Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht, kantonrechter
Zittingsplaats Amersfoort
Zaaknummer: 11422146 \ AC EXPL 24-2891 WMB/61313
Vonnis van 11 juni 2025
in de zaak van
[eiseres] B.V.(voorheen genaamd:
[bedrijf 1] B.V.),
[bedrijf 1] B.V.),
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. M.P.R. Sardjoe en mr. A. Strik,
tegen
[gedaagde] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. W.J. Berghuis en mr. V.N. Gijlstra.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 november 2024 met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties;
- de akte houdende wijziging van eis in reconventie en overlegging productie van [gedaagde] ;
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende wijziging van eis in conventie;
- de mondelinge behandeling van 9 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende wijziging van eis in conventie;
- de mondelinge behandeling van 9 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Op de mondelinge behandeling is [eiseres] verschenen, vertegenwoordigd door mevrouw [A] , general counsel bij [eiseres] . Zij werd bijgestaan door mr. J.K. Brandse, mr. M.P.R. Sardjoe en mr. A. Strik. Namens [gedaagde] is verschenen de heer [B] , werkzaam bij [bedrijf 2] B.V. (de huidige verhuurbeheerder voor [gedaagde] , hierna: [bedrijf 2] ). Hij werd bijgestaan door mr. W.J. Berghuis en mr. V.N. Gijlstra. Beiden partijen hebben spreekaantekeningen gebruikt tijdens de zitting. Tijdens de zitting hebben partijen aangegeven nader met elkaar te willen overleggen. Dat heeft niet tot een oplossing geleid en partijen hebben de kantonrechter verzocht vonnis te wijzen.
1.3.
Hierna heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde] verhuurt sinds 10 januari 2014 de kantoorruimte gelegen op de eerste verdieping van het [locatie] -gebouw in [plaats] aan de [adres] met daarbij 17 parkeerplaatsen (hierna: het gehuurde) aan (de rechtsvoorgangers van) [eiseres] . De huurovereenkomst is op 19 april 2019 (met terugwerkende kracht) voor vijf jaar verlengd tot 31 januari 2024. [eiseres] wilde de huurovereenkomst opzeggen, maar heeft de opzeggingsbrief om tegen 31 januari 2024 op te zeggen, enkele dagen te laat aan [gedaagde] gestuurd. Volgens [gedaagde] heeft de opzegging daarom geen effect en is de huurovereenkomst automatisch verlengd voor vijf jaar. [eiseres] wil in conventie dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst per 31 januari 2024 is geëindigd, omdat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde] zich op de contractuele opzeggingstermijn beroept, terwijl [eiseres] het gehuurde al jaren niet meer gebruikt. Daarnaast wil [eiseres] dat [gedaagde] wordt veroordeeld om haar in totaal € 54.443,97 aan te veel betaalde huurtermijnen en servicekosten (terug) te betalen. [gedaagde] wil in reconventie dat [eiseres] wordt veroordeeld om aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst te voldoen, om een bedrag van € 158.619,20 aan achterstallige huur en verbeurde boetes (vermeerderd met contractuele boeterente en te verbeuren boetes) te betalen, en om een bedrag van € 79.250,00 aan boetes (vermeerderd met wettelijke rente en te verbeuren boetes) voor het niet stellen van een nieuwe bankgarantie te betalen. De kantonrechter zal de vorderingen van [eiseres] in conventie toewijzen en de vorderingen van [gedaagde] in reconventie afwijzen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
3.De beoordeling
in conventie
Het beroep van [gedaagde] op de contractuele opzegtermijn is onaanvaardbaar
3.1.
Het staat in deze zaak vast dat in de huurovereenkomst een opzegtermijn van een jaar is overeengekomen, waardoor [eiseres] in principe uiterlijk op 31 januari 2023 tegen de einddatum van 31 januari 2024 kon opzeggen en de huurovereenkomst anders voor vijf jaar zou worden verlengd. Ook staat vast dat de door [eiseres] gestuurde opzeggingsbrief pas op 8 februari 2023 (per e-mail) door [gedaagde] is ontvangen en [eiseres] dus enkele dagen te laat heeft opgezegd. De eerste vraag die beantwoord moet worden luidt of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde] vasthoudt aan de contractuele opzegtermijn.
3.2.
