Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11358554 \ UC EXPL 24-6986
Vonnis van 2 juli 2025
in de zaak van
de stichting
Stichting Cazas Wonen,
gevestigd in Woerden,
eisende partij,
hierna te noemen: Cazas Wonen,
gemachtigde: mr. D.M. van Ralen,
tegen
[gedaagde],
wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. A.P. van Stralen.
1.De procedure
1.1.
De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen en gelezen:
- de dagvaarding met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- een overzicht actuele huurachterstand met bijlagen, ingediend op 6 februari 2025;
- een aangepast overzicht actuele huurachterstand, ingediend op 11 april 2025;
- een schriftelijke reactie van [gedaagde] , ingediend op 14 april 2025.
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 15 april 2025. Namens Cazas Wonen is verschenen [A] , bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld door een begeleider en bijgestaan door haar gemachtigde. Op de mondelinge behandeling heeft Cazas Wonen een nieuw aangepast overzicht van de actuele huurachterstand overgelegd en haar vordering verminderd. Door of namens partijen zijn de standpunten verder toegelicht en is antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter. Daarvan heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Op de mondelinge behandeling is bepaald dat partijen een termijn van vier weken krijgen voor beraad. Afgesproken is dat zij die periode gebruiken om te bepalen hoe hoog de actuele huurachterstand is en wanneer en/of op welke wijze [gedaagde] de huurachterstand aan Cazas Wonen zal voldoen. Hierover zouden partijen de kantonrechter uiterlijk op 14 mei 2025 berichten. Cazas Wonen heeft met een akte uitlating bericht dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt, haar vordering (wederom) verminderd en een nieuw overzicht actuele huurachterstand overgelegd. [gedaagde] heeft geen reactie aan de kantonrechter toegezonden. De kantonrechter heeft vervolgens beslist dat vonnis zal worden gewezen.
2.De kern van de zaak
2.1.
Cazas Wonen verhuurt een woning met parkeerplaats aan [gedaagde] aan de [adres] in [plaats] voor een huurprijs van – inmiddels – € 686,60 per maand. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. In de huurovereenkomst is afgesproken dat [gedaagde] de huurprijs in zijn geheel, bij vooruitbetaling, vóór de eerste van de maand betaalt. Volgens Cazas Wonen betaalt [gedaagde] de huur ondanks aanmaningen niet op tijd. De huurachterstand bedraagt volgens Cazas Wonen berekend tot en met mei 2025 in totaal € 1.024,73. In deze procedure vordert Cazas Wonen van [gedaagde] – na vermindering van eis – de betaling van dit bedrag, rente en kosten. De kantonrechter zal het bedrag aan huurachterstand toewijzen, maar zal de gevorderde rente en buitengerechtelijke kosten afwijzen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
3.De beoordeling
Cazas Wonen heeft haar vordering verminderd
3.1.
Op de mondelinge behandeling heeft Cazas Wonen haar vordering verminderd, in die zin dat zij alleen nog betaling van de huurachterstand van € 1.042,09, rente en kosten vorderde. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning heeft Cazas Wonen toen ingetrokken. Dat geldt eveneens voor de gevorderde € 3.987,29 aan reparatiekosten voor het dak, de € 25,00 aan administratiekosten voor een woningruil en de € 111,47 aan servicekosten voor de afrekening van mei 2024. Met een akte uitlating van 14 mei 2025 heeft Cazas Wonen haar vordering met betrekking tot de gevorderde huurachterstand nog verder verminderd, namelijk tot een bedrag van € 1.024,73.
[gedaagde] moet € 1.024,73 aan huurachterstand betalen
3.2.
Naar het oordeel van de kantonrechter staat vast dat [gedaagde] een bedrag van € 1.024,73 aan achterstallige huurtermijnen aan Cazas Wonen verschuldigd is. Cazas Wonen heeft ter onderbouwing van de hoogte van de achterstallige huurtermijnen meerdere overzichten overgelegd, waarin de verschuldigde maandelijkse huurtermijnen, de door Cazas Wonen ontvangen huurbetalingen en de (tussentijdse) huurachterstanden staan vermeld. Uit het laatste overgelegde overzicht, bijgevoegd bij de akte uitlating van Cazas Wonen, volgt dat de totale huurachterstand tot en met mei 2025 € 1.024,73 bedraagt.
3.3.
Ondanks dat de kantonrechter beide partijen de gelegenheid heeft geboden zich uiterlijk 14 mei 2025 uit te laten over de hoogte van de actuele huurachterstand en de wijze waarop de huurachterstand zal worden voldaan, heeft [gedaagde] van die gelegenheid geen gebruik gemaakt. Tegen de eerdere overgelegde overzichten heeft [gedaagde] op de mondelinge behandeling wel aangevoerd dat niet alle door haar gedane huurbetalingen daarin zijn terug te vinden, waaronder een betaling van € 500,00 die zij een dag voor de mondelinge behandeling zou hebben betaald. Er is geen reden om te twijfelen aan de juistheid van het laatste door Cazas Wonen overgelegde overzicht. Cazas Wonen heeft namelijk erkend dat de eerdere overgelegde overzichten onjuist waren en heeft om die reden aanpassingen doorgevoerd. Niet is komen vast te staan dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de door [gedaagde] gestelde betaling van € 500,00, dan wel andere door haar niet nader gespecificeerde betalingen. [gedaagde] heeft namelijk niet onderbouwd dat deze betalingen daadwerkelijk zijn verricht. Ook heeft [gedaagde] geen gebruik gemaakt van de gelegenheid die de kantonrechter haar na de mondelinge behandeling heeft geboden om dat alsnog te doen. Het verweer dat er meer betaald is, wordt daarom gepasseerd en het door Cazas Wonen na vermindering gevorderde bedrag zal worden toegewezen.
