Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/4174
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: mr. P.H.M. Verhoef).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 23 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] , (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 603.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
4 juli 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
4 juli 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 21 augustus 2025. De gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur) hebben deelgenomen aan de zitting. Eiser is niet verschenen, zonder bericht van verhindering.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1936 gebouwde 2 onder 1 kapwoning met een aanbouw van 10 m², een berging/schuur van 30 m² en een dakkapel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 100 m2 en ligt op een kavel van 392 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 603.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 21 december 2022 voor € 764.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 16 november 2023 voor € 720.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 1 januari 2022 voor € 812.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook 2 onder 1 kapwoningen zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder andere de kwaliteit, staat van onderhoud, de voorzieningen en de ligging door voor de woningwaarde een waarde ver onder het gemiddelde van de m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
De staat van onderhoud en het voorzieningenniveau
9. Eiser voert aan dat er bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning onvoldoende rekening is gehouden met het achterstallige onderhoud en de gedateerde keuken en badkamer. Eiser komt op basis van een eigen berekening voor reparaties en schilderwerk en voor het vervangen van de badkamer en de keuken uit op een waarde van € 535.000,-.
9.1
In de uitspraak op het bezwaarschrift wordt door de heffingsambtenaar erkend dat bij de waardering van de woning onvoldoende rekening was gehouden met de staat van de woning, maar dat de woning voldoende lager is gewaardeerd ten opzichte van verkochte vergelijkbare woningen. Hierdoor was er geen reden om de eindwaarde van de onderhavige woning te corrigeren. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De heffingsambtenaar heeft met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting daarop ter zitting voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 augustus 2025 door
mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier.
mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.