Het staat vast dat [gedaagde] al sinds oktober 2019 op de hoogte was dat (de rechtsvoorganger van) [eiseres] van de huurovereenkomst af wilde. Destijds heeft de voormalig beheerder van het gehuurde, [bedrijf 3] (hierna: [bedrijf 3] ), namens [gedaagde] met de rechtsvoorganger van [eiseres] , [bedrijf 4] B.V. (hierna: [bedrijf 4] ), gesproken over mogelijkheden tot een vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst en is door [gedaagde] (via [bedrijf 3] ) daartoe ook een aanbod gedaan. Dat aanbod heeft [bedrijf 4] uiteindelijk niet geaccepteerd, maar wel heeft zij tijdens die gesprekken duidelijk gemaakt dat zij, vanwege de aankomende fusie met [eiseres] , kantoor zou gaan houden in Amsterdam en dat zij het gehuurde niet meer zou gaan gebruiken.
3.3.
Kort na het overleg in 2019 is [bedrijf 4] ook uit het gehuurde vertrokken en sindsdien heeft het leeggestaan. Ook daarvan was [gedaagde] op de hoogte, doordat de (opvolgende) beheerder [bedrijf 5] (hierna: [bedrijf 5] ) haar had laten weten dat er in 2022 geen mensen in het gehuurde werden gezien. [bedrijf 5] heeft daarbij ook aangegeven dat het niet was gelukt om in contact te komen met [bedrijf 4] , maar kennelijk heeft noch [bedrijf 5] , noch [gedaagde] daarna nog contactpogingen gedaan. Voordat [gedaagde] op 8 februari 2023 de opzegging van [eiseres] ontving, is er geen contact meer geweest tussen [bedrijf 4] en/of [eiseres] en [gedaagde] en/of de (voormalig) beheerder.
3.4.
Gezien die stand van zaken is de kantonrechter van oordeel dat het op de weg van [gedaagde] had gelegen om voorafgaand aan het verlopen van de opzegtermijn bij [eiseres] na te vragen of het haar bedoeling was om de huurovereenkomst voort te zetten. Alles wees immers op het tegendeel. Partijen dienen zich jegens elkaar te gedragen naar de eisen van redelijkheid en billijkheid en in dit licht lag het op de weg van [gedaagde] om bij [eiseres] te informeren wat zij wilde met het gehuurde, nu dit al zo lang leeg stond. [1] Aangezien [gedaagde] dat niet heeft gedaan, daarnaast sprake is van een zeer geringe termijnoverschrijding en een verlening van de huurovereenkomst het verstrekkende gevolg zou hebben dat [eiseres] nog vijf jaar huur zou moeten betalen voor een kantoorpand dat zij niet gebruikt, acht de kantonrechter het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [gedaagde] zich op deze geringe termijnoverschrijding beroept.
De vormvoorschriften staan niet aan de rechtsgeldigheid van de opzegging in de weg
3.5.
Voor zover [gedaagde] verder heeft bedoeld te betogen dat de opzegging alsnog ongeldig is omdat die niet per exploot of aangetekende brief is verstuurd, slaagt dat betoog evenmin. Die vormvoorschriften worden geacht te zijn overeengekomen met het oog op rechtszekerheid, namelijk dat de opzegging, de al dan niet tijdige ontvangst daarvan, en het tijdstip waartegen wordt opgezegd met voldoende zekerheid komen vast te staan. Over geen van die punten bestaat in dit geval tussen partijen discussie, aangezien [gedaagde] erkent dat zij het bericht van [eiseres] op 8 februari 2023 heeft ontvangen en zij dat bericht ook als opzegging heeft opgevat. Ook de wijze waarop de opzeggingsbrief is verzonden staat naar oordeel van de kantonrechter daarom niet aan de rechtsgeldigheid van de opzegging in de weg.
Door de opzegging is de huurovereenkomst geëindigd
3.6.
Anders dan [gedaagde] heeft betoogd, volgt uit het voorgaande dat de overeengekomen opzegtermijn en vormvoorschriften tussen partijen in dit geval niet van toepassing zijn, [2] waardoor [eiseres] een rechtsgeldige opzegging heeft gedaan tegen 31 januari 2024. De kantonrechter stelt daarom vast dat de huurovereenkomst per die datum is geëindigd en zal de gevorderde verklaring voor recht toewijzen.
