Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almere
Zaaknummer: 11519809 \ MC EXPL 25-573
Vonnis van 10 september 2025 (bij vervroeging)
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
te [plaats] ,
2.
[eiseres sub 2],
2.
[eiseres sub 2],
te [plaats] ,
eisende partijen,
hierna samen in mannelijk enkelvoud te noemen: [eiser sub 1] c.s.,
gemachtigde: mr. W.Y. Hofstra,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. H.J.J. Hendrikse.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 9 januari 2025 met producties 1 tot en met 10;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 3;
- de akte van [eiser sub 1] c.s. met producties 11 tot en met 13;
- de mondelinge behandeling van 26 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 3;
- de akte van [eiser sub 1] c.s. met producties 11 tot en met 13;
- de mondelinge behandeling van 26 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiser sub 1] c.s. verhuurt een woning aan [gedaagde] . [eiser sub 1] c.s. stelt dat de looptijd van de huurovereenkomst voorbij is en dat [gedaagde] ten onrechte nog in de woning verblijft. Ook stelt hij dat [gedaagde] een grote huurachterstand heeft laten ontstaan. Hij wil daarom dat [gedaagde] de woning ontruimt. [gedaagde] is het daar niet mee eens. Volgens hem loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en bestaat er geen huurachterstand, omdat volgens hem een lagere huurprijs is afgesproken en hij verbouwingskosten met de huur mocht verrekenen.
2.2.
De kantonrechter is van oordeel dat er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De hoogte van de huurachterstand kan nog niet worden vastgesteld. Aan beide partijen wordt daarom een bewijsopdracht verstrekt. Daarom is dit geen eindvonnis, maar een tussenvonnis. In het eindvonnis zal de kantonrechter de vraag beantwoorden of [gedaagde] de woning moet ontruimen.
3.De beoordeling
Er is sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd
3.1.
Met ingang van 15 oktober 2020 heeft [eiser sub 1] c.s. de woning aan de [straat] [huisnummer] te [plaats] (hierna: de woning) aan [gedaagde] verhuurd. [eiser sub 1] c.s. stelt dat de huur is aangegaan voor 18 maanden, in april 2022 dus is geëindigd en dat [gedaagde] op dit moment zonder recht of titel in de woning verblijft. In deze procedure vordert [eiser sub 1] c.s. primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tegen het einde van de bepaalde tijd is geëindigd en ontruiming van de woning.
3.2.
[gedaagde] betwist dat er een tijdelijke huurovereenkomst is gesloten. Volgens hem is er sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
3.3.
Een door beide partijen getekende huurovereenkomst heeft [eiser sub 1] c.s. niet overgelegd. Als de kantonrechter ervan uitgaat dat er inderdaad (mondeling) een tijdelijke huurovereenkomst is gesloten tot april 2022 en dat het einde daarvan rechtsgeldig door [eiser sub 1] c.s. is aangezegd, wat [gedaagde] betwist, dan geldt dat [gedaagde] na het einde van die huurovereenkomst al meer dan drie jaar in de woning verblijft en ook regelmatig huur betaalt. Niet gebleken is dat [eiser sub 1] c.s. in deze drie jaar tegen het voortgezette gebruik en de betaling van huur heeft geprotesteerd en zich op het standpunt heeft gesteld dat de huurovereenkomst is geëindigd. De kantonrechter leidt hieruit af dat [eiser sub 1] c.s. het voortgezette gebruik heeft goed bevonden. Artikel 7:230 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt in zo’n geval dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd. Van een andere bedoeling van partijen (na april 2022) is de kantonrechter niet gebleken.
3.4.
Er is dus (inmiddels) sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De door [eiser sub 1] c.s. gevorderde verklaring voor recht, en de daarop gebaseerde ontruimingsvordering, worden daarom afgewezen.
De hoogte van de afgesproken huur staat nog niet vast
3.5.
[eiser sub 1] c.s. heeft subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd. Daaraan legt hij als eerste ten grondslag dat [gedaagde] een huurachterstand van € 34.610,00 heeft laten ontstaan berekend tot en met de maand oktober 2024. Ook wil hij dat [eiser sub 1] c.s. de huurachterstand aan hem betaalt, te vermeerderen met de huur vanaf november 2024 tot de ontbinding en met een gebruiksvergoeding vanaf de ontbinding tot de ontruiming van de woning.
3.6.
[gedaagde] betwist dat er sprake is van een huurachterstand. Hij stelt ten eerste dat [eiser sub 1] c.s. ten onrechte rekent met een huurprijs van € 950,00 per maand. Volgens hem is een huurprijs van € 550,00 per maand afgesproken.
