Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Lelystad
Zaaknummer: 11423156 \ LC EXPL 24-3116
Vonnis van 25 juni 2025
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
te [plaats 1] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna te noemen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] en samen te noemen: [eisers c.s] ,
gemachtigde: mr. S.C.M. Suijkerbuijk,
tegen
[gedaagde],
te [plaats 2] (Spanje),
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: [gemachtigde] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- De dagvaarding van 30 oktober 2024 met 13 producties van [eisers c.s] ,
- Het certificaat van betekening van de dagvaarding,
- De conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met 18 producties van [gedaagde] ,
- De aanvullende producties van [gedaagde] ,
- De conclusie van antwoord in reconventie met het incident tot onbevoegdheid van de kantonrechter in reconventie met producties 14 en 15 van [eisers c.s] ,
- De conclusie van antwoord in het incident met reactie op de conclusie van antwoord in reconventie met 2 producties van [gedaagde] ,
- De akte aanvullende productie 16 van [eisers c.s] .
1.2.
Ten slotte is bepaald dat vonnis wordt gewezen.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] heeft zijn woning te koop gezet voor € 575.000,00. [eisers c.s] hebben op 2 november 2023 de woning gekocht van [gedaagde] voor € 530.000,00. De woning is op 15 januari 2024 aan [eisers c.s] geleverd.
in conventie
2.2.
In de koopovereenkomst tussen partijen staat onder andere:
‘artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik
5.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle (…) zichtbare en onzichtbare gebreken,(…).
5.3
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis met berging. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: woonhuis met berging. (…). Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bij onderzoek kenbaar zouden zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. (…).
5.5.
Koper heeft het recht voor het passeren van de akte van levering het gekochte van binnen en van buiten te inspecteren.
artikel 22 Bouwtechnische keuring
Koper heeft de mogelijkheid een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren voor eigen rekening en op eigen initiatief. Koper is genoegzaam bekend met de bouwkundige staat van de door hen aangekochte woning.’
2.3.
Op 18 juli 2024 hebben [eisers c.s] [gedaagde] aangeschreven. In de brief staat dat zij hebben geconstateerd dat er sprake is van ernstige houtrot aan diverse kozijnen en andere houten delen van de woning.
2.4.
Partijen hebben daarna meerdere keren contact, waarbij [gedaagde] onder andere aan [eisers c.s] . laat weten dat hij een aantal keren lokaal een reparatie heeft uitgevoerd vanwege het houtrot en dat partijen dit tijdens de bezichtiging hebben gezien en besproken. In zijn berichten beschrijft [gedaagde] dat hij het rotte hout heeft weggehaald en heeft gevuld met een twee-componentenpasta. Ook heeft hij geschreven dat hij een hardhouten lat heeft aangebracht ter bescherming.
2.5.
Het Onderhoudsbedrijf [bedrijf] heeft een prijsopgave gegeven aan [eisers c.s] . van € 13.406,80 inclusief btw. [eisers c.s] hebben de kozijnen en andere houten delen van de woning in december 2024 laten vervangen voor dit bedrag.
in reconventie
2.6.
[gedaagde] heeft de grond waarop de woning staat in april 1998 oorspronkelijk gekocht van de Stichting Harmonisch Leven (hierna: SHL) en daarop de woning gebouwd. De woning ligt in het [locatie] in [plaats 1] , een [wijk] waar volwassenen werken combineren met dagelijkse meditatie. In dit kader is de volgende bepaling opgenomen in de koopovereenkomst tussen [gedaagde] en [eisers c.s] :
‘artikel 23 Bijzondere bepaling
Verkoper heeft de mogelijkheid onderhavige koopovereenkomst zonder kosten en/of juridische tussenkomst te ontbinden indien de Stichting Harmonisch Leven (SHL) geen toestemming geeft voor deze transactie. Deze bepaling is reeds opgesteld bij opzet van deze wijk in Lelystad en is toentertijd opgenomen in de oorspronkelijke eigendomsakte in de vorm van een kettingbeding. Kopers (beiden of een van de kopers) geven aan deel te willen nemen aan een transcendente meditatie-cursus. De kosten voor deze cursus zijn voor rekening van verkoper.’
