Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11291149 \ UC EXPL 24-5988 ABK 62937
Vonnis van 26 maart 2025
in de zaak van
STICHTING WOONIN,
gevestigd in Houten,
eisende partij,
hierna te noemen: Woonin,
gemachtigde: mr. S.P.J. Visser,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonend in [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. H.P. Schouten,
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
wonend in [woonplaats] ,
niet verschenen,
gedaagde partijen,
hierna (samen) te noemen: [gedaagde c.s] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord van [gedaagde c.s] ,
- de conclusie van antwoord van [gedaagde c.s] ,
- de aanvullende productie van Woonin (huurachterstand per 25 februari 2025).
1.2.
De kantonrechter heeft partijen uitgenodigd voor een mondelinge behandeling op 5 maart 2025. Woonin en [gedaagde c.s] hebben de kantonrechter op 4 maart 2025 laten weten dat zij, in verband met vergevorderd overleg over een minnelijke regeling, afzien van een mondelinge behandeling. [gedaagde c.s] heeft bij dit bericht ook haar in de conclusie van antwoord gevoerde verweer ingetrokken en zich gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter.
1.3.
Daarna is bepaald dat in deze zaak vandaag een vonnis zal worden uitgesproken.
2.De kern van de zaak
2.1.
Woonin verhuurt woonruimte aan [gedaagde c.s] . Woonin vordert in deze procedure ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woonruimte, vanwege een huurachterstand van meer dan vier maanden. Uit de aanvullende productie van Woonin blijkt dat de huurachterstand inmiddels is opgelopen tot meer dan vijf maanden. Ook vordert Woonin betaling van die huurachterstand met rente en kosten.
2.2.
De ontbinding en ontruiming worden afgewezen omdat niet is gebleken dat Woonin voor beide huurders een melding van de betalingsachterstand heeft gedaan bij de gemeente. De vordering tot betaling van de huurachterstand wordt toegewezen. [gedaagde c.s] hoeven geen wettelijke rente te betalen of incassokosten te vergoeden, omdat zowel het boetebeding als het kostenbeding in de algemene voorwaarden van Woonin een oneerlijk beding is. Beide bedingen worden daarom ambtshalve vernietigd.
3.De beoordeling
Verstek [gedaagde c.s]
3.1.
De kantonrechter verleent tegen [gedaagde c.s] verstek, omdat de bij de wet voorgeschreven formaliteiten en termijnen voor de oproeping in acht zijn genomen en [gedaagde c.s] niet in de procedure is verschenen. Nu [gedaagde c.s] wel in de procedure is verschenen, wordt op grond van artikel 140 lid 3 Rv één vonnis gewezen dat voor alle partijen als een vonnis op tegenspraak geldt.
De huurovereenkomst waar deze zaak over gaat
3.2.
Tussen Woonin als verhuurder en [gedaagde c.s] als (mede)huurders bestaat een huurovereenkomst voor de woonruimte aan de aan de [adres] in [plaats] . De huurovereenkomst is ingegaan op 20 januari 2015. De geldende huurprijs is € 643,05 per maand. Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing.
Geen ontbinding en ontruiming
3.3.
Woonin vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in verband met een huurachterstand. Op de datum van de dagvaarding was de huurachterstand volgens Woonin € 2.527,11. Dat is iets minder dan vier maanden huur. Volgens Woonin is de huurachterstand op 25 februari 2025 opgelopen tot € 3.473,46, dat is ruim vijf maanden huur.
3.4.
Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Meestal is een huurachterstand van drie maanden of meer een tekortkoming die ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. [1] Eén van die omstandigheden is dat niet is gebleken dat Woonin voor beide huurders een melding heeft gedaan bij de gemeente, terwijl Woonin dat wel had moeten doen.
3.5.
In artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening staat dat de verhuurder zich in geval van een huurschuld inspant om in persoonlijk contact te treden met de huurder, de huurder wijst op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening en hem ten minste eenmaal schriftelijk herinnert aan de betalingsachterstand én bij die schriftelijke herinnering aanbiedt om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens te verstrekken aan de gemeente. Als de huurder daarop niet afwijzend reageert, verstrekt de verhuurder de huurschuld en de contactgegevens van de huurder aan de gemeente. Deze melding aan de gemeente heeft tot doel de schuldhulpverlening op gang te brengen zodat (een procedure tot) ontbinding en ontruiming voorkomen kan worden.
3.6.
Uit de dagvaarding en daarbij overgelegde stukken volgt dat er in dit geval sprake is van meerdere (mede)huurders. Hoewel Woonin voor iedere (mede)huurder een dergelijke melding aan de gemeente moet overleggen, ontbreekt een afschrift van een melding voor [gedaagde c.s] bij de stukken. Woonin heeft twee meldingen overgelegd, van 25 juni 2024 en van 25 juli 2024, maar in beide meldingen wordt alleen [gedaagde c.s] genoemd, althans ‘J.A. [gedaagde c.s] e.a.’. De toevoeging ‘e.a.’ is onvoldoende om te oordelen dat de melding mede voor [gedaagde c.s] is gedaan. Woonin had voor [gedaagde c.s] een aparte melding moeten doen, met daarin zijn naam en contactgegevens.
3.7.
Hiermee is dus niet gebleken dat Woonin de gegevens van [gedaagde c.s] voor de huurschuld aan de gemeente heeft gemeld. Ook kan niet worden geconcludeerd dat de nodige inspanningen zijn verricht om in contact te komen met [gedaagde c.s] (anders dan door het versturen van aanmaningen) en [gedaagde c.s] te wijzen op de mogelijkheid van schuldhulpverlening. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat als gevolg hiervan er nog geen mogelijkheid is geboden om de gemeentelijke schuldhulpverlening voor [gedaagde c.s] bij de huurschuld te betrekken. Dat betekent dat niet uitgesloten kan worden dat de huurachterstand een halt toegeroepen kan worden als de schuldhulpverlening voor [gedaagde c.s] op gang komt en ook de huurachterstand op een gepaste wijze zou kunnen worden ingelopen. Om die reden vindt de kantonrechter op dit moment een ontbinding van de huurovereenkomst in strijd met de gerechtvaardigde belangen van [gedaagde c.s] bij voortzetting van de huurovereenkomst. Dit heeft tot gevolg dat de gevorderde ontbinding en ontruiming voor beide gedaagde partijen wordt afgewezen. Een (mogelijke) ontruiming van slechts één van de gedaagde partijen is in de praktijk bezwaarlijk ten uitvoer te brengen. Bij uitzondering kan een ontruiming van één van de gedaagde partijen mogelijk zijn, maar niet gesteld of gebleken is dat een dergelijke uitzondering in dit geval van toepassing is.
3.8.
De kantonrechter merkt ten overvloede nog op dat op grond van artikel 3 van het Verdrag inzake de Rechten van het Kind de belangen van kinderen een eerste overweging moeten vormen bij de beoordeling van een vordering tot ontbinding en ontruiming van woonruimte met het oog op het voorkomen van dakloosheid of verblijf in (tijdelijke) opvanglocaties. Dat betekent dat ook als Woonin wel voor beide huurders melding bij de gemeente had gedaan, de vordering tot ontbinding en ontruiming, niet zonder meer toewijsbaar was nu uit de dagvaarding niet blijkt of en zo ja, hoeveel, minderjarige kinderen in de woning verblijven en/of worden getroffen.
3.9.
