Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almere
Zaaknummer: 11307990 \ MC EXPL 24-5930
Vonnis van 30 april 2025
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. W.M. van Agt,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J. Wolfrat.
1.De kern van de zaak
1.1.
[gedaagde] heeft de Huurcommissie verzocht om een uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurprijs van € 1.595,00 voor de woning die zij huurde van [eiser] .
De Huurcommissie heeft beslist dat een huurprijs van € 747,06 redelijk is. Daarmee komt de huurprijs onder de geldende liberalisatiegrens. [eiser] is het hier niet mee eens.
1.2.
De kantonrechter stelt [eiser] in het gelijk en wijst de gevorderde verklaring voor recht dat de huurprijs voor de woning is geliberaliseerd, toe, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. Op de overige vorderingen van [eiser] behoeft – na eiswijziging – niet meer te worden beslist. Deze (en de overige) beslissingen worden toegelicht onder punt 4.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie met producties;
- de conclusie van antwoord in reconventie met een nadere productie.
- de conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie met producties;
- de conclusie van antwoord in reconventie met een nadere productie.
2.2.
De mondelinge behandeling heeft op 1 april 2025 plaatsgevonden in Lelystad.
Beide partijen zijn verschenen met hun gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat is besproken.
2.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.Waar de zaak over gaat
Inleiding
3.1.
[gedaagde] huurde van [eiser] vanaf 1 december 2022 tot 1 september 2023 de zelfstandige woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde of de woning). De huurprijs bedroeg € 1.595,00 per maand.
3.2.
Op 19 mei 2023 heeft [gedaagde] de Huurcommissie verzocht om een uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurprijs. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak, verzonden op 15 juli 2024 met zaaknummer: 2303946 (hierna: de uitspraak), beslist:
- dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is,
- dat het puntenaantal 138 punten bedraagt,
- dat een huurprijs van € 747,06 per maand vanaf 1 december 2022 redelijk is en
- dat [eiser] € 300,00 aan leges moet betalen.
3.3.
[eiser] is het hier niet mee eens omdat de Huurcommissie de WOZ-beschikking van € 420.000,00 niet heeft meegenomen en een onjuiste oppervlakte heeft gehanteerd bij de woningwaardering. Hierdoor zou de huurprijs onder de geldende liberalisatiegrens van € 763,47 komen.
(Tegen)vorderingen
3.4.
[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. een verklaring voor recht:
I. dat de huurprijs voor het gehuurde is geliberaliseerd;
II. dat de WOZ-beschikking(en) van € 420.000,00, althans dat de gemiddelde vierkante meter WOZ-waarde van € 5.045,64, heeft (/hebben) te dienen als grondslag voor het vaststellen van de punten conform het waarderingsstelsel en de daarmee gepaard gaande punten vast te stellen;
III. dat de woning een oppervlakte heeft van 89m2 conform het meetrapport;
2. bepaling van het correcte puntenaantal conform het waarderingsstelsel en vaststelling van een redelijke huurprijs;
3. veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de legeskosten van € 300,00 van [eiser] bij de Huurcommissie, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.5.
Op de mondelinge behandeling heeft [eiser] haar eis gewijzigd, in die zin dat als de verklaring voor recht onder I wordt toegewezen, niet meer hoeft te worden beslist op de overige vorderingen.
3.6.
In reconventie vordert [gedaagde] veroordeling van [eiser] tot betaling van € 7.631,46 aan teveel betaalde huur en een proceskostenveroordeling.
3.7.
Partijen voeren over en weer verweer.
3.8.
De kantonrechter zal hierna – voor zover voor de beoordeling van belang – ingaan op de (verdere) stellingen van partijen.
4.De beoordeling
Ontvankelijk
4.1.
[eiser] heeft tijdig (binnen acht weken nadat aan haar een afschrift van de uitspraak van de Huurcommissie is verzonden) een beslissing van de kantonrechter gevorderd over punten waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Hierdoor is de uitspraak van de Huurcommissie komen te vervallen (artikel 7:262 BW).
WOZ
4.2.
Beoordeeld moet worden of de Huurcommissie terecht is voorbijgegaan aan de door [eiser] overgelegde WOZ-beschikking van € 420.000,00.
4.3.
In het onderzoeksrapport van de rapporteurs van de Huurcommissie staat dat er geen WOZ-waarde voor het gehuurde bekend is. [1] Dit is niet juist. Uit de gegevens van het WOZ-waardeloket van de Rijksoverheid (hierna: het WOZ-waardeloket) – waar de rapporteurs zelf ook naar verwijzen – volgt alleen dat de WOZ-waarde niet openbaar beschikbaar is.
Dit betekent echter niet dat die niet bekend is. Alleen WOZ-waarden van woningen zijn namelijk openbaar. Dit geldt niet voor panden die (niet) meer of deels in gebruik zijn als woning. De WOZ-waarde is dus bekend. Deze heeft [eiser] (ook bij de procedure bij de Huurcommissie) overgelegd: per 1 januari 2022 is door de gemeente de WOZ-waarde vastgesteld op € 420.000,00.
4.4.
