Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11589716 \ UV EXPL 25-69 RJ/58605
Vonnis in kort geding van 11 april 2025
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,2. [eiser sub 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers c.s] ,
gemachtigde: mr. I. Heijselaar,
tegen
STICHTING WOONIN,
gevestigd te Utrecht,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Stichting Woonin,
gemachtigde: mr. D. Pranjic.
1.De procedure
1.1.
[eisers c.s] hebben op 20 maart 2025 Woonin gedagvaard voor de kantonrechter en op 24 maart 2025 aanvullende producties ingediend. Woonin heeft op 27 maart 2025 een conclusie van antwoord ingediend.
1.2.
Op 28 maart 205 is de zaak besproken tijdens een mondelinge behandeling, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Daarbij was [eiser sub 1] aanwezig, samen met mr. I. Heijselaar. Namens Woonin waren mevrouw [A] , mevrouw [B] en de heer [C] aanwezig, samen met mr. D. Pranjic. Partijen hebben hun standpunten toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen. Deze zijn aan het dossier toegevoegd.
1.3.
De kantonrechter heeft bepaald dat het vonnis vandaag wordt uitgesproken.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eisers c.s] huren woonruimte van Woonin. [eisers c.s] hebben last van vocht-/schimmelproblematiek in de woning en vorderen in kort geding dat Woonin bepaalde herstelwerkzaamheden verricht, op straffe van een dwangsom. Ook willen [eisers c.s] huurprijsvermindering en vergoeding van de door hen gemaakte expertisekosten. Woonin is het niet met de vorderingen eens. De kantonrechter volgt Woonin. In deze procedure is onvoldoende aannemelijk geworden dat sprake is van de door [eisers c.s] gestelde gebreken. De vorderingen van [eisers c.s] worden daarom afgewezen.
3.De beoordeling
De conclusie van antwoord wordt toegelaten
3.1.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eisers c.s] de kantonrechter verzocht om (het verweer in) de conclusie van antwoord terzijde te leggen, omdat zij het tijdstip van indiening van de conclusie van antwoord in strijd met de goede procesorde vinden. De kantonrechter volgt [eisers c.s] hierin niet. Stukken moeten op grond van het procesreglement in beginsel uiterlijk 24 uur voor de mondelinge behandeling worden ingediend. Dat heeft Woonin gedaan. De conclusie van antwoord wordt dan ook toegelaten.
Het toetsingskader in kort geding
3.2.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of [eisers c.s] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang hebben. Daarnaast geldt dat de kantonrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
Het spoedeisend belang is aanwezig
3.3.
De vordering van [eisers c.s] ziet hoofdzakelijk op het verrichten van herstelwerkzaamheden van de door hen gestelde gebreken. Volgens [eisers c.s] leiden die gestelde gebreken tot vocht-/schimmelproblematiek en daardoor tot gezondheidsproblemen. Daarmee is voor de kantonrechter het spoedeisend belang voldoende gegeven.
Juridisch kader gebreken
3.4.
Op grond van artikel 7:206 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is de verhuurder verplicht om op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen. Verder kan de huurder op grond van artikel 7:207 BW in geval van vermindering van huurgenot door gebreken een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. [eisers c.s] hebben op grond van deze artikelen hun vorderingen ingesteld. Voor toewijzing van die vorderingen moet sprake zijn van gebreken in de zin van de wet. Volgens artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
De vorderingen van [eisers c.s] worden afgewezen
3.5.
[eisers c.s] stellen dat er sprake is van gebreken aan het gehuurde, verwijzen naar de deskundigenrapporten die zij hebben laten opstellen door [deskundige 1] en [deskundige 2] en vorderen (conform de aanbevelingen van [deskundige 1] ) dat Woonin wordt veroordeeld om de volgende herstelwerkzaamheden uit te voeren:
Maaiveldzone rondom waterdicht afsluiten;
Extra ventilatie aanbrengen voor de kruipruimte;
Gevels hydrofoberen;
HWA’s controleren;
Loodslabben dakkapel controleren en zo nodig vernieuwen.
De gevorderde herstelwerkzaamheden en de daaraan ten grondslag liggende gestelde gebreken worden hierna besproken.
3.6.
