Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 11868141 UV EXPL 25-219 LvdH/1470
Kort geding vonnis van 24 oktober 2025
in de zaak van
de stichting
Stichting Lekstede Wonen,
gevestigd in Vianen,
verder ook te noemen Lekstede Wonen,
eisende partij,
gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel,
tegen:
[gedaagde partij],
wonend in [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde partij] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. M. Azdoufali.
1.De procedure
1.1.
De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 16;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 16;
- de aanvullende producties 17 tot en met 19 van Lekstede Wonen.
1.2.
Op 10 oktober 2025 heeft de mondelinge behandeling (zitting) plaatsgevonden. Daarbij zijn namens Lekstede Wonen verschenen de heer [A] (woonconsulent wijkbeheerder) en mevrouw [B] (woonconsulent sociaal beheer). Zij werden bijgestaan door de gemachtigde. Ook [gedaagde partij] was aanwezig, samen met zijn ouders. Hij werd bijgestaan door de gemachtigde.
Beide partijen hebben hun standpunten toegelicht, waarbij namens [gedaagde partij] gebruik is gemaakt van spreekaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken.
1.3.
De kantonrechter heeft bepaald dat er vandaag een vonnis wordt gewezen.
2.De kern van de zaak
[gedaagde partij] huurt sinds 27 juni 2023 van Lekstede Wonen de woning aan de [adres] in [woonplaats] . Op 20 augustus 2025 is er aan [gedaagde partij] een bestuurlijke maatregel opgelegd omdat in de woning verschillende soorten wapens, munitie en drugs zijn gevonden. Op 26 augustus 2025 is er een explosief aangetroffen op de (hoofd)ingang van het complex waar de woning van [gedaagde partij] deel van uitmaakt. De burgemeester heeft hierop besloten de woning van [gedaagde partij] te sluiten. Lekstede Wonen heeft de huurovereenkomst met [gedaagde partij] buitengerechtelijk ontbonden en vordert in deze procedure ontruiming van de woning door [gedaagde partij] .
De kantonrechter wijst de vordering van Lekstede Wonen toe en legt hierna uit hoe tot dit oordeel is gekomen.
3.De beoordeling
Een beoordeling in kort geding
3.1.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Verder is bij de beoordeling belangrijk hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen.
Spoedeisend belang
3.2.
Een spoedeisend belang is aanwezig als van Lekstede Wonen niet verwacht kan worden dat zij de uitkomst van een normale, uitgebreide procedure (bodemprocedure) afwacht. Dat is hier het geval. Lekstede Wonen heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Dit betekent dat de huurovereenkomst niet meer bestaat en [gedaagde partij] geen recht meer heeft om de woning binnen te gaan. [gedaagde partij] is niet bereid om in te stemmen met het einde van de huurovereenkomst. Lekstede wil met deze vordering voorkomen dat [gedaagde partij] na afloop van de sluiting de woning onrechtmatig binnengaat. Ook wil Lekstede Wonen de woning zo snel mogelijk aan een andere huurder kunnen verhuren.
Lekstede Wonen was bevoegd om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden
3.3.
De wetgever heeft met artikel 7:231 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) bedoeld om in de gevallen waarin een woning op grond van een besluit van de burgemeester is gesloten, de verhuurder de mogelijkheid te geven om zo snel mogelijk de huurovereenkomst te beëindigen en een nieuwe huurder te vinden. In deze zaak heeft de burgemeester op grond van artikel 174a van de Gemeentewet de woning van [gedaagde partij] gesloten. De burgemeester heeft zijn besluit er mede op gebaseerd dat het aantreffen van een explosief een ernstige aantasting is van het veiligheidsgevoel in de directe omgeving en grote maatschappelijke onrust veroorzaakt. Daarmee is voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat het hier om een sluiting gaat als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW Pro, wat in beginsel een grond oplevert om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.
De buitengerechtelijke ontbinding is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar
3.4.
Door de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden heeft Lekstede Wonen gebruik gemaakt van een bevoegdheid die de wet haar geeft, maar dit betekent niet altijd dat de gevorderde ontruiming op deze grond kan worden toegewezen. De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of het beroep van Lekstede Wonen op artikel 7:231 lid 2 BW Pro naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt. Bij deze toetsing moet de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking nemen en de belangen van partijen afwegen.
3.5.
De burgemeester heeft de woning bij besluit van 26 augustus 2025 op grond van artikel 174a Gemeentewet gesloten vanwege (kort gezegd) een explosief bij de (hoofd)ingang van de portiekflat. Lekstede Wonen heeft de huurovereenkomst vervolgens bij brief van 1 september 2025 buitengerechtelijk ontbonden.
3.6.
Uit het besluit van de burgemeester van 26 augustus 2025, verder gemotiveerd bij brief aan de verhuurder van 27 augustus 2025, volgt dat er in de vroege ochtend van 26 augustus 2025 een verdacht pakket was aangetroffen op de (hoofd)ingang van de portiekflat aan de [straat] in [woonplaats] . Ook was er op de gevel met graffiti een dreiging geuit die naar het oordeel van de burgemeester wijst in de richting van [gedaagde partij] . De burgemeester leest de tekst als ‘€ [gedaagde partij] betalen!’(zie bijlage 2 bij de brief van 10 september 2025, productie 17 van Lekstede Wonen). Meerdere hulpdiensten, waaronder de explosieven opruimingsdienst (EOD) en forensische opsporing, zijn opgeroepen. Ook waren politie, ambulance en brandweer aanwezig. De politie heeft een groot gebied rondom de [straat] in [woonplaats] afgezet en ook zijn er meerdere woningen uit voorzorg ontruimd. Uit nader onderzoek van de EOD bleek dat het verdachte pakket een explosief betrof. De EOD heeft het explosief afgevoerd. Daarna konden bewoners van de ontruimde woningen weer naar huis.