Voor zover [gedaagde] meent dat dit enkel een zakelijke WOZ-waarde is en reeds daarom onbruikbaar is, gaat de kantonrechter hieraan voorbij. Weliswaar voert [gedaagde] aan dat de waardering bij bedrijfsruimtes anders is dan bij woonruimtes, maar in dit geval heeft het gehuurde een hybride functie. Ook het WOZ-waardeloket gaat hiervan uit: bij het gebruiksdoel wordt namelijk vermeld: “
woonfunctie, kantoorfunctie.”
woonfunctie, kantoorfunctie.”
Gelet op de vermelding van het WOZ-loket dat dit pand deels in gebruik is als woning en een hybride gebruiksdoel heeft (kantoor en wonen), moet het ervoor worden gehouden dat de gemeente bij de bepaling van de WOZ-waarde rekening heeft gehouden met het hybride gebruiksdoel. Dit kan in ieder geval, op basis van de beschikbare stukken, niet worden uitgesloten. De kantonrechter ziet daarom onvoldoende aanleiding om af te wijken van de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde. Dat de WOZ-waarde óók betrekking heeft op de kantoorfunctie, betekent niet dat de (hybride) WOZ-waarde daardoor onbruikbaar is.
Conclusie
4.5.
De Huurcommissie heeft de WOZ-beschikking van € 420.000,00 dan ook ten onrechte terzijde geschoven. [eiser] heeft onweersproken gesteld dat als rekening wordt gehouden met deze WOZ-waarde het puntenaantal en daarmee de huurprijs boven de liberalisatiegrens uitkomt, ongeacht of van een oppervlakte van 69 m2 (volgens [gedaagde] ) of van 89 m2 (volgens [eiser] ) wordt uitgegaan.
De kantonrechter zal daarom voor recht verklaren dat de huurprijs voor het gehuurde is geliberaliseerd.
4.6.
Aangezien de verklaring voor recht wordt toegewezen, betekent dit (door de eisvermindering van [eiser] ) dat niet meer op de overige vorderingen hoeft te worden beslist. Verder betekent dit, nu sprake is van een geliberaliseerde huurprijs, dat de reconventionele vordering moet worden afgewezen.
Oppervlakte
4.7.
Ten overvloede overweegt de kantonrechter het volgende. Partijen zijn verdeeld over de vraag welke oppervlakte bij de woningwaardering moet worden gehanteerd. Het gaat om een verschil van 20 m2 die ziet op de oppervlakte van de hal/gang. Volgens [gedaagde] gaat dit om een zogeheten verkeersruimte en moet deze ruimte – ook al staat daar een keuken in – niet worden meegerekend. Volgens [eiser] gaat het echter om een open keuken, die wel moet worden meegerekend.
4.8.
De kantonrechter is van oordeel dat bij de waardering een aantal m2 moet worden toegerekend aan de keuken. Het gehuurde betreft namelijk een zelfstandige woning en een keuken wordt gezien als een wezenlijke voorziening daarvan (artikel 7:234 BW).
De betreffende ruimte wordt gebruikt als (enige) keukenruimte van de woning. Dat deze ruimte in de oorspronkelijke situatie slechts fungeerde als een verkeersruimte (of een wachtruimte van een hiervoor gevestigde tandartspraktijk), doet hier niet aan af.
Dit betekent dat de Huurcommissie bij de woningwaardering (ook) ten aanzien van de oppervlakte meer punten had moeten toekennen. Alleen hierdoor zou het puntenaantal en daarmee de huurprijs al mogelijk boven de liberalisatiegrens kunnen uitkomen.
De kantonrechter kan echter op grond van de beschikbare stukken niet zelf vaststellen om hoeveel punten het gaat, maar dit kan – gezien de eiswijziging van [eiser] – verder in het midden blijven.
Proceskosten
4.9.
[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij zowel in conventie als in reconventie, in de proceskosten worden veroordeeld.
4.10.
In conventie worden de proceskosten tot aan dit vonnis aan de zijde van [eiser] begroot op:
- dagvaarding € 136,72
- griffierecht € 87,00
- salaris gemachtigde € 164,00 (2 punten x tarief € 82,00)
- nakosten € 41,00 +plus eventuele betekeningskosten)
totaal € 259,72
4.11.
In reconventie worden de kosten aan de zijde van [eiser] begroot op € 169,50 aan salaris gemachtigde (0,5 punt x tarief € 339,00) vanwege de beperkte omvang en de nauwe samenhang met de conventie.
4.12.
Ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals
vermeld in de beslissing.
4.13.
De gevorderde vergoeding van de legeskosten van € 300,00 (die [eiser] bij de procedure bij de huurcommissie verschuldigd is geworden), zal worden afgewezen vanwege het ontbreken van een wettelijke grondslag.
5.De beslissing
De kantonrechter
In conventie
5.1.
verklaart voor recht dat de huurprijs voor het gehuurde is geliberaliseerd;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten in conventie aan de zijde van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 259,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij ook de betekeningskosten betalen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
5.4.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde;
In reconventie
5.6.
wijst de vorderingen van [gedaagde] af;
5.7.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten in reconventie aan de zijde van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 169,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij ook de betekeningskosten betalen;
5.8.
veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
5.9.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 30 april 2025.
1298