3.7.
[eiser sub 1] c.s. heeft geen door beide partijen ondertekende schriftelijke huurovereenkomst overgelegd. Hij stelt dat met [gedaagde] mondeling een huur van € 950,00 per maand is afgesproken, dat hij dit in een huurovereenkomst heeft opgeschreven, heeft getekend en ter ondertekening aan [gedaagde] heeft gegeven. [gedaagde] heeft deze huurovereenkomst volgens [eiser sub 1] c.s. daarna nooit ondertekend teruggegeven.
3.8.
[gedaagde] betwist dit gemotiveerd. Volgens hem is er een huurprijs van € 550,00 per maand afgesproken en is dit schriftelijk vastgelegd. Hij verwijst naar een door beide partijen getekende huurovereenkomst in productie 3 bij de dagvaarding. [eiser sub 1] c.s. stelt dat [gedaagde] dit stuk heeft vervalst. [gedaagde] zou de laatste pagina van de door [eiser sub 1] c.s. opgestelde huurovereenkomst – waarop een handtekening van [eiser sub 1] c.s. staat – achter een door hemzelf gefabriceerde huurovereenkomst met een lagere huurprijs hebben geplakt. Bij de door [eiser sub 1] c.s. te plaatsen parafen op deze huurovereenkomst zou [gedaagde] kruisjes hebben geplaatst.
3.9.
De kantonrechter kan aan de hand van de processtukken niet vaststellen of [gedaagde] de huurovereenkomst heeft vervalst. Vast staat in ieder geval wel dat [eiser sub 1] c.s. geen ondertekende huurovereenkomst heeft overgelegd. Uit het door [eiser sub 1] c.s. overgelegde WhatsAppbericht van 1 juni 2021 volgt op zichzelf niet dat partijen een huurprijs van
€ 950,00 per maand hebben afgesproken, omdat dit een eenzijdige mededeling van [eiser sub 1] c.s. betreft. De kantonrechter is van oordeel [gedaagde] voldoende gemotiveerd heeft betwist dat er mondeling een huurprijs van € 950,00 per maand is afgesproken, zodat dit niet vaststaat.
3.10.
De bewijslast van de stelling dat er een huurprijs van € 950,00 per maand is afgesproken, rust op [eiser sub 1] c.s. Hij heeft aangeboden bewijs te leveren, meer in het bijzonder door het horen van getuigen. De kantonrechter zal [eiser sub 1] c.s. toelaten te bewijzen dat er een huurprijs van € 950,00 is overeengekomen.
3.11.
Als [eiser sub 1] c.s. het bewijs niet levert, dan zal de kantonrechter uitgaan van een huurprijs van € 550,00 per maand, zoals subsidiair door hem gevorderd. [gedaagde] heeft immers erkend dat in ieder geval deze huurprijs is afgesproken. Dit betekent echter nog niet dat de huurovereenkomst in productie 3 bij dagvaarding tussen partijen geldt. [eiser sub 1] c.s. heeft immers stellig ontkend dat deze versie door hem is ondertekend (artikel 159 lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering).
De te verrekenen verbouwingskosten staan nog niet vast
3.12.
Wat betreft de huurachterstand stelt [gedaagde] ten tweede dat bij aanvang van de huur met [eiser sub 1] c.s. is afgesproken dat hij bepaalde werkzaamheden in de woning zou uitvoeren om de woning op te knappen, en dat hij de kosten daarvan in mindering mocht brengen op de huur. Op de huurachterstand die in deze procedure gevorderd wordt, heeft [eiser sub 1] c.s. slechts € 4.500,00 aan verbouwingskosten in mindering gebracht. Volgens [gedaagde] moet dat € 18.000,00 zijn.
3.13.
Partijen zijn het erover eens dat bij aanvang van de huurovereenkomst is afgesproken dat [gedaagde] verbouwingswerkzaamheden in de woning zou uitvoeren en dat er kosten met de huurprijs zouden worden verrekend. Zij zijn het er echter niet over eens tot welk bedrag er kosten zouden mogen worden verrekend.
3.14.
Volgens [eiser sub 1] c.s. is afgesproken dat er alleen materiaalkosten zouden worden verrekend en wel tot maximaal zes maanden huur. Zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst zou men bij elkaar zitten om de gemaakte materiaalkosten te begroten. Omdat [gedaagde] deze laatste afspraak niet nakwam, is een aannemer ( [onderneming] ) ingeschakeld die de waarde van de gebruikte materialen op 13 januari 2023 heeft begroot op (ongeveer) € 4.500,00 (productie 1 bij antwoord).