2.7.
In de akte van levering van de grond tussen SHL en [gedaagde] stond destijds een kettingbeding. Dit kettingbeding komt terug in artikel 12 van de akte van levering tussen [gedaagde] en [eisers c.s] :
‘A.
Het is de koper alleen dan toegestaan het door hem gekochte perceel grond met de daarop te bouwen opstallen (hierna te noemen: de woning) te verkopen, als de Stichting Harmonisch Leven (…) instemt met de nieuwe eigenaar. De SHL toetst de beslissing over deze instemming - en al haar beslissingen aangaande dit artikel - aan het realiseren van mogelijkheden voor minimaal vierhonderd personen om gezamenlijk twee maal per dag het Transcendente Meditatie en het Transcendente Meditatie Sidhiprogramma, zoals geleerd door [A] , te beoefenen en/of aan haar doelstellingen, zoals vastgelegd in haar statuten van drieëntwintig juni negentienhonderdachtentachtig.
B.
a. Indien zeven maanden nadat de woning te koop is aangeboden nog geen voor de SHL aanvaardbare nieuwe eigenaar is gevonden, heeft koper de plicht om zijn eigendom aan te bieden aan de SHL. Twee weken voor het verstrijken van de termijn van zeven maanden dienen koper en SHL hierover vooroverleg te plegen. (…).
b. Als de SHL van dit aanbod geen gebruik wil maken heeft de koper het recht na de termijn van zeven maanden zijn eigendom aan een willekeurige derde over te dragen.
c. (…).
De termijn van zeven maanden gaat in, zodra de koper per aangetekende brief aan de SHL te kennen heeft gegeven zijn woning te willen verkopen. (…).
F.
Indien de koper zijn eigendom overdraagt is hij, behoudens in geval van de toegestane eigendomsoverdracht zonder toestemming van de SHL als bedoeld in lid Bb van dit artikel, verplicht in de betreffende overeenkomst en/of akte van levering de bepaling als gemeld onder A tot en met G van dit artikel woordelijk aan de nieuwe koper op te leggen en ten behoeve van de SHL te bedingen en aan te nemen.
G.
Indien de koper of zijn rechtsopvolgers handelen in strijd met het onder A tot en met F van dit artikel bepaalde zal de SHL het recht hebben, na sommatie bij aangetekende brieven zonder gerechtelijke tussenkomst een boete van vijftigduizend gulden (f 50.000,-) van de koper te vorderen, alsmede alle gerechtelijke stappen te ondernemen om de aan de bepalingen ten grondslag liggende doelstelling alsnog te kunnen bereiken, waarbij alle kosten daarvan voor rekening komen van de koper of zijn rechtsopvolgers. (…). Het in lid G genoemde bedrag geldt per een januari negentienhonderdzesennegentig en zal in de toekomst verhoogd of verlaagd worden overeenkomstig de stijging afdaling van de bouwkosten van woningen zoals berekend door het Centraal Bureau voor de Statistiek.’
2.8.
Partijen hebben op 21 december 2023 een verklaring getekend, waarin staat:
‘(…). De woning had gedurende 7 maanden aan beoefenaren van Transcendente Meditatie en/of het Transcendente Meditatie Sidhiprogramma moeten worden aangeboden. Dat is niet gebeurd. Verkoper is zich van zijn verplichting bewust, en heeft met koopster afgesproken dat zij bij een bevoegde TM-leraar de basiscursus in de Transcendente Meditatie techniek zal volgen. (…).
(…). Verkoper verklaart hierbij dat hij de kosten van de TM-instructie ten bedrage van€ 895 - vóór 31 december 2023 zal voldoen aan [B] .
Koopster verklaart dat zij op zich neemt uiterlijk 1 mei 2024 de cursus in de Transcendente Meditatie techniek, zoals geleerd door [A] afgerond te hebben.’
