Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11249054 \ UC EXPL 24-5281
Vonnis van 15 januari 2025
in de zaak van
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. S. Pelgrim, AGIN Otten Gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1-13
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald.
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald.
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 5 december 2024. Namens [eiseres] zijn verschenen de heer [A] en de heer [B] , bijgestaan door mr. S. Pelgrim. De heer [gedaagde] was aanwezig. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat op de zitting is gezegd.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De kern
2.1.
In deze zaak gaat het om de vraag of [eiseres] op grond van de met [gedaagde] gesloten overeenkomst ‘tot bemiddeling van bedrijfsonroerend goed’ (hierna: de bemiddelingsovereenkomst) recht heeft op courtage. [gedaagde] heeft de courtage niet betaald, omdat hij vindt dat [eiseres] bij de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst steken heeft laten vallen.
2.2.
De kantonrechter is bevoegd om over dit geschil te oordelen. De Algemene Consumentenvoorwaarden NVM zijn niet van toepassing op de overeenkomst. [eiseres] hoefde [gedaagde] dus niet de keuze te bieden tussen de Geschillencommissie Makelaardij (hierna: de Geschillencommissie) en de rechter.
2.3.
[gedaagde] moet de overeengekomen courtage aan [eiseres] betalen, omdat er een huurovereenkomst tot stand is gekomen door bemiddeling van [eiseres] . [eiseres] heeft aan haar inspanningsverplichting voldaan. De nevenvorderingen - rente en buitengerechtelijke incassokosten - zijn eveneens toewijsbaar en [gedaagde] zal de proceskosten van [eiseres] moeten betalen.
3.De beoordeling
Achtergrond
3.1.
[gedaagde] bezit een aantal (winkel)panden in [plaats] die hij verhuurt.
3.2.
In het najaar van 2021 heeft [gedaagde] [eiseres] benaderd om te bemiddelen bij de verhuur van [straat] [nummeraanduiding 1] in [plaats] (hierna: het pand). Partijen hebben een bemiddelingsovereenkomst gesloten. De heer [C] (hierna: [C] ) en de heer [B] fungeerden als aanspreekpunt voor [gedaagde] . [1]
3.3.
Vanaf 1 april 2023 is [C] niet meer werkzaam voor [eiseres] .
3.4.
Op 25 mei 2023 is het pand bezichtigd door een potentiële huurder, herenmodezaak [herenmodezaak] . Op 26 juli 2023 hebben [gedaagde] en [herenmodezaak] een huurovereenkomst gesloten.
3.5.
Voor haar bemiddeling heeft [eiseres] bij [gedaagde] het volgende in rekening gebracht (factuurnummer M2312.B08): een courtage van € 4.356,00, algemene promotiekosten van € 595,00, en € 310,00 voor vermelding op Funda in Business (alle bedragen exclusief btw).
3.6.
Na sommatie heeft [gedaagde] een deel van de factuur voldaan, namelijk de promotiekosten en de kosten voor de vermelding op Funda in Business. [gedaagde] betwist dat hij de courtage verschuldigd is omdat, kort gezegd, [eiseres] te passief is geweest bij de bemiddeling.
3.7.
Partijen hebben over de kwestie gecorrespondeerd en gesproken. Een minnelijke regeling is niet bereikt.
De vordering
3.8.
[eiseres] vordert dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 6.113,51, te vermeerderen met de overeengekomen wettelijke rente over € 5.270,96, te rekenen vanaf
19 juli 2024 tot de dag van algehele voldoening.
3.8.1.
De vordering is als volgt opgebouwd (alle bedragen inclusief btw):
hoofdsom € 6.356,81
rente tot 19 juli 2024 € 204,21
incassokosten
€ 638,54
€ 638,54
subtotaal € 7.208,56
betaald
€ 1.095.05
€ 1.095.05
totaal te voldoen € 6.113,51
De kantonrechter is bevoegd om het geschil te beoordelen
3.9.
[gedaagde] beroept zich, voor alle weren, op onbevoegdheid van de kantonrechter om van de vordering kennis te nemen, omdat [eiseres] niet de voor het geschil vereiste procedure heeft gevolgd. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat op de overeenkomst de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM (hierna: Consumentenvoorwaarden) van toepassing waren, of althans van toepassing verklaard hadden moeten worden, [2] omdat hij een natuurlijk persoon is, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Onder verwijzing naar artikel 20 lid 6 van Pro de Consumentenvoorwaarden betoogt [gedaagde] dat [eiseres] hem de keuze had moeten bieden tussen de Geschillencommissie en de rechter. Dat heeft [eiseres] niet gedaan. Voor zover deze Consumentenvoorwaarden niet van toepassing zouden zijn, stelt [gedaagde] het geschil ook op grond van de Algemene Voorwaarden voor Professionele opdrachtgevers aan de Geschillencommissie voorgelegd had moeten worden.