3.15.
Volgens [gedaagde] is afgesproken dat zowel de materiaalkosten als zijn arbeidsuren zouden worden verrekend, en is er geen maximum afgesproken. Aannemer [onderneming] heeft de materiaal- en arbeidskosten begroot op € 14.482,00 (productie 1 bij antwoord). Daarnaast heeft [gedaagde] nog extra kosten gemaakt, die voor de aannemer niet zichtbaar waren. [gedaagde] begroot de totale kosten daarom op € 18.000,00.
3.16.
Ook hier geldt dat er geen schriftelijke afspraken zijn gemaakt die door beide partijen zijn getekend. [eiser sub 1] c.s. heeft als productie 13 weliswaar een ‘Toevoeging op de huurovereenkomst’ overgelegd, waarin een bepaling is opgenomen over de verbouwingskosten en de verrekening daarvan, maar deze is door geen van partijen getekend.
3.17.
De bewijslast van de stelling dat is overeengekomen dat zowel de materiaalkosten als de arbeidsuren zouden worden verrekend met de huurprijs, rust op [gedaagde] . Hij beroept zich immers op de rechtsgevolgen van deze afspraak. Uit het bovenstaande volgt dat [eiser sub 1] c.s. gemotiveerd heeft betwist dat deze afspraak is gemaakt, zodat dit niet vaststaat.
3.18.
[gedaagde] heeft aangeboden bewijs te leveren, meer in het bijzondere door het horen van getuigen. De kantonrechter zal hem toelaten te bewijzen dat met [eiser sub 1] c.s. is overeengekomen dat in verband met de in de woning uit te voeren verbouwingswerkzaamheden zowel de materiaalkosten als de eigen arbeidsuren van [gedaagde] zouden worden verrekend met de huurprijs.
3.19.
Als [gedaagde] erin slaagt dit bewijs te leveren, dan geldt dat [eiser sub 1] c.s. op zijn beurt heeft aangevoerd dat afgesproken is dat tot maximaal zes maanden huur aan verbouwingskosten mag worden verrekend. De bewijslast hiervan rust op [eiser sub 1] c.s. De kantonrechter zal [eiser sub 1] c.s. uit efficiencyoverwegingen bij voorbaat al toelaten te bewijzen dat deze afspraak is gemaakt, voor het geval [gedaagde] slaagt in zijn bewijsopdracht.
3.20.
Als [gedaagde] slaagt in zijn bewijsopdracht en [eiser sub 1] c.s. niet bewijst dat er een maximum van zes maanden is afgesproken, dan zal de kantonrechter uitgaan van
€ 14.482,00 aan verrekenbare kosten, conform de begroting van [onderneming] . Partijen waren immers allebei aanwezig bij de opname door deze aannemer en hebben de inhoud van die begroting niet gemotiveerd weersproken. Welke werkzaamheden [gedaagde] precies heeft uitgevoerd, hoeft in dat geval dus niet meer te worden beoordeeld. [gedaagde] stelt weliswaar dat zijn kosten hoger zijn, namelijk € 18.000,00, maar dit is door [eiser sub 1] c.s. betwist en heeft [gedaagde] verder niet onderbouwd, zodat dit niet vaststaat. Aan bewijslevering komt de kantonrechter op dit punt niet toe, omdat [gedaagde] niet aan zijn stelplicht heeft voldaan. Hetzelfde geldt voor de stelling die [gedaagde] voor het eerst op de mondelinge behandeling heeft ingenomen, namelijk dat hij ook nog meer dan € 3.000,00 aan kosten heeft gemaakt in verband met het herstel van de riolering. Ook dit heeft [eiser sub 1] c.s. betwist en is door [gedaagde] niet onderbouwd.
3.21.
Als [gedaagde] slaagt in zijn bewijsopdracht en [eiser sub 1] c.s. wel bewijst dat er een maximum van zes maanden is afgesproken, dan worden de verrekenbare verbouwingskosten begroot op 6 x € 950,00 of 6 x € 550,00, afhankelijk van welke huurprijs komt vast te staan.
3.22.
Als [gedaagde] niet slaagt in zijn bewijsopdracht, dan zal de kantonrechter uitgaan van € 4.500,00 aan verrekenbare kosten, omdat [eiser sub 1] c.s. heeft erkend dat in ieder geval dit bedrag voor verrekening in aanmerking komt.