2.9.
[eiseres sub 2] heeft één van de drie cursusdagen voor transcendente meditatie gevolgd. Zij heeft daarna aan de docent van de cursus, de heer [B] (hierna: [B] ), geschreven dat zij heeft besloten dat transcendente meditatie niet bij haar past en dat zij van de vervolgopleiding afziet. [B] heeft op 2 oktober 2024 het cursusgeld van € 895,00 teruggestort aan [gedaagde] .
2.10.
[eiseres sub 2] heeft op 10 oktober 2024 een e-mail aan [B] toegezonden, waarin zij aangeeft dat zij door verscheidene omstandigheden had afgezien van het volgen van de vervolgcursus, maar dat zij de overige twee cursusdelen toch wil volgen. Tijdens de mondelinge behandeling had het volgen van deze cursusdelen (nog) niet plaatsgevonden.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eisers c.s] vordert - samengevat - dat [gedaagde] de volgende bedragen aan hem betaalt:
€ 14.506,76 aan hoofdsom te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 oktober 2024 over de hoofdsom van € 13.406,80 tot aan de dag van volledige betaling,
de buitengerechtelijke kosten,
de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als [gedaagde] niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis aan de veroordeling heeft voldaan.
3.2.
[gedaagde] voert verweer en concludeert dat [eisers c.s] niet-ontvankelijk moet worden verklaard of dat de vorderingen van [eisers c.s] afgewezen moeten worden. Ook vordert [gedaagde] dat [eiser sub 1] wordt veroordeeld - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - om de proceskosten van [gedaagde] te vergoeden.
in reconventie
3.3.
[gedaagde] vordert - samengevat - dat [eisers c.s] € 105.867,00 aan hem betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de conclusie van antwoord en eis in reconventie (te weten 16 januari 2025).
3.4.
[eisers c.s] voeren verweer. Hij concludeert allereerst bij incident dat de rechtbank zich onbevoegd moet verklaren om over de vordering in reconventie te oordelen, met veroordeling van [gedaagde] - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - in de proceskosten van het incident, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis. Verder menen [eisers c.s] dat de vordering in reconventie van [gedaagde] moet worden afgewezen.
4.De beoordeling
in het incident
4.1.
Partijen verschillen van mening over de vraag of de reconventionele vordering door de kantonrechter beantwoord kan worden, omdat deze vordering het bedrag van € 25.000,00 overstijgt. De hoofdregel is - gelet op de waarde van de vordering - dat de rechtbank bevoegd is te oordelen, in plaats van de kantonrechter (artikel 93 Rv). Op dit uitgangspunt kan een uitzondering worden gemaakt, als de vordering in conventie al bij de kantonrechter in behandeling is en er voldoende samenhang bestaat tussen de vorderingen in conventie en in reconventie.
4.2.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter beslist dat hij over de vordering in conventie en in reconventie zal oordelen. Beide vorderingen zijn verbonden aan de koopovereenkomst en de leveringsakte, zodat er voldoende samenhang tussen de vorderingen bestaat. Bovendien is het vanuit proceseconomisch oogpunt gewenst om de vorderingen gezamenlijk te behandelen.
in conventie
4.3.
[eisers c.s] vorderen - samengevat - de betaling van € 13.406,80 van [gedaagde] . [eisers c.s] stellen dat de woning door houtrot niet de eigenschappen had die zij mochten verwachten en dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagde] . [eisers c.s] stellen dat [gedaagde] de kosten voor herstel van het houtrot in de kozijnen, boei- en rabatdelen moet betalen, omdat [gedaagde] op de hoogte was van het houtrot in de kozijnen en dit desondanks niet aan [eisers c.s] heeft meegedeeld. [gedaagde] is het niet eens met [eisers c.s] Hij meent dat hij niet kan worden aangesproken voor de herstelkosten.
4.4.