De kantonrechter merkt op dat [gedaagde c.s] beiden een gewaarschuwd mens zijn. Bij een nieuwe huurachterstand zal in de toekomst in een nieuwe procedure mogelijk anders geoordeeld worden. [gedaagde c.s] zijn gehouden de huur tijdig te betalen. Het hiervoor genoemde Verdrag Inzake de Rechten van het Kind brengt ook niet mee dat een huurovereenkomst met een huurder met minderjarige kinderen niet kan worden ontbonden. De ouders van minderjarige kinderen zijn in principe verantwoordelijk voor tekortkomingen die tot ontruiming kunnen leiden. Het ligt in de eerste plaats op de weg van [gedaagde c.s] zelf om de nadelige effecten van een eventuele ontruiming voor hun (eventuele) kinderen zoveel mogelijk te beperken.
Betaling huurachterstand
3.10.
Woonin heeft in de dagvaarding € 2.527,11 gevorderd aan huurachterstand tot en met 31 augustus 2024 en ook betaling gevorderd van de toekomstige huurtermijnen, althans een maandelijkse vergoeding gelijk aan de huurprijs, vanaf 1 september 2024 tot de datum van ontruiming. De vordering tot ontruiming wordt, zoals hiervoor toegelicht, afgewezen. De vordering tot betaling van de huur wordt daarom toegewezen tot de datum van dit vonnis.
3.11.
De huurachterstand bedraagt volgens Woonin per 25 februari 2025 € 3.473,46. Volgens het verstrekte overzicht is de huur over de maand maart 2025 daarin begrepen. Het bestaan van een huurachterstand en de omvang daarvan zijn niet betwist. De kantonrechter zal daarom dat bedrag toewijzen.
Geen wettelijke rente
3.12.
[gedaagde c.s] hebben de huur niet op tijd betaald. De schadevergoeding, verschuldigd vanwege te laat betalen, bestaat uit de wettelijke rente over het verschuldigde bedrag. [2] Woonin vordert wettelijke rente over de huurachterstand en begroot deze over de periode tot 14 augustus 2024 op een bedrag van € 215,91.
3.13.
De kantonrechter moet ambtshalve (dat wil zeggen uit zichzelf, ook als [gedaagde c.s] als consument daar niet om vragen) beoordelen of in de algemene voorwaarden geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van [gedaagde c.s] . [3] Daarbij is van belang of de algemene voorwaarden het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van [gedaagde c.s] aanzienlijk verstoren.
3.14.
Hoewel Woonin daar niet expliciet een beroep op doet, is in artikel 11.1 van de algemene huurvoorwaarden een rentebeding opgenomen. Dit beding is in overeenstemming met de wettelijke regeling die is opgenomen in artikel 6:119 BW. Dit beding is daarom op zichzelf niet oneerlijk.
3.15.
In artikel 28.1 van de algemene huurvoorwaarden is echter ook geregeld dat de huurder in geval van te late betaling naast een schadevergoeding op grond van de wet een direct opeisbare boete van 20 euro per maand verschuldigd is. Het beding voorziet bovendien in een boete bovenop de wettelijke rente. De mogelijkheid van het in rekening brengen van een boete naast wettelijke rente levert een onevenredig hoge schadevergoeding op. In combinatie met dit beding is het rentebeding wel oneerlijk en ook onredelijk bezwarend. Het boetebeding wordt daarom ambtshalve vernietigd.
3.16.
Dit betekent dat Woonin ook geen aanspraak meer kan maken op de wettelijke rente. [4] De kantonrechter zal de gevorderde wettelijke rente afwijzen.
Geen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten
3.17.
Woonin maakt aanspraak op vergoeding van gemaakte buitengerechtelijke incassokosten, door Woonin begroot op een bedrag van € 373,31. In artikel 29 van de algemene huurvoorwaarden is een beding opgenomen over de buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter zal weer ambtshalve toetsen of sprake is van een oneerlijk beding.
3.18.
