Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/6544
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 augustus 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Inleiding
1. De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2024 (het primaire besluit) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 577.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 11 september 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
3. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
4. Partijen hebben toestemming verleend om uitspraak te doen zonder zitting. [1] De rechtbank heeft bepaald dat een onderzoek ter zitting achterwege blijft en het onderzoek gesloten.
Beoordeling door de rechtbank
5. De woning is een in 1904 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 54 m² en ligt op een perceel van 93 m².
6. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 425.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep niet langer de vastgestelde waarde en heeft de WOZ-waarde nader vastgesteld op € 514.000,-.
1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 425.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep niet langer de vastgestelde waarde en heeft de WOZ-waarde nader vastgesteld op € 514.000,-.
Het motiveringsbeginsel
7. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar ten onrechte niet inhoudelijk is ingegaan op zijn bezwaarschrift. De overwegingen wekken volgens eiser de indruk ‘voorgeformuleerde standaard overwegingen’ te zijn. Ten eerste onderbouwt de heffingsambtenaar volgens eiser niet waarom de WOZ-waarde van zijn woning is gestegen, terwijl de WOZ-waardes van referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] zijn gedaald.
7.1.
De rechtbank kan dit volgen. Hoewel de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar terecht uitlegt dat ieder jaar opnieuw de WOZ-waardes van alle onroerende zaken onafhankelijk van de WOZ-waardes van een voorgaand jaar worden getaxeerd, had de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank ook concreet moeten ingaan op het gegeven dat de WOZ-waardes van referentiewoningen [adres 2] en
[adres 3] zijn gedaald, terwijl de WOZ-waarde van zijn woning is gestegen. Eiser stelt dit immers in zijn bezwaarschrift aan de orde. De rechtbank is van oordeel dat hierdoor sprake is van een motiveringsgebrek.
[adres 3] zijn gedaald, terwijl de WOZ-waarde van zijn woning is gestegen. Eiser stelt dit immers in zijn bezwaarschrift aan de orde. De rechtbank is van oordeel dat hierdoor sprake is van een motiveringsgebrek.
7.2.
Daarnaast stelt eiser dat de heffingsambtenaar niet ingaat op zijn bezwaargrond dat [adres 4] als referentiewoning gehanteerd had moeten worden en dit zou moeten leiden tot een lagere WOZ-waarde voor zijn woning. De heffingsambtenaar stelt zich in het verweerschrift op het standpunt dat de uitspraak op bezwaar in onvoldoende mate is gemotiveerd. Er is inderdaad in het geheel niet ingegaan op hetgeen eiser heeft gesteld omtrent het transactiegegeven van [adres 4] .
7.3.
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar niet heeft gereageerd op de bezwaargrond dat [adres 4] als referentiewoning gehanteerd had moeten worden en dit tot een lagere WOZ-waarde van de woning van eiser zou leiden. Naar het oordeel van de rechtbank vormt dit ook een motiveringsgebrek. De uitspraak op bezwaar is in zoverre in strijd met artikel 3:46 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) genomen en komt in zoverre voor vernietiging in aanmerking. Het beroep is gegrond.
8. Nu de heffingsambtenaar de door hem in de beschikking vastgestelde waarde niet langer handhaaft, ziet de rechtbank geen reden om de rechtsgevolgen van het besluit in stand te laten. De rechtbank vernietigt in zoverre de uitspraak op bezwaar. Omdat eiser ook de door de heffingsambtenaar in beroep verdedigde waarde van € 514.000,- bestrijdt, zal de rechtbank beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat deze waarde niet te hoog is.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 5] , verkocht op 18 november 2022 voor € 325.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 22 september 2022 voor € 415.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 5 maart 2023 voor € 410.000,-;
- [adres 7] , verkocht op 4 augustus 2023 voor € 371.000,-.
Beoordeling van het geschil
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allemaal in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De woningwaarde per m2 van de woning is lager dan de gemiddelde m2-prijs van de gehanteerde referentiewoningen. Volgens de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
10. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De woning- en grondwaarde
11. Eiser stelt dat niet duidelijk uit de taxatiematrix blijkt hoe de onderverdeling van een (ver)koopprijs wordt bepaald van de waarden die onderscheidenlijk worden toegekend aan de woning en aan de grond.