Uit de wet (artikel 7:17 BW) volgt dat een verkoper aansprakelijk is voor gebreken, als de woning hierdoor niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Partijen hebben in dit geval in de koopovereenkomst (nadere) specifieke afspraken gemaakt. In artikel 5.3 van de koopovereenkomst hebben partijen afgesproken dat de woning de feitelijke eigenschappen zal bezitten voor het normaal gebruik als woonhuis. Ook staat in de koopovereenkomst dat [gedaagde] niet in staat voor andere eigenschappen dan die voor het normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. Ten slotte staat in artikel 5.3 dat [gedaagde] niet in staat voor afwezigheid van gebreken die het normale gebruik als woonhuis belemmeren en die aan [eisers c.s] bij onderzoek kenbaar zouden zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt dat van [eisers c.s] verwacht mag worden dat zij onderzoek verrichten of laten verrichten, als zij aanleiding hebben om te twijfelen aan de staat van de woning. Dit is de onderzoeksplicht van de koper. Daar staat tegenover dat aan [eisers c.s] niet kan worden tegengeworpen dat zij onvoldoende onderzoek hebben gedaan als [gedaagde] een mededelingsplicht had maar heeft nagelaten [eisers c.s] op de hoogte te brengen. Dit is de mededelingsplicht van de verkoper.
4.5.
Voorop staat dat niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] op de hoogte was van het houtrot in enkele boeidelen en de rabatdelen van de woning. Datzelfde geldt voor het houtrot aan de onderzijde van de goot bij de voor- en achterdeur. Er kan daarom niet worden vastgesteld dat [gedaagde] over deze onderdelen van de woning informatie heeft achtergehouden die hij had moeten meedelen. [eisers c.s] vorderen wel de vergoeding van de kosten voor vervanging van deze onderdelen. Dit deel van de vordering kan vanwege het ontbreken van een mededelingsplicht niet worden toegewezen.
4.6.
Dan resteert het deel van de vordering tot vergoeding van de kosten voor vervanging van (delen van) de kozijnen. Uit de foto’s in deze procedure blijkt dat ten minste enkele kozijnen aangetast zijn door houtrot. Ook staat vast dat [gedaagde] in het verleden enkele delen van de kozijnen heeft gerepareerd toen hij nog eigenaar van de woning was, zoals beschreven in punt 2.4 van dit vonnis. Anders dan [eisers c.s] stellen, kan echter niet worden vastgesteld dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht over de kozijnen heeft geschonden. De volgende omstandigheden zijn voor dat oordeel relevant.
4.7.
Allereerst heeft [gedaagde] verklaard dat hij tijdens de bezichtiging aan [eisers c.s] heeft verteld dat hij delen van de kozijnen heeft gerepareerd naar aanleiding van houtrot. Zijn verklaring wordt ondersteund door de schriftelijke verklaring van de makelaar van [gedaagde] , waarin de makelaar schrijft dat [eisers c.s] heeft kunnen waarnemen dat er bij de kozijnen in de slaapkamer strips waren aangebracht en dat [gedaagde] heeft verteld dat hij de kozijnen al eens heeft hersteld. De ondersteunende verklaring van de makelaar pleit in het voordeel van [gedaagde] , zodat de kantonrechter vooralsnog aanneemt dat zijn stelling juist is. In het geval [gedaagde] deze mededeling daadwerkelijk heeft gedaan, dan had dit voor [eisers c.s] aanleiding moeten zijn om nader onderzoek te laten instellen en kunnen zij zich er niet op beroepen dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden. [eisers c.s] hebben echter gesteld dat [gedaagde] dit niet heeft gezegd en dat de makelaar niet naar waarheid heeft verklaard. Volgens [eisers c.s] stond de makelaar beneden en was hij bij de bezichtiging niet in de nabijheid van partijen. Ook in het geval de verklaringen van [gedaagde] en zijn makelaar niet juist zouden zijn, komt de kantonrechter echter tot de conclusie dat de vordering van [eisers c.s] niet kan worden toegewezen. Dat is ook de reden dat de kantonrechter - ondanks de betwisting van [eisers c.s] - geen bewijsopdracht zal geven. Het volgende is voor dat oordeel van belang.