3.10.
Voor toepasselijkheid van algemene voorwaarden is nodig dat partijen daarover overeenstemming hebben bereikt. Op de overeenkomst tot bemiddeling, die [eiseres] op 2 november 2021 heeft ondertekend en [gedaagde] op 25 oktober 2021, zijn de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers (versie februari 2011) van toepassing verklaard (hierna: de algemene voorwaarden). Door ondertekening van de overeenkomst heeft de opdrachtgever - [gedaagde] - te kennen gegeven deze voorwaarden te hebben ontvangen en de toepasselijkheid daarvan te erkennen. Deze voorwaarden maken dus onderdeel uit van de overeenkomst. Anders dan in Algemene Consumentenvoorwaarden staat in deze voorwaarden (onder hoofdstuk VI) dat geschillen tussen de opdrachtgever en het NVM-lid ( [eiseres] ) over de uitvoering van overeenkomsten zowel door de opdrachtgever als het NVM-lid
kunnenworden voorgelegd aan de Geschillencommissie en dat áls hij dat wil doen, hij de opdrachtgever moet vragen zich uit te spreken of hij daarmee akkoord is. In dit geval heeft [eiseres] kennelijk niet de wens gehad zich tot de Geschillencommissie te wenden. De kantonrechter is dan ook bevoegd van het geschil kennis te nemen.
kunnenworden voorgelegd aan de Geschillencommissie en dat áls hij dat wil doen, hij de opdrachtgever moet vragen zich uit te spreken of hij daarmee akkoord is. In dit geval heeft [eiseres] kennelijk niet de wens gehad zich tot de Geschillencommissie te wenden. De kantonrechter is dan ook bevoegd van het geschil kennis te nemen.
3.11.
De kantonrechter volgt [gedaagde] bovendien niet in zijn stelling dat hij in deze zaak handelde als ‘consument’, omdat er voldoende aanknopingspunten zijn voor de conclusie dat het verhuren een bedrijfsmatig karakter heeft en [gedaagde] dus handelt in uitoefening van beroep of bedrijf. [gedaagde] bezit immers meerdere (winkel)panden (4) die hij verhuurt. De inning van de huur heeft hij uitbesteed aan een beheerder. Verder is [gedaagde] zelf makelaar geweest tot 1 januari 2022, en heeft hij, naast deze opdracht, eerder zaken met [eiseres] gedaan. Op de brieven van [gedaagde] staat bovendien dat hij vastgoedconsultant is. Al deze omstandigheden, in samenhang bezien, leiden tot de conclusie dat [gedaagde] geen consument is en dat de (overeengekomen) algemene voorwaarden van toepassing zijn. [eiseres] hoefde [gedaagde] dus niet de keuze te geven tussen de Geschillencommissie en de rechter en mocht het geschil direct aan de rechter voorleggen. Daarmee is de kantonrechter bevoegd om van het geschil kennis te nemen.
[eiseres] heeft voldaan aan haar inspanningsverplichting; [gedaagde] moet de courtage betalen
3.12.
Niet in geschil is dat op [eiseres] bij de opdracht tot bemiddeling een inspanningsverplichting rust en dat [gedaagde] bij het volbrengen van de opdracht de courtage is verschuldigd. Dat staat in artikel 9 van Pro de overeenkomst.
Voor het pand [straat] [nummeraanduiding 1] is een huurovereenkomst met [herenmodezaak] tot stand gekomen.
3.13.
