Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/347
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 augustus 2025 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres,
(gemachtigde: J. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [plaats], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 471.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
21 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
21 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 21 juli 2025. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [naam] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1920 gebouwde geschakelde woning met een inpandige berging van 5 m² en een aangebouwde berging van 34 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 171 m² en een perceeloppervlakte van 249 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde van € 454.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 471.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 30 oktober 2021 voor € 765.022,-;
- [adres 3] , verkocht op 20 augustus 2020 voor € 499.000,-; en
- [adres 4] , verkocht op 24 december 2021 voor € 310.000,-.
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen, met een geschakelde woning vergelijkbare, twee-onder-een-kap woningen zijn die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Referentiewoningen zijn niet vergelijkbaar
9. Eiseres voert aan dat de referentiewoningen uit de taxatiematrix twee-onder-een-kap woningen zijn in een woonwijk. Haar woning is geen geschakelde woning, maar een eindwoning in een bedrijvige buurt.
9.1
De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de woning wel een geschakelde woning betreft. Een geschakelde woning zit vast aan een andere woning, maar heeft niet dezelfde vorm als de woning ernaast. Desgevraagd heeft de taxateur toegelicht waarom is gekozen voor de vergelijking met twee-onder-een-kap woningen met een grotere oppervlakte. Er zijn niet veel oude woningen in [woonplaats] . Met name de bouwperiode is leidend geweest bij de keuze voor de referentiewoningen. Met een eventueel afnemend grensnut is rekening gehouden in de prijs per m². De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin. De beroepsgrond slaagt niet.
Onvoldoende rekening gehouden met het voorzieningenniveau
10. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De keuken in de woning is meer dan twintig jaar oud en de badkamer is meer dan zestien jaar oud. Dit heeft een negatieve invloed op de waarde van de woning vanwege de esthetische achteruitgang, verminderde functionaliteit en het ontbreken van duurzame functies. De heffingsambtenaar heeft de woning verder vergeleken met referentiewoningen die geen oudere keuken of badkamer hebben. De waarde van de woning zou hierdoor te hoog zijn vastgesteld door de heffingsambtenaar.
10.1
Het is de heffingsambtenaar niet duidelijk hoe oud de keuken en de badkamer zijn. De taxateur heeft de voorzieningen gewaardeerd als normaal. Voor zover eiseres klaagt dat er onvoldoende rekening gehouden is met zeer gedateerde voorzieningen is daar in de matrix voldoende ruimte voor (te moderniseren keuken en badkamer).
10.2
De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar over het waarderen van het voorzieningenniveau van de woning als normaal met een ‘3’ volgen. Eiseres heeft ook geen foto’s overgelegd waaruit blijkt dat het voorzieningenniveau lager moet zijn dan de waarde die de taxateur heeft vastgesteld, terwijl het wel op de weg van eiseres had gelegen om dit nader te onderbouwen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waardering van het voorzieningenniveau aannemelijk heeft gemaakt.
Onvoldoende rekening gehouden met de onderhoudsstaat van de woning
11. Eiseres voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ondergemiddeld is, omdat de woning matig tot slecht is geïsoleerd. De woning heeft geen spouwmuren. Een woning zonder spouwmuren dient lager gewaardeerd te worden ten opzichte van objecten die daar wel over beschikken. Eiseres verwijst daarvoor naar een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 21 september 2020 [1] . Hierdoor zijn de energiekosten hoog. De heffingsambtenaar heeft hier ten onrechte geen rekening mee gehouden in de waardebepaling.
11.1
De heffingsambtenaar voert aan dat de woning geen energielabel heeft. Omdat de woning is vergeleken met referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode, is de duurzaamheid in de prijs verdisconteerd. De heffingsambtenaar voert verder aan dat het wel of niet hebben van spouwmuren bij woningen uit deze bouwperiode geen verschil maakt als de referentiewoningen niet geïsoleerd zijn. Daarnaast is de waarde van de woning per m² veel lager dan die van de referentiewoningen. Er is dus voldoende rekening gehouden met de afwezigheid van spouwmuren.
11.2
De rechtbank overweegt hierover dat de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat de afwezigheid van spouwmuren in de woning niet hoeft te leiden tot een lagere m2 prijs. Eiser heeft de toelichting dat het ontbreken van een spouwmuur geen verschil maakt als de referentiewoningen niet geïsoleerd zijn niet betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
Onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning
12. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning is in de buurt van een school gelegen. Dit heeft een waardedrukkend effect, gelet op het verkeer, lawaai en de drukte in de omgeving. De referentiewoningen zijn niet in de buurt van een school gelegen. Verder zouden in de directe omgeving meerdere horecagelegenheden zijn gelegen. Bovendien is naast de woning een werkloods gevestigd. Deze bedrijvigheden zorgen voor veel overlast. Hierdoor is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
12.1
De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat de woning niet in de nabijheid van een school ligt. De heffingsambtenaar heeft op de zitting verder toegelicht dat ook de andere panden op sommige aspecten een nadelige ligging hebben. De woning en de referentiewoningen zijn allemaal aan het water gelegen. Ze hebben dus allemaal last van scheepsverkeer. Verder is de referentiewoning aan de [adres 4] gelegen naast een drukke supermarkt. De [adres 2] is in het oude centrum gelegen en heeft meer overlast vanwege activiteiten en de [adres 3] is slechts op 100 meter van een school gelegen. De taxateur heeft er om deze reden niet voor gekozen de ligging in de grond te verwerken, omdat alle referentiewoningen een mindere ligging hebben. Met de naastgelegen werkloods is in elk geval rekening gehouden in de prijs per m². De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
1 augustus 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.