4.8.
Ten tweede en los van het voorgaande is namelijk niet gebleken dat [gedaagde] op de hoogte was van de huidige staat en het stadium van het houtrot aan de kozijnen. [gedaagde] heeft verklaard dat hij in het verleden enkele delen van de kozijnen heeft gerepareerd, dat hij ter bescherming een hardhouten lat heeft aangebracht en dat hij naar aanleiding van ervaringen in andere huizen er van uit ging dat hij de kozijnen hiermee voldoende had gerepareerd. [gedaagde] heeft verklaard dat hij niet heeft gezien dat de kozijnen bij de verkoop in slechte staat verkeerden. [eisers c.s] heeft deze stelling niet gemotiveerd betwist, bijvoorbeeld door te stellen en te onderbouwen dat de werkwijze van Barbies ondeugdelijk is of dat [gedaagde] wel degelijk op de hoogte was of moest zijn van de staat van de kozijnen na de reparatie. Uit de verklaringen van [eisers c.s] blijkt juist dat het houtrot niet zichtbaar was door de latten die waren aangebracht. Dat de latten zijn aangebracht om het houtrot te verhullen, is niet gebleken. De kantonrechter kan al met al niet vaststellen dat [gedaagde] (bewust) informatie over de staat van de kozijnen ten tijde van de koopovereenkomst heeft achtergehouden en daarmee zijn mededelingsplicht heeft geschonden.
4.9.
Ten derde en ten slotte is relevant dat partijen in artikel 22 van de koopovereenkomst hebben opgenomen dat [eisers c.s] een bouwtechnische keuring kunnen laten uitvoeren en dat zij genoegzaam bekend zijn met de bouwkundige staat van de woning. In artikel 5.3 van de koopovereenkomst staat bovendien dat [gedaagde] niet in staat voor gebreken die aan [eisers c.s] bij onderzoek kenbaar zouden zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Met het tekenen van deze afspraken, hebben [eisers c.s] de staat van de woning aanvaard. Zij hadden een bouwtechnische keuring kunnen laten uitvoeren, en daarin ook de staat van de houten delen van de woning kunnen laten keuren, maar zij hebben van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt. [eisers c.s] hebben gesteld dat een bouwtechnisch onderzoek niet destructief is en dat het houtrot door de latten dan niet opgemerkt was, maar die stelling is door [gedaagde] betwist. Het had op de weg van [eisers c.s] gelegen hun stelling - dat het houtrot met een bouwtechnische keuring niet was gezien - te onderbouwen, bijvoorbeeld door hierover de visie van een deskundige te vragen. Volgens [gedaagde] waren de latten namelijk gemakkelijk te verwijderen en had een deskundige het houtrot kunnen opmerken. Gelet op het voorgaande is het waarschijnlijk dat [eisers c.s] met onderzoek op de hoogte waren geweest van de staat van de houten delen van de woning en dragen zij zelf het risico nu er houtrot is geconstateerd, gelet op artikel 5.3 en artikel 22 van de koopovereenkomst.
4.10.
Het hiervoor genoemde betekent dat [gedaagde] geen schadevergoeding aan [eisers c.s] hoeft te betalen. De vordering zal worden afgewezen.
De wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten
4.11.
Omdat de vordering tot betaling van schadevergoeding wordt afgewezen, hoeft [gedaagde] ook de gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten niet te vergoeden.
in reconventie
4.12.
[gedaagde] vordert - samengevat - dat [eisers c.s] € 105.867,00 aan hem betaalt. Het gevorderde bedrag bestaat - los van de rente - uit € 48.202,64 voor een contractuele boete, € 45.000,00 voor een schadevergoeding, € 300,00 voor opslagkosten van de inboedel en € 5.495,00 voor juridische advieskosten. Hierna worden de gevorderde schadeposten afzonderlijk beoordeeld.
