eiseres] .
tenzijde wetgever besluit om toch weer huurovereenkomsten voor bepaalde tijd mogelijk te maken. Dat is volgens [eiseres] ook logisch, want in dat geval – als de wetgever huurovereenkomsten voor bepaalde tijd toch weer mogelijk had gemaakt – dan had [gedaagde] nog nieuwe onderhuurovereenkomsten kunnen aangaan. Die huurovereenkomsten had [eiseres] dan kunnen overnemen omdat die toch vanzelf zouden aflopen. [eiseres] had dan geen belang gehad bij het leeg en vrij van huur opleveren van de appartementen. Maar aangezien de Wet vaste huurcontracten in werking is getreden, moet [gedaagde] alle appartementen leeg en vrij van huur opleveren, aldus [eiseres] .
3.9.
[gedaagde] betwist dat zij met de opzeggingsmail heeft bedoeld dat zij alle appartementen leeg en vrij van huur zou opleveren. Op het moment dat zij de opzeggingsmail stuurde, hadden al 4 van de 12 huurders een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Dus of de Wet vaste huurcontracten nou in werking trad of niet, [gedaagde] zou niet in staat zijn geweest om deze appartementen leeg en vrij van huur op te leveren. Volgens [gedaagde] heeft zij dit duidelijk gecommuniceerd aan [C (voornaam)] voordat zij deze opzeggingsmail stuurde. De voorwaarde die zij heeft verwoord in de e-mail van 16 januari 2025 was bedoeld voor de andere appartementen; in theorie hadden namelijk ook andere huurders zich nog op de nieuwe wetgeving kunnen beroepen, maar deze mensen zijn gelukkig wel vertrokken.
3.10.
Uit de e-mail van 16 januari 2025 volgt dat [gedaagde] de huur voor de 12 appartementen per 31 augustus 2025 heeft opgezegd. Voor de kantonrechter is niet duidelijk of daarmee ook vast staat dat alle appartementen op die datum leeg en vrij van huur moesten worden opgeleverd. Het is aan [eiseres] om voldoende aannemelijk te maken dat dat zo is. De e-mail van 16 januari 2025 is hierover niet duidelijk. Het gaat er dan om wat [gedaagde] en [C (voornaam)] , de verhuurder aan wie de opzegging was gericht, hier bedoeld hebben. Dat is onduidelijk omdat beide partijen hier iets anders over zeggen. Daarom is op dit moment onvoldoende aannemelijk dat een bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde] alle 12 appartementen leeg en vrij van huur moest opleveren. Dit zal in een bodemprocedure worden beoordeeld, waarbij – in tegenstelling tot een procedure in kortgeding – de mogelijkheid bestaat tot bewijslevering.
Wat betekent dit voor de vorderingen?
Geen voorschot op schadevergoeding
3.11.
[eiseres] vordert € 250.000,- als voorschot op de schade die zij lijdt doordat [gedaagde] 4 van de 12 appartementen niet vrij van huur kan opleveren, vermeerderd met rente. Omdat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] heeft toegezegd deze 4 appartementen vrij van huur op te leveren, wordt deze vordering afgewezen.
Alle appartementen moeten worden opgeleverd, 8 vrij van huur en 4 verhuurd
3.12.
[eiseres] vordert dat [gedaagde] binnen 7 dagen alle 12 appartementen leeg en vrij van huur oplevert. Uit het overzicht dat [gedaagde] tijdens de zitting heeft overgelegd, volgt dat 4 appartementen voor onbepaalde tijd zijn verhuurd, 2 appartementen leeg staan en 6 appartementen voor bepaalde tijd zijn verhuurd waarbij de huur tussen 30 september 2025 en 5 maart 2026 eindigt. [gedaagde] heeft toegelicht dat zij 8 van de 12 appartementen leeg en vrij van huur kan en wil opleveren binnen een zo kort mogelijk tijd.
3.13.