[eisers c.s] stellen dat de maaiveldzone lekt, maar Woonin betwist dit. De kantonrechter volgt Woonin. In het rapport van [deskundige 1] , waar [eisers c.s] zich op baseren, staat dat de maaiveldzone rondom de woning waterdicht gemaakt dient te worden, maar nergens in het rapport van [deskundige 1] staat dat de maaiveldzone in zijn geheel niet waterdicht is en waaruit dit blijkt. De enkele stelling dat de maaiveldzone lekt is, gelet op de betwisting door Woonin, onvoldoende. Het had op de weg van [eisers c.s] gelegen om nader te onderbouwen (uit te leggen) waar de maaiveldzone lekt en waar zij dat op baseren. Dit hebben zij niet gedaan. Dat er sprake is van een gebrek is dan ook onvoldoende aannemelijk geworden en de vordering tot herstel wordt op dit punt dan ook afgewezen.
3.7.
Verder willen [eisers c.s] dat Woonin extra ventilatie laat aanbrengen voor de kruipruimte, maar Woonin betwist dat er sprake is van onvoldoende isolatie voor de kruipruimte. Gelet op de betwisting van Woonin lag het op de weg van [eisers c.s] om hun stelling nader te onderbouwen. Foto’s van de kruipruimte en/of metingen ontbreken. Zoals ook aangevoerd door Woonin: nergens blijkt uit dat de dampspanning/luchtvochtigheid in de kruipruimte daadwerkelijk is gemeten. De kantonrechter heeft dan ook geen enkel aanknopingspunt gekregen dat er daadwerkelijk sprake is van problemen met de (isolatie voor de) kruipruimte. De enkele stelling dát dit zo is, is niet voldoende. De vordering tot herstel wordt dan ook afgewezen.
3.8.
Ook willen [eisers c.s] dat Woonin de gevels laat hydrofoberen. [eisers c.s] verwijzen naar het rapport van [deskundige 1] , waarin [deskundige 1] stelt dat de gevel niet waterdicht is. [deskundige 1] stelt dat het metselwerk water opneemt als een spons, het water door de muur heen stroomt en in de kruipruimte komt. [deskundige 1] heeft op twee plekken gemeten dat de buitengevel nat meet en hier foto’s van bijgevoegd. [deskundige 1] stelt dat de binnengevel ook nat meet, maar heeft hier geen foto’s van bijgevoegd. Woonin betwist dat de gevels gehydrofobeerd moeten worden en heeft aangevoerd dat de buitengevel ook vochtig kan zijn doordat het geregend heeft, of dat het andere oorzaken kan hebben. De kantonrechter volgt Woonin. Zoals toegelicht onder 3.2 moet de kantonrechter beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. [eisers c.s] hebben niets tegen het alternatieve scenario (weersomstandigheden) van Woonin ingebracht, waardoor de vraag of er daadwerkelijk sprake is van een gevel die niet waterdicht is of de buitengevel op het moment van meten nat was vanwege bijvoorbeeld weersomstandigheden, in deze procedure onbeantwoord blijft. Bovendien hebben [eisers c.s] (en [deskundige 1] ) hun stelling dat de binnengevel ook vochtig meet, niet (met bijvoorbeeld een foto of een meetuitslag) onderbouwd. Ook is (zoals besproken in punt 3.7) van problemen in/met de kruipruimte niet gebleken (geen foto’s, geen metingen). [eisers c.s] hebben, gelet op de betwisting door Woonin, in deze procedure onvoldoende onderbouwd dat de gevel niet waterdicht is (en dat er dus sprake is van een gebrek). Daarom wordt de vordering tot herstel afgewezen.
3.9.
Verder willen [eisers c.s] dat Woonin de hemelwaterafvoeren (HWA’s) controleert, maar wederom wordt door Woonin betwist dat er sprake is van problemen met de hemelwaterafvoeren. De kantonrechter volgt Woonin, omdat zij niet kan vaststellen dat er op dit moment sprake is van een probleem met de hemelwaterafvoeren. De foto van de gevel die [eisers c.s] hebben overgelegd onderbouwt niet dat [eisers c.s]
op dit momentlast hebben van problemen met de hemelwaterafvoer, omdat deze foto in 2020 is gemaakt. Bovendien heeft de heer [eiser sub 1] op maandag 6 mei 2024 een e-mail gestuurd naar Woonin, waarin staat: “
Sinds de reparatie van de dakgoot is er geen lekkage meer!”. Ook blijkt uit het rapport van [deskundige 1] niet dat de hemelwaterafvoeren op dit moment niet functioneren. Omdat nergens uit blijkt dat [eisers c.s] op dit moment problemen hebben met de hemelwaterafvoeren, wordt de vordering om de hemelwaterafvoeren te controleren afgewezen.
op dit momentlast hebben van problemen met de hemelwaterafvoer, omdat deze foto in 2020 is gemaakt. Bovendien heeft de heer [eiser sub 1] op maandag 6 mei 2024 een e-mail gestuurd naar Woonin, waarin staat: “
Sinds de reparatie van de dakgoot is er geen lekkage meer!”. Ook blijkt uit het rapport van [deskundige 1] niet dat de hemelwaterafvoeren op dit moment niet functioneren. Omdat nergens uit blijkt dat [eisers c.s] op dit moment problemen hebben met de hemelwaterafvoeren, wordt de vordering om de hemelwaterafvoeren te controleren afgewezen.