[gedaagde] voert het verweer dat hij desondanks de courtage niet verschuldigd is, omdat de huurovereenkomst niet door bemiddeling van [eiseres] tot stand is gekomen en omdat [eiseres] te weinig heeft gedaan. Zo heeft [eiseres] hem niet op de hoogte gehouden van de voortgang en moest [gedaagde] naar eigen zeggen zelf het initiatief nemen om het pand aan de man te brengen. Hij geeft hiervoor in de conclusie van antwoord een aantal voorbeelden. [3] Ook verliep de communicatie vanuit [eiseres] volgens [gedaagde] niet goed. [gedaagde] moest via LinkedIn vernemen dat [C] [eiseres] had verlaten en kreeg hierover pas tien dagen later bericht van [eiseres] zelf. Over het proces voorafgaand aan de verhuur van het pand heeft [gedaagde] aangevoerd dat [C] hem op 1 juni 2023 heeft bericht dat er belangstelling was voor het pand. [gedaagde] ging ervan uit dat [C] , ondanks zijn vertrek bij [eiseres] , nog steeds zijn belangen behartigde. Dit werd volgens hem bevestigd door [eiseres] op 5 juni 2023. Op 15 juni 2023 kwam [gedaagde] er echter achter dat [C] namens [herenmodezaak] optrad en niet voor hem. Daarna heeft [gedaagde] de onderhandelingen voortgezet zonder [eiseres] daarin te kennen. Op 26 juli 2023 is de huurovereenkomst met [herenmodezaak] ondertekend.
3.14.
Op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] aangegeven dat het hem niet zozeer gaat om hoeveel werk er is gedaan - als het pand direct na de plaatsing op Funda in Business zou zijn verhuurd was [gedaagde] de courtage gewoon verschuldigd geweest, zo stelt hij - maar om hoe het proces met [herenmodezaak] is verlopen en de rol van [C] daarin. Al aangenomen dat er door [eiseres] tegenstrijdig is gecommuniceerd over de positie van [C] na diens vertrek bij [eiseres] , brengt dit nog niet mee dat er geen bemiddeling door [eiseres] is geweest. Uit de gedingstukken en dat wat partijen op de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht, is duidelijk geworden dat [herenmodezaak] oorspronkelijk een contact is van [eiseres] en dat dus ook het contact van [C] met [herenmodezaak] vanuit zijn werk voor [eiseres] is ontstaan. [eiseres] heeft voor de bezichtiging door [herenmodezaak] de sleutel afgegeven. Tijdens de mondelinge behandeling is van de zijde van [eiseres] toegelicht dat bij de bezichtiging op 25 mei 2023 de heer [D] namens [eiseres] aanwezig was. Dat [gedaagde] daar niet direct over is geïnformeerd, doet aan de betrokkenheid van [eiseres] niet af. Kort daarna, op 5 juni 2023 is [gedaagde] op de hoogte gebracht van de belangstelling van [herenmodezaak] voor het pand (en de naastgelegen panden [straat] [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 3] , die [gedaagde] ook in eigendom heeft).
Er is dus een huurovereenkomst tot stand gekomen met een kandidaat die (ook) is gepresenteerd door [eiseres] . [gedaagde] heeft erkend dat hij [eiseres] niet meer heeft geïnformeerd toen de onderhandelingen met [herenmodezaak] startten. Dat [eiseres] daarbij geen rol heeft kunnen spelen mag haar niet worden tegengeworpen.
3.15.
De kantonrechter is gelet op het voorgaande van oordeel dat de opdracht is volbracht. [eiseres] heeft aan haar inspanningsverplichting voldaan. Dat de communicatie vanuit [eiseres] te wensen overliet en dat [gedaagde] de zaken zelf anders zou hebben aangepakt is onvoldoende voor een ander oordeel. [gedaagde] is de courtage dus verschuldigd aan [eiseres] . Dit onderdeel van de vordering wordt toegewezen.
[gedaagde] moet de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro en de buitengerechtelijke incassokosten betalen
3.16.
De tot 19 juli 2024 berekende rente van € 204,21 wordt toegewezen. [gedaagde] heeft niet betwist dat hij in verzuim is komen te verkeren. [eiseres] heeft vanaf 19 juli 2024 de ‘overeengekomen rente’ gevorderd maar heeft niet uitgewerkt welk(e) rente(percentage) dat dan is. Uit de sommatiebrieven [4] leidt de kantonrechter af dat [eiseres] zelf uitgaat van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro. De kantonrechter zal daarom daarvan uitgaan. De rentevordering wordt toegewezen als onder de beslissing is vermeld.
3.17.
[eiseres] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet hoger dan het tarief dat in het Besluit is bepaald. Daarom wordt € 638,54 toegewezen.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
3.18.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
112,99
- griffierecht
€
524,00
- salaris gemachtigde
€
678,00
(2 punten × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.449,99
Uitvoerbaar bij voorraad
3.19.
De kantonrechter zal beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard en er bestaat in deze zaak geen aanleiding om van dit uitgangspunt af te wijken.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 6.113,51, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over
€ 5.270,96, met ingang van 19 juli 2024, tot de dag van volledige betaling,
4.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.449,99, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.T. Werner en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2025.
1257