De huurovereenkomst voor de 12 appartementen is per 31 augustus 2025 opgezegd. [gedaagde] had op dat moment de appartementen moeten opleveren. Zij heeft dat niet gedaan. De kantonrechter zal haar verplichten dat alsnog te doen. Zoals hiervoor onder 3.6 tot en met 3.10 staat, hoeft zij niet alle appartementen vrij van huur op te leveren. De 4 appartementen, waarvan de huurders een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben, zal [gedaagde] verhuurd mogen opleveren. Van de andere 8 appartementen heeft zij gezegd dat zij die op korte termijn leeg en vrij van huur kan opleveren en dat moet zij dan dus ook doen. Zij krijgt voor de oplevering van alle 12 appartementen één maand de tijd.
3.14.
[eiseres] vordert verder dat [gedaagde] een dwangsom aan [eiseres] moet betalen van € 5.000,- per dag dat [gedaagde] de appartementen te laat oplevert, met een maximum van € 250.000,-. De kantonrechter zal een dwangsom van € 250,- per dag per appartement met een maximum van, in totaal, € 50.000,- toewijzen. De kantonrechter vindt een dwangsom nodig omdat [gedaagde] , ondanks de opzegging per 31 augustus 2025, geen enkel appartement heeft opgeleverd, ook niet de leegstaande appartementen of de appartementen met huurders voor bepaalde tijd. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] toegelicht dat zij dit niet deed vanwege het bestaande geschil met [eiseres] . Om [gedaagde] ertoe te bewegen de appartementen nu wel op te leveren, zal de kantonrechter deze dwangsom opleggen. Zij matigt wel het bedrag van de dwangsom.
[gedaagde] mag geen nieuwe onderhuurovereenkomsten sluiten
3.15.
[eiseres] vordert dat aan [gedaagde] een verbod wordt opgelegd tot het aangaan van nieuwe onderhuurovereenkomsten, op straffe van een dwangsom van € 50.000,- voor elke keer dat [gedaagde] dit toch doet. [1] [gedaagde] heeft hier geen verweer tegen gevoerd. Zij gaf juist aan dat dit geen probleem is omdat zij geen nieuwe onderhuurovereenkomsten is aangegaan of zal aangaan. Deze vordering zal daarom worden toegewezen.
[gedaagde] hoeft geen huurbetalingen door te storten aan [eiseres]
3.16.
Hierboven onder 3.3 heeft de kantonrechter overwogen dat [eiseres] geen spoedeisend belang heeft bij deze vordering. Om die reden wordt deze vordering afgewezen en dat geldt ook voor de daarover gevorderde dwangsom.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
3.17.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
122,35
- griffierecht
€
1.461,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.532,35
Uitvoerbaar bij voorraad
3.18.
De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt [gedaagde] tot oplevering per 10 november 2025, leeg en vrij van huur en onder afgifte van de sleutels aan [eiseres] , van de volgende 8 appartementen:
[adres 1] te [plaats 2] ;
[adres 2] te [plaats 2] ;
[adres 3] te [plaats 2] ;
[adres 4] te [plaats 2] ;
[adres 5] te [plaats 2] ;
[adres 6] te [plaats 2] ;
[adres 7] te [plaats 2] ;
[adres 8] te [plaats 2] ;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] tot oplevering per 10 november 2025, in verhuurde staat, onder afgifte van de sleutels aan [eiseres] , van de volgende 4 appartementen:
[adres 9] te [plaats 2] ;
[adres 10] te [plaats 2] ;
[adres 11] te [plaats 2] ;
[adres 12] te [plaats 2] ;
4.3.
veroordeelt [gedaagde] , als zij niet onder de veroordelingen onder 4.1 en 4.2 voldoet, tot betaling van een dwangsom aan [eiseres] van € 250,- per dag per appartement, met een maximum van, in totaal, € 50.000,-;
4.4.
verbiedt [gedaagde] , vanaf de datum van dit vonnis, tot het aangaan van nieuwe onderhuurovereenkomsten van de appartementen als genoemd onder 4.1 en 4.2;
4.5.
veroordeelt [gedaagde] , als zij het verbod zoals genoemd onder 4.4 overtreedt, tot betaling van een dwangsom aan [eiseres] van € 50.000,- per overtreding;
4.6.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.532,35, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
4.7.
verklaart dit vonnis tot hier uitvoerbaar bij voorraad;
4.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J.A. Boots en in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2025.