ECLI:NL:RBMNE:2025:5354

• Datum uitspraak: 3 oktober 2025
• Publicatiedatum: 15 oktober 2025
• Zaaknummer: 24/804
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: Y.N.M. Rijlaarsdam
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak in Utrecht

Op 3 oktober 2025 heeft de Rechtbank Midden-Nederland uitspraak gedaan in een zaak over de WOZ-waarde van een woning in Utrecht. De eiser, vertegenwoordigd door D. van der Locht, had bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde WOZ-waarde van € 499.000,- voor het belastingjaar 2023, die door de heffingsambtenaar was vastgesteld op basis van de Wet waardering onroerende zaken. De heffingsambtenaar, vertegenwoordigd door mr. W.G. Vos, had in een eerdere uitspraak op bezwaar het bezwaar van de eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde gehandhaafd. De rechtbank heeft besloten dat een zitting niet nodig was, omdat partijen daarmee instemden.

In de uitspraak heeft de rechtbank overwogen dat de heffingsambtenaar met een taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft de referentiewoningen in de taxatiematrix als goed bruikbaar beoordeeld, omdat deze woningen vergelijkbaar zijn met de woning van de eiser. De rechtbank heeft ook de argumenten van de eiser, zoals de staat van onderhoud en het duurzaamheidsniveau van de woning, meegewogen, maar heeft geconcludeerd dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met deze factoren.

De rechtbank heeft uiteindelijk het beroep van de eiser ongegrond verklaard, wat betekent dat de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd blijft. Er is geen aanleiding voor vergoeding van proceskosten of griffierecht. De uitspraak is openbaar uitgesproken en een afschrift is verzonden aan de betrokken partijen. Eiser kan binnen zes weken hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/804

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 oktober 2025 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser,

(gemachtigde: D. van der Locht)

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: mr. W.G. Vos).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 499.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
28 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4

De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. ^[1]

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 1936 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 100 m2. De woning ligt op een perceel van 106 m².

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 499.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 4 december 2020 voor € 471.000,-;

- [adres 3] , verkocht op 11 september 2021 voor € 685.000,-;

- [adres 4] , verkocht op 20 december 2021 voor € 650.000,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook tussenwoningen zijn, die in dezelfde straat in [plaats] liggen, hetzelfde bouwjaar hebben en ongeveer dezelfde gebruiksoppervlakte hebben en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde ruim onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Beroepsgronden

Onvoldoende rekening gehouden met het voorzieningenniveau en de staat van onderhoud

9. Eiser voert aan dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn. De keuken en de badkamer zijn meer dan 16 jaar oud. Een verouderde keuken en badkamer hebben zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoet ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken en badkamer. Daarnaast is de staat van onderhoud van de woning matig. Er sprake van slecht onderhouden schilderwerk bij de woning. Slecht onderhouden schilderwerk zorgt voor een lagere WOZ-waarde omdat het wijst op verwaarlozing en mogelijk achterstallig onderhoud. Afgebladderd of verkleurd schilderwerk geeft een onverzorgde indruk en kan leiden tot schade aan de onderliggende oppervlakken. Er is ook sprake van schimmelvorming in de woning. Dit wijst op vochtproblemen en gebrekkig onderhoud. Schimmel kan de luchtkwaliteit negatief beïnvloeden en gezondheidsrisico’s met zich meebrengen. De referentiewoningen hebben hier geen last van. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.

9.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat het voorzieningenniveau is gekwalificeerd op factor 2, eenvoudig/verouderd en de staat van onderhoud op factor 2, op korte termijn verbeteringen noodzakelijk. Er is geen reden het voorzieningenniveau en de staat van onderhoud van de woning lager te kwalificeren. Afgezien daarvan is de waarde per m² van de woning veel lager dan die van de referentiewoningen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Eiser heeft ook geen objectieve verifieerbare gegevens zoals foto’s ingediend waaruit anders zou moeten blijken. De beroepsgrond slaagt niet.

Het duurzaamheidsniveau

10. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Ook is er enkele beglazing aanwezig bij de woning. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.

10.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning geen bekend energielabel heeft. Gelet hierop stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat in voldoende mate rekening is gehouden met het duurzaamheidsniveau. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De woning is vergeleken met woningen uit hetzelfde bouwjaar, waardoor het duurzaamheidsniveau in de prijs is verdisconteerd. Als al zou blijken dat het duurzaamheidsniveau negatief afwijkt van het duurzaamheidsniveau van de referentiewoningen, zit er voldoende ruimte in de matrix om dit te compenseren. De beroepsgrond slaagt niet.

De ligging nabij een snelweg, een school en bedrijvigheid

11. Eiser voert aan dat de woning nabij een snelweg, bedrijvigheid en een school ligt. Dit zorgt voor geluidsoverlast, luchtvervuiling, meer verkeer in de omgeving. Volgens eiser resulteert dit in een lagere waarde. De referentiewoningen hebben hier geen last van. Omdat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.

11.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat de gehanteerde referentiewoningen, de buurwoningen [adres 3] en [adres 4] een identieke ligging kennen. Ook referentiewoning [adres 2] is in dit opzicht zeer goed vergelijkbaar. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

12. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 oktober 2025.

de griffier is verhinderd deze

uitspraak mede te ondertekenen

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Voetnoten

1. Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).