Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/5219
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 maart 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats 1] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & Hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: D. Koopmans).
Inleiding
1. Deze zaak gaat over het beroep van eiser tegen de WOZ-waarde van zijn woning aan de [adres 1] in [plaats 1] (de woning).
2. Verweerder heeft in de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.686.000,- naar de waardepeildatum
1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
3. Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 18 september 2023 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 1.470.000,-.
4. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
5. De zaak is behandeld op de digitale zitting van 3 december 2024. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van verweerder, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
6. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in ca. 1750 gebouwde tussenwoning (herenhuis) van 402 m2. Bij de woning behoort een perceel grond met een oppervlakte van 314 m2.
7. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk van € 1.400.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.470.000,-.
Beoordeling van het geschil
8. De rechtbank stelt voorop dat zij in deze procedure alleen kan beoordelen of verweerder de WOZ-waarde en de daarop gebaseerde aanslagen voor dit belastingjaar (2023) niet te hoog heeft vastgesteld. Dat is namelijk als gezegd het belastingjaar waar de bestreden uitspraak op ziet, waar het beroep van eiser tegen is gericht. De rechtbank zal niet, voor zover daarom is verzocht door eiser, beoordelen of verweerder de WOZ-waardes voor het belastingjaar 2024 en de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog heeft vastgesteld. Dit zou de omvang van het geding te buiten gaan. Hetzelfde geldt voor het verzoek van eiseres om schadevergoeding van € 10.000 wegens “veel te veel betaalde (vooral vermogens-) belastingen in het verleden, direct veroorzaakt door een onrechtmatige daad van BghU”. Ook dat valt buiten de omvang van het geding en daar kan de rechtbank in het kader van deze procedure dan ook geen uitspraak over doen.
9. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer in het kader van de Wet Woz is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Dat volgt met zoveel woorden uit de wetsgeschiedenis van de Wet WOZ. [1] Voor zover eiser het standpunt wil innemen dat deze omschrijving van de waarde in het economisch verkeer niet juist is, kan dat standpunt dan ook niet worden gevolgd. De WOZ-waarde wordt verder bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
10. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
11. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen:
- [adres 2] in [plaats 1] , verkocht op 24 september 2021 voor € 1.130.000,-;
- [adres 3] in [plaats 1] , verkocht op 16 mei 2021 voor € 839.000,-;
- [adres 4] in [plaats 2] , verkocht op 30 april 2021 voor € 784.000,-;
- [adres 5] in [plaats 3] , verkocht op 16 augustus 2021 voor € 1.975.000,-.
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht, wat uitstraling en type betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en twee van de vier referentiewoningen in de zelfde buurt ( [plaats 1] ) zijn gelegen. Uit de matrix volgt dat de prijs per m2 van de woning de laagste is. Met de taxatiematrix maakt verweerder verder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, onder meer wat betreft gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
13. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Onzorgvuldig handelen
14. Eiser stelt dat het feit dat verweerder in bezwaar de WOZ-waarde van € 1.686.000 heeft verlaagd naar € 1.470.000,-, laat zien dat verweerder onzorgvuldig heeft gehandeld. Eiser bepleitte in bezwaar een WOZ-waarde van € 1.400.000,-. Eiser heeft het gevoel dat als hij een nog lagere waarde had bepleit, verweerder een lagere waarde zou hebben vastgesteld dan € 1.470.000,-.
15. De rechtbank stelt voorop dat het waarderen van woningen in het kader van de Wet WOZ geen exacte wetenschap is. Het gaat daarentegen om een
inschattingvan de waarde aan de hand van een vergelijking met verkoopgegevens van andere woningen. In de bestreden uitspraak is aangegeven dat de waarde is verlaagd omdat er – naast de in het taxatieverslag genoemde referentiewoningen – in bezwaar ook is gekeken naar referentiewoningen aan de [adres 6] en de [adres 7] . Dit om beter rekening te houden met de isolatieproblematiek waar de panden aan de [straat 1] / [straat 2] / [straat 3] mee te maken hebben, zoals eiser in zijn bezwaar had gesteld. De rechtbank kan eiser niet volgen in zijn standpunt dat verweerder daarmee onzorgvuldig heeft gehandeld. Voor zover eiser zich op het standpunt wil stellen dat de waarde van zijn woning vanwege de genoemde isolatieproblematiek nog lager had moeten worden vastgesteld, geldt dat hij dat standpunt niet heeft onderbouwd. Ook overigens zijn daar in het dossier geen aanknopingspunten voor te vinden. De beroepsgrond slaagt niet.
inschattingvan de waarde aan de hand van een vergelijking met verkoopgegevens van andere woningen. In de bestreden uitspraak is aangegeven dat de waarde is verlaagd omdat er – naast de in het taxatieverslag genoemde referentiewoningen – in bezwaar ook is gekeken naar referentiewoningen aan de [adres 6] en de [adres 7] . Dit om beter rekening te houden met de isolatieproblematiek waar de panden aan de [straat 1] / [straat 2] / [straat 3] mee te maken hebben, zoals eiser in zijn bezwaar had gesteld. De rechtbank kan eiser niet volgen in zijn standpunt dat verweerder daarmee onzorgvuldig heeft gehandeld. Voor zover eiser zich op het standpunt wil stellen dat de waarde van zijn woning vanwege de genoemde isolatieproblematiek nog lager had moeten worden vastgesteld, geldt dat hij dat standpunt niet heeft onderbouwd. Ook overigens zijn daar in het dossier geen aanknopingspunten voor te vinden. De beroepsgrond slaagt niet.
Vergelijkbaarheid referentiewoningen
16. Eiser stelt dat de referentiewoningen onvergelijkbaar zijn. In zowel het beroepsschrift als in de reactie op het verweerschrift stelt eiser dat de referentiewoningen over waardevermeerderende factoren beschikken waarover zijn woning niet beschikt. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Zoals ook hierboven aangegeven, hoeven de referentiewoningen niet identiek aan de woning te zijn, als verweerder maar in voldoende mate rekening houdt met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen rekening heeft gehouden. Eiser heeft niet duidelijk gemaakt wat daar niet aan klopt. De beroepsgrond slaagt niet.
Jaarlijkse (landelijke) stijging WOZ-waarde
17. Eiser stelt dat de jaarlijkse stijgingen van de WOZ-waarde fors uitkomen boven het Nederlandse gemiddelde van waardestijgingen. Volgens eiser is het gebruik van een landelijke stijging statistisch betrouwbaarder. Eiser verwijst hierbij naar een overzicht van de prijsontwikkeling van de huizen in Nederland volgens het CBS. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat de WOZ-waarde niet wordt bepaald aan de hand van de gemiddelde prijsstijgingen, maar aan de hand van rond de waardepeildatum verkochte, zoveel mogelijk vergelijkbare referentiewoningen. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Het berekenen van de WOZ-waarde van een woning aan de hand van een algemene ontwikkeling van prijzen van woningen is niet een juiste maatstaf. Zoals onder punt 9 overwogen, wordt de WOZ-waarde vastgesteld op basis van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
18. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 maart 2025.
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.
de griffier de rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.