€ 48.202,64 contractuele boete
4.13.
Volgens [gedaagde] hebben [eisers c.s] artikel 23 van de koopovereenkomst en artikel 12 van de akte van levering geschonden, omdat [eiseres sub 2] - anders dan afgesproken - de cursus transcendente meditatie niet heeft gevolgd. [eisers c.s] zouden deze cursus volgen, om een aanvaardbare koper te zijn voor SHL en om toestemming van SHL te krijgen voor de koop van de woning. [gedaagde] meent dat [eisers c.s] door het schenden van deze artikelen de contractuele boete van € 48.202,64 (GLD 50.000,00 inclusief indexatie) zijn, die genoemd is in artikel 12 onder G van de leveringsakte.
4.14.
In artikel 12 onder G van de leveringsakte staat echter dat SHL het recht heeft, na sommatie bij aangetekende brieven, een contractuele boete te vorderen en de gerechtelijke stappen te ondernemen om de aan de bepalingen ten grondslag liggende doelstelling alsnog te kunnen bereiken. Het recht om een boete te innen komt daarom toe aan SHL en niet aan [gedaagde] . Ook uit artikel 23 van de koopovereenkomst volgt geen recht voor [gedaagde] om een boete te innen. [gedaagde] kan de boete daarom niet in deze procedure van [eisers c.s] vorderen.
4.15.
[gedaagde] heeft op de mondelinge behandeling toegelicht dat SHL de boete mogelijk bij [gedaagde] zal innen en dat hij dan schade zal leiden, zodat hij de boete op voorhand van [eisers c.s] kan vorderen. SHL heeft tot op heden echter geen vordering tot schadevergoeding bij [gedaagde] (of bij [eisers c.s] ) ingediend. SHL heeft ook niet gezegd dat zij dit zal doen. Dat [gedaagde] schade lijdt of in de toekomst zal lijden is daarom niet gebleken. [gedaagde] kan die schade niet op voorhand van [eisers c.s] innen, daarvoor bestaat geen juridische basis. Dat SHL de boete van [gedaagde] kan vorderen, staat ten slotte niet vast gelet op de inhoud van artikel 12 van de leveringsakte.
4.16.
De vordering tot betaling van de contractuele boete van € 48.202,64 zal gelet op het hiervoor genoemde worden afgewezen.
€ 45.000,00 schadevergoeding
4.17.
[gedaagde] meent dat hij € 45.000,00 schade heeft geleden. Hij stelt dat hij akkoord is gegaan met verkoop van de woning voor € 45.000,00 onder de vraagprijs, omdat [eisers c.s] de woning snel konden kopen én [eiseres sub 2] een transcendente meditatiecursus zou volgen. [eiseres sub 2] heeft de cursus vervolgens niet gevolgd en aan [B] geschreven dat zij van de laatste twee delen (van in totaal drie delen) van de cursus afziet, omdat transcendente meditatie niet bij haar past. [gedaagde] meent dat [eisers c.s] hierdoor achteraf voor hem onaanvaardbare kopers zijn gebleken, omdat zij de affiniteit met transcendente meditatie hebben geveinsd en kennelijk slechts uit waren op een relatief goedkope vrijstaande woning. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] verder toegelicht dat hij met de verkoop van de woning misschien niet akkoord was gegaan, als hij had geweten dat deze juridische nasleep zou volgen. Volgens [gedaagde] had hij, met de kennis van nu, waarschijnlijk zeven maanden gewacht tot het kettingbeding niet meer zou gelden waarna hij de woning had kunnen aanbieden zonder dat een koper affiniteit met transcendente meditatie hoefde te hebben. In dat geval had [gedaagde] een hogere verkoopprijs kunnen realiseren - van minimaal € 575.000,00 - zo verwacht hij.
4.18.
