Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/5541
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente]
(gemachtigde: mr. K.L. Vos).
Inleiding
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 494.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 6 juli 2023 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de
WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 464.000,-.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep behandeld op de zitting van 4 maart 2025. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, vergezeld door [A] en [B] , de gemachtigde van verweerder en [taxateur] , taxateur van verweerder.
Overwegingen
2.1.
De woning is een vrijstaand herenhuis uit 1930, met een berging van 5 m2 en een tuinhuis. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 133 m2 en is gelegen op een perceel van 315 m2.
2.2.
In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld. Eiser bepleit een waarde van € 348.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 464.000,-.
Het beoordelingskader
3.1.
De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
3.2.
Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
3.3.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 15 februari 2022 voor € 668.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 12 juni 2021 voor € 462.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 11 juni 2022 voor € 595.000,-; en
- [adres 5] , verkocht op 15 april 2022 voor € 470.000,-.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
4.1.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning van € 464.000,- niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn, omdat de referentiewoningen niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging, uitstraling, kwaliteit en voorzieningen betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Daarnaast ligt de prijs per m2 van de woning (€ 2.405,-) binnen de bandbreedte van de prijs per m2 van de referentiewoningen (€ 2.283,- tot € 4.373,-). Met de taxatiematrix heeft verweerder gelet op voorgaande de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
4.2.
Wat eiser daartegen inbrengt, maakt dit oordeel niet anders.
Ingetrokken beroepsgrond
5. Eiser voert aan dat [adres 6] niet goed vergelijkbaar is. Op de zitting heeft eiser deze beroepsgrond ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgrond dan ook verder buiten beschouwing laten.
Onderhoudstoestand
6.1.
Eiser stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de slechte onderhoudstoestand van de woning. De woning is voor de Tweede Wereldoorlog gebouwd en bevat daardoor veel scheuren en zwakke punten.
6.2.
Verweerder heeft hierop toegelicht dat de staat van onderhoud op matig is gekwalificeerd. Verder heeft verweerder aangegeven dat bij de referentiewoning aan de [adres 2] ook sprake is van scheurvorming en zwakke punten. Hieruit volgt dat rekening is gehouden met de onderhoudstoestand bij de waardering van de woning. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. Uit de taxatiematrix blijkt ook dat dat de prijs per m2 van eiser ruimschoots aan de onderkant van de bandbreedte van de prijs per m2 van de referentiewoningen ligt, zodat hiermee in voldoende mate rekening is gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
Achtertuin
7.1.
Eiser voert aan dat de woning geen achtertuin heeft en dat dit een waardeverminderend effect heeft.
7.2.
De rechtbank overweegt dat verweerder rekening heeft gehouden met het feit dat sprake is van een kleinere tuin – dan wel een klein stuk grond die niet aan te merken is als tuin – gelet op de fors hogere prijzen per m2 voor de vergelijkingsobjecten. Gelet op de marge van € 800,- per m2 is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met dit waardeverminderend effect. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 3]
8.1.
Eiser verwijst naar [adres 3] en voert aan dat het perceel bij dit object twee keer zo groot is en in 2021 is verkocht voor € 450.000,-.
8.2.
Verweerder geeft hierop aan dat [adres 3] niet is verkocht voor € 450.000,-, maar voor € 462.500,-. Daarnaast licht verweerder toe dat het verschil in grootte van de percelen bij onderhavige woning en de referentiewoning is verdisconteerd in de woningwaarde per m2. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Uit de taxatiematrix volgt dat aan het kaveloppervlak bij [adres 3] van 585 m2 met inachtneming van de grondstaffel een waarde van € 192.600,- is toegekend. Bij onderhavig object is aan het kaveloppervlak van 315 m2 een waarde van € 140.600,- toegekend. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 2]
9.1.
Eiser voert aan dat [adres 2] niet goed vergelijkbaar is, omdat de woning dateert van na de Tweede Wereldoorlog, een groter gebruiksoppervlakte heeft en een achtertuin heeft.
9.2.
De rechtbank kan eiser niet volgen in zijn standpunt. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat [adres 2] en de woning voldoende vergelijkbaar zijn. Het gaat namelijk om vrijstaande woningen, gelegen in dezelfde straat aan een drukke doorgaande weg, aan de rand van een bedrijventerrein. Deze woningen hebben vergelijkbare gebruiksoppervlakten, eenzelfde bouwkwaliteit en vergelijkbare voorzieningen. Daarnaast is rekening gehouden met de verschillen in de waarde per m2. Op de zitting heeft de taxateur verder toegelicht dat er geen wezenlijk verschil zit in de bouwkundige kwaliteit van woningen uit de jaren ’30 ten opzichte van woningen uit de jaren ‘60. De rechtbank volgt verweerder hierin. Het enkele feit dat het vergelijkingspand is gebouwd in de jaren ’60 maakt niet dat deze niet vergelijkbaar is. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat uit de taxatiematrix volgt dat voor [adres 2] een aanzienlijk hogere prijs per m2 heeft (€ 3.287,-) ten aanzien van onderhavige woning (€ 2.405,-).
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond, omdat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Bij deze uitkomst is er geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van mr. M.C.G. van Dijk, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 15 april 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.