[gedaagde] moet [eiseres] € 54.433,97 (terug)betalen
3.7.
Gelet op het feit dat de huurovereenkomst per 31 januari 2024 is geëindigd, zullen de vorderingen van [eiseres] tot (terug)betaling van te veel betaalde huur en servicekosten ook worden toegewezen.
3.8.
Tussen partijen staat het vast dat [eiseres] op 3 januari 2024 onbedoeld de huur vooruit heeft betaald voor heel het eerste kwartaal van 2024, waarvan een bedrag van € 22.158,38 ziet op de huur voor de periode na 31 januari 2024. Verder staat vast dat [gedaagde] een bedrag van € 25.004,11 heeft getrokken onder de door [eiseres] (op naam van [bedrijf 4] ) gestelde bankgarantie bij ING Bank, omdat [eiseres] volgens haar in gebreke bleef om (na het eerste kwartaal van 2024) aan haar (huur)betalingsverplichtingen te voldoen.
3.9.
In tegenstelling tot wat [gedaagde] heeft betoogd, volgt uit het voorgaande dat die bedragen onverschuldigd aan [gedaagde] zijn betaald, aangezien voor [eiseres] nooit een verplichting heeft bestaan om na 31 januari 2024 huur aan haar te betalen. Evenmin staat de redelijkheid en billijkheid aan de terugbetaling daarvan in de weg, zoals [gedaagde] heeft betoogd. Enige onzekerheid over de vraag of de huurovereenkomst nog bestond is immers aan [gedaagde] toe te rekenen, aangezien zij op onaanvaardbare wijze vasthield aan de contractuele opzegtermijn. De stelling van [gedaagde] dat er sprake zou zijn van opleverschade en dat zij daarom (alsnog) recht heeft op de onder de bankgarantie getrokken gelden, heeft zij verder onvoldoende onderbouwd. De enkele verwijzing naar het door [gedaagde] overgelegde proces-verbaal van de deurwaarder dat is opgemaakt bij de (eenzijdige) oplevering op 19 februari 2024, is daarvoor onvoldoende. Hieruit blijkt niet om welke - door toedoen van [eiseres] ontstane - schade het volgens [gedaagde] zou gaan, wat de omvang hiervan is, laat staan dat aan [eiseres] een redelijke kans is geboden om die schade te herstellen.
3.10.
Gelet op het feit dat [gedaagde] zelf heeft aangegeven dat zij nog een bedrag van € 7.271,48 aan te veel betaalde servicekosten aan [eiseres] verschuldigd is, zal de kantonrechter het gevorderd bedrag van € 54.433,97 (= € 22.158,38 + € 25.004,11 + € 7.271,48) daarom toewijzen.
in reconventie
De vorderingen van [gedaagde] worden afgewezen
3.11.
De vorderingen van [gedaagde] in reconventie zijn gebaseerd op de aanname dat de huurovereenkomst tussen partijen na 31 januari 2024 weer voor vijf jaar is verlengd, namelijk betaling van achterstallige huur vanaf 1 april 2024, boete(rente)s daarover, buitengerechtelijke incassokosten in verband met het uitblijven van huurbetalingen, toekomstige huurtermijnen, en boetes voor het niet stellen van een nieuwe bankgarantie (nadat [gedaagde] in juli 2024 onder de oude bankgarantie had getrokken). Gelet op hetgeen in conventie is overwogen, ontbreekt het die vorderingen aan een juridische grondslag. Deze vorderingen worden daarom afgewezen.
in conventie en reconventie
3.12.
[gedaagde] is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
115,22
- griffierecht
€
1.409,00
- salaris gemachtigde
€
1.630,00
(2 punten × € 815,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.289,22
3.13.
[gedaagde] is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op € 815,00 (2 punten × factor 0,5 × € 815,00) aan salaris gemachtigde.
3.14.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten in conventie en reconventie wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
4.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen per 31 januari 2024 is geëindigd,
4.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 54.433,97, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betekening van dit vonnis,
4.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 3.289,22, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in reconventie
4.4.
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
4.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 815,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en in reconventie
4.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.7.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.8.
verklaart dit vonnis met uitzondering van de bij 4.3. genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad,
4.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Y.M. Vanwersch en uitgesproken op 11 juni 2025.