ECLI:NL:RBMNE:2025:5535

• Datum uitspraak: 14 oktober 2025
• Publicatiedatum: 23 oktober 2025
• Zaaknummer: 24/824
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: Y.N.M. Rijlaarsdam
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak in Utrecht

In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 14 oktober 2025 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een woning in Utrecht. De heffingsambtenaar had de waarde van de woning vastgesteld op € 574.000,- per 1 januari 2022. Eiser, de eigenaar van de woning, ging in bezwaar tegen deze beschikking, maar zijn bezwaar werd ongegrond verklaard. Hierop heeft eiser beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning heeft onderbouwd met een taxatiematrix, waarin de woning werd vergeleken met vijf referentiewoningen in de omgeving. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld, en dat de referentiewoningen goed bruikbaar waren voor de waardebepaling. Eiser voerde verschillende gronden aan, waaronder de staat van onderhoud van de woning, de gedateerde keuken en badkamer, en het ontbreken van spouwmuren. De rechtbank volgde echter de argumenten van de heffingsambtenaar en oordeelde dat er voldoende rekening was gehouden met de verschillen tussen de woningen. Uiteindelijk verklaarde de rechtbank het beroep ongegrond, waardoor de WOZ-waarde gehandhaafd bleef. Er was geen aanleiding voor vergoeding van proceskosten of griffierecht.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/824

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 oktober 2025 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser,

(gemachtigde: D. van der Locht)

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 574.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar eisr als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
28 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4

De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. ^[1]

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 1904 gebouwde tussenwoning met vrijstaande berging/schuur van 9 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 85 m2.. De woning ligt op een kavel van 116 m².

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 574.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 21 september 2021 voor € 625.555,-;

- [adres 3] , verkocht op 25 oktober 2021 voor € 577.000,-;

- [adres 4] , verkocht op 17 september 2021 voor € 673.000,-;

- [adres 5] , verkocht op 25 juli 2021 voor € 635.000,-;

- [adres 6] , verkocht op 28 januari 2022 voor € 591.000,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook tussenwoningen zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, door voor de woning de laagste woningwaarde per m² te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Beroepsgronden

Motivering uitspraak op bezwaar

9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar onvoldoende is ingegaan op de grond dat de aangebouwde keuken achter het huis wegzakt, waardoor er scheurvorming optreedt. Eiser is hierdoor van mening dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd is.

9.1

De rechtbank overweegt als volgt. In de uitspraak op bezwaar wordt in algemene bewoordingen op de gronden ingegaan. Er staat ten aanzien van de staat van onderhoud van de woning dat hiermee rekening is gehouden bij de waardering. Dat er niet specifiek op elke losse grond is ingegaan maakt niet dat daarmee de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd is. De beroepsgrond slaagt niet.

Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer

10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met de gedateerde keuken en badkamer. De keuken is meer dan 16 jaar oud en de badkamer meer dan 20 jaar oud. Een oudere keuken en badkamer kunnen een lagere WOZ-waarde aantonen vanwege verschillende factoren. Slijtage en veroudering leiden tot zichtbare gebreken en esthetische achteruitgang. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van de moderne tijd door gebrek aan energiezuinige, waterbesparende en duurzame functies. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken en badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.

10.1

De heffingsambtenaar heeft als bijlage bij het verweerschrift de vastgoedkaart van de woning bijgevoegd, de woning stond vanaf begin 2024 te koop. Op de foto’s is volgens de heffingsambtenaar te zien dat de keuken en badkamer ‘gemiddeld’ zijn en niet gedateerd. Voor zover eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met gedateerde voorzieningen is daar volgens de heffingsambtenaar voldoende ruimte voor in de matrix.

De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De foto’s op de vastgoedkaart zijn niet genomen op de waardepeildatum, maar als het voorzieningenniveau op waardepeildatum afwijkt van het voorzieningenniveau op het moment van het nemen van de foto’s door de makelaar, had het op de weg van eiser gelegen om dit aan te tonen met objectieve, verifieerbare gegevens. De beroepsgrond slaagt niet.

Het duurzaamheidsniveau

11. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.

11.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning energielabel D heeft en 13 zonnepanelen. Omdat de woning is vergeleken met woningen uit dezelfde bouwperiode, is de duurzaamheid in de prijs verdisconteerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet

De zolder

12. Eiser voert aan dat de woning beschikt over een zolder die alleen te betreden is met een vlizotrap. Een zolderverdieping kan alleen als gebruiksoppervlakte worden aangemerkt als er een vaste trap is en daglichttoetreding. De heffingsambtenaar heeft hier tijdens de oorspronkelijke taxatie onvoldoende rekening mee gehouden, waardoor met een teveel m² is gerekend.

12.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat de tweede verdieping een bergzolder met een vlizotrap is. Gelet op de meetvoorschriften leidt deze bergzolder niet tot woonoppervlakte met een hoogte van meer dan 1,50 meter. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De zolder is niet meegenomen in de gebruiksoppervlakte. De beroepsgrond slaagt niet.

Spouwmuur

13. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het ontbreken van spouwmuren. Het ontbreken van spouwmuren resulteert in een lagere WOZ-waarde, vanwege de mindere energie-efficiëntie en hogere stookkosten. De heffingsambtenaar heeft de woning vergeleken met referentiewoningen die wel over een spouwmuur beschikken. Doordat hier geen onvoldoende rekening mee is gehouden, is de waarde te hoog vastgesteld.

13.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning is vergeleken met woningen uit dezelfde bouwperiode, daarom is het ontbreken van een spouwmuur in de prijs verdisconteerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

14. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 oktober 2025.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Voetnoten

1. Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).