Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/877
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 augustus 2025 in de zaak tussen
[eiser] en [eiseres] , uit [plaats] , eisers,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 582.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eisers als eigenaren van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 582.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eisers als eigenaren van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eisers zijn tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
21 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eisers ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
21 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eisers ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eisers hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 18 augustus 2025. Eisers, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1999 gebouwde tussenwoning met een aanbouw van 15 m², een carport van 14 m² en een vrijstaande berging/schuur van 9 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 151 m2 en ligt op een kavel van 159 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eisers bepleiten in beroep een lagere waarde van € 532.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 582.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eisers ter betwisting van de vastgestelde waarde hebben aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 19 augustus 2022 voor € 645.000,-;
- [adres 3] , vrkocht op 19 augustus 2022 voor € 655.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 9 juni 2021 voor € 620.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook tussenwoningen in dezelfde wijk in [plaats] zijn (waarvan twee zelfs in dezelfde straat), die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eisers in beroep aanvoeren, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De ingebrekestellingen
9. Eisers hebben in de bezwaarfase de heffingsambtenaar in gebreke gesteld. Dit hebben zij gedaan omdat volgens hen de uitspraak op bezwaar te lang op zich liet wachten.
9.1
De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar toegelicht dat hij tot aan het einde van het kalenderjaar waarin het bezwaar is ingediend de tijd heeft om uitspraak op bezwaar te doen. De ingebrekestelling is prematuur. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Er is dan ook geen reden om een dwangsom op te leggen aan de heffingsambtenaar.
9.2
In de beroepsfase hebben eisers de heffingsambtenaar wederom in gebreke gesteld, omdat hij het verweerschrift te laat heeft ingediend. De rechtbank had namelijk in haar brief van 22 april 2024 aan de heffingsambtenaar verzocht om de stukken uiterlijk 17 juni 2024 in te dienen en de heffingsambtenaar heeft het verweerschrift uiteindelijk ingediend op 9 juli 2024. Volgens eisers hebben zij nu recht op een dwangsom vanwege het 22 dagen te laat ingediende verweerschrift. De rechtbank volgt eisers ook hierin niet. Er is namelijk geen wettelijke grondslag voor het opleggen van een dwangsom omdat het verweerschrift te laat is ingediend. Eisers doelen naar de rechtbank aanneemt op artikel 4:17 van de Algemene wet bestuursrecht. Dit artikel ziet echter op het nemen van een besluit (op aanvraag of op bezwaar) en niet op het indienen van stukken zoals het verweerschrift. Voor het indienen van een verweerschrift bestaat geen wettelijke termijn. De rechtbank ziet ook hierin dus geen reden om een dwangsom op te leggen aan de heffingsambtenaar.
Inpandige opname
10. Eisers geeft aan dat het onderzoek naar de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen waarschijnlijk vanachter een bureau heeft plaatsgevonden. Eisers ziet graag de onderbouwing van de heffingsambtenaar met de bijbehorende gegevens en afbeeldingen van het locatiebezoek ter beoordeling.
11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet verplicht is om een inpandige opname/taxatie te verrichten. Er is sprake van vrije bewijsleer. De heffingsambtenaar heeft bij de waardebepaling de beschikking over hulpmiddelen zoals oblieke foto’s. Dat zijn foto’s genomen vanuit de lucht. Ten aanzien van de secundaire objectkenmerken zoals de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau is het aan eisers om met een onderbouwing te komen. Bij hen ligt daarvoor de bewijslast. De beroepsgrond slaagt niet.
Het stijgingspercentage
12. Eisers voert aan dat het stijgingspercentage is gebruikt om aan te geven dat de stijging van ongeveer 27,6% buitensporig is. Volgens eisers maken register taxateurs bij het opstellen van taxatierapporten wel degelijk gebruik van prijsontwikkelingsgegevens.
13. De heffingsambtenaar geeft aan dat het de bedoeling van de Wet WOZ is dat de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum, zonder dat de waarde die voor vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend daarbij van belang is. Vergelijking met een eerdere vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
De staat van onderhoud en het voorzieningenniveau
14. Eisers voert aan dat er te weinig rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen ten aanzien van de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau. In de bezwaarfase heeft eisers hier foto’s en offertes van overlegd. Daarnaast heeft de woning geen zonnepanelen en de referentiewoningen hebben dat wel.