3.7.
Uit het besluit van de burgemeester blijkt dat de woning al bij hem bekend was, omdat er kort voor het aantreffen van het explosief informatie van de politie was ontvangen over de woning. Zo zijn er in juni 2025 in de woning wapens, munitie en drugs aangetroffen. Hiervoor is door de burgemeester een last onder dwangsom opgelegd.
3.8.
Uit de gegevens van Lekstede Wonen blijkt dat er vanaf begin 2025 veelvuldig meldingen binnenkomen van omwonenden over overlast vanuit de woning of door [gedaagde partij] . Deze meldingen zagen in het begin op geluidshinder van de hond van [gedaagde partij] , maar later ook op drugsgerelateerde overlast.
3.9.
Volgens [gedaagde partij] heeft hij zelf niets met drugs te maken. Volgens [gedaagde partij] komen de problemen door zijn ex-vriendin die zich heeft ingelaten met ‘verkeerde mensen’, aan wie zij ook geld verschuldigd zou zijn. Ook als dit zou kloppen, dan maakt dat niet uit voor de beoordeling. Het blijft dan namelijk nog steeds zo dat de vastgestelde feiten zich in en rondom de woning van [gedaagde partij] afspelen. Voor een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst is niet vereist dat er sprake is van een tekortkoming van de huurder zelf. Maar nog afgezien hiervan geldt dat, zelfs als [gedaagde partij] niets te maken zou hebben met de drugsactiviteiten in of vanuit de woning en dit allemaal te herleiden is naar zijn ex-vriendin, [gedaagde partij] als huurder toch verantwoordelijk blijft voor wat er zich in zijn woning (en/of schuur) afspeelt.
3.10.
Namens [gedaagde partij] is aangevoerd dat hij de relatie met zijn ex-vriendin heeft beëindigd en er een contactverbod tussen hen beiden geldt waar [gedaagde partij] zich aan houdt. [gedaagde partij] verblijft na de sluiting van zijn woning bij zijn moeder, maar hij kan daar niet blijven. De situatie is voor de moeder van [gedaagde partij] zwaar en onhoudbaar. [gedaagde partij] kan nergens anders verblijven. Hier staat tegenover dat Lekstede Wonen een zwaarwegend belang heeft bij het optreden tegen illegale activiteiten vanuit haar woningen. Dit heeft namelijk een negatief effect op de woonomgeving. In dit verband heeft Lekstede Wonen aangegeven dat zij een zerotolerancebeleid hanteert ten aanzien van de aanpak van illegale drugsactiviteiten in de door haar verhuurde woning en dat zij op dat gebied, ook aan de buurt, een krachtig signaal wil afgeven. Ook heeft Lekstede Wonen als verhuurder tegenover de andere huurders in het gebouw de verplichting om ervoor te zorgen dat overlast en onveiligheid stopt.
3.11.
De kantonrechter is voorshands van oordeel dat [gedaagde partij] in de gegeven omstandigheden had kunnen en moeten weten dat hij, door dergelijke activiteiten in zijn woning toe te staan, mogelijk zijn woning zou verliezen. Het belang van [gedaagde partij] bij het behoud van de woning weegt niet zo zwaar dat de belangen die Lekstede Wonen vertegenwoordigt daarvoor moeten wijken.
3.12.
Al met al kan op grond van de door [gedaagde partij] aangevoerde omstandigheden naar het oordeel van de kantonrechter niet worden geconcludeerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Lekstede Wonen de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden.
[gedaagde partij] moet de woning ontruimen
3.13.
De conclusie is dat het aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat Lekstede Wonen op goede gronden de huurovereenkomst heeft ontbonden, zodat het gerechtvaardigd is daarop in dit kort geding vooruit te lopen. Dat betekent dat de eis van Lekstede Wonen wordt toegewezen en [gedaagde partij] wordt veroordeeld de woning te ontruimen. Dit betekent dat [gedaagde partij] de woning moet verlaten en leeg en netjes moet achterlaten. Hij krijgt hiervoor 14 dagen de tijd. Deze termijn gaat in vanaf het moment dat dit vonnis aan hem door de deurwaarder is bezorgd.
Proceskosten
3.14.
[gedaagde partij] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Lekstede Wonen worden begroot op:
- dagvaarding € 145,45
- griffierecht € 135,00
- salaris gemachtigde € 814,00
- nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals
vermeld in de beslissing)
Totaal € 1.229,45
Uitvoerbaar bij voorraad
3.15.
De kantonrechter verklaart deze uitspraak uitvoerbaar bij voorraad, zoals Dennenborgh heeft gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van de partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing geldt in dat geval tot het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter, recht doende in kort geding:
4.1.
veroordeelt [gedaagde partij] om de woning aan de [adres] in [woonplaats] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezig personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan Lekstede Wonen, en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Lekstede Wonen te stellen;
4.2.
veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten van € 1.229,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
4.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Koppert, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2025.