11.1.
De rechtbank begrijpt deze beroepsgrond zo dat eiser vindt dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de woning- en grondwaardes van de woningen in de taxatiematrix zijn bepaald. Dat heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank in het onderhavige geval wel voldoende gedaan, door het kaveloppervlak in de taxatiematrix te noemen, dit te waarderen aan de hand van een grondstaffel en de grond uit de verkoopprijzen te halen om daarmee de gerealiseerde prijs per vierkante meter van de referentiewoningen en de woning te berekenen. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
[adres 4]
12. Eiser stelt verder dat hij geen reden ziet waarom [adres 4] niet als (vrijwel enig) uitgangspunt is genomen. Volgens eiser is [adres 4] namelijk een vrijwel identiek referentieobject.
12.1.
De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat in de permanente marktanalyse is geconstateerd dat er geen sprake is van een reële transactie, omdat de transactiesom ver beneden de (gemiddelde) marktwaarde ligt. Daarom is deze transactieprijs in eerste instantie niet meegenomen in de vergelijkingsmethode. In beroep is de taxateur echter tot de conclusie gekomen dat er geen reden is om [adres 4] niet in de vergelijking mee te nemen. Omdat de waarde van de woning wordt bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode wordt de waarde bepaald door meer dan één transactiegegeven te gebruiken.
12.2.
De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank overweegt dat er in het belastingrecht sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over een WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde, een bewijsmiddel te kiezen. De heffingsambtenaar mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Er bestaat voor de heffingsambtenaar daarom geen verplichting om enkel een vergelijking te maken met [adres 4] , zolang de heffingsambtenaar maar voldoende aannemelijk maakt dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de heffingsambtenaar de woning ook vergelijkt met drie andere referentiewoningen en één extra onderbouwing. Deze referentiewoningen liggen allemaal in dezelfde buurt en zijn volgens de rechtbank voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser. De rechtbank is daarom van oordeel dat er geen reden is om de woning alleen met [adres 4] te vergelijken.
13. Voor zover eiser een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel, meer specifiek de meerderheidsregel, overweegt de rechtbank als volgt. Volgens de arresten van de Hoge Raad van 5 juli 2005 [2] en van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 juni 2022 [3] moet voor de toepassing van de meerderheidsregel de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Om verder aan de meerderheidsregel te voldoen, moet het gaan om minstens twee woningen die lager zijn gewaardeerd dan de woning van eiser. In dit geval is hier niet aan voldaan. Eiser stelt namelijk alleen dat [adres 4] vrijwel identiek is aan zijn woning. Daar komt bij dat de verschillen tussen de woning van eiser en [adres 4] volgens de rechtbank niet verwaarloosbaar zijn. Uit de taxatiematrix blijkt immers dat de woningen verschillen in gebruiksoppervlakte en het soort bijgebouwen. Gelet hierop concludeert de rechtbank dat eiser niet aannemelijk maakt dat de heffingsambtenaar minstens twee nagenoeg identieke woningen lager heeft gewaardeerd dan zijn woning. Her beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt daarom niet.
Vastgoedkaarten
14. Eiser stelt dat niet duidelijk is waarom de vastgoedkaarten van de [adres 8] , de [adres 9] en de [adres 3] in het dossier zitten en wat zij te doen hebben met de vaststelling van de WOZ-waarde van zijn woning.
14.1.
De rechtbank begrijpt dat het onduidelijk is voor eiser dat de heffingsambtenaar ook vastgoedkaarten heeft ingediend van woningen die niet zijn opgenomen in de taxatiematrix. De rechtbank moet echter de vraag beantwoorden of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde in beroep niet te hoog is vastgesteld. Dat de heffingsambtenaar ook vastgoedkaarten van andere woningen heeft ingediend, doet niet af aan het antwoord op deze vraag.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is gegrond. De waarde zal worden vastgesteld op € 514.000,-. De beroepsgronden die een nog lagere waarde beogen, slagen niet. De heffingsambtenaar moet het griffierecht dat eiser heeft betaald aan hem vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verlaagt de WOZ-waarde van de woning naar € 514.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verminderd;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 51,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 augustus 2025.
mr. D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 augustus 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.