ECLI:NL:RBMNE:2025:4141 - Rechtbank Midden-Nederland - Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak in Utrecht

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/356

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juli 2025 in de zaak tussen

[eiseres] , uit [plaats 1] , eiseres,

(gemachtigde: D. van der Locht)

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar

(gemachtigde: mr. T.J. Stigt).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 18 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats 2] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 395.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
21 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix en een taxatierapport ingediend.

1.4

De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.^[1]

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 2005 gebouwde vrijstaande semi-bungalow met een vrijstaande garage van 40 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 145 m2.

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 395.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkochte woningen in [plaats 2] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 9 juni 2021 voor € 319.000,-;

- [adres 3] , verkocht op 16 februari 2021 voor € 412.500,-;

- [adres 4] , verkocht op 3 februari 2021 voor € 442.500,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hieronder uit.

De waarde van de woning is te hoog vastgesteld

9.1

Eiseres voert aan dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

9.2

De heffingsambtenaar wijst erop dat de WOZ-taxateur de waardebepaling van de woning opnieuw heeft getoetst. Daarbij is de woning vergeleken met verkopen van vergelijkbare woningen als het gaat om bouwtype, bouwjaar, ligging en staat van onderhoud. Met eventuele verschillen is rekening gehouden en dat is terug te vinden in de taxatiematrix. Zo zijn de onderhoudstoestand en de voorzieningen van de woning als matig (2) beoordeeld en dat heeft geleid tot een correctie van 10% ten opzichte van een woning met een gemiddeld voorzieningenniveau of onderhoudstoestand. De woning is na een inpandige opname getaxeerd op een waarde van € 415.000,-. De getaxeerde waarde van € 415.000,- komt hoger uit dan de vastgestelde WOZ-waarde van de woning en dat laat volgens de heffingsambtenaar zien dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Eiseres heeft een woningwaarderapport overgelegd maar dat is zo summier dat het niet mogelijk is om de juistheid van de totstandkoming daarvan te controleren. Dat het woningwaarderapport een onvoldoende basis biedt voor het weerleggen van de voorgestane waarde, blijkt ook uit de rechtspraak.^[2]

9.3

De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en is daarmee van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en het taxatierapport – waaruit al blijkt dat de WOZ-waarde onder de getaxeerde waarde ligt – aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daarnaast zijn de gebruikte referentiewoningen goed bruikbaar omdat dit ook vrijstaande woningen of semi-bungalows zijn en gelegen zijn in dezelfde wijk in [plaats 2] (waarvan een in dezelfde straat). Er is voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van het voorzieningenniveau en de onderhoudstoestand. Daarnaast is de gemiddelde prijs per vierkante meter van de woning lager dan het gemiddelde van de gecorrigeerde gemiddelde prijs per vierkante meter van de referentiewoningen. Eiseres heeft de stelling dat de waarde van de woning te hoog is ook niet verder onderbouwd dan met het overleggen van een summier woningwaarderapport, waar bijvoorbeeld geen KOUDV-L factoren in zijn opgenomen. Dat rapport brengt de rechtbank dan ook niet tot een ander oordeel. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

10. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van proceskosten of het griffierecht.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van
E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 juli 2025.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.