Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/3921
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 september 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , gemeente [gemeente 1] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente 2], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] , gemeente [gemeente 1] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 687.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
15 juni 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
15 juni 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 25 augustus 2025. De gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Eiser is niet verschenen, met bericht van verhindering.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2012 gebouwde 2 onder 1 kapwoning met een berging van 6 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 139 m2 en ligt op een kavel van 360 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 687.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 14 augustus 2022 voor € 686.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 19 november 2021 voor € 577.687,-;
- [adres 4] , verkocht op 26 november 2020 voor € 750.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 7 april 2022 voor € 680.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 21 september 2021 voor € 805.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook 2 onder 1 kapwoningen of goed met een 2 onder 1 kapwoning vergelijkbare geschakelde woningen zijn die in [plaats] liggen en die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde ruim onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Het stijgingspercentage, de referentiewoningen en de WOZ-waarden van omliggende woningen
9. Eiser voert aan de waarde met 14,5 % is gestegen terwijl de gemiddelde stijging in de gemeente [gemeente 1] voor 2022 7,6% is. Gelet op de gemiddelde prijsstijging in de [gemeente 1] welke op 7,6 % staat vindt eiser dit te hoog, mede gezien de referentiepanden in de regio [plaats] . De Gemeente heeft de woning vergeleken met twee grote twee onder één kapwoningen en met een vrijstaande woning. Eiser vergelijkt zijn woning met woningen aan dezelfde straat. Deze hebben dezelfde gebruiksoppervlakte en sommigen hebben meer grond en toch is de WOZ-waarde van deze woningen lager dan de WOZ-waarde van de woning. Hierbij doelt eiser op de woningen aan de [adres 7] en [adres 8] . Er is zelfs een vrijstaande woning op de [adres 9] die een groter woon- en perceeloppervlak heeft die eenzelfde WOZ-waarde heeft als de woning. Eiser vindt dat de woning met woningen in dezelfde straat vergeleken moeten worden, en daarmee dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde moet aanpassen.
9.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de WOZ-waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is dus onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten [1] . Ten aanzien van de WOZ-waarden van omliggende woningen licht de heffingsambtenaar toe dat de WOZ-waarde van een andere woning niet de aanleiding kan zijn tot een waardevermindering tenzij het gelijkheidsbeginsel van toepassing is. Daar is hier geen sprake van, aangezien de genoemde woningen niet identiek zijn. De door eiser aangedragen woningen zijn geen verkochte woningen en een vergelijking met verkochte woningen vormen de basis voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar nog toegelicht dat in een kleine kern als in [plaats] er maar een beperkt aantal verkoopcijfers beschikbaar is. De eerste twee referentiewoningen zijn vergelijkbaar qua type, maar er zit ook een iets jongere woning bij van een ander type. Daar komt bij dat de m²-prijs van de woning ruim onder de m²-prijzen van de referentiewoningen ligt. Volgens de heffingsambtenaar is de waarde niet te hoog vastgesteld.
De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgronden slagen niet.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 september 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 september 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.