Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/1440
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 oktober 2025 in de zaak tussen
B.V. [eiseres] ,uit [plaats] , eiseres,
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: mr. A. Teunisse).
Procesverloop
1.1.
In de beschikking van 30 april 2022 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van onroerend zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (het object) voor het belastingjaar 2022 naar de waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 819.000,-.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenares van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3.
In de uitspraak op bezwaar van 19 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
1.4.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op 16 november 2023 een verweerschrift ingediend en op 17 november 2023 taxatierapport. Op 18 augustus 2025 heeft eiseres een aanvullend beroep ingediend. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar op 21 augustus 2025 een nieuw taxatierapport, ter vervanging van het eerdere taxatierapport ingediend.
1.5
Op 28 augustus 2025 heeft de heffingsambtenaar, na een telefonisch verzoek daartoe van de rechtbank, een nadere uitleg ingediend ten aanzien van het nieuwe taxatierapport en de onderbouwing van de waarde.
1.5.
De zaak is behandeld op de zitting van 8 september 2025. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. Het object is een kantoorgebouw uit 1984 dat geheel gerenoveerd is in 1996. Het pand heeft een totale oppervlakte van 975 m² en bestaat uit een oppervlakte van 325 m² per verdieping. Dit betreft de begane grond, de eerste en tweede verdieping.
Het geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde van € 717.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 819.000,-.
Beoordelingskader
4. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend (artikel 17, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)). Deze waarde wordt voor niet-woningen in beginsel bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode), door middel van een vergelijking met referentieobjecten of door middel van de discounted cash-flow methode (DCF-methode) (artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ en artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (URIW)). In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde voor niet-woningen bepaald volgens de gecorrigeerde vervangingswaardemethode (GVW-methode), indien dat tot een hogere waarde leidt (artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ).
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen, heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatierapport overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. In het taxatierapport is gerekend met een kapitalisatiefactor van 8,4 en een brutohuurwaarde van € 97.500,- per jaar. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten. Ook heeft de heffingsambtenaar de waarde in het economische verkeer getoetst en/of extra onderbouwd door middel van de vergelijkingsmethode. Conclusie hiervan is dat “voor het onderhavige object een prijs per m2 van € 542,- m² is gewaardeerd, hetgeen gezien de vergelijkingscijfers zeker niet te hoog is vastgesteld.” [1]
5. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling door de rechtbank
6. Vaste rechtspraak [2] is dat ongeacht welke wijze van bepaling van de waarde de heffingsambtenaar gebruikt, van hem mag worden verlangd dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane waarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, moet hij zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan.
7. Op de zitting heeft de rechtbank nogmaals nagevraagd welke methode de heffingsambtenaar voor de waardebepaling heeft toegepast. De heffingsambtenaar heeft bevestigd dat hij gebruik heeft gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode, dat de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van de bottom-up methode, waarbij de huurwaarde, de onderhoudskosten, het leegstandsrisico en het opslagrisico is ingeschat. Bij het taxatierapport is ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor het Rekenblad Bruto Kapitalisatiefactor van de VNG gevoegd. Hoe de variabelen, anders dan op basis van een inschatting zijn ingevuld, is ook op de zitting onduidelijk gebleven. De rechtbank is van oordeel dat deze wijze van toepassing geven aan de huurwaardekapitalisatiemethode niet aansluit bij de hiervoor opgesomde uitgangspunten voor het gebruik van deze methode. Er is geen onderbouwing gegeven van de huurwaarde, de onderhoudskosten, het leegstandsrisico en het opslagrisico, ook niet in beroep naar aanleiding van vragen van de rechtbank hierover. De enkele mededeling dat één en ander is gebaseerd “op een inschatting” is hiervoor volstrekt onvoldoende. Daarmee is de rechtbank van oordeel dat de waardebepaling op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode onvoldoende is onderbouwd en de heffingsambtenaar op basis van deze methode er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
8. Het staat de heffingsambtenaar echter vrij om in elke fase van het beroep de waarde op een andere wijze te onderbouwen. Daarom heeft de rechtbank ook gekeken naar de door de heffingsambtenaar, naast de huurwaardekapitalisatiemethode, gebruikte vergelijkingsmethode. Daarbij geldt dat het aan de heffingsambtenaar is om naar eigen keuze en inzicht de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen.
