ECLI:NL:RBMNE:2025:5341

• Datum uitspraak: 29 augustus 2025
• Publicatiedatum: 15 oktober 2025
• Zaaknummer: 24/2110
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.R. van Es – de Vries
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak ongegrond verklaard

In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 29 augustus 2025 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een appartement in [plaats]. De heffingsambtenaar had de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 633.000,- per 1 januari 2022. Eiser, eigenaar van het appartement, ging in bezwaar tegen deze beschikking, maar het bezwaar werd ongegrond verklaard. Eiser heeft vervolgens beroep ingesteld bij de rechtbank. Tijdens de zitting op 18 augustus 2025 heeft de rechtbank de zaak behandeld, waarbij zowel eiser als de gemachtigde van de heffingsambtenaar aanwezig waren. De rechtbank heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt door middel van een taxatiematrix, waarin de woning werd vergeleken met drie referentiewoningen in de omgeving. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met de verschillen tussen de woningen en dat de waarde niet te hoog was vastgesteld. Eiser voerde aan dat de aanpassing van de gebruiksoppervlakte van 180 m² naar 162 m² niet goed was uitgelegd, maar de rechtbank oordeelde dat dit motiveringsgebrek niet leidde tot een andere uitkomst, omdat eiser in beroep had kunnen reageren op de aanvullende motivering van de heffingsambtenaar. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, maar bepaalde wel dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser moest vergoeden.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/2110

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 augustus 2025 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser,

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans)

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 633.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
13 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4

De zaak is behandeld op de zitting van 18 augustus 2025. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 2012 gebouwd appartement met een berging/schuur van 5 m²,
2 balkons van 7 m² en een parkeerplaats. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van
162 m2.

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 633.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 1 juni 2021 voor € 557.500,-;

- [adres 3] , verkocht op 23 juni 2021 voor € 465.000,-;

- [adres 4] , verkocht op 7 mei 2021 voor € 599.000,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn die in dezelfde wijk in [plaats] liggen, die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

De motivering in de uitspraak op bezwaar

9. Eiser voert aan dat het voor hem onlogisch is dat de gebruiksoppervlakte van 180 m² is aangepast naar 162 m², maar dat de WOZ-waarde gelijk blijft. Hij vindt dat dit niet goed is uitgelegd in de uitspraak op bezwaar. Hij heeft contact opgenomen met de BGHU voor uitleg, alleen is hier niet (op tijd) op gereageerd, waardoor hij beroep moest instellen. Eiser voelt zich niet serieus genomen door de heffingsambtenaar. Volgens hem moet de totstandkoming van de WOZ-waarde transparant, uniform en controleerbaar zijn.

10. De rechtbank is van oordeel dat er inderdaad sprake is van een motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar. De uitspraak op bezwaar doet geen recht aan het bezwaar dat eiser heeft gemaakt. De heffingsambtenaar had in de uitspraak op bezwaar in moeten gaan op het standpunt van eiser dat het onbegrijpelijk is dat ondanks dat de gebruiksoppervlakte is teruggebracht naar 162 m², de waarde niet is aangepast. In beroep is de uitleg met het verweerschrift, de matrix en de toelichting op de zitting alsnog gegeven. Dat legt de rechtbank hierna uit.

De gebruiksoppervlakte

11. Eiser voert aan dat het voor hem zeer onlogisch is dat na aanpassing van de gebruiksoppervlakte, de WOZ-waarde gelijk blijft. Volgens de logica moet volgens eiser een wijziging in de oppervlakte van invloed zijn op de waarde van het appartement.

12. De heffingsambtenaar geeft aan dat als in een bezwaar- of beroepsfase gegevens, zoals bijvoorbeeld de gebruiksoppervlakte, veranderen het goed mogelijk is dat de WOZ-waarde niet wijzigt. Dat komt omdat in de bezwaarfase een volledige heroverweging plaatsvindt van de beschikte waarde. Het is dus geen rekenkundige exercitie in de zin dat per m² de waarde opnieuw wordt aan de hand van een m²-prijs. Er wordt door de taxateur beoordeeld of de waarde na wijziging van de gegevens al dan niet te hoog is en zo ja, hoeveel de waarde dan te hoog is. Dat wordt gedaan door (de waarde van) de woning te vergelijken met (al dan niet nieuwe/andere (betere)) verkoopcijfers van vergelijkbare objecten. Getoetst wordt dus of de beschikte waarde op basis van die vergelijking al dan niet te hoog is. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De m²-prijs van de woning (€ 3.802), gebaseerd op 162 m² gebruiksoppervlakte, ligt ruim onder de m²-prijzen van de referentiewoningen (€ 4.695, € 4.981 en € 4.272). Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

Daarnaast is de waardebepaling in het kader van de wet WOZ een schatting, er ligt geen exacte rekensom aan ten grondslag. De matrix is opgemaakt door een beëdigd taxateur die verstand heeft van de markt. Eiser heeft ook geen tegentaxatie laten verrichten die een lagere waarde onderbouwd.

13. Omdat eiser in beroep heeft kunnen reageren op de aanvullende motivering van de heffingsambtenaar in beroep is de rechtbank van oordeel dat eiser niet in zijn belangen is geschaad. Daarom passeert de rechtbank dit gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht. De rechtbank zal bepalen dat de heffingsambtenaar wel het door eiser betaalde griffierecht moet vergoeden.

Conclusie en gevolgen

14. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Zoals hiervoor is overwogen moet de heffingsambtenaar wel het griffierecht aan eiser vergoeden. Er zijn geen proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van €51,- aan eiser moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 augustus 2025.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.