Het is echter de eigen keuze van [gedaagde] geweest om het aanbod van [eisers c.s] van € 530.000,00 te accepteren. Het stond hem vrij om een hogere prijs te vragen om risico’s van een juridische nasleep te dekken. Ook stond het hem vrij zeven maanden af te wachten, totdat hij de woning ook aan anderen kon aanbieden. Die keuze heeft hij echter niet gemaakt en de gevolgen van die keuze kan hij niet achteraf op [eisers c.s] afwentelen. Dat de toezegging om de transcendente meditatiecursus te volgen voor [gedaagde] doorslaggevend is geweest om de woning onder de vraagprijs te verkopen, is bovendien niet gebleken. Uit de stellingen en stukken van [gedaagde] blijkt dat [gedaagde] er met name bij gebaat was om snel te verkopen omdat hij zijn woning in Spanje daarmee kon financieren. Dat lijkt dan ook de daadwerkelijke reden dat [gedaagde] akkoord is gegaan met het bedrag van € 530.000,00 en een verkoop op korte termijn. Dat [gedaagde] de koopovereenkomst niet had willen sluiten als direct was gebleken dat [eisers c.s] geen affiniteit hadden met transcendente meditatie, staat dan ook niet vast.
4.19.
Er is bovendien niet gebleken dat [gedaagde] na zeven maanden een hogere prijs voor de woning had gekregen. In artikel 12 van de leveringsakte staat weliswaar dat [gedaagde] de woning na zeven maanden aan SHL kan aanbieden en daarna het recht heeft zijn eigendom aan een willekeurige derde over te dragen, maar er is niet gebleken dat deze willekeurige derde dan meer dan € 530.000,00 voor de woning had willen betalen. [eisers c.s] was namelijk de enige gegadigde toen de koopovereenkomst werd gesloten, terwijl [eisers c.s] onbetwist hebben gesteld dat er in de advertentie van de woning geen melding werd gemaakt van de benodigde affiniteit en voorwaarden rondom de transcendente meditatie. Deze affiniteit en voorwaarden hebben potentiële kopers kennelijk dus niet af kunnen schrikken om direct al een bod op de woning te doen. Desalniettemin heeft [gedaagde] op dat moment geen aanbod van meer dan € 530.000,00 gekregen. De marktinformatie over de verkoopprijzen in Flevoland zegt ten slotte niet dat [gedaagde] een hogere prijs voor de woning had gekregen na zeven maanden, omdat die informatie niet is toegespitst op de woning van [gedaagde] . Dat [gedaagde] schade heeft geleden omdat hij na zeven maanden een hogere prijs had kunnen krijgen, is al met al niet gebleken.
4.20.
De vordering tot betaling van € 45.000,00 aan schadevergoeding zal gelet op het hiervoor genoemde worden afgewezen.
€ 300,00 voor opslagkosten
4.21.
Partijen hebben voorafgaand aan de levering van de woning besproken dat [gedaagde] enkele spullen kon laten staan in de garage van de woning. Op de dag van de levering van de woning hebben [eisers c.s] aan [gedaagde] verzocht de spullen alsnog mee te nemen. Daarom heeft [gedaagde] diezelfde dag de spullen ergens anders laten opslaan, waarvoor hij € 300,00 moest betalen. Deze kosten vordert [gedaagde] van [eisers c.s]
4.22.
Anders dan [gedaagde] vordert, kan [gedaagde] de opslagkosten niet op [eisers c.s] verhalen. Partijen hebben weliswaar vooraf afgesproken dat [gedaagde] enkele spullen tijdelijk in de garage kon laten staan, maar er is niet gebleken dat er overeenstemming bestond over de hoeveelheid spullen. [eisers c.s] gingen er van uit dat zij de garage nog konden gebruiken, terwijl op de dag van de levering bleek dat de hoeveelheid spullen dit niet mogelijk maakte. [gedaagde] heeft op de mondelinge behandeling verteld dat er verwarring is ontstaan over het aantal dozen en dat er inderdaad veel dozen van hem in de garage stonden, waardoor de garage niet meer gebruikt kon worden. Deze verwarring over het aantal spullen komt voor rekening en risico van [gedaagde] . Het had op zijn weg gelegen om vooraf duidelijk te maken welke spullen hij wilde laten staan, zodat [eisers c.s] daar rekening mee konden houden en wisten dat de garage niet bruikbaar zou zijn. Nu die duidelijkheid er niet was, kan [eisers c.s] niet verweten worden dat zij [gedaagde] hebben gevraagd de spullen alsnog uit de woning te verwijderen op de dag van de levering.