9. Op grond van de vergelijkingsmethode is het object vergeleken met acht referentieobjecten. Van deze referentieobjecten zal de rechtbank referentieobject [adres 2] niet meenemen in de vergelijking. Eiseres heeft op de zitting namelijk onbetwist gesteld dat deze transactie deel uitmaakte van een transactie waarin drie objecten tegelijk zijn verkocht. Daarnaast wijkt dit referentieobject ook qua gebruiksoppervlakte teveel af van het object. De overgebleven zeven referentieobjecten zijn naar oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar. Dat bij deze referentieobjecten parkeerplaatsen in de transacties zijn meegenomen, maakt naar oordeel van de rechtbank niet dat de objecten om die reden niet vergelijkbaar zijn. Doordat de heffingsambtenaar de m²-prijs van de het object, gebaseerd op 975 m², heeft vastgesteld op € 840,- en daarmee ruim onder de
m²-prijzen van de referentieobjecten, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
m²-prijzen van de referentieobjecten, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
10. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Artikel 40 van de Wet WOZ
11. Eiseres voert aan dat er volgens haar sprake is van een schending van artikel 40 van de Wet WOZ en dat zij daardoor recht heeft op een proceskostenvergoeding en de vergoeding van het door eiseres betaalde griffierecht. Eiseres geeft aan dat zij in de bezwaarfase diverse malen heeft verzocht om een onderbouwing van de huurwaarde. De heffingsambtenaar heeft geen onderbouwing van de huurwaarde met referentieobjecten aangeleverd. Eiseres heeft er ook op gewezen dat zij, nadat de heffingsambtenaar de bottom-up berekening van de kapitalisatiefactor heeft ingediend, nog steeds de informatie mist die ter onderbouwing van de huurwaarde (en de voor het bepalen van de huurwaarde gebruikte referentieobjecten) mist. De heffingsambtenaar moet inzichtelijk maken welke marktgegevens hij heeft gebruikt om de huurwaarde ter onderbouwen.
12. De rechtbank overweegt als volgt. Artikel 40 van de Wet WOZ ziet erop dat de heffingsambtenaar alle (niet openbaar te verkrijgen) informatie moet overleggen die aan de waardebepaling ten grondslag ligt, als daarom wordt verzocht. Zoals ook in overweging 7 van deze uitspraak staat vermeld, heeft de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat de huurwaarde per jaar gebaseerd is op een inschatting. Hieruit volgt dat de heffingsambtenaar niet meer kan overleggen dan dat hij met de berekening van de kapitalisatiefactor door middel van de bottom-up methode heeft gedaan. Naar oordeel van de rechtbank is er dan ook geen sprake van een schending van artikel 40 van de Wet WOZ.
De referentieobjecten
13. Eiseres voert aan dat de referentieobjecten die zijn gebruikt voor de onderbouwing van de waarde door middel van de vergelijkingsmethode niet goed vergelijkbaar zijn. Referentieobject [adres 2] is verkocht in een verkoop met nog twee andere objecten en daardoor volgens eiseres niet bruikbaar. Daarnaast wijkt dit referentieobject teveel af van het object qua gebruiksoppervlakte. De overige referentieobjecten zijn verkocht met een variërend aantal parkeerplaatsen. Volgens eiseres moet dit verrekend worden om tot een betere vergelijking te komen.
14. De rechtbank overweegt als volgt. Zoals onder overweging 9 van deze uitspraak staat, heeft de rechtbank referentieobject [adres 2] niet meegenomen in de beoordeling van de waarde. Dat de overige referentieobjecten verkocht zijn met parkeerplaatsen wil niet zeggen dat deze referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn. Daarnaast, zelfs al zouden de transactiegegevens geschoond worden voor wat betreft de waarden van de parkeerplaatsen, is de m²-prijs van het object dusdanig veel lager dan de
m²-prijzen van de referentieobjecten, dat daaruit niet zou volgen dat de heffingsambtenaar de waarde van het object te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
m²-prijzen van de referentieobjecten, dat daaruit niet zou volgen dat de heffingsambtenaar de waarde van het object te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom blijft de uitspraak op bezwaar in stand. Eiseres krijgt geen vergoeding van het griffierecht en de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 oktober 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 oktober 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.