[gedaagde] hoeft geen wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten te betalen
3.4.
De hier voorliggende huurovereenkomst is gesloten tussen een professionele partij, handelend in de uitoefening van haar beroep of bedrijf (Cazas Wonen) en een consument ( [gedaagde] ). Een huurder (van een woning) wordt namelijk gelijkgesteld aan een consument. Op de huurovereenkomst zijn consument-beschermende bepalingen van toepassing. Sommige belangrijke consument-beschermende bepalingen worden zo belangrijk gevonden dat de kantonrechter ambtshalve (dat wil zeggen uit zichzelf, ook als de consument daar niet om vraagt) moet beoordelen of die zijn nageleefd. Zo moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de huurovereenkomst en/of de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden bepalingen (‘bedingen’) staan die relevant zijn voor de beoordeling van de (verschillende onderdelen van de) vordering. Als dergelijke bedingen op zichzelf, of in combinatie met andere relevante bedingen voor consumenten onredelijk bezwarend zijn als bedoeld in artikel 6:233 sub a van Pro het Burgerlijk Wetboek, moet de kantonrechter de betreffende bedingen ambtshalve vernietigen en de daarmee verband houdende onderdelen van de vordering afwijzen. In deze procedure gaat het om bedingen over rente en een vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten.
Het incassokosten- en boetebeding
3.5.
Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. In artikel 13 van Pro deze algemene voorwaarden is een beding opgenomen over de vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. Dit beding wijkt in het nadeel van consumenten af van artikel 6:96 lid 5 en Pro 6 BW en het daarop gebaseerde Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het besluit) en dat mag niet. Consumenten, zoals [gedaagde] , zijn namelijk slechts de (gemaximeerde) kosten als bedoeld in het besluit verschuldigd, voor zover is voldaan aan een aantal wettelijke eisen. Eén van die eisen is dat de consument eerst door middel van een aanmaningsbrief de mogelijkheid heeft gekregen om binnen een termijn van veertien dagen de vordering alsnog te voldoen zonder bijkomende kosten.
3.6.
[gedaagde] is op grond van artikel 13.1 verplicht om bij niet nakoming van de huurovereenkomst alle in dat verband door Cazas Wonen gemaakte kosten te voldoen, onbegrensd in omvang en zonder voorafgaande kosteloze aanmaningsbrief. Daarnaast is de bedongen vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten in artikel 13.2 altijd ten minste 15% en daarmee hoger dan de wettelijke vergoeding. De kantonrechter is van oordeel dat het beding hierdoor zodanig afwijkt van de wettelijke regeling over de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten dat de consument aanzienlijk wordt benadeeld. Daarbij is in artikel 15 ook Pro nog opgenomen dat bij overtreding van enige bepaling uit de algemene voorwaarden, dus ook bij overtreding van de bepaling dat de huur vooruit moet worden betaald, de huurder nog een boete van € 25,- per kalenderdag verschuldigd is. Afgezien van het feit dat in het beding de boetes oneindig kunnen oplopen, levert (de mogelijkheid van) het in rekening brengen van een boete naast buitengerechtelijke incassokosten een onevenredig hoge schadevergoeding op. Het buitengerechtelijke incassokostenbeding is op zichzelf en in combinatie met het boetebeding onredelijk bezwarend en wordt daarom vernietigd.
Het rente- en boetebeding
3.7.
Het rentebeding in artikel 6.1 van de algemene voorwaarden is in overeenstemming met de wettelijke regeling in artikel 6:119 BW Pro. Dit beding is daarom op zichzelf niet onredelijk bezwarend. In combinatie met het boetebeding in artikel 15 is Pro het rentebeding wel onredelijk bezwarend. De mogelijkheid van het in rekening brengen van een boete naast rente levert een onevenredig hoge schadevergoeding op. Het rentebeding wordt daarom vernietigd.
De gevolgen van de ambtshalve toetsing voor de vorderingen
3.8.
Omdat sprake is van onredelijk bezwarende bedingen, is volgens Europese rechtspraak terugvallen op de wettelijke regeling niet toegestaan. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en rente volledig zullen worden afgewezen.
De proceskosten worden gecompenseerd
3.9.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Het vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard
3.10.
De kantonrechter zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als een van de partijen hoger beroep instelt tegen deze beslising. De beslissing geldt in dat geval tot het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Cazas Wonen te betalen een bedrag van € 1.024,73 aan huurachterstand berekend tot en met mei 2025;
4.2.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
4.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout en in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2025.
LHJ/63796