De overige tekortkomingen van [gedaagde] zijn onvoldoende onderbouwd
3.23.
Aan de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning heeft [eiser sub 1] c.s. ten tweede ten grondslag gelegd dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Daarmee schiet hij tekort in de nakoming van de huurovereenkomst, en dit rechtvaardigt volgens [eiser sub 1] c.s. de ontbinding daarvan.
3.24.
Volgens [eiser sub 1] c.s. veroorzaakt [gedaagde] – samengevat – regelmatig ernstige overlast, is er sprake van intimidatie, bedreigingen, diefstal en vernielingen en laat hij een derde partij in de woning wonen. [eiser sub 1] c.s. heeft zich in de dagvaarding beperkt tot een algemene opsomming van deze gedragingen. Iedere onderbouwing daarvan ontbreekt. Bovendien heeft [gedaagde] in de conclusie van antwoord deze gedragingen gemotiveerd betwist. De enige stukken die door [eiser sub 1] c.s. in dit kader zijn overgelegd hebben betrekking op de vernieling van een ruit in de voordeur. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist deze ruit te hebben vernield, zodat dit niet vaststaat.
3.25.
De conclusie is dat [eiser sub 1] c.s. onvoldoende heeft onderbouwd dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Dit staat dus niet vast, zodat dit geen grondslag biedt voor ontbinding van de huurovereenkomst.
3.26.
[gedaagde] heeft ook betaling van de herstelkosten van de vernielde voorruit van
€ 274,27 gevorderd. Omdat niet vaststaat dat [gedaagde] dit heeft gedaan, bestaat er geen grondslag om hem in de herstelkosten te veroordelen. Deze vordering wordt afgewezen.
De gemeentelijke lasten worden afgewezen
3.27.
[eiser sub 1] c.s. vordert betaling van € 1.217,34 aan gemeentelijke lasten. [gedaagde] betwist dat hij deze lasten voor zijn rekening komen.
3.28.
Niet is vastgesteld dat tussen partijen een schriftelijke huurovereenkomst geldt, zodat deze vordering op basis van een bepaling uit die overeenkomst niet kan worden toegewezen. [eiser sub 1] c.s. heeft tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat partijen mondeling hebben afgesproken dat [gedaagde] deze kosten moet dragen. [gedaagde] heeft dit betwist, zodat niet vaststaat dat deze afspraak is gemaakt. Dit betekent dat deze vordering moet worden afgewezen.
3.29.
Omdat over dit punt tijdens de mondelinge behandeling bij partijen onduidelijkheid bestond, wijst de kantonrechter hen erop dat de gemeentelijke lasten die zijn opgenomen in productie 5 bij de dagvaarding en die betrekking hebben op huisnummer [huisnummer] zien op het eigenaarsdeel van de onroerendezaakbelasting en de rioolheffing. Normaliter brengt een gemeente het eigenaarsdeel bij de eigenaar van de woning ( [eiser sub 1] c.s.) in rekening, en het gebruikersdeel bij de gebruiker van de woning ( [gedaagde] ). De vraag die [gedaagde] tijdens de zitting heeft gesteld, namelijk of de gemeente een dubbele heffing heeft opgelegd, kan daarom naar alle waarschijnlijkheid ontkennend worden beantwoord.
Bewijsopdrachten
3.30.
Hiervoor is aan beide partijen een bewijsopdracht verstrekt. Partijen mogen bewijs leveren met alle middelen rechtens. De kantonrechter zal beide partijen in de gelegenheid stellen zich bij akte uit te laten over de wijze waarop zij bewijs willen leveren.
3.31.
Als partijen het bewijs (mede) willen leveren door schriftelijke stukken of andere gegevens, dan moeten zij deze afzonderlijk bij de hiervoor genoemde akte in het geding brengen.
3.32.
Als partijen het bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen, dan moeten zij dit in de hiervoor genoemde akte vermelden en de verhinderdata opgeven van alle partijen en van de op te roepen getuigen over de maanden oktober tot en met december 2025. De kantonrechter zal dan vervolgens een dag en uur voor een getuigenverhoor bepalen.
3.33.
Alle partijen moeten bij de getuigenverhoren in persoon aanwezig zijn. Als een partij zonder gegronde reden niet verschijnt, kan dit nadelige gevolgen voor die partij hebben.
3.34.
De kantonrechter verwacht dat het verhoor per getuige 60 minuten zal duren. Als partijen verwachten dat het verhoor van een getuige langer zal duren dan de hiervoor vermelde duur, dan kan dat in de te nemen akte worden vermeld.
