Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: C/16/586001 / KG ZA 24-642
Vonnis in kort geding van 4 februari 2025
in de zaak van
[eiser],
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. T.A. Timmermans,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
te [plaats 2] ,
hierna te noemen: [gedaagde sub 1] ,
gedaagde partij,
advocaat: mr. E.C. Douma,
2.[gedaagde sub 2] ,
te [plaats 2] ,
3.
DE PERSONEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK,
3.
DE PERSONEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK,
te [plaats 2] ,
hierna samen te noemen: [gedaagde sub 2] c.s.,
gedaagde partijen,
niet verschenen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 23 december 2024 met 8 producties,
- de producties 9 en 10 van [eiser] ,
- de producties 1 tot en met 4 van [gedaagde sub 1] ,
- de mondelinge behandeling van 21 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de conclusie van antwoord tevens voorwaardelijke conclusie van eis in reconventie van [gedaagde sub 1] .
- de producties 9 en 10 van [eiser] ,
- de producties 1 tot en met 4 van [gedaagde sub 1] ,
- de mondelinge behandeling van 21 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de conclusie van antwoord tevens voorwaardelijke conclusie van eis in reconventie van [gedaagde sub 1] .
1.2.
Door [gedaagde sub 1] is verweer gevoerd. [gedaagde sub 2] c.s. zijn ter zitting niet verschenen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiser] is sinds 2017 eigenaar van de woning aan de [straat 1] [nummer] in [plaats 2] . De woning, die eerder toebehoorde aan de ooms van [eiser] , stond sinds 2002 leeg. [gedaagde sub 1] heeft de woning sinds 2008 gekraakt. [eiser] wil dat [gedaagde sub 1] de woning verlaat, zodat hij in 2025 kan starten met verbouwing van de woning. Daarom vordert [eiser] in dit kort geding samengevat ontruiming van de woning. [gedaagde sub 1] heeft verweer gevoerd tegen de vordering van [eiser] . [gedaagde sub 1] meent dat door verkrijgende verjaring eigenaar geworden van de woning. Ook stelt [gedaagde sub 1] dat sprake is van rechtsverwerking. De voorzieningenrechter gaat voorbij aan deze verweren. Vervolgens zal de voorzieningenrechter een afweging van de wederzijdse belangen van partijen maken. Op grond hiervan wijst de voorzieningenrechter de vorderingen van [eiser] toe.
3.De beoordeling
3.1.
Vanwege de samenhang van de vorderingen in conventie en reconventie, worden deze hierna tezamen besproken.
Van verjaring is geen sprake
3.2.
Ten eerste heeft [gedaagde sub 1] het verweer gevoerd dat hij door (verkrijgende) verjaring eigenaar is geworden van de woning. Uit artikel 3:99 lid 1 BW Pro volgt dat rechten op onroerende zaken en registergoederen na verloop van tien jaar verjaren. Voor verkrijgende verjaring is vereist dat sprake is van (onafgebroken) bezit en dat de bezitter de zaak te goeder trouw heeft verkregen.
3.3.
De voorzieningenrechter beoordeelt dit verweer van [gedaagde sub 1] en betrekt daarbij de volgende feiten en omstandigheden. Niet ter discussie staat dat [eiser] sinds 2017 de eigenaar is van de woning en dat hij het bezit daarvan niet heeft overgedragen aan [gedaagde sub 1] . Ingevolge artikel 3:112 BW Pro kan [eiser] het bezit van de woning alleen hebben verloren als [gedaagde sub 1] die in bezit heeft genomen. [gedaagde sub 1] meent bezitter door inbezitneming te zijn geworden. De vraag die dus voorligt is of [gedaagde sub 1] de woning ondubbelzinnig in bezit heeft genomen en of hij zich zodanig heeft gedragen dat [eiser] daaruit niet anders heeft kunnen afleiden dan dat hij pretendeerde eigenaar te zijn. De voorzieningenrechter beantwoordt deze vraag ontkennend.
3.4.
