ECLI:NL:RBMNE:2025:5508

• Datum uitspraak: 14 oktober 2025
• Publicatiedatum: 22 oktober 2025
• Zaaknummer: UTR 24/810
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: Y.N.M. Rijlaarsdam
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak in Utrecht

In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 14 oktober 2025 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een woning in Utrecht. De heffingsambtenaar had de waarde van de woning vastgesteld op € 908.000,- per 1 januari 2022. Eiser, de eigenaar van de woning, ging in bezwaar tegen deze beschikking, maar het bezwaar werd ongegrond verklaard. Hierop heeft eiser beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft besloten dat een zitting niet nodig was, omdat partijen daarmee instemden. De rechtbank heeft de WOZ-waarde beoordeeld aan de hand van een taxatiematrix die door de heffingsambtenaar was overlegd, waarin de woning werd vergeleken met drie referentiewoningen in de omgeving. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog was vastgesteld, ondanks de argumenten van eiser over de gedateerde keuken en badkamer, het duurzaamheidsniveau en het ontbreken van spouwmuren. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, waardoor de WOZ-waarde gehandhaafd bleef. Er was geen aanleiding voor vergoeding van proceskosten of griffierecht.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/810

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 oktober 2025 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser,

(gemachtigde: D. van der Locht)

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: mr. [gemachtigde] ).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 30 april 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 908.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar eisr als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
28 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4

De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. ^[1]

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 1920 gebouwde tussenwoning met en gebruiksoppervlakte van
195 m². De woning ligt op een kavel van 232 m².

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 908.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 10 maart 2022 voor € 841.000-;

- [adres 3] , verkocht op 2 december 2022 voor € 815.000,-;

- [adres 4] , verkocht op 27 januari 2021 voor € 890.027,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook eind- of tussenwoningen zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, door voor de woning de een waarde onder de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Beroepsgronden

Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer

9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met de gedateerde keuken en badkamer. De keuken en de badkamer zijn meer dan 20 jaar oud. Een oudere keuken en badkamer kunnen een lagere WOZ-waarde aantonen vanwege verschillende factoren. Slijtage en veroudering leiden tot zichtbare gebreken en esthetische achteruitgang. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van de moderne tijd door gebrek aan energiezuinige, waterbesparende en duurzame functies. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken en badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.

9.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat uit de taxatiematrix blijkt dat de voorzieningen zijn gekwalificeerd met factor 2 (eenvoudig/verouderd). Dit sluit volgens de heffingsambtenaar aan bij de door eiser gegeven omschrijving. Met de staat van onderhoud is voldoende rekening gehouden. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan dat het op de weg van eiser had gelegen om zijn standpunt te onderbouwen met objectieve, verifieerbare gegevens zoals foto’s. Dit heeft eiser niet gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.

Het duurzaamheidsniveau

10. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.

10.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat er geen energielabel bekend is van de woning. Volgens de heffingsambtenaar is dit ook niet zo relevant. De referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] hebben energielabel E en [adres 4] heeft energielabel C en dit heeft nauwelijks invloed op de waarde. Met het duurzaamheidsniveau is voldoende rekening gehouden. De rechtbank kan dit volgen en voegt hieraan toe dat in het woningwaarderapport dat door eiser is ingediend staat aangegeven dat de woning energielabel G heeft. Uit de taxatiematrix volgt niet dat dit van invloed is op de waarde. De beroepsgrond slaagt niet.

Spouwmuur

11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het ontbreken van spouwmuren. Het ontbreken van spouwmuren resulteert in een lagere WOZ-waarde, vanwege de mindere energie-efficiëntie en hogere stookkosten. De heffingsambtenaar heeft de woning vergeleken met referentiewoningen die wel over een spouwmuur beschikken. Doordat hier geen onvoldoende rekening mee is gehouden, is de waarde te hoog vastgesteld.

11.1

De heffingsambtenaar geeft aan twee van de referentiewoningen, [adres 3] en [adres 4] , ook geen spouwmuur hebben. De rechtbank constateert dat de woning is vergeleken met woningen uit dezelfde bouwperiode en dat daarom het ontbreken van een spouwmuur voldoende in de vergelijking is verdisconteerd. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

12. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 oktober 2025.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Voetnoten

1. Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).