3.35.
Vervolgens zullen beide partijen de gelegenheid krijgen om bij antwoordakte op elkaars akte te reageren, tenzij een partij ervoor kiest het bewijs alleen te leveren door het horen van getuigen, in welk geval voor die bewijsopdracht een getuigenverhoor zal worden bepaald, waarna eventueel een tegenverhoor zal plaatsvinden.
De kantonrechter geeft partijen in overweging met elkaar in overleg te gaan
3.36.
De kantonrechter geeft partijen het volgende uitdrukkelijk in overweging.
3.37.
[gedaagde] geniet huurbescherming. De woning kan dus niet zomaar worden ontruimd. De vraag of een ontruiming wordt uitgesproken, is (mede) afhankelijk van de hoogte van de huurachterstand die op dit moment nog niet vaststaat.
3.38.
In dat kader geeft de kantonrechter [gedaagde] mee dat zelfs als vast komt te staan dat er sprake is van een huurprijs van € 550,00 per maand én hij € 14.482,00 aan verbouwingskosten mag verrekenen, er nog steeds sprake is van een aanzienlijke huurachterstand. De kantonrechter geeft [eiser sub 1] c.s. mee dat dit niet zonder meer de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De onduidelijkheid over de hoogte van de huurprijs en de te verrekenen verbouwingskosten is namelijk mede aan hem te wijten.
3.39.
De uitkomst van deze procedure is voor beide partijen dus nog ongewis. Bewijslevering gaat aan beide zijden met de nodige tijd, kosten en risico’s gepaard. De kantonrechter geeft partijen daarom uitdrukkelijk in overweging om, met inachtneming van dit tussenvonnis, alsnog met elkaar in overleg te treden over het treffen van een schikking.
3.40.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
laat [eiser sub 1] c.s. toe te bewijzen dat partijen een huurprijs van € 950,00 zijn overeengekomen;
4.2.
laat [gedaagde] toe te bewijzen dat partijen zijn overeengekomen dat in verband met de in de woning uit te voeren verbouwingswerkzaamheden zowel de materiaalkosten als de eigen arbeidsuren van [gedaagde] zouden worden verrekend met de huurprijs;
4.3.
laat [eiser sub 1] c.s. toe te bewijzen dat partijen zijn overeengekomen dat in verband met de in de woning uit te voeren verbouwingswerkzaamheden tot maximaal zes maanden huur mag worden verrekend met de huurprijs;
4.4.
verwijst de zaak naar de rolzitting van
woensdag 8 oktober 2025,waarbij beide partijen in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte uit te laten op welke wijze zij bewijs willen leveren;
woensdag 8 oktober 2025,waarbij beide partijen in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte uit te laten op welke wijze zij bewijs willen leveren;
4.5.
bepaalt dat, als partijen (mede) bewijs wil leveren door middel van schriftelijke bewijsstukken, zij die stukken op de onder 4.4 bedoelde roldatum in het geding moeten brengen;
4.6.
bepaalt dat, als partijen (mede) bewijs wil leveren door middel van het doen horen van getuigen, zij op de onder 4.4 bedoelde roldatum:
- de namen en woonplaatsen van de getuigen moeten opgeven;
- moeten opgeven op welke dagen alle partijen, hun (eventuele) advocaten/gemachtigden en de getuigen in de periode
4.7.
bepaalt dat:
- voor het opgeven van verhinderdata geen uitstel zal worden verleend;
- als partijen geen gebruik maken van de mogelijkheid om verhinderdata op te geven de kantonrechter eenzijdig een datum zal bepalen waarvan dan in beginsel geen wijziging meer mogelijk is;
- de getuigenverhoren zullen kunnen worden bepaald op een niet daarvoor opgegeven dagdeel, als bij de opgave minder dan het hiervoor verzochte aantal dagdelen is vrijgelaten;
4.8.
bepaalt dat de datum van de getuigenverhoren in beginsel niet zal worden gewijzigd nadat daarvoor dag en tijdstip zijn bepaald;
4.9.
bepaalt dat beide partijen na de onder 4.4 bedoelde aktes in de gelegenheid worden gesteld om op een termijn van vier werken op elkaars akte te reageren, tenzij één van of beide partij(en) ervoor kiest/kiezen het bewijs alleen te leveren door het doen horen van getuigen, in welk geval voor die bewijsopdracht een getuigenverhoor zal worden bepaald;
4.10.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. B.G.W.P. Heijne en in het openbaar uitgesproken op
10 september 2025.
45353