15. De heffingsambtenaar geeft aan dat de m²-prijs van de woning is vastgesteld op
€ 2.240,- en dat de m²-prijzen van de referentiewoningen hoger ligt. De vraag ligt voor of de beschikte waarde van de woning ten opzichte van de gehanteerde referentiewoningen, rekening houdend met de waardeerbare verschillen, niet te hoog is vastgesteld. Volgens de heffingsambtenaar blijkt uit de matrix dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, rekening houdend met de waardeerbare verschillen. Het is niet noodzakelijk dat de referentiewoningen identiek zijn, er mogen verschillen zijn, maar met de waardeerbare verschillen moet wel rekening gehouden worden. Dat wordt aangetoond in de matrix. Ten aanzien van het ontbreken van zonnepanelen geeft de heffingsambtenaar aan dat de invloed van de aan- of afwezigheid van zonnepanelen kan worden verantwoord in de bouwkundige kwaliteit, het voorzieningenniveau of het onderhoudsniveau van de woning. Volgens de Wet WOZ moet de onroerende zaak gewaardeerd worden. Daarom wordt aan het onderdeel ‘zonnepanelen’ geen vast bedrag toegekend. Nu de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de woning met factor 2 (ondergemiddeld) is gewaardeerd, wordt volgens de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat de woning geen zonnepanelen heeft en de referentiewoningen wel. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat het verschil tussen de m²-prijs van de woning en de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen neerkomt op een verschil van € 64.024,-. Daarmee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen in staat van onderhoud en voorzieningenniveau tussen de woning en de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
€ 2.240,- en dat de m²-prijzen van de referentiewoningen hoger ligt. De vraag ligt voor of de beschikte waarde van de woning ten opzichte van de gehanteerde referentiewoningen, rekening houdend met de waardeerbare verschillen, niet te hoog is vastgesteld. Volgens de heffingsambtenaar blijkt uit de matrix dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, rekening houdend met de waardeerbare verschillen. Het is niet noodzakelijk dat de referentiewoningen identiek zijn, er mogen verschillen zijn, maar met de waardeerbare verschillen moet wel rekening gehouden worden. Dat wordt aangetoond in de matrix. Ten aanzien van het ontbreken van zonnepanelen geeft de heffingsambtenaar aan dat de invloed van de aan- of afwezigheid van zonnepanelen kan worden verantwoord in de bouwkundige kwaliteit, het voorzieningenniveau of het onderhoudsniveau van de woning. Volgens de Wet WOZ moet de onroerende zaak gewaardeerd worden. Daarom wordt aan het onderdeel ‘zonnepanelen’ geen vast bedrag toegekend. Nu de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de woning met factor 2 (ondergemiddeld) is gewaardeerd, wordt volgens de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat de woning geen zonnepanelen heeft en de referentiewoningen wel. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat het verschil tussen de m²-prijs van de woning en de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen neerkomt op een verschil van € 64.024,-. Daarmee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen in staat van onderhoud en voorzieningenniveau tussen de woning en de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
De dakopbouw bij referentiewoning [adres 2]
16. Eisers voeren aan dat de referentiewoning [adres 2] een dakopbouw heeft. Verderop in de straat wordt momenteel een vergelijkbare dakopbouw geplaatst. Dat kost
€ 100.000,-. Doordat zij geen dakopbouw hebben is volgens hen de woning van eisers te hoog gewaardeerd.
€ 100.000,-. Doordat zij geen dakopbouw hebben is volgens hen de woning van eisers te hoog gewaardeerd.
17. Tijdens de zitting is door de taxateur aangegeven dat de dakopbouw vanaf de oplevering in 1999 al aanwezig was. Daarom is de gebruiksoppervlakte van de dakopbouw meegenomen bij het volume van de woning aan de [adres 2] . De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 151 m², de referentiewoning aan de [adres 2] heeft een gebruiksoppervlakte van 162 m², daar zit de 11 m² van de dakopbouw bij in. De heffingsambtenaar geeft aan dat hieruit volgt dat er rekening is gehouden met de aanwezigheid van de dakopbouw bij deze referentiewoning. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de kosten voor het alsnog laten plaatsen van een dakopbouw voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ niet relevant zijn. Het plaatsen van een dakopbouw draagt alleen bij aan een grotere gebruiksoppervlakte. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
18. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 augustus 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 augustus 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.