Het enkele feit dat [gedaagde sub 1] de woning al ruim 16 jaar bewoont is naar vaste rechtspraak onvoldoende om een inbezitneming aan te nemen. Die bewoning kan immers ook plaatsvinden zonder eigendomspretentie, bijvoorbeeld als gebruiker met (al dan niet stilzwijgende) toestemming van de eigenaar of als kraker. Uit de aangevoerde feiten en omstandigheden is geen eigendomspretentie af te leiden. Integendeel, de feiten en omstandigheden spreken eigendomspretentie juist tegen. [1]
3.5.
Weliswaar spreekt (de advocaat van) [gedaagde sub 1] in de conclusie van antwoord (randnummer 2.4) over inbezitneming van de woning, maar [gedaagde sub 1] heeft eerder zelf erkend dat de woning eigendom is van een ander en dat de woning – vanwege leegstand – in gebruik is genomen door [gedaagde sub 1] . In de brief van 25 september 2008 (productie 4 van [gedaagde sub 1] ) aan de Officier van Justitie heeft [gedaagde sub 1] namelijk onder meer gemeld dat hij de woning in gebruik heeft genomen, omdat de eigenaar de woning al een tijd niet heeft gebruikt. Niet kan worden volgehouden dat [gedaagde sub 1] heeft gepretendeerd eigenaar te zijn van de woning. Hij erkent immers dat de woning in eigendom is van een ander en dat hij de woning ‘slechts’ in gebruik neemt. [gedaagde sub 1] heeft nog aangevoerd dat hij al die jaren de belastingen en heffingen heeft betaald, maar dit kan [gedaagde sub 1] niet baten in zijn verjaringsverweer. [gedaagde sub 1] heeft namelijk onvoldoende onderbouwd dat hieruit geconcludeerd zou moeten worden dat de woning door hem in bezit is genomen.
3.6.
Voor zover al sprake zou zijn van inbezitneming van de woning door [gedaagde sub 1] , is van verkrijgende verjaring geen sprake. Niet kan worden volgehouden dat [gedaagde sub 1] te goeder trouw was toen hij de woning in bezit nam. [gedaagde sub 1] wist immers dat de woning eigendom was van iemand anders, zoals blijkt uit zijn brief aan de Officier van Justitie (productie 4 van [gedaagde sub 1] ). Ook is geen sprake van bevrijdende verjaring. Daarvoor geldt een verjaringstermijn van 20 jaar. Die termijn is nog niet gehaald, omdat de woning in 2008 in bezit genomen is door [gedaagde sub 1] en er sindsdien nog geen twintig jaren zijn verstreken.
Van rechtsverwerking is geen sprake
3.7.
[gedaagde sub 1] heeft nog het verweer gevoerd dat sprake is van rechtsverwerking. Hoewel [gedaagde sub 1] ten aanzien hiervan heeft gesteld dat enkel stilzitten voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking onvoldoende is, heeft hij nagelaten om te onderbouwen waardoor van rechtsverwerking in dit geval sprake zou zijn, behalve dat [eiser] te laat actie heeft ondernomen. De voorzieningenrechter gaat daarom aan dit verweer voorbij.
De afweging van wederzijds belangen valt uit in het voordeel van [eiser]
3.8.
Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat een (rechts)persoon op een zaak kan hebben. Ingevolge artikel 5:1 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) staat het de eigenaar met uitsluiting van ieder ander vrij om van zijn eigendom gebruik te maken zoals hij dat wenst. Bij dat gebruik moet hij wel de rechten van anderen respecteren en ook de overheidsregels die de vrijheid van de eigenaar beperken. De eigenaar is op grond van artikel 5:2 BW Pro bevoegd zijn eigendom terug te eisen van een ieder die de zaak zonder recht onder zich houdt. Dat betekent dat de eigenaar zijn eigendomsrecht kan handhaven tegenover iedereen die daar inbreuk op maakt.
3.9.
De exclusiviteit van het eigendomsrecht is ook vastgelegd in internationale verdragen. Zo bepaalt het Eerste Protocol bij het EVRM (Europees verdrag tot bescherming van de rechten van de mens) in artikel 1 lid 1 dat Pro iedere natuurlijke of rechtspersoon recht heeft op het ongestoorde genot van zijn eigendom en dat aan niemand zijn eigendom zal worden ontnomen, dat laatste afgezien van door de wet geregelde eigendomsontneming in het algemeen belang.
