Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/341
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 augustus 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: J. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [plaats], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 373.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
21 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
21 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 21 juli 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [naam] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2005 gebouwde maisonnette met een berging van 8 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 107 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 346.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 373.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 30 mei 2022 voor € 352.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 25 mei 2022 voor € 394.000,-; en
- [adres 4] , verkocht op 1 oktober 2021 voor € 451.095,-.
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook maisonnettes of met maisonnettes vergelijkbare appartementen zijn die in dezelfde straat of omgeving liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Referentiewoningen zijn niet vergelijkbaar
9. Eiser voert aan dat de referentiewoning [adres 4] niet vergelijkbaar is omdat het een appartement is, dat op 500 meter is gelegen van de woning van eiser en niet dezelfde primaire objectkenmerken heeft. Verder is volgens eiser de referentiewoning [adres 3] geen marktconforme aankoop. De koper van deze referentiewoning is een stichting die tot doel heeft familiekapitaal te beleggen. De referentiewoning is gekocht om te verhuren. Deze referentiewoning is daarom niet vergelijkbaar. Alleen de referentiewoning [adres 2] is vergelijkbaar, omdat het een vrijwel identiek buurpand is. Ter onderbouwing van zijn stelling, dat een vrijwel identieke buurwoning de beste referentie is, verwijst eiser naar de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 12 juni 2018. [1] Gelet hierop is de WOZ-waarde van de woning te hoog vastgesteld. Deze moet worden bijgesteld naar € 346.000,-.
9.1
De heffingsambtenaar heeft op de zitting aangevoerd dat [adres 3] en [adres 2] de best vergelijkbare referentiewoningen zijn. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] door dezelfde koper zijn gekocht. Tot slot benadrukt de taxateur op de zitting dat de hogere waarde van de referentiewoning aan de [adres 4] mede onderbouwt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
9.2
De rechtbank stelt vast dat zowel [adres 3] als [adres 2] tot hetzelfde complex als de woning behoren en identieke kenmerken hebben. Ze zijn gekocht door dezelfde koper. De rechtbank ziet in het aangevoerde geen aanknopingspunten voor het oordeel dat de verkopen niet marktconform zouden zijn geweest. Gelet op de zeer grote overeenkomst tussen deze twee referentiewoningen kan de rechtbank eiser niet volgen dat alleen [adres 2] als buurpand het best vergelijkbaar is. Beide woningen zijn even goede referenties. Overigens betekent de omstandigheid dat deze referentiewoningen het best vergelijkbaar zijn, niet dat [adres 4] helemaal niet vergelijkbaar is. Hoewel deze referentie meer afwijkt van de woning, heeft de heffingsambtenaar ook [adres 4] in enige mate mogen betrekken bij de waardebepaling. De beroepsgrond slaagt niet.
Onvoldoende rekening gehouden met het voorzieningenniveau
10. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De keuken en badkamer zijn meer dan zestien jaar oud. Dit heeft een negatieve invloed op de waarde van de woning vanwege de esthetische achteruitgang, verminderde functionaliteit en het ontbreken van duurzame functies. De heffingsambtenaar heeft de woning verder vergeleken met referentiewoningen die geen oudere keuken of badkamer hebben. De waarde van de woning zou hierdoor te hoog zijn vastgesteld door de heffingsambtenaar.
10.1
De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat uit de taxatiematrix blijkt dat het voorzieningenniveau met een ‘3’ is gekwalificeerd. Dat houdt in dat het voorzieningenniveau als normaal wordt beschouwd. De heffingsambtenaar ziet geen reden het voorzieningenniveau lager te kwalificeren. De referentiewoningen hebben vergelijkbare voorzieningen.
10.2
De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar over het waarderen van het voorzieningenniveau van de woning als normaal met een ‘3’ volgen. Dat blijkt ook uit de door de heffingsambtenaar overgelegde foto’s. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waardering van het voorzieningenniveau aannemelijk heeft gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.
Onvoldoende rekening gehouden met de onderhoudsstaat van de woning
11. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ondergemiddeld is, omdat de woning matig tot slecht is geïsoleerd. Hierdoor zijn de energiekosten hoog. De heffingsambtenaar heeft hier ten onrechte geen rekening mee gehouden in de waardebepaling.
11.1
De heffingsambtenaar voert aan dat deze stelling niet nader wordt onderbouwd. Uit het door eiser overgelegde woningwaarderapport blijkt dat de woning energielabel A heeft. Gelet hierop stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat in voldoende mate rekening is gehouden met het duurzaamheidsniveau. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin. De beroepsgrond slaagt niet.
Onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning
12. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning is in de buurt van een school gelegen. Dit heeft een waardedrukkend effect, gelet op het verkeer, lawaai en de drukte in de omgeving. De referentiewoningen zijn niet in de buurt van een school gelegen. Hierdoor is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Eiser voert verder aan dat inzichtelijk gemaakt had moeten worden hoe de maisonnette is gelegen in verband met het uitzicht, lichtinval en overlast van verkeer. Daarnaast zou er voor woningen op hoger gelegen etages meer betaald worden. Eiser meent dat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden.
12.1
De heffingsambtenaar voert aan dat een waardedrukkend effect van de ligging van de woning en de gestelde overlast van de nabijgelegen school niet zijn onderbouwd. Er zullen ook kopers zijn voor wie de nabijheid van een school een waardeverhogend effect heeft. Bovendien zijn twee van de referentiewoningen buurpanden van de woning. Als sprake zou zijn van enige waardedrukkend effect vanwege de school is dit verdisconteerd in de gerealiseerde verkoopprijzen van die referentiewoningen. De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat de maisonnettes allemaal op dezelfde zijn verdieping gelegen, het appartement is op de eerste verdieping gelegen en daarmee voldoende vergelijkbaar met de maisonnettes. De rechtbank kan hierin de heffingsambtenaar volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Verkoopcijfers van woningen binnen een VvE
13. Eiser heeft de beroepsgrond dat verkoopcijfers van woningen binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE) gecorrigeerd dienen te worden op de zitting ingetrokken. Daarom hoeft hierover geen beslissing meer te worden genomen.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
1 augustus 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.