3.10.
Tot slot willen [eisers c.s] dat Woonin de loodslabben bij de dakkapel controleert en zo nodig vernieuwt. Woonin geeft echter aan dat lekkages aan de dakkapel eerder al zijn hersteld en er niet opnieuw een lekkage is gemeld. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser sub 1] aangegeven dat hij op dit moment alleen last heeft van lekkage bij de kozijnen. Daarmee komt vast te staan dat er op dit moment geen problemen zijn met (lekkages bij) de dakkapel. Er is dus onvoldoende aannemelijk geworden dat er op dit moment sprake is van een gebrek dat Woonin moet herstellen. Ook deze vordering wordt daarom afgewezen.
3.11.
Al met al worden de gevorderde herstelwerkzaamheden afgewezen, omdat in dit kort geding onvoldoende aannemelijk is geworden dat er sprake is van de door [eisers c.s] gestelde vijf gebreken (die Woonin moet herstellen). Omdat niet is komen vast te staan dat er sprake is van gebreken die Woonin moet herstellen, worden ook de gevorderde dwangsom en de gevorderde huurprijsvermindering afgewezen. Daar komt bij dat met betrekking tot de vordering tot huurprijsvermindering er al een procedure bij de Huurcommissie loopt. [eisers c.s] kunnen dan niet (gelijktijdig) een procedure op grond van artikel 7:207 BW bij de kantonrechter starten. Ook om die reden kan de gevorderde huurprijsvermindering niet worden toegewezen.
3.12.
Tot slot vorderen [eisers c.s] vergoeding van de kosten van [deskundige 1] (€ 500,09) en [deskundige 2] (€ 448,99). Deze kosten zijn aan te merken als expertisekosten, namelijk kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, zoals genoemd in artikel 6:96 lid 2 sub b BW. Nu onvoldoende aannemelijk is geworden dat er sprake is van schade en aansprakelijkheid van Woonin, wordt de vergoeding van deze kosten afgewezen.
Slotnoot
3.13.
De kantonrechter wenst tot slot op te merken dat wél is komen vast te staan dat sprake is van vocht-/schimmelproblematiek in de woning, maar dat in dit kort geding onvoldoende aannemelijk is geworden dat dit wordt veroorzaakt door de door [eisers c.s] in deze procedure gestelde vijf gebreken. Dat neemt niet weg dat de vocht-/schimmelproblematiek in de woning buitengewoon vervelend is voor [eisers c.s] en hun kinderen. De kantonrechter moedigt [eisers c.s] dan ook aan om, ondanks hun frustraties, hierover constructief met Woonin in gesprek te gaan en te blijven en om samen te kijken wat er wel vanuit Woonin kan/moet worden gedaan om de vocht-/schimmelproblematiek in de woning van [eisers c.s] tegen te gaan en om het advies over wat [eisers c.s] zelf kunnen doen om de schimmelvorming tegen te gaan aan te nemen. Woonin heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat wanneer [eisers c.s] reparatieverzoeken (via de juiste weg) indienen, zij deze reparatieverzoeken zal oppakken. Bovendien heeft Woonin aangeboden om de kozijnen aan te pakken en de schimmel eenmalig weg te halen en schimmelwerende verf aan te brengen. De kantonrechter gaat ervan uit dat, als [eisers c.s] aangeven hier gebruik van te willen maken, Woonin deze werkzaamheden zal uitvoeren.
[eisers c.s] moeten de proceskosten betalen
3.14.
[eisers c.s] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stichting Woonin worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
678,00
Uitvoerbaar bij voorraad
3.15.
De kantonrechter zal de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
wijst de vorderingen van [eisers c.s] af,
4.2.
veroordeelt [eisers c.s] in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers c.s] niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Koppert en bij haar afwezigheid in het openbaar uitgesproken door mr. F.H. Charbon op 11 april 2025.