Volgens de tekst van artikel 29 van de algemene voorwaarden moet de huurder ‘
alle redelijke buitengerechtelijke kosten’ vergoeden. De aanspraak op die vergoeding ontstaat nadat huurder is aangemaand ‘
om binnen een bepaalde termijn alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen en nakoming binnen die termijn uitblijft’. Dit beding wijkt in het nadeel van consumenten af van artikel 6:96 lid 5 en 6 van het Burgerlijk Wetboek en het daarop gebaseerde Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) en dat mag niet. Consumenten, zoals [gedaagde c.s] , zijn namelijk slechts de (gemaximeerde) kosten als bedoeld in het besluit verschuldigd, voor zover is voldaan aan een aantal wettelijke eisen. Eén van die eisen is dat de consument eerst door middel van een aanmaningsbrief de mogelijkheid heeft gekregen om binnen een termijn van veertien dagen de vordering alsnog te voldoen zonder bijkomende kosten. [gedaagde c.s] zijn op grond van artikel 29 algemene huurvoorwaarden in principe verplicht om bij niet nakoming van de huurovereenkomst alle in dat verband door de eisende partij gemaakte ‘redelijke’ kosten te voldoen, zonder daarbij duidelijk te maken wie dat bepaalt en hoe de redelijkheid van de kosten wordt vastgesteld. Daarbij ontbreekt de minimale termijn van veertien dagen voor de kosteloze aanmaning. De kantonrechter is van oordeel dat het beding hierdoor zodanig afwijkt van de wettelijke regeling over de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten dat de consument aanzienlijk wordt benadeeld. Het beding wordt daarom ambtshalve vernietigd.
alle redelijke buitengerechtelijke kosten’ vergoeden. De aanspraak op die vergoeding ontstaat nadat huurder is aangemaand ‘
om binnen een bepaalde termijn alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen en nakoming binnen die termijn uitblijft’. Dit beding wijkt in het nadeel van consumenten af van artikel 6:96 lid 5 en 6 van het Burgerlijk Wetboek en het daarop gebaseerde Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) en dat mag niet. Consumenten, zoals [gedaagde c.s] , zijn namelijk slechts de (gemaximeerde) kosten als bedoeld in het besluit verschuldigd, voor zover is voldaan aan een aantal wettelijke eisen. Eén van die eisen is dat de consument eerst door middel van een aanmaningsbrief de mogelijkheid heeft gekregen om binnen een termijn van veertien dagen de vordering alsnog te voldoen zonder bijkomende kosten. [gedaagde c.s] zijn op grond van artikel 29 algemene huurvoorwaarden in principe verplicht om bij niet nakoming van de huurovereenkomst alle in dat verband door de eisende partij gemaakte ‘redelijke’ kosten te voldoen, zonder daarbij duidelijk te maken wie dat bepaalt en hoe de redelijkheid van de kosten wordt vastgesteld. Daarbij ontbreekt de minimale termijn van veertien dagen voor de kosteloze aanmaning. De kantonrechter is van oordeel dat het beding hierdoor zodanig afwijkt van de wettelijke regeling over de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten dat de consument aanzienlijk wordt benadeeld. Het beding wordt daarom ambtshalve vernietigd.
3.19.
Dit betekent dat Woonin geen aanspraak kan maken op de buitengerechtelijke incassokosten zoals die op grond van het Besluit berekend worden. De kantonrechter zal de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten daarom afwijzen.
3.20.
Overigens is ook niet gebleken dat aan [gedaagde c.s] een aanmaning is verstuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. De veertiendagenbrief waar Woonin in de dagvaarding naar heeft verwezen is van 16 december 2020, ruim vier jaar geleden. De brief ziet dus niet op de huurachterstand waarvan nu betaling wordt gevorderd.
Compensatie van proceskosten
3.21.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Hoofdelijkheid
3.22.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde, dus zowel [gedaagde c.s] als [gedaagde c.s] , kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
Uitvoerbaar bij voorraad
3.23.
De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
veroordeelt [gedaagde c.s] hoofdelijk om € 3.473,46 aan huurachterstand aan Woonin te betalen.
4.2.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
4.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.T. Werner en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2025.