4.23.
De vordering tot betaling van € 300,00 voor opslagkosten zal gelet op het hiervoor genoemde worden afgewezen.
€ 5.495,00 voor de juridische advieskosten
De proceskosten
4.24.
[gedaagde] heeft zijn daadwerkelijke juridische advieskosten gevorderd. Uit de omschrijving van de werkzaamheden door [gedaagde] lijkt het te gaan om kosten die zijn gemaakt zijn ten behoeve van deze procedure (het lezen en opstellen van processtukken en bijlagen, alsmede overleg met [gedaagde] ).
4.25.
Er is reden tot vergoeding van de daadwerkelijke proceskosten als een partij misbruik maakt van het procesrecht of onrechtmatig handelt door het aanspannen van een procedure. Hiervan is pas sprake als het instellen van de vordering, of het voeren van verweer tegen een vordering, gelet op de evidente ongegrondheid daarvan en in verband met de belangen van de andere partij achterwege moeten blijven. Dit kan het geval zijn als een partij aan zijn vordering of verweer feiten en omstandigheden ten grondslag legt waarvan deze partij weet of hoorde te weten dat deze onjuist zijn en op voorhand moest begrijpen dat de stellingen geen kans van slagen hadden. Daarvan is niet snel sprake, ook omdat de toegang tot de rechter gewaarborgd moet blijven.
4.26.
In dit geval maken [eisers c.s] geen misbruik van het procesrecht en handelen zij niet onrechtmatig door een procedure te starten. [eisers c.s] hebben de bevoegdheid hun vordering aan de kantonrechter voor te leggen en verweer te voeren tegen de vordering van [gedaagde] . Er is niet gebleken dat [eisers c.s] feiten of omstandigheden aan de vordering of het verweer ten grondslag hebben gelegd die onjuist zijn of waarvan zij moesten begrijpen dat dit geen kans van slagen zou hebben. Dat de vordering van [eisers c.s] niet wordt toegewezen, betekent niet dat een vordering niet ingesteld had mogen worden. Bovendien is de vordering van [gedaagde] afgewezen, hetgeen impliciet meebrengt dat het verweer van [eisers c.s] in reconventie gerechtvaardigd was. Voor een vergoeding van de daadwerkelijke proceskosten is gelet op het voorgaande geen plaats. Deze vordering zal worden afgewezen.
De buitengerechtelijke kosten
4.27.
Voor zover [gedaagde] ook buitengerechtelijke kosten (kosten die niet onder de proceskosten vallen) heeft gemaakt en de vergoeding hiervan heeft gevorderd, hoeven [eisers c.s] deze niet te vergoeden. De vordering van [gedaagde] wordt namelijk afgewezen, zodat de buitengerechtelijke kosten ook niet voor vergoeding in aanmerking komen.
De wettelijke rente
4.28.
Nu de vorderingen van [gedaagde] worden afgewezen, draagt de vordering tot vergoeding van de rente hetzelfde lot. Ook dit deel van de vordering zal daarom worden afgewezen.
in het incident, in conventie en in reconventie
De proceskosten
4.29.
De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten tussen partijen te compenseren, omdat zij over en weer ongelijk krijgen in deze procedure. Dit betekent dat iedere partij zijn eigen proceskosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
in het incident
5.1.
verklaart zich bevoegd om van het geschil in reconventie kennis te nemen,
in conventie
5.2.
wijst de vorderingen van [eisers c.s] af,
in reconventie
5.3.
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
in het incident, in conventie en in reconventie,
5.4.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2025.
51144