3.10.
Vast staat dat [eiser] eigenaar is van het pand aan de [straat 1] [nummer] in [plaats 2] . [gedaagde sub 1] betwist niet dat hij, zoals [eiser] stelt, zonder recht of titel in de onroerende zaak verblijven. Dat is een evidente inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser] , zodat de vordering tot ontruiming van [eiser] in beginsel toegewezen kan worden.
3.11.
Met een eventuele ontruiming komt wel het door artikel 8 EVRM Pro beschermde huisrecht van [gedaagde sub 1] in het geding. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad en het Europese Hof voor de Rechten van de Mens volgt dat een huisrecht wordt ontleend aan de feitelijke bewoning, waarbij niet van belang is of die bewoning rechtmatig is. Een ontruiming is een vergaande inmenging in de uitoefening van het huisrecht. Iedereen die het risico loopt op een dergelijke inmenging moet daarom in beginsel de mogelijkheid hebben de proportionaliteit daarvan door de rechter te laten toetsen, voordat de ontruiming wordt geëffectueerd. Doorgaans zal in het concrete geval het belang van de eigenaar zwaarder wegen, maar niet kan worden uitgesloten dat vanwege de ernstige inbreuk op het huisrecht en de onomkeerbare gevolgen van een ontruiming het belang van (een) kraker(s) in een specifiek geval, (bijvoorbeeld) voor beperkte tijd, zwaarder weegt.
3.12.
Daarom moet de vraag beantwoord worden of de ontruimingsvordering afgewezen moet worden op grond van een afweging van de wederzijdse belangen van partijen. Dat is naar het oordeel van de voorzieningenrechter alleen aan de orde indien [eiser] zijn bevoegdheid om ontruiming van het pand te vorderen zou misbruiken, in die zin dat hij, in aanmerking nemend haar belang bij ontruiming en het belang van de [gedaagde sub 1] en krakers dat daardoor wordt geschaad, in redelijkheid niet tot ontruiming kan komen (artikel 3:13 BW Pro). Tegen die achtergrond moet [eiser] het spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming voldoende concreet onderbouwen, waarbij als uitgangspunt heeft te gelden dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand mag leiden. [gedaagde sub 1] betwist dat [eiser] een spoedeisend belang heeft en heeft zijn belang bij woonruimte benadrukt. De voorzieningenrechter overweegt hierover het volgende.
3.13.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eiser] voldoende concrete bouwplannen voor de woning, waardoor niet valt te verwachten dat na ontruiming sprake zal zijn van ongerechtvaardigde leegstand. Er is namelijk een (onherroepelijke) omgevingsvergunning voor het herstellen van de fundering van het pand. Ook beschikt [eiser] over een herstelplan, inclusief constructieve berekeningen, met betrekking tot de verbouwing van de woning en over een offerte voor het herstel van de fundering van de woning. Op dit moment kan echter slechts het herstel van de fundering worden begroot en vervolgens worden uitgevoerd. Verdere concretisering van de bouwplannen wordt namelijk belemmerd door [gedaagde sub 1] . Om te beoordelen welk herstel verder moet plaatsvinden, is het van belang om de woning (grondig) te bekijken. Volgens de architect is dat nu lastig door alle spullen die in de woning liggen. Bovendien wordt dat tegengewerkt door [gedaagde sub 1] . Bij een eerdere bezichtiging, waarbij [gedaagde sub 1] , [eiser] en de architect van [eiser] aanwezig waren, heeft [gedaagde sub 1] [eiser] en de architect namelijk weggestuurd, omdat de bezichtiging volgens hem niet prettig verliep. Ter zitting heeft de voorzieningenrechter [gedaagde sub 1] gevraagd wat dan wel een goede manier was geweest, maar [gedaagde sub 1] kon er geen antwoord op geven hoe dat volgens hem wel zou moeten verlopen. Met een dergelijke houding kan [gedaagde sub 1] zich er niet op beroepen dat [eiser] zijn bouwplannen nog verder moet concretiseren.
3.14.
[gedaagde sub 1] heeft nog aangevoerd dat [eiser] alternatieve woonruimte zou hebben en dat [eiser] daar zou kunnen gaan wonen. Dit is echter voldoende weersproken door [eiser] . [eiser] woont momenteel op het boerenerf in [plaats 1] . [eiser] heeft ter zitting toegelicht dat hij, wanneer de woning is verbouwd, aan de [straat 1] [nummer] in [plaats 2] zal gaan wonen. De zoon van [eiser] zal blijven wonen op het boerenerf in [plaats 1] . Ter zitting is verder nog naar voren gekomen dat [eiser] ook nog een andere woning heeft, namelijk aan de [straat 2] . [eiser] heeft hier echter tegenin gebracht dat hij deze woning niet kan gaan bewonen, doordat hij deze woning aan zijn andere zoon verhuurd.
3.15.
De conclusie is dat het eigendomsrecht van [eiser] zwaarder weegt dan het woonrecht van [gedaagde sub 1] en dat [eiser] , gelet op zijn concrete bouwplannen, een spoedeisend belang bij ontruiming heeft. Dit heeft tot gevolg dat [gedaagde sub 1] wordt veroordeeld om de woning leeg en ontruimd ter vrije beschikking van [eiser] te stellen. [gedaagde sub 1] heeft nog een voorwaardelijke reconventionele vordering ingesteld, voor het geval de voorzieningenrechter de vorderingen van [eiser] zou toewijzen. [gedaagde sub 1] vordert in dat geval dat, als hij de woning moet ontruimen, hij daaraan eerst een jaar na het wijzen van het vonnis moet voldoen. De voorzieningenrechter acht het, gelet op de lange termijn dat [gedaagde sub 1] de woning in gebruik heeft gehad en de huidige woningmarkt, redelijk dat [gedaagde sub 1] een termijn van zes maanden krijgt om de woning te verlaten.
3.16.
De gevorderde dwangsom wordt toegewezen zoals gevorderd, maar de voorzieningenrechter ziet aanleiding om deze te maximeren tot een bedrag van € 30.000.
3.17.
De vorderingen jegens [gedaagde sub 2] c.s. zullen op gelijke wijze worden toegewezen.
Tenuitvoerlegging ten opzichte van derden
3.18.
[eiser] vordert verder te bepalen dat dit vonnis tot een jaar na de dag dat dit vonnis wordt uitgesproken ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de uitvoering van het vonnis in het pand bevindt of binnentreedt. Deze vordering is gebaseerd op de wet (art. 557a lid 3 Rv). De bepaling is bedoeld voor de situatie dat op het moment van tenuitvoerlegging van een ontruimingsvonnis ook andere personen, dan tegen wie de ontruiming is uitgesproken, aanwezig zouden kunnen zijn. [gedaagde sub 1] heeft (reconventioneel) gevorderd dat de vordering in de zin van artikel 557a lid 3 Rv wordt toegewezen met als ingangsdatum het einde van de periode van zes maanden (de periode dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] c.s. nog in de woning mogen verblijven). Deze vordering van [eiser] wordt toegewezen, met dien verstande dat voor de termijn van een jaar de ingangsdatum zal zijn het moment dat de hiervoor genoemde zes maanden zijn verstreken.
[gedaagde sub 1] moet de proceskosten van [eiser] betalen
3.19.
[gedaagde sub 1] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
138,22
- griffierecht
€
331,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.754,22
3.20.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.De beslissing
De voorzieningenrechter
In conventie en in reconventie:
4.1.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] c.s. om binnen zes maanden na betekening van dit vonnis het pand aan [straat 1] [nummer] te [plaats 2] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, waarbij [eiser] afzonderlijk wordt gemachtigd om, indien [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] c.s. in gebreke blijven om aan de veroordeling geheel of gedeeltelijk te voldoen, de ontruiming op kosten van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] c.s. uit te voeren danwel door een deurwaarder te laten uitvoeren,
4.2.
bepaalt dat deze veroordeling binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar na het verstrijken van de in 4.1 genoemde zes maanden ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,
4.3.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] c.s. om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 300,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 30.000,00 is bereikt,
4.4.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] c.s. hoofdelijk in de proceskosten van € 1.754,22, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
4.5.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] c.s. hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.7.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Gaertman en in het openbaar uitgesproken